Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 in 34/88) in na podlagi določil Statuta občine Gornji Grad (Ur. l. RS, št. 27/95), je Občinski svet občine Gornji Grad na 20. seji dne 18. 10. 1996 sprejel.

ODLOK

o oddajanju poslovnih prostorov v najem

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1.člen

Ta odlok določa pogoje in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori) na območju občine Gornji Grad s katerimi razpolaga občina Gornji Grad ali ima nad njimi pravico uporabe in jih je prenesla v upravljanje drugim pravnim osebam.

2. člen

Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

3. člen

O oddaji poslovnih prostorov v najem odloča občinski svet.

Občinski svet lahko za oddajanje poslovnih prostorov v najem imenuje komisijo, ki pa je praviloma skupni organ tudi za oddajanje v najem občinskih stanovanj.

4. člen

Strokovna, administrativna in tehnična dela v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem opravlja občinska uprava.

II. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

5. člen

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja. Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:

- če se najemnik mora izseliti iz drugega poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnem urbanističnem dokumentu;

- če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;

- če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma če je opravljena združitev družbenopravnih oseb;

- če najemnik zamenja ali odstopa drug enakovreden poslovni prostor;

- če najemnik opravlja dejavnost posebnega družbenega pomena;

- če s tem dosedanji najemnik pridobi nove poslovne prostore v isti stavbi ali neposredni okolici, v kateri se lahko opravlja ista dejavnost;

- v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju občinskega sveta.

6. člen

Poslovni prostori se oddajajo praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:

- kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta ali drugega veljavnega urbanističnega dokumenta;

- če je načrtovana sprememba namembnosti poslovnega prostora

- če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore;

- v drugih utemeljenih primerih

7. člen

Razpis javnega natečaja mora vsebovati:

- lokacijo in velikost poslovnega prostora;

- izhodiščno višino najemnine;

- predvideno namembnost poslovnega prostora ;

- čas za katerega se poslovni prostor daje v najem;

- rok za zbiranje ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave;

- morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;

- zahtevo o predložitvi dokazov prosilca o izpolnjevanju določenih pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti, potrdilo o plačanih družbenih obveznostih.

Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi v občinskem glasilu ali drugih sredstvih javnega obveščanja.

8. člen

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v javnem natečaju, opremljene pa morajo biti z vsemi zahtevanimi dokazili.

Nepopolnih vlog se ne obravnava.

9. člen

Občinska uprava ali komisija izoblikuje predlog o oddaji poslovnega prostora v najem in ga posreduje občinskemu svetu.

Poslovni prostor se odda v najem s sklepom občinskega sveta.

Odločitev občinskega sveta je dokončna.

Občinski svet kot najemodajalec sklene z izbranim ponudnikom najemno pogodbo.

III. NAJEMNO RAZMERJE

A. Sklenitev najemne pogodbe

10 . člen

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.

Najemna pogodba vsebuje:

- navedbo poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so poslovni prostori;

- navedbo poslovne dejavnosti ki se opravlja v teh prostorih;

- določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v stavbi;

- določila o času trajanja pogodbe (za določen čas ali nedoločen čas );

- višino najemnine in sorazmerni del obratovalnih stroškov skupnih delov in naprav v stavbi;

- določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas;

- določila o vzdrževanju poslovnih prostorov;

- kraj in datum sklenitve pogodbe in podpisa pogodbenih strank.

11. člen

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora ali dela poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca.

B. Prenehanje najemnega razmerja

12. člen

Najemno razmerje lahko preneha:

- s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;

- z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom šest mesecev;

- z odstopom od najemne pogodbe;

- po samem zakonu

- v primerih, ko najemodajalec poslovnega prostora redno ne koristi za opravljanje svoje dejavnosti oziroma ni v roku treh mesecev pričel opravljati dejavnosti.

13. člen

Občinska uprava ali komisija predlaga občinskemu svetu, da se odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:

- če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja ;

- če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;

- če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca.

- če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot 3 mesece;

- če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;

- če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;

- če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja lastnika;

- če najemnik ne plača najemnine ali stroškov upravljanja s skupnimi deli in napravami hiše, v roku 15 dni po prejemu opomina najemodajalca;

- če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu;

- v drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.

14. člen

Najemna pogodba preneha po samem zakonu:

- če se poslovni prostor poruši,

- če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora;

- v primeru razglasitve oziroma pravnega prenosa pravice uporabe.

IV. VLAGANJA V POSLOVNI PROSTOR

15. člen

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore, ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

16. člen

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki del, potrebnih za standardno usposobitev poslovnega prostora.

Potrebna višina sredstev za usposobitev poslovnega prostora se določi na podlagi ocene potrebnih vlaganj.

Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali, je zainteresiran za večji standard poslovnega prostora se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Brez predhodnega soglasja najemodajalca (pisna pogodba) najemnik ni upravičen do povračila kakršnih koli vlaganj v poslovni prostor.

17. člen

Vrednost poslovnega prostora se ugotovi na podlagi točkovalnega zapisnika. Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za izračun mesečne najemnine.

Vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega (investicijska vlaganja) prostora se vrnejo najemniku v obliki:

- znižanja najemnine za določen čas;

- oprostitev plačila najemnine za določen čas.

Znižanje najemnine in čas plačevanja znižane najemnine, kakor tudi dobo oprostitve plačila najemnine določita pogodbeni stranki z najemno pogodbo. Pri določitvi znižanja najemnine, oziroma oprostitve plačila najemnine se upošteva vrednost vlaganj najemnika in višina najemnine za usposobljeni poslovni prostor, vse na dan sklenitve pogodbe.

V primeru, da pride do prenehanja najemnega razmerja, se nepovrnjeni del sredstev najemniku vrne v roku 15 dni od opravljene primopredaje poslovnega prostora.

V. RAZVRSTITEV POSLOVNIH PROSTOROV

18. člen

Namembnosti poslovnih prostorov so razdeljene v slednje skupine:

1. skupina:

- proizvodnja dejavnost

- trgovinska dejavnost

- podjetniška ali obrtna dejavnost (šiviljstvo, frizerstvo, fotografska dejavnost, telefonija)

2. skupina:

- zdravstveno varstvo

- otroško varstvo

- razne konsecijske dejavnosti

3. skupina:

- kulturno-umetniška dejavnost

- dejavnosti društev

- prostori KS in političnih strank

4. skupina:

- garaže, drvarnice, skladišča in drugi pomožni prostori

19. člen

Območja v katerih je poslovni prostor so razdeljena v dve skupini:

a.) območje A:

Središče občine Gornji Grad (center KS Gornji Grad)

b.) območje B:

KS Bočna, KS Nova Štifta, predeli izven centra KS Gornji Grad (okolica in drugo )

20. člen

Višina mesečne najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja v katerem je poslovni prostor (za m2):

Obračun najemnin je po srednjem tečaju Banke Slovenije, na dan obračuna najemnine in se plačuje v tolarski protivrednosti.

21. člen

Najemniki tistih poslovnih prostorov, ki so namenjeni ohranjanju in prezentiranju kulturne dediščine in v primerih za katere se odloči občinski svet, so lahko oproščeni ali delno oproščeni plačevanja najemnine, pod pogojem, da v skladu z deležem, ki jim pripada, prevzamejo financiranje vzdrževalnih del v objektu.

22. člen

Najemnik je dolžan poleg najemnine plačati še prometni davek na storitev. Mesečna najemnina se plačuje do 15. v mesecu.

23. člen

Sredstva najemnin poslovnih prostorov se uporabljajo za kritje stroškov upravljanja, tekočega in investicijskega vzdrževanja skupnih delov in naprav hiš in poslovnih prostorov, za nakup in prenovo poslovnih prostorov, za kritje amortizacije, ter za razvoj in pospeševanje drobnega gospodarstva.

24. člen

Ta določila ne veljajo za novozgrajene poslovne prostore, kjer se najemnina določa po dejansko vloženih sredstvih. Ta sredstva naj bi se realno povrnila v osmih letih.

25. člen

Vsi, ki imajo na dan uveljavitve tega odloka sklenjeno najemno pogodbo se jim bo na osnovi aneksa k pogodbi zaračunavala nova najemnina, in sicer od prvega dne v naslednjem mesecu po uveljavitvi tega odloka.

26. člen

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v uradnem glasilu občine. Z uveljavitvijo tega odloka se preneha uporabljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Ur. list RS, št. 44/93, 71/93 in 35/94).

Št.:363-10/96

Gornji Grad, dne 21. 10. 1996

PREDSEDNIK

OBČINSKEGA SVETA

OBČINE GORNJI GRAD

Jakob FILAČ, l.r.