Direktor Javnega sklada Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami, v skladu s 6. in 16. členom Zakona o javnih skladih (Ur. l. RS, 22/00), na podlagi 82. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/9, 21/94, 23/96 in 1/2000), na podlagi 22. člena Odloka o ustanovitvi Javnega sklada Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami (MUV, št. 23/00, 25/00) in v skladu s Statutom Javnega sklada Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami (MUV, št. 12/01), po predhodnem soglasju Nadzornega sveta z dne 7. februarja 2002, določa

SPLOŠNE POGOJE

poslovanja Javnega sklada Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

S splošnimi pogoji poslovanja ( v nadaljnjem besedilu: splošni pogoji) Javnega sklada Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami (v nadaljevanju: sklad) se določajo:

- merila za določitev upravičencev do posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju stanovanjske izgradnje in merila za določitev namenske rabe posojil oziroma poroštev,

- vsebina pravic in obveznosti sklada kot javnega finančnega sklada in upravičencev na podlagi danih posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju stanovanjske izgradnje,

- merila za določitev upravičencev do sodelovanja na razpis za oddajo v najem neprofitnih in profitnih stanovanj.

- vsebina pravic in obveznosti sklada kot javnega nepremičninskega sklada in upravičencev na podlagi najemne oziroma drugih pogodb, ki jih sklepa sklad zaradi zagotavljanja smotrne rabe nepremičnin.

II. NAMEN PORABE POSOJIL

2. člen

Del sredstev sklada se lahko namenja za posojila z ugodno obrestno mero.

3. člen

Posojila z ugodno obrestno mero so tista posojila, pri katerih obrestna mera zagotavlja ohranjanje realne vrednosti sposojenega denarja in pokriva stroške. Višino obrestne mere za vsak razpis določa nadzorni svet.

4. člen

Posojila so namenjena za:

- nakup stanovanja ali stanovanjske hiše,

- stanovanjsko gradnjo,

- prenovo, sanacijo, izboljšavo ali obsežnejša vzdrževanja stanovanj na območju ustanoviteljice sklada.

5. člen

Posojila sklada lahko dobijo fizične in pravne osebe.

Posojilo je lahko odobreno le osebam, ki so sposobne izpolnjevati obveznosti iz odobrenega posojila. Kriterije za ocenjevanje posojilne sposobnosti določi direktor.

Posojila fizičnim osebam

6. člen

Fizične osebe so lahko upravičenci do posojil:

- če so občani ustanoviteljice sklada,

- si z nakupom ali gradnjo primernega stanovanja prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje,

- jim je zaradi spremenjenih družinskih, zdravstvenih ali socialnih razmer dosedanje stanovanje postalo neprimerno,

- si svoje stanovanjske razmere izboljšujejo ali razrešujejo z vlaganjem sredstev v prenovo, sanacijo ali obsežnejše vzdrževanje obstoječega stanovanjskega fonda.

Za prvo reševanje iz 2. točke prejšnjega odstavka se šteje, kadar je prosilec in svojimi ožjimi družinskimi člani:

- stalno prijavljen pri sorodnikih ali je najemnik,

- lastnik ali solastnik stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ne presega 10 m² na ožjega družinskega člana, ki stalno prebiva v stanovanju na dan objave razpisa,

- solastnik stanovanjske hiše z drugimi osebami, ki jo želi z zaprošenim posojilom nadzidati, dozidati, v njej zgraditi podstrešno stanovanje ali rekonstruirati zase in za svoje ožje družinske člane.

Stanovanjsko površino na družinskega člana iz druge alinee prejšnjega odstavka lahko nadzorni svet za posamezen razpis poveča.

7. člen

Poleg pogojev, navedenih v prejšnjem členu, nadzorni svet v vsakem razpisu lahko določi še posebne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati upravičenci do posojil iz prejšnjega člena, kot na primer:

- socialno demografski položaj prosilca in njegove družine,

- premoženjsko stanje prosilca in njegove družine,

- višino lastne udeležbe,

- drugo.

Posojila pravnim osebam

8. člen

Pravne osebe, ki lahko pridobijo posojila iz sredstev sklada so:

neprofitne stanovanjske organizacije iz 93. člena stanovanjskega zakona.

9. člen

Upravičenci iz prejšnjega člena se ocenjujejo zlasti na podlagi investicijskega elaborata z izdelanim tehnično tehnološkim in ekonomskim delom, kjer mora biti predvsem izpostavljena:

- ekonomska upravičenost investicije, razen če gre za razglašene kulturne spomenike po Zakonu o kulturni dediščini,

- tehnično-tehnološka izvedba,

- energetska varčnost,

- funkcionalna zasnova,

- vizualna pojavnost v prostoru.

Poleg splošnih pogojev lahko nadzorni svet v vsakem razpisu določi še posebne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati upravičenci do posojil.

III. NAČIN DODELITVE POSOJIL

10. člen

Sredstva sklada se za posojila delijo na podlagi razpisa, ki ga ob upoštevanju določil stanovanjskega zakona, nacionalnega stanovanjskega programa, stanovanjskega programa sklada in splošnih pogojev sprejme nadzorni svet.

Razpis se javno objavi.

11. člen

Razpis praviloma vsebuje naslednje:

- namen, za katerega se delijo sredstva sklada,

- višino sredstev, namenjenih za delitev,

- kategorijo upravičencev do razpisanih posojil,

- splošne pogoje in merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije upravičencev za pridobitev posojil,

- posebne pogoje in merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije upravičencev za pridobitev posojil,

- osnovne podatke, ki jih morajo upravičenci navesti v vlogi in kje vlogo dobijo,

- ceno za kvadratni meter stanovanjske površine, če se ta uporablja kot osnova za izračun višine dodeljenih sredstev,

- standardne stanovanjske površine, kadar je višina posojila odvisna od velikosti stanovanjske površine glede na število uporabnikov,

- najvišjo možno višino odobrenih sredstev posameznemu upravičencu (upravičeno zaprošeni znesek),

- obrestno mero za odobrena posojila,

- najdaljšo dobo odplačevanja posojila,

- način porabe odobrenih sredstev in način odplačevanja odobrenega posojila,

- vrsto zavarovanja odobrenega posojila,

- mesto in način zbiranja vlog,

- zadnji dan za zbiranje vlog in potrdil,

- kriterije za določanje prioritete pri dodelitvi sredstev,

- rok, v katerem bodo dodeljena sredstva,

- drugo.

Direktor za vsak razpis predpiše vlogo in potrdila, ki jih morajo prosilci priložiti vlogi.

IV. VIŠINA POSOJILA

12. člen

Posojilo je upravičencu odobreno v zaprošeni višini, kadar ta ne presega upravičeno zaprošenega zneska, oziroma v višini upravičeno zaprošenega zneska, če zaprošeni znesek vseh upravičencev ne presega sredstev, namenjenih za izvedbo posameznega razpisa.

Če je vsota zaprošenih oziroma upravičeno zaprošenih zneskov večja kot so sredstva, namenjena za izvedbo posameznega razpisa, se oblikuje prednosti vrstni red upravičencev za dodelitev posojil skladno z določili splošnih pogojev _ V. poglavje.

Nadzorni svet v primeru iz prejšnjega odstavka:

- višino odobrenega posojila omeji vsem upravičencem enako ali

- posojilo odobri le upravičencem iz višjega prioritetnega razreda v višini upravičeno zaprošenega zneska ali omejenega upravičeno zaprošenega zneska ali

- posojilo odobri vsem upravičencem, vendar v različni omejeni višini upravičeno zaprošenega zneska glede na uvrstitev upravičenca v prioritetni razred.

V. OBLIKOVANJE PREDNOSTNEGA VRSTNEGA REDA UPRAVIČENCEV ZA DODELITEV POSOJIL NA PODLAGI JAVNEGA RAZPISA

13. člen

V primeru iz drugega odstavka prejšnjega člena se upravičenci razvrščajo na podlagi kriterijev v prioritetne razrede.

14. člen

Kriteriji za ocenjevanje vlog upravičencev iz 6. člena zajemajo:

- materialno,

- socialno in zdravstveno stanje prosilca in njegove družine,

- namembnost posojila, upoštevajoč nacionalni in stanovanjski program ustanoviteljice.

Nadzorni svet lahko za vsak razpis določi še druge kriterije, ki se upoštevajo pri ocenjevanju vlog.

15. člen

Ob upoštevanju kriterijev iz prejšnjega člena imajo prednost in večje ugodnosti pri dodelitvi posojila:

- prosilci z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki,

- mladi,

- mlade družine,

- invalidi in družine z invalidnim članom,

- družine z manjšim številom zaposlenih,

- družine z večjim številom otrok.

Nadzorni svet izmed navedenih prednostnih kategorij iz prejšnjega odstavka tega člena za vsak razpis posebej določi prednostne kategorije prosilcev. Nadzorni svet lahko za vsak razpis določi še druge prednostne kategorije prosilcev.

Za daljšo delovno dobo se šteje najmanj tretjina delovne dobe.

Za mlado družino se šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 30 let ne glede na starost otrok oziroma 35 let in še noben otrok ni šoloobvezen. Za stare 30 let oziroma 35 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen posamezen razpis.

Za invalidnost prosilca ali ožjega družinskega člana njegove družine se upošteva invalidnost s 100 % telesno okvaro, ugotovljena s sklepom ali odločbo Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje. Za invalidnost otroka se šteje tudi motnja v duševnem in telesnem razvoju ali trajna nesposobnost za delo.

Za družino z manjšim številom zaposlenih se šteje družina, v kateri je zaposlen samo prosilec.

Za mlade prosilce se štejejo osebe, mlajše od 30 let. Za stare 30 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen posamezni razpis.

Za družino z večjim številom otrok se šteje družina, v kateri so najmanj trije otroci.

16. člen

Ob upoštevanju kriterijev iz 14. in 15. člena splošnih pogojev poteka določanje prioritete po več kriterijskem modelu ocenjevanja upravičenosti.

Težo posameznih kriterijev na predlog direktorja določi nadzorni svet.

VI. POSTOPEK ODLOČANJA O DODELITVI POSOJIL

17. člen

Pri odločanju o dodelitvi posojil upravičencem se uporablja postopek, določen z Zakonom o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 80/99).

Zoper odločbo oziroma sklep direktorja ima stranka pravico pritožbe. O pritožbi odloča predsednik nadzornega sveta.

18. člen

Za spise in dejanja v postopku dodeljevanja posojil se plačuje taksa v skladu z zakonom.

Ostale stroške obdelave, odobritve in koriščenja odobrenega posojila sklad obračunava po tarifnem pravilniku, ki ga določi direktor.

VII. ZAVAROVANJE ODOBRENEGA POSOJILA

19. člen

Če so sredstva odobrena kot posojilo, se odobreno posojilo obvezno zavaruje.

Posojilojemalec lahko posojilo zavaruje:

- pri zavarovalnici,

- z zastavno pravico na nepremičnini oziroma drugem premoženju, ki je glede na vrednost in druge lastnosti primerno za poplačilo terjatev,

- s poroštvom ali

- na drug ustrezen način.

Dejanske stroške zavarovanja posojila krije posojilojemalec. Način zavarovanja se določi z razpisom.

20. člen

Pred koriščenjem odobrenega posojila je posojilojemalec dolžan kreditirano stanovanjsko enoto zavarovati proti požaru in drugim nevarnostim za stvarno vrednost, zavarovalno polico pa vinkulirati v korist sklada in tako zavarovanje obnavljati vse do popolnega odplačila posojila.

VIII. NAMENSKA RABA POSOJIL

21. člen

Posojila dodeljena na podlagi splošnih pogojev, morajo biti porabljena skladno z namenom njihove odobritve. Za koriščenje odobrenih sredstev upravičenec sklene posojilno pogodbo.

Namenskost porabe odobrenih sredstev se zagotavlja:

- z dokumentirano porabo odobrenih sredstev,

- s kontrolami skladno s posojilno pogodbo.

V primeru dodeljevanja posojila po obrokih oziroma situacijah mora upravičenec dokumentirati namensko porabo posojila za vsak obrok posebej in nato še za celotni znesek posojila.

22. člen

Posojilojemalec ne sme brez soglasja sklada odsvojiti in obremeniti kreditirane nepremičnine, dokler ne odplača vsega dolga po posojilni pogodbi.

Posojilojemalec je dolžan v 15 dneh po prejemu zahteve zagotoviti posojilodajalcu vso dokumentacijo, ki je potrebna za ugotovitev točnosti podatkov, ki jih je navajal v vlogi za pridobitev posojila, ali ob njegovih naknadnih vlogah ter mu omogočiti ogled nepremičnine, za katero daje posojilodajalec posojilo po tej pogodbi.

Posojilojemalec in drugi podpisniki posojilne pogodbe so dolžni skladu sporočiti vsako spremembo zaposlitve in prebivališča ali drugo spremembo, pomembno za izvajanje posojilne pogodbe najpozneje v 15 dneh po nastali spremembi.

23. člen

Sklad ima pravico razdreti posojilno pogodbo in ustaviti porabo posojila ter zahtevati takojšnje vračilo celotnega revaloriziranega posojila, ki se obračuna od prejema posojila, in stroške, če posojilojemalec:

- ne porabi posojilo za namene in kreditirano stanovanjsko enoto, navedeno v posojilni pogodbi,

- odsvoji kreditirano nepremično brez dovoljenja sklada,

- ob sklenitvi posojilne pogodbe navede neresnične podatke,

- ne dostavi zahtevane dokumentacije v določenem roku,

- prejme posojilo na podlagi podatkov, ki ne ustrezajo dejanskemu stanju,

- ne izpolni drugih obveznosti po posojilni pogodbi.

IX. POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI

24. člen

Sklad posluje kot javni nepremičninski sklad, tako da nepremičnine:

- pridobiva,

- oddaja v najem,

- prodaja.

25. člen

Sklad pridobiva nepremičnine tako, da:

- investira v gradnjo stanovanj in stavbna zemljišča,

- kupuje stanovanja in zemljišča z namenom povečanja neprofitnega najemnega stanovanjskega fonda.

O obsegu, načinu in dinamiki pridobivanja stanovanj in stavbnih zemljišč iz prvega odstavka odloča nadzorni svet na osnovi finančnega načrta.

26. člen

Sklad pridobiva neprofitna najemna stanovanja tudi na podlagi tretjega odstavka 130. člena stanovanjskega zakona.

Sklad lahko odkloni prevzem stanovanj iz prvega odstavka tega člena, če ocenjeni stroški tekočega in investicijskega vzdrževanja prenesenih stanovanj presegajo najemnino.

27. člen

Stanovanja, ki jih je doslej sklad pridobil neodplačno ali odplačno, so najemna z neprofitno najemnino za nedoločen ali določen čas.

X. ODDAJANJE NEPROFITNIH STANOVANJ V NAJEM

28. člen

Sklad oddaja neprofitna stanovanja v najem v skladu z zakonskimi in podzakonskimi akti, izdanimi s strani države.

Neprofitni razpis

29. člen

Neprofitna stanovanja, pridobljena na način iz 25. člena tega akta, in neprofitna sproščena stanovanja (Kot sproščena stanovanja se štejejo tista neprofitna stanovanja, ki so predhodno že bila oddana v najem, pa so jih najemniki zaradi različnih razlogov vrnili najemodajalcu) se oddajajo v najem z javnim razpisom, ki se objavi v sredstvih javnega obveščanja.

Nadzorni svet s sklepom določi vsebino razpisa ter sredstva javnega obveščanja, v katerih se razpis objavi.

30. člen

Razpis praviloma vsebuje:

- namen in pravno podlago za objavo,

- število neprofitnih stanovanj z navedbo soseske oziroma ulice,

- predviden čas vselitve,

- kategorijo upravičencev za pridobitev neprofitnega stanovanja,

- splošne pogoje in merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije upravičencev,

- osnovne podatke, ki jih morajo upravičenci navesti v vlogi,

- navedbo potrebnih prilog k vlogi in kje vloge dobijo,

- višino bodoče najemnine - kriterije za določitev najemnine,

- višino in namen varščine ter način njene valorizacije,

- rok za vročitev vlog,

- stanovanjske površine,

- splošne in posebne kriterije za določanje prednostne liste upravičencev,

- postopkovna pravila razpisa,

- način objave rezultatov razpisa.

Merila in kriteriji za oblikovanje prednostnega vrstnega reda upravičencev

31. člen

Splošni, s strani države določeni kriteriji za ocenjevanje vlog prosilca in njegove družine in s tem povezanim oblikovanjem prednostnega vrstnega reda upravičencev do najema neprofitnega stanovanja zajemajo materialno, socialno in zdravstveno stanje prosilca in njegove družine in sicer:

- stanovanjski status upravičenca v povezavi z delovno dobo,

- zaposlenost v družini,

- dohodek na člana družine,

- premoženjsko stanje družine,

- kvaliteto bivanja z utesnjenostjo dosedanjega bivališča,

- starost upravičenca in njegove družine,

- število otrok s poudarkom na mladoletnosti otrok,

- invalidnost oziroma po pristojni komisiji ugotovljene duševne ali telesne motnje mladoletnih otrok,

- izobrazba upravičenca in njegovega zakonca.

Dodatna merila in kriterije določi za vsak razpis nadzorni svet na podlagi predloga direktorja. Točkovanje dodatnih meril lahko odstopa za največ 20 % od skupnega števila točk v veljavnem obrazcu ter lahko zajema:

- lastno udeležbo upravičenca v višini največ 20 % od investicijske vrednosti stanovanj,

- stalnost bivanja upravičenca na območju, ki velja za razpis,

- neuspešnost udeležbe upravičenca na prejšnjih razpisih,

- mladoletnost otrok do 15. leta starosti v družini, ki presega starostno mejo za mlade družine,

- mlade družine z dvema ali več otroki,

- stanovanjski status upravičenca v povezavi z delovno dobo / v samskem domu ali pri starših oz. sorodnikih,

- drugo.

32. člen

Za mlado družino se šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 35 let. Za stare 35 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen razpis.

Za družine z večjim številom otrok se šteje družina, v kateri so najmanj trije otroci.

Za družine z manjšim številom zaposlenih se šteje družina, ki ima najmanj tri člane in v kateri je zaposlen samo en družinski član.

Invalidnost velja v primerih, če gre za invalidnost, zaradi katere je udeleženec razpisa ali odrasli družinski član nesposoben za samostojno življenje in delo in je ugotovljena z izvidom in mnenjem pristojne komisije Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije oziroma komisije za razvrščanje.

Določilo velja tudi v primerih, če gre za družino z mladoletnim otrokom, ki ima zmerno, težjo ali težko duševno ali težko telesno motnjo, ugotovljeno po pristojni komisiji za razvrščanje.

Izobrazba udeleženca razpisa in njegovega zakonca, ki se točkuje je doktorat ali magisterij, visoka izobrazba, višja izobrazba, srednja izobrazba - točkuje se samo najvišja pridobljena izobrazba.

Točke, pridobljene za strokovno izobrazbo udeleženca razpisa in strokovno izobrazbo njegovega zakonca se seštevajo.

Lastna udeležba se vrne po 15 letih in se revalorizira po obrestni meri, po kateri se plačuje zadnji najeti kredit pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije. Zaradi zagotovitve resnosti ponudbe lastne udeležbe mora ponudnik pred dokončnostjo liste za oddajo neprofitnih stanovanj v najem plačati kavcijo v višini 50% od ponujene lastne udeležbe. V primeru, da kasneje odstopi od ponujene lastne udeležbe, se mu kavcija vrne, zmanjšana za pavšalni znesek, ki ga pred razpisom določi nadzorni svet, prav tako pa se mu odbijejo točke, ki jih je pridobil na račun ponujene lastne udeležbe.

33. člen

Kadar se na prednostni red za oddajo neprofitnih stanovanj v najem uvrstijo udeleženci razpisa z enakim številom točk, imajo prednost pri razvrstitvi na prednostni red udeleženci razpisa, pri katerih predstavlja višina neprofitne najemnine za primerno stanovanje manjši delež v družinskem dohodku.

34. člen

Postopek odločanja o utemeljenosti vlog

Komisijo za preveritev utemeljenosti vlog na podlagi predložene dokumentacije določi direktor pred razpisom.

Udeleženci razpisa so dolžni v postavljenih rokih odgovoriti komisiji za preveritev utemeljenosti vlog na njene zahteve za dopolnitev vloge, sicer se vloga zavrže kot nepopolna.

35. člen

V kolikor sklad objavi nov razpis, čeprav obstoječi prednostni vrstni red upravičencev, oblikovan na podlagi preteklega razpisa, še ni izčrpan, imajo prednost pri dodelitvi stanovanj upravičenci iz prednostne liste preteklega razpisa.

V kolikor je prednostna lista neprofitnih upravičencev izčrpana, se lahko neprofitno stanovanje odda tudi socialnemu upravičencu, če ima zagotovljeno pomoč pri uporabi stanovanja po predpisih, ki urejajo socialnovarstvene pravice.

O dodelitvi neprofitnega stanovanja socialnemu upravičencu ob soglasju nadzornega sveta odloča direktor.

Oddaja neprofitnih stanovanj v najem brez razpisa

36. člen

Sklad lahko odda v najem neprofitno stanovanje izven razpisa le v naslednjih primerih:

a) če se najemno stanovanje začasno oddaja v najem za reševanje oseb, prizadetih zaradi elementarnih ali drugih nesreč,

b) v primerih, naštetih v stanovanjskem zakonu,

c) če je zaradi prosilčevega stanovanjskega problema v neposredni nevarnosti njegovo življenje ali zdravje njegove družine,

d) v primerih, ko se najemniku odda drugo sproščeno stanovanje zaradi ustreznejše zasedbe stanovanja glede na število družinskih članov ali zdravstveno stanje najemnika ali njegovega družinskega člana, stanovanje, ki ga je zasedal sam, pa se odda v skladu s potrebami sklada,

e) če je najemniku s sodno odločbo prenehalo najemno razmerje in po poplačilu vseh zapadlih in tekočih obveznosti zaprosi za ponoven najem.

V primeru oddaje stanovanja pa alinejah (a), (c), (d) in (e), mora prosilec izpolnjevati splošne pogoje za oddajo neprofitnih stanovanj v najem - o oddaji stanovanja v najem, v primerih pod (a), (c) in (e) pa odloča o oddaji komisija, ki jo imenuje nadzorni svet.

Oddajanje profitnih stanovanj v najem

37. člen

Profitna stanovanja se oddajo v najem na podlagi javnega razpisa, na katerega se lahko prijavijo vsi zainteresirani, ki izpolnjujejo naslednje pogoje;

- da plačajo varščino,

- da so sposobni plačevati profitno najemnino,

- da sklenejo najemno razmerje.

V primeru, da se na razpis prijavi več zainteresiranih, se stanovanje odda v najem tistemu, pri kateremu predstavlja višina profitne najemnine manjši delež v družinskem dohodku.

O podrobnih pogojih razpisa in načinu objave odloči nadzorni svet na predlog direktorja.

XI. SKLEPANJE NAJEMNIH POGODB

38. člen

Po opravljeni izbiri najustreznejšega upravičenca do najema neprofitnega in profitnega stanovanja izda direktor odločbo o oddaji stanovanja v najem.

Pri izdaji odločbe za oddajo neprofitnih stanovanj po javnem razpisu se uporablja postopek, predpisan za takšno oddajo, v primerih izredne oddaje stanovanj pa se uporablja Zakon o splošnem upravnem postopku (Ur. l. RS, št. 80/99).

Na podlagi odločbe se z izbranim kandidatom sklene najemna pogodba, s katero se na podlagi ZOR-a, Stanovanjskega zakona in podzakonskih predpisov opredeli vsebina medsebojnih pravic in obveznosti med najemodajalcem in najemojemalcem v zvezi z uporabo najemnega stanovanja.

39. člen

Najemna pogodba mora obvezno vsebovati:

- ime in priimek najemnika,

- čas najema,

- podatke o stanovanju,

- kategorijo stanovanja,

- pravice in obveznosti najemnika,

- pravice in obveznosti najemodajalca,

- sankcije v primeru nespoštovanja najemne pogodbe in zakonov,

- višino oziroma način določanja najemnine,

- način in roke za odpoved najemne pogodbe.

Neprofitna najemnina se zaračuna v višini, ki jo določi nadzorni svet v skladu z zakonskimi in podzakonskimi akti.

Višino profitne najemnine določi direktor, vendar najmanj 15 % višjo kot bi bila najvišja neprofitna najemnina za enako stanovanje.

O vseh drugih pravicah iz najemnega razmerja se pri odločanju uporablja postopek, določen z zakonom o splošnem upravnem postopku.

40. člen

V primeru izpraznitve najemnega stanovanja sklad izpraznjeno stanovanje lahko:

- odda za neprofitni najem,

- odda za profitni najem,

- odda za socialni najem,

- proda.

XII. PRODAJA NEPREMIČNIN

41. člen

Prodaja nepremičnin se lahko izvede na podlagi poslovnega in finančnega načrta.

42. člen

Program prodaje mora obsegati:

- opredelitev ciljev prodaje in razloge, s katerimi se utemeljuje, da bodo s prodajo ti cilji doseženi, ter pravni temelj prodaje,

- obseg prodaje in finančno ovrednotenje predvidene prodaje,

- opredelitev metod prodaje, ki bodo uporabljene in razloge, s katerimi se utemeljuje, da je izbrana metoda ustrezna za dosego cilja.

Metode prodaje nepremičnin

43. člen

Premoženje sklada se proda z:

- javno dražbo ali

- na podlagi javnega zbiranja ponudb.

O izbiri metode prodaje odloči direktor.

44. člen

Ne glede na določbo prejšnjega člena se prodaja lahko opravi na podlagi neposredne pogodbe v naslednjih primerih:

- če se prodajajo solastniški deleži na nepremičninah,

- če se zamenjuje nepremičnina in je ponudnik samo eden ter se vrednost premoženja sklada z zamenjavo ne zmanjša,

- če so pretekli 3 meseci od dneva, ko se je izkazalo, da je bila izbrana metoda prodaje iz 43. člena neuspešna, pri čemer je lahko cena nižja od izklicne cene največ za 30 %,

- če se nepremičnina proda najemniku,

- v drugih primerih, določenih z zakonskimi in podzakonskimi akti.

Ocenitev vrednosti nepremičnine

45. člen

Sklad je dolžan poskrbeti, da se premoženje, ki je predmet prodaje, oceni. Ocenitev opravi pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin, ki ima po pravilih stroke veljavno licenco za cenitev. Izbiro pooblaščenega ocenjevalca opravi direktor, ki nadzira njegovo delo.

Nadzorni svet lahko na predlog direktorja odobri tudi knjigovodsko vrednost nepremičnine, v kolikor oceni, da je tržno primerljiva.

46. člen

Cenitev, ki predstavlja osnovo za določitev izhodiščne cene za potrebe izvedbe javne dražbe, mora vsebovati predlog izhodiščne cene, izražene v tolarjih.

Cenitev ne sme biti starejša od 3 mesecev glede na datum javne dražbe.

Javna dražba

47. člen

Javna dražba mora biti objavljena v sredstvih javnega obveščanja. Med objavo razpisa in javno dražbo mora preteči najmanj 15 dni.

V primeru javne dražbe mora objava vsebovati najmanj:

- naziv in sedež organizatorja javne dražbe,

- opis predmeta prodaje,

- vrsto pravnega posla, ki je predmet dražbe (npr. prodaja stanovanja, zemljišča,…),

- izklicno ceno in najnižji znesek njenega višanja,

- način in rok plačila kupnine,

- prehod lastništva, pri čemer lastništvo preide na kupca s plačilom celotne kupnine,

- kraj in čas javne dražbe,

- višino kavcije, ki jo je potrebno položiti pred začetkom dražbe in ki ne sme biti manjša od 10% izklicne cene in se vplača na poseben račun proračuna,

- obvestilo dražiteljem, da bo po končani dražbi kavcija vrnjena tistim, ki na dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena,

- informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji dražbe in si ogledajo predmet dražbe,

- druge pogoje, ki jih mora uspeli dražitelj izpolnjevati,

- objava lahko vsebuje še druge pogoje prodaje, ki postanejo vsebina prodajne pogodbe, sklenjene z uspešnim dražiteljem.

48. člen

Javno dražbo vodi s strani direktorja pooblaščena oseba.

Šteje se, da je sprejeta tista cena, ki je bila izklicana trikrat. Ko je cena izklicana trikrat, pooblaščena oseba ugotovi, komu in po kakšni ceni je bil predmet javne dražbe prodan in kupca pozove k podpisu pogodbe. Če izklicna cena ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna.

49. člen

Z najugodnejšim dražiteljem se sklene pogodba najkasneje v tridesetih dneh po zaključku dražbe. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku, sklad zadrži njegovo kavcijo.

Javno zbiranje ponudb

50. člen

V primeru javnega zbiranja ponudb, ko je za izbor najugodnejšega ponudnika edini kriterij višina ponujene kupnine, objava javnega zbiranja ponudb praviloma vsebuje:

- namen poziva, navedbo prodajalca in kratek opis predmeta prodaje,

- pravno podlago za prodajo,

- obliko in pogoje, pod katerimi mora kupec predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje,

-  določilo, da prodajalec ni obvezan, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi najugodnejše pogoje,

- kontaktne osebe prodajalca.

51. člen

Pred obravnavo prispelih ponudb direktor preveri, če so bile poslane v razpisnem roku in če vsebujejo vse objavljene elemente in vso dokumentacijo, ki jo je bilo na podlagi razpisa potrebno priložiti ponudbi.

Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku, komisija zavrže in o tem obvesti ponudnika. Nepopolne ponudbe lahko direktor zavrže ali pa odloči, da zahteva od ponudnika njegovo dopolnitev.

Po ugotovitvi izpolnjevanja pogojev za veljavno obravnavo ponudb direktor pristopi k njihovemu vsebinskemu pregledu. Pri tem presoja elemente ponudbe po kriterijih za izbiro najboljšega ponudnika.

Kriteriji, ki jih komisija pri obravnavi ponudb in izbiri upošteva, so enaki kriterijem, kot so objavljeni v javnem pozivu za zbiranje ponudb.

52. člen

V primeru, da direktor oceni, da zgolj na osnovi opredeljenih kriterijev izmed zavezujočih ponudb iz prejšnjega člena ne more izbrati najboljšega ponudnika ali da je mogoče doseči ugodnejše pogoje prodaje, lahko pozove vse ponudnike ali pa samo tiste, katerih ponudbe ocenijo kot najbolj ustrezne, da ponudbo še dopolnijo v posameznih elementih.

53. člen

Ko direktor oceni, da je ugotovil vsa dejstva, na podlagi katerih je mogoče sprejeti odločitev o izboru najugodnejšega ponudnika, odloči, katerega od ponudnikov je izbral kot najugodnejšega ter predlaga vse v pogajanjih dogovorjene elemente pravnega posla, pod katerim naj se sklene pogodba oziroma poda predlog pogodbe, ki naj se sklene z najugodnejšim ponudnikom.

54. člen

Za potrebe prodaje nepremičnine z neposredno pogodbo iz 43. člena tega akta nadzorni svet določi okvirno vrednost, pod katero se prodaja ne more izvršiti.

Merila in kriteriji za neposredno prodajo nepremičnin

55. člen

Odprodaja se lahko opravi, če je odprodaja v interesu sklada zaradi prevelikih stroškov investicij in rednega vzdrževanja stanovanja oziroma stavbe, v kateri je stanovanje, ob upoštevanju:

- odstotnega deleža lastništva sklada na celotni nepremičnini, v kateri se nahaja nepremičnina, ki jo želi stranka odkupiti,

- leta gradnje nepremičnine,

- stanja nepremičnine (slabo, dobro, odlično…),

- vloženih sredstev v nepremičnino,

- lege nepremičnine.

56. člen

Vloge za odkup nepremičnin zainteresirani kupci oddajo v tajništvu skladu. K vlogi je potrebno priložiti ftc. najemne pogodbe in dokaz o poravnanih obveznostih v zvezi z uporabo nepremičnine, ki jo želijo kupiti.

Komisija za prodajo zaseda po potrebi in na predlog direktorja.

57. člen

Stanovanja, ki jih je sklad pridobil z ugodnostmi iz 95.člena stanovanjskega zakona in drugimi ugodnostmi v skladu z nacionalnim in občinskim stanovanjskim programom, pa je delež teh sredstev presegel 40 % vseh sredstev, se lahko odtuji samo pod pogojem, da se predhodno ponudijo v nakup: Stanovanjskemu skladu RS ali drugi neprofitni stanovanjski organizaciji, pri čemer zanje kupnina ne sme biti višja od cene, po kateri je bilo stanovanje pridobljeno, revalorizirano v skladu s pravilnikom iz pete alineje 11. člena stanovanjskega zakona.

Stroški pri prodaji po javni dražbi in javnem zbiranju ponudb

58. člen

Vse stroške v zvezi s pripravo pogodbe in cenitvijo plača prodajalec. Prodajalec in kupec plačata vsak 1 stroškov notarja in davka na promet nepremičnin. Stroške vpisa prodane nepremičnine v zemljiško knjigo plača kupec.

Stroški pri neposredni prodaji nepremičnine

59. člen

Vse stroške v zvezi s pripravo prodajne pogodbe, cenitvijo, overitvijo, prijavo davkov in prispevkov ter vpisa v zemljiško knjigo plača kupec.

Plačilo kupnine

60. člen

Kupec plača kupnino v enkratnem znesku najkasneje v roku 60 dni od podpisa pogodbe, v obrokih (največ 60) pa le pod pogojem, da je neplačani del zavarovan z nepreklicno bančno garancijo ali z drugim ustreznim instrumentom zavarovanja.

XIII. KONČNE DOLOČBE

61. člen

Ti splošni pogoji poslovanja začnejo veljati z dnem objave v Medobčinskem uradnem vestniku.

Javni sklad Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami

v.d. direktorja

dr. Matjaž Durjava, s. r.

Številka: 360-001/2001 109

Ruše, dne 28. januar 2002