Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88), 4. in 11. člena stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91, 21/94 in 23/96) ter 18, 67, 81 in 84, člena Statuta Občine Vodice (Uradni list RS št. 49/95 in 31/98, Uradno glasilo Občine Vodice, št. 7/98, Odločba US RS št. U-I-250/98) je občinski svet Občine Vodice na 7. dopisni seji, kise je zaključila 14.3.2002 sprejel

PRAVILNIK O ODDAJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

1. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

S tem pravilnikom se določa postopek in ureja način oddaje v najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti oziroma katerih imetnik pravice uporabe je Občina Vodice.

Pravilnik ureja tudi način določitve najemnin poslovnih prostorov ter višino najemnin za tiste prostore, za katere se sklepa pogodba za enkratno ali občasno uporabo (najem dvorane, telovadnice ipd).

2. člen

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja. Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost. V to kategorijo se uvrščajo tudi objekti za kulturno in rekreacijsko dejavnost.

3. člen

Poslovni prostori se oddajajo v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z veljavnimi prostorskimi akti.

2. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

4.člen

Poslovni prostor se odda v najem s pogodbo na podlagi javnega razpisa ali neposredno s pogodbo.

5. člen

O oddaji poslovnih prostorov odloča po postopku, ki je določen s tem pravilnikom, tajnik občine na predlog tričlanske Komisije za oddajo poslovnih prostorov (v nadaljevanju: komisija), ki jo imenuje župan. Na podlagi pravnomočnega sklepa tajnika, župan sklene z najemnikom pogodbo. V primeru pritožbe odloča župan.

6. člen

Komisija opravlja naslednje naloge:

- obravnava dospele vloge udeležencev javnega razpisa;

- pripravlja predloge o oddaji poslovnih prostorov v lasti občine;

1. Oddaja na podlagi javnega razpisa

7. člen

Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga županu, da sprejme sklep o objavi javnega razpisa.

Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov se izvede z zbiranjem pisnih vlog.

Javni razpis vsebinsko oblikuje občinska uprava in ga objavi na krajevno običajen način ali v sredstvih javnega obveščanja, praviloma v Kopitarjevem glasu, s prijavnim rokom, ki pa ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave.

Javni razpis vsebuje:

- splošne podatke o poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem;

- rok za prijavo na razpis;

- namembnost poslovnega prostora;

- čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem;

- pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;

- potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi;

- višino ter način plačila varščine;

- rok, v katerem bodo ponudniki obveščeni o izboru in za sklenitev najemne pogodbe;

- podrobnejšo določitev prioritet iz 9. člena tega pravilnika.

Vloge prosilcev z zahtevnimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajajo priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa razpis. Nepravočasno prispelih in nepopolnih vlog komisija ne upošteva. Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa.

8. člen

Udeleženci javnega razpisa so lahko le državljani Republike Slovenije

9. člen

V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:

1. nova in edina dejavnost v kraju,

2. dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jih bo občina vzpodbujala,

3. število na novo odprtih delovnih mest,

4. prva zaposlitev ali brezposelni, prijavljeni na zavodu za zaposlovanje,

5. občani Občine Vodice,

6. sedež na območju občine.

V prejšnjem odstavku navedeni prednostni pogoji se po vrstnem redu med seboj izključujejo.

10. člen

Po izteku razpisanega roka komisija odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega razpisa. Komisija, tiste vloge, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo, izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev, določenih s tem pravilnikom in sprejme odločitev o izbiri.

Komisija svojo odločitev o izbiri posreduje tajniku občine, ki s sklepom odloči o izboru.

11. člen

O izbiri se obvesti vse udeležence javnega razpisa in sicer v roku 15 dni po sprejemu odločitve o oddaji poslovnega prostora v najem. Zoper odločitev o oddaji poslovnega prostora v najem lahko vsak kandidat, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži v 15 dneh od dneva, ko je prejel obvestilo o izbiri kandidata za najem poslovnega prostora, ugovor pri županu.

V primeru, da izbrani ponudnik ne sklene pogodbe v roku 20 dni, se šteje, da je odstopil od pogodbe in se v tem primeru vplačano jamstvo za resnost ponudbe ne povrne. V tem primeru se poslovni prostor lahko odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku oziroma se razpis ponovi.

2. Neposredna oddaja

12. člen

Po predhodni odločitvi občinskega sveta, se poslovni prostor lahko odda v najem neposredno s pogodbo in sicer:

- v primerih ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile za določen čas, ki pa ne sme biti daljši od enega leta,

- družinskemu članu dosedanjega najemnika (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) ali delavcu, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj 5 let, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo v primeru, da se dosedanji najemnik upokoji ali umre ob pogoju, da sta oba usposobljena za opravljanje iste dejavnosti,

- zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorskemu izvedbenemu aktu,

- če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja,

- če gre za zamenjavo poslovnega prostora.

13. člen

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora, poleg z zakonom določenih sestavin vsebovati še naslednje sestavine:

- sedež poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja,

- točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen,

- navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora,

- možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi,

- čas za katerega se poslovni prostor oddaja,

- pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,

- višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah oziroma povišanju,

- rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati,

- v primerih, ko so potrebna koristna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora,

- obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov,

- razloge za prenehanje razmerja,

- določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih,

- druge medsebojne pravice in obveznosti.

Poleg vsebine in 13. člena tega pravilnika se s pogodbo vnese določilo, da položi najemnik, pred sklenitvijo pogodbe, varščino v višini trimesečne najemnine. Ob prekinitvi pogodbe se varščina najemniku vrne ob izpolnjevanju pogojev v rokih in na način, ki se določi v pogodbi.

V primerih, ko ima najemnik neporavnane obveznosti iz naslova poslovnega prostora, se varščina ne vrača, temveč se jo poračuna z neporavnanimi obveznostmi najemnika oziroma z morebitno škodo, ki jo je povzročil.

14. člen

Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.

V primeru, da najemnik v soglasju z najemodajalcem odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v soglasju z najemodajalcem v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50%.

15. člen

Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.

Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:

- kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta,

- če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor,

- če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,

- če najemnik gradi svoje lastne prostore,

- v primeru denacionalizacije,

- če to narekujejo posebne okoliščine.

2. Prenehanje najemnega razmerja

16. člen

Najemno razmerje lahko preneha:

- s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,

- z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom, ki ne sem biti krajši od enega leta,

- s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas,

- z odstopom od najemne pogodbe,

- po samem zakonu.

17. člen

Občina lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:

- če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja,

- če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca,

- če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške,

- če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora,

- če najemnik ne začne, po lastni krivdi, v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti,

- če najemnik izgubi pravico opravljanja dejavnosti za več kot dva meseca,

- če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca,

- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec oziroma, pooblaščena organizacija/oseba najemodajalca na to opomnila,

- če tri mesece ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor,

- če je najemodajalec iz vzrokov, za katere ni odgovoren, trajno ali dalj časa ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor sam potrebuje.

V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in jih izročiti najemodajalcu, oziroma rok, v katerem ga je najemodajalec dolžan prevzeti.

18. člen

Letna stopnja najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora oziroma dejavnosti, ki v njem poteka.

Mesečna najemnina za m2 določena v EUR znaša:

Skupina dejavnosti

Lokacija A

Lokacija B

1,12

1,12

2,24

2,00

4,48

3,80

6,72

5,38

8,96

7,61

Lokacija A pomeni naselje Vodice, lokacija B pa pomeni druga naselja v občini Vodice.

Mesečna najemnina se določi v tolarski protivrednosti, upoštevaje tečaj EUR zadnjega dne v mesecu, za katerega se zaračunava najemnina.

19. člen

Namembnost poslovnih prostorov je razdeljena v naslednje skupine:

1. skupina:

- zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo

- izobraževanje in naravno raziskovalne dejavnosti,

- kulturno umetniška in kulturno-izobraževalne dejavnosti,

- politične organizacije in društva,

- javne svetovalne službe;

2. skupina:

- proizvodna obrt,

- industrijska dejavnost;

3. skupina:

- storitvena dejavnost, razen dejavnost pod 4. in 5. skupino,

- pridobitna dejavnost iz 1. skupine

- dejavnosti s koncesijo;

4. skupina

- trgovina na drobno,

- gostinjstvo,

- državni organi;

5. skupina

- bančništvo, igralništvo in zavarovalništvo.

V primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi v skupino občinski svet.

20. člen

Uporaba prostorov za kulturne ali športno rekreacijske dejavnosti se daje v najem za enkratno uporabo ali za sezono.

a) dvorano kulturnega doma v Vodicah in Utiku se za enkratno uporabo oddaja po naslednjem ceniku

- organizacijam za predavanja, stranke, zbore 10.000 SIT

- amaterska gledališča 18.000 SIT

- profesionalna gledališča, skupine 25.000 SIT

- za domače skupine 5.000 SIT

- najem v donosne namene 40.000 SIT

b) sejno sobo uporabljajo brezplačno le organi občine

- najemnina za drugo dejavnost znaša 6.000 SIT

c) prostore za šport in rekreacijo se oddaja v najem za eno sezono

po ceni 2.500 SIT/h v telovadnici OŠ Vodice ter

po ceni 2000 SIT/h v dvorani Kulturnega doma v Utiku.

21. člen

Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino vnaprej do roka navedenega v najemni pogodbi.

IV. UPORABA SREDSTEV NAJEMNIN

22. člen

Poraba sredstev najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je sestavni del proračuna Občine Vodice. Sredstva, pridobljena s plačilom najemnin, se porabijo za obnovo poslovnih prostorov in njihovo pridobivanje.

V. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR

23. člen

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti.

Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško.

24. člen

Najemnik in najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.

Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije in računov.

25. člen

Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanim v 28. členu tega pravilnika.

Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.

VI. PREDHODNE IN KONČNE DOLOČBE

26. člen

Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika v roku šestih mesecev po začetku veljavnosti tega pravilnika.

Najemne pogodbe, ne glede na to ali se sklepajo za določen ali nedoločen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to ali se sklepajo za določen ali nedoločen čas.

V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem pravilniku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.

27. člen

Najemnine se po določilih tega pravilnika uskladijo v roku enega meseca po uveljavitvi tega pravilnika. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.

28. člen

Za vse kar ni določeno s tem pravilnikom, se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi.

29. člen

Pravilnik prične veljati z dnem objave v Uradnem glasilu občine Vodice.

Datum:15.3.2002
Številka:
Župan Občine Vodice
Anton Kokalj l.r.