Na podlagi zakona o
poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
(Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) ter 20. člena
statuta Občine Zreče
(Uradni list RS, št. 30/95 in 48/95) je Občinski svet občine Zreče na
seji dne 7. 7. 1997 sprejel |
O D L O K |
o oddajanju poslovnih
stavb in poslovnih prostorov v najem v Občini Zreče |
I. SPLOŠNI DOLOČBI |
1. člen |
S tem odlokom se
določa postopek in ureja način oddaje v najem poslovnih stavb, poslovnih
prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti
oziroma katerih imetnik pravice uporabe je Občina Zreče ali krajevna
skupnost na območju občine in način določitve najemnin. |
2. člen |
Za poslovno stavbo se
šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen
pretežno tudi uporablja. |
Za poslovni prostor
se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi
ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov,
namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in
imajo poseben vhod. |
II.
ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM |
3. člen |
Poslovni prostor se
odda v najem s pogodbo na podlagi javnega razpisa ali neposredno s
pogodbo. |
4. člen |
O oddaji poslovnih
prostorov odloča po postopku, ki je določen s tem odlokom, župan na
predlog petčlanske Komisije za oddajo poslovnih prostorov (v
nadaljevanju: komisija), ki jo na predlog župana imenuje Občinski svet.
|
Na temelju opravljene
dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa
pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan. |
5. člen |
Komisija opravlja
naslednje naloge: |
– obravnava dospele
vloge udeležencev javnega razpisa; |
– pripravlja predloge
o oddaji poslovnih prostorov v lasti občine; |
– pripravlja predloge
o financiranju obnove poslovnih prostorov; |
– oblikuje predloge
in spremlja višino najemnine za poslovne prostore v lasti občine,
|
– posreduje županu
oziroma občinski upravi mnenja in predloge o gospodarjenju s poslovnimi
prostori, |
– v primeru, ko glede
namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je
ni mogoče razvrstiti v eno izmed skupin navedenih v 21. členu tega
odloka, odloči o razvrstitvi v skupino. |
6. člen |
Vsa administrativna
in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem
oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov ter v
zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem neposredno s pogodbo,
opravlja občinska uprava Občine Zreče. |
1. Oddaja na podlagi
javnega razpisa |
7. člen |
Ko občinska uprava
ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden,
predlaga komisiji, da sprejme sklep o objavi javnega razpisa.
|
Javni razpis za
oddajo poslovnih prostorov se izvede z zbiranjem pisnih vlog.
|
Javni razpis
vsebinsko oblikuje občinska uprava in ga objavi na krajevno običajen
način ali v sredstvih javnega obveščanja, s prijavnim rokom, ki pa ne
sme biti krajši od osem dni od dneva objave. |
Javni razpis vsebuje:
|
– splošne podatke o
poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem; |
– rok za prijavo na
razpis; |
– višino najemnine,
veljavne v času razpisa; |
– namembnost
poslovnega prostora; |
– čas, za katerega se
poslovni prostor daje v najem; |
– pogoje, ki jih
morajo izpolnjevati ponudniki; |
– naslov in rok za
zbiranje ponudb; |
– pogoje v zvezi s
stanjem in ureditvijo poslovnega prostora; |
– potrdila, dokazila
in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi; |
– rok, o katerem bodo
ponudniki obveščeni o izboru; |
– podrobnejšo
določitev prioritet iz 9. člena tega odloka. |
Pri oddaji poslovnega
prostora za slikarski atelje, razstavno dejavnost in za opravljanje
druge kulturne ali poklicne dejavnosti, se poleg dokazil iz devete
alinee tretjega odstavka 7. člena tega pravilnika zahtevajo tudi
dokazila: |
– o posebnih, z
zakonom določenih, pogojih za opravljanje take dejavnosti; |
– o članstvu v
ustreznem društvu; |
– o mnenju ustrezne
organizacije ali društva; |
– da se prosilec
ukvarja s tako dejavnostjo oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in
uspehih. |
Vloge prosilcev z
zahtevanimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno
po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa
razpis. Nepravočasno prispelih in nepopolnih vlog komisija ne upošteva.
Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa. |
8. člen |
Udeleženci javnega
razpisa so lahko le državljani Republike Slovenije. |
9. člen |
V primeru, ko pogoje
javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo
prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:
|
1. nova ali edina
dejavnost v kraju; |
2. dejavnost, za
katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jih bo občina
vzpodbujala; |
3. število na novo
odprtih delovnih mest; |
4. prva zaposlitev
ali brezposelni, prijavljeni na zavodu za zaposlovanje; |
5. občani Občine
Zreče. |
V prejšnjem odstavku
navedeni prednostni pogoji se po vrstnem redu med seboj izključujejo. |
10. člen |
Po izteku razpisnega
roka komisija odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje
javnega razpisa. |
Tiste vloge, ki
pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo izloči, ostale pa obravnava na
podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom in sprejme odločitev o
izbiri. |
Komisija svojo
odločitev o izbiri posreduje županu občine, ki sklene najemno pogodbo. |
11. člen |
O izbiri se obvesti
vse udeležence javnega razpisa in sicer v roku 15 dni po sprejemu
odločitve o oddaji poslovnega prostora v najem. |
2. Neposredna oddaja |
12. člen |
Po predhodni
odločitvi komisije, se poslovni prostor lahko odda v najem neposredno s
pogodbo in sicer: |
– v primerih ob
elementarnih nesrečah ali druge višje sile za določen čas, ki pa ne sme
biti daljši od enega leta, |
– v primerih, ko ima
dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa oziroma, ko gre za
dejavnost iz prve skupine, navedene v 22. členu tega odloka,
|
– družinskemu članu
dosedanjega najemnika (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) ali
delavcu, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve
najmanj 5 let, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo v primeru, da se
dosedanji najemnik upokoji ali umre ob pogoju, da sta oba usposobljena
za opravljanje iste dejavnosti, |
– zaradi preselitve
najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
|
– če gre za začasno
preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali
območja, |
– če gre za
razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim
neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti, |
– če gre za zamenjavo
poslovnega prostora, |
– če poslovnega
prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovljenem javnem
razpisu, |
– če je sedanji
najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame
delavce v redno delovno razmerje, oziroma, če je opravljena združitev
dejavnosti, |
– v posebej
utemeljenih primerih po predhodnem mnenju župana. |
III. NAČIN ODDAJE V
NAJEM IN DOLOČITVE VIŠINE NAJEMNINE |
1. Nastanek najemnega
razmerja |
13. člen |
Najemno razmerje
nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora, poleg z zakonom
določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine: |
– sedež poslovnega
prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja;
|
– točno navedeno
dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen; |
– navedbo
funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora; |
– možnost uporabe
skupnih delov in naprav v stavbi; |
– čas za katerega se
poslovni prostor oddaja; |
– pričetek
veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja; |
– višino najemnine in
sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev
v stavbi ter določilo o spremembah; |
– rok, v katerem je
najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;
|
– v primerih, ko so
potrebna koristna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje
usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok
dokončanja usposobitve poslovnega prostora; |
– obveznosti
najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih
prostorov; |
– razloge za
prenehanje najemnega razmerja; |
– določila o odpovedi
najemnega razmerja in odpovednih rokih; |
– druge medsebojne
pravice in obveznosti. |
14. člen |
Najemna pogodba mora
vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega
prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in da ne sme dovoliti
drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja
najemodajalca. |
V primeru, da
najemnik v soglasju z najemodajalcem odda poslovni prostor oziroma del
poslovnega prostora v soglasju z najemodajalcem v podnajem, se celotna
najemnina zviša za 50%. |
15. člen |
Najemna pogodba se
praviloma sklene za nedoločen čas. |
Najemna pogodba se
lahko sklene za določen čas: |
– kadar se pričakuje,
da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije
zazidalnega načrta; |
– če je načrtovana
prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor; |
– če je načrtovana
sprememba določene dejavnosti; |
– če najemnik gradi
svoje lastne prostore; |
– v primeru
denacionalizacije; |
– če to narekujejo
posebne okoliščine. |
2. Prenehanje
najemnega razmerja |
16. člen |
Najemno razmerje
lahko preneha: |
– s sporazumnim
prenehanjem najemne pogodbe; |
– z odpovedjo najemne
pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom,
ki ne sme biti krajši od enega leta; |
– s potekom časa, za
katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za
določen čas; |
– z odstopom od
najemne pogodbe; |
– po samem zakonu. |
17. člen |
Občina lahko na
predlog komisije odpove najemnno pogodbo in zahteva izpraznitev
poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske
določbe o trajanju najema: |
– če najemnik
uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega
najemnika poslovnega prostora ali stanovanja; |
– če najemnik odda
poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca; |
– če najemnik v roku
enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno
vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške;
|
– če najemnik v
pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
|
– če najemnik ne
začne, po lastni krivdi, v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
|
– če najemnik izgubi
pravico opravljanja dejavnosti za več kot dva meseca; |
– če najemnik
spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez
soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca; |
– če je najemnik v
zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec
oziroma, pooblaščena organizacija najemodajalca na to opomnila;
|
– če dalj časa ne
plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor;
|
– če najemodajalec iz
vzrokov, za katere ni odgovoren, trajno ali dalj časa ne more
uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato
poslovni prostor sam potrebuje. |
V sklepu o odpovedi
mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega
prostora in jih izročiti najemodajalcu, oziroma rok, v katerem ga je
najemodajalec dolžan prevzeti. |
18. člen |
Najemnine za poslovne
prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih
in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter
sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81). |
Izračun se izvrši po
formuli: |
Vp x K
|
Nm = ---------- |
12 x 100 |
Nm – mesečna
najemnina poslovnega prostora |
Vp – revalorizirana
vrednost poslovnega prostora =(število točk x vrednost točke x površina
x korekcijski faktor) |
K – letna stopnja
najemnine izražena v odstotkih od revalorizirane vrednosti poslovnega
prostora. |
Izračunana najemnina
predstavlja razpisano najemnino. |
Tako izračunana
vrednost m2 se zmanjša za 10%, če leži poslovni prostor v I. nadstropju
objekta oziroma 20%, če leži poslovni prostor v II. oziroma višjem
nadstropju. |
19. člen |
Vrednost točke za
izračun revalorizirane vrednosti poslovnega prostora lahko, po potrebi
in na predlog župana, določi Občinski svet s posamičnim sklepom vsaj
enkrat letno. |
Kolikor tega ne
stori, se kot osnova za izračun revalorizirane vrednosti uporablja
vrednost točke, določene za izračun neprofitnih najemnin in se spreminja
skladno s spreminjanjem zakonodaje na tem področju. |
20. člen |
Letna stopnja
najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora oziroma
dejavnosti. ki v njem poteka in od območja, na katerem se poslovni
prostor nahaja (lokacijska ugodnost). |
Letne stopnje
najemnine izražene v% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora se
določijo po tabeli: |
----------------------------------------------------------------------- |
Skupina
dejavnosti I. območje II. območje III. območje |
----------------------------------------------------------------------- |
1.
skupina 7 6 5 |
2.
skupina 12 10 8 |
3.
skupina 15 13 11 |
----------------------------------------------------------------------- |
21. člen |
Namembnost poslovnih
prostorov je razdeljena v naslednje skupine: |
1. skupina:
|
– zdravstveno
varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo; |
– izobraževanje in
naravno raziskovalne dejavnosti; |
– varovanje kulturnih
dobrin; |
– kulturno umetniške
in kulturno-izobraževalne dejavnosti; |
– državni organi in
organi lokalne skupnosti; |
– politične
organizacije in društva; |
– javne svetovalne
službe; |
2. skupina:
|
– proizvodne
dejavnosti; |
– storitvene
dejavnosti; |
– skladišča;
|
– garaže;
|
3. skupina:
|
– trgovina;
|
– gostinski lokali;
|
– druge dejavnosti.
|
V primeru, ko glede
namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je
ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi
v skupino komisija iz 4. člena tega odloka. |
22. člen |
Območje občine, kjer
je poslovni prostor, je razdeljeno na tri kakovostna območja po tabeli: |
Kakovostno
območje Naselja (zaselki ulice) |
I.
območje Zreče-center, Rogla |
II.
območje Strnice-center, okolica Zreč (ulice), |
vikend naselja |
III.
območje Gorenje-center, Dobrovlje, Radana vas, |
Loška gora, Bukovlje, Križevec, |
Zlakova, Črešnova, Osredek, Gračič, |
Skomarje, Resnik. |
3. Obračun in plačilo
najemnine |
23. člen |
Najemnik poslovnega
prostora mora plačati najemnino vnaprej do roka navedenega v najemni
pogodbi in sicer za tekoči mesec na žiro račun proračuna Občine Zreče. |
24. člen |
Najemnina se
usklajuje po 19. členu tega odloka. |
IV. UPORABA SREDSTEV
NAJEMNIN |
25. člen |
Poraba sredstev
najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je
sestavni del proračuna Občine Zreče. Sredstva, pridobljena s plačilom
najemnin, se porabijo za obnovo poslovnih prostorov in njihovo
pridobivanje. |
V. VLAGANJE V
POSLOVNI PROSTOR |
26. člen |
Najemniku poslovnega
prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali
nedokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v
celoti obnoviti. |
Stanje poslovnega
prostora se ugotavlja zapisniško. |
27. člen |
Najemnik in
najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del
za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v
poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg
investicije za usposobitev poslovnega prostora. |
Kolikor najemnik
preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za
večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih
sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika. |
Vsa vlaganja se
posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne
dokumentacije in računov. |
28. člen |
Ob usposobitvi
poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi
vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine.
Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora
se ugotovi s postopkom, opisanem v 28. členu tega pravilnika.
|
Priznana vlaganja
najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine
ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo
in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja najemnik
plačuje polno vrednost mesečne najemnine. |
VI. PREHODNE IN
KONČNE DOLOČBE |
29. člen |
Vse sklenjene najemne
pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za
nedoločen čas, se uskladijo z določili tega odloka v roku šestih mesecev
po začetku veljavnosti tega pravilnika. |
Najemne pogodbe, ki
so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega odloka ob
ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to ali se sklepajo za določen ali
nedoločen čas. |
V primeru, ko
najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem
odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja. |
30. člen |
Najemnine se po
določilih tega odloka uskladijo v roku enega meseca po uveljavitvi tega
odloka. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike
poslovnih prostorov. |
31. člen |
Kolikor bo
konstituiran stanovanjski sklad, le-ta prevzame obveznosti iz 4. člena. |
32. člen |
Za vse, kar ni
določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila zakona o
poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi. |
33. člen |
Z dnem uveljavitve
tega odloka preneha veljati pravilnik o oddajanju in prodaji poslovnih
prostorov v Občini Slovenske Konjice (Uradni list RS, št. 30/91). |
34. člen |
Ta odlok začne
veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
|
Št. 12-40/97 |
Zreče, dne 9. julija
1997. |
|
Predsednik
|
Občinskega sveta
|
občine Zreče
|
Gorazd Korošec, dipl.
ek. l. r. |