|
|
|
|
|
ODLOK
|
|
|
o prostorsko ureditvenih pogojih za del industrijske cone I-11 v Spodnjih Hočah
|
|
|
I. UVODNE DOLOČBE
|
|
|
1. člen
|
|
|
|
S tem odlokom se sprejmejo prostorsko ureditveni pogoji za del industrijske cone I - 11 v Spodnjih Hočah (v nadaljnem besedilu PUP), ki jih je junija 2000 izdelal Komunaprojekt d.d. Maribor pod številko projekta 9045/98.
|
|
|
|
2. člen
|
|
|
|
Prostorsko ureditveni pogoji določajo:
|
|
|
- meje območja
|
|
|
- funkcijo območja
|
|
|
- splošne pogoje
|
|
|
- pogoje za graditev objektov
|
|
|
- pogoje za komunalno urejanje
|
|
|
- pogoje za ohranjanje in varovanje naravne in kulturne dediš- čine
|
|
|
- pogoje za varovanje in izboljšanje okolja
|
|
|
|
3. člen
|
|
|
|
Vsi posegi v prostor morajo biti v skladu z usmeritvami prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana Občine Maribor - za območje občine Hoče - Slivnica in z merili in pogoji, ki so določeni v tem odloku.
|
|
|
Prostorski ureditveni pogoji so podlaga za pripravo lokacijske dokumentacije.
|
|
|
|
4. člen
|
|
|
|
Za posamičen poseg ali več posegov se lahko zahteva podrobna analiza prostorskih pogojev v kolikor je to potrebno za:
|
|
|
- ugotovitev in odpravo motenj, ki jih bo investitor povzročil s predvideno dejavnostjo
|
|
|
- ugotovitev morebitnih sprememb splošnih pogojev, ki bodo nastali skozi daljše obdobje
|
|
|
- zagotovitev enakih možnosti uporabnikom glede razreševanja njihovih prostorskih potreb glede racionalne rabe prostora
|
|
|
- zagotovitev enotnega oblikovanja širšega območja.
|
|
|
|
5. člen
|
|
|
|
Prostorski ureditveni pogoji za del industrijske cone I - 11 v Spodnjih Hočah vsebujejo tekstualni del, soglasja pristojnih organov in organizacij in naslednje grafične priloge:
|
|
|
- Izsek iz sprememb in dopolnitev prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega plana občine Maribor za območje MOM (spremembe in dopolnitve v letu 1998) M 1: 5000
|
|
|
- Situacija obstoječega stanja M 1: 2000
|
|
|
- Merila in pogoji za posege v prostor M 1: 2000
|
|
|
- Merila in pogoji za komunalno urejanje M 1: 2000
|
|
|
|
II. MEJA OBMOČJA
|
|
|
6. člen
|
|
|
|
S PUP se ureja del industrijske cone I - 11 v Spodnjih Hočah, kar je identično območju iz kartografskega dela odloka o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana občine Maribor - za območje občine Hoče - Slivnica, (MUV št. 7/93, 8/94, 5/96, 6/96, 27/97, 6/98, 11/98).
|
|
|
Opis meje ureditvenega območja je podan v smeri urinega kazalca. Začetna točka meje je ob Miklavški cesti - na severno - zahodnem vogalu parc. št. 850, nato poteka v smeri proti vzhodu po robu parcele št. 859, nato zavije proti jugu-vzhodu in poteka po vzhodnem robu parcel št. 859, 860, 863/1, 863/4, 863/2. Na jugovzhodnem vogalu parcele št. 863/2 prečka parcelo št. 1469/3 in gre po njenem južnem robu, nato po zgornjem robu parc. št. 1135, se obrne proti zahodu, kjer prečka parcele št. 1136, 1134, 1133/1, 1132/1, 1131/1, 1127/1, 1128 , 1125/2, nato zavije proti severu in prečka parcelo št. 1124/1, 1122/1, gre do spodnjega roba parcele št. 1122/2, kjer nato zavije proti severu po njenem robu in po robu parcel št. 1121/2, 1120/2, 1119/2, prečka parcelo 1469/3 in 1475, poteka po robu parcel št. 861/1, 858/2, 857/2, 860, 851, 850 in se zaključi v začetni točki.
|
|
|
Velikost ureditvenega območja znotraj opisane meje je 31,74 ha.
|
|
|
|
III. FUNKCIJA OBMOČJA IN VRSTE POSEGOV V PROSTOR
|
|
|
7. člen
|
|
|
|
Območje ki ga urejajo prostorsko ureditveni pogoji je namenjeno:
|
|
|
1. gradnji novih proizvodnih objektov, objektov za skladiščenje, poslovno administrativnih objektov ter spremljajočih objektov in naprav, ki so potrebni za osnovno dejavnost
|
|
|
2. gradnji novih objektov za trgovsko - poslovno dejavnost - v delu območja, ki se navezuje na že obstoječi nakupovalni center.
|
|
|
3. izgradnji večjih parkirišč za tovorna in osebna vozila, odprtih skladišč - v območju pod elektroenergetskim koridorjem
|
|
|
|
8. člen
|
|
|
|
Možni so naslednji posegi v prostor:
|
|
|
- ureditev komunalnega in energetskega omrežja in objektov ter omrežje zvez
|
|
|
- ceste
|
|
|
- novogradnje
|
|
|
- ureditev zelenih površin
|
|
|
|
IV. MERILA IN POGOJI ZA GRADITEV OBJEKTOV IN DRUGE POSEGE V PROSTOR
|
|
|
Merila in pogoji za lociranje objektov in določanje gradbenih parcel - funkcionalnih zemljišč
|
|
|
1. Določanje velikosti gradbenih parcel
|
|
|
9. člen
|
|
|
|
a) V območju A, B, C je minimalna površina parcel 5 000 m2. Parcelacija je v smeri, ki je pravokotna na obstoječo cesto A.
|
|
|
b) V območju D, E, F je minimalna površina parcel 1 500 m2. Parcelacija je v smeri, ki je pravokotna na cesto D.
|
|
|
c) Območje pod elektro-energetskim koridorjem se lahko parcelira kot samostojne parcele ali pa se priključhijo sosednjim parcelam.
|
|
|
|
2. Določanje funkcionalnih zemljišč
|
|
|
10. člen
|
|
|
|
Funkcionalno zemljišče se določa glede na velikost in namembnost objekta, lego sosednjih objektov in glede na naravne danosti zemljišča. Omogočati mora normalno uporabo in vzdrževanje objekta z vsemi spremljajočimi prostorskimi potrebami, razen v primeru, da je del teh potreb zagotovljen na drugem zemljišču (skupno funkcionalno zemljišče).
|
|
|
Za proizvodne objekte, obrtne delavnice se velikost funkcionalnega zemljišča določa ob upoštevanju lege in medsebojne razporeditve objektov, vrste in možnosti širjenja proizvodnje, manipulativnega prostora in konfiguracije terena. Širina funkcionalnega zemljišča okrog navedenih objektov je praviloma najmanj 6 m.
|
|
|
|
3. Lega objektov
|
|
|
11. člen
|
|
|
|
Novi objekti morajo biti odmaknjeni od parcelne meje tako, da ni motena sosednja posest, da je možno vzdrževanje objekta in da so upoštevani drugi varstveni pogoji.
|
|
|
|
Odmiki novih objektov od parcelne meje morajo biti najmanj 6 metrov.
|
|
|
Objekti so od ceste na vzhodni strani območja, kjer so glavni dostopi, ločeni s pasom zelenja (drevored), enako velja tudi ob cesti C, kjer je glavna prečna povezava.
|
|
|
Odmiki od tras komunalnih vodov morajo biti v skladu z veljavnimi predpisi za vse vrste komunalnih vodov in naprav.
|
|
|
Merila in pogoji za oblikovanje objektov
Splošni pogoji za oblikovanje objektov
|
|
|
|
12. člen
|
|
|
|
Vse novogradnje v obravnavanem območju, skozi katerega poteka več visokonapetostnih daljnovodov, morajo biti odmaknjene izven elektroenergetskega koridorja v predpisanem odmiku.
|
|
|
Elektroenergetski koridor poteka po sredini obravnavanega območja in novi objekti morajo biti v varnostnem odmiku levo in desno od njega. Parcelacija je pravokotna na cesto; poteka v smeri vzhod - zahod, objekti so zasnovani z daljšo stranico v tej smeri.
|
|
|
Velikost objektov je različna in se prilagaja potrebam, vsi objekti pa se morajo držati gradbene linije, ki poteka vzporedno s cesto.
|
|
|
Pogoji za oblikovanje objektov
|
|
|
|
13. člen
|
|
|
a) območje A,B,C - večji proizvodni objekti
|
|
|
1. objekti so postavljeni pravokotno vzdolž ceste A. Krajša stranica je vzporedna s cesto, daljša pa je nanjo pravokotna. Minimalna površina horizontalnega gabarita objekta je 1500 m2. Gradbena linija je definirana z odmikom od točk v oseh cestnih križišč in je prikazana v karti.
|
|
|
2. objekti so maksimalne višine 12 m.
|
|
|
3. strehe objektov so ravne ali v minimalnem naklonu
|
|
|
4. na severnem in južnem vogalu območja sta večja proizvodno - trgovska objekta, ki povdarjata vogale območja - del teh objektov je lahko višji - maksimalne višine do 15 m.
|
|
|
b) območje D, E, F - manjši objekti na zahodni strani območja
|
|
|
1. objekti so postavljeni pravokotno na cesto, ki poteka med njimi. Krajša stranica je vzporedna s cesto, daljša pa je nanjo pravokotna. Minimalna površina horizontalnega gabarita objekta je 400 m2. Gradbena linija poteka 13 metrov od osi ceste na vsako stran.
|
|
|
2. objekti so maksimalne višine 8 metrov.
|
|
|
|
3. strehe objektov so ravne ali v minimalnem naklonu
|
|
|
14. člen
|
|
|
|
ZELENJE
|
|
|
Objekti so od ceste na vzhodni strani območja, kjer so glavni dostopi, ločeni s pasom zelenja - predvidena je zelenica z drevoredom, enako velja tudi ob cesti C, kjer je glavna prečna povezava.
|
|
|
Ob robu naselja je predviden zelen rob z drevesi , ki obstoječ- e stanovanjsko naselje loči od proizvodno - storitvene cone. Ustvarja protihrupno in vizualno bariero, ki zaokrožuje rob obstoječega naselja.
|
|
|
Na zahodnem robu zelenega pasu se lahko tudi predvidi koridor za izgradnjo druge faze dostopne ceste do novega stanovanjskega naselja - po robu parcele št. 851 in delno parcele št. 850, ki se konča z obračališčem.
|
|
|
|
V območju elektroenergetskega koridorja obstoječih DV ni dovoljeno saditi drevja, katerega višina bi lahko ogrožala varno obratovanje obstoječih DV.
|
|
|
V. MERILA IN POGOJI ZA UREJANJE PROMETNEGA OMREŽJA
|
|
|
15. člen
|
|
|
|
FAZNOST
|
|
|
V obravnavanem območju je možna realizacija v sledečih zaključenih fazah:
|
|
|
1. faza:
- območje A v severnem delu ob že obstoječem trgovskem centru
|
|
|
2. faza:
- območje B in C v osrednjem in južnem delu območja
|
|
|
3. faza:
- območja D, E in F na južnem delu območja
|
|
|
|
Medsebojno časovno zaporedje faz ni določeno in je odvisno od možnosti in potreb investitorjev.
|
|
|
|
16. člen
|
|
|
|
Načrtovanje in urejanje novega ter preurejanje obstoječega prometnega omrežja in naprav mora biti usklajeno s predpisi, ki urejajo to področje ter v skladu s pogoji za varovanje območij in objektov, ki jih urejajo ti prostorsko ureditveni pogoji.
|
|
|
Pri graditvi ali rekonstrukciji cest , stavb in naprav ob cestah se priključki na cestno mrežo predvidijo v projektih za graditev ali rekonstrukcijo.
|
|
|
|
Zasnova prometnega omrežja
|
|
|
Na obravnavanem območju je predvidena izgradnja sledečih cest, ki se navezujejo na že obstoječe cestno omrežje:
|
|
|
1. cesta A: je podaljšek že obstoječe ceste, ki poteka iz Miklavške ceste proti jugu. Severni uvoz iz Miklavške ceste je že izveden s pasom za leve zavijalce. Širina podaljška ceste je enaka obstoječi cesti. Predvidi se kolesarska steza.
|
|
|
2. cesta B: poteka po južnem delu območja, kjer se na vzhodnem križišču na njo priključuje cesta A, na zahodnem delu pa je priključena na obstoječe križišče s hitro cesto HC 4. Širina ceste je 7 metrov, pločnik je širine 1.6 m.
|
|
|
3. cesta C: je pravokotna na cesto A in poteka po sredini območja - služi kot napajalna cesta novozgrajenim objektom. Širina ceste je 6 metrov, obojestranski pločnik je širine 1.6 m.
|
|
|
- parkirne prostore je možno locirati v elektroenergetski koridor samo v primeru, da bo dosežena predpisana varnostna višina, ki znaša za DV 110 kV 7 m.
|
|
|
- za vse dostopne ceste, ki bodo križale obstoječe DV mora biti izdelan elaborat križanj. Minimalna dosežena predpisana varnostna višina pri križanju cest z DV mora biti 7 m.
|
|
|
- pred izgradnjo industrijskih objektov je potrebno izdelati projektno dokumentacijo iz katere bo razvidna prometna signalizacija na obravnavanem območju (smernost cest, prometni znaki, omejitve hitrosti, promet prepovedan za tovorna vozila, obračališče…)
|
|
|
- peš promet se odvija po pločnikih in ostalih utrjenih površinah, ki so predvidene za pešce.
|
|
|
|
VI. MERILA IN POGOJI ZA KOMUNALNO UREJANJE
|
|
|
17. člen
|
|
|
1. Splošni pogoji za komunalno urejanje
|
|
|
|
Posamezni objekti morajo biti priključeni na javno komunalno omrežje.
Poteki komunalnih in energetskih vodov morajo biti medsebojno usklajeni. Energetski in telekomunikacijski vodi morajo biti zemeljski, prav tako vsi novi in sanirani priključki.
|
|
|
|
18. člen
|
|
|
2. Oskrba z vodo
|
|
|
|
- za potrebe celovite vodooskrbe območja se v dovozni cesti na vzhodnem robu (cesta A) območja predvidi rekonstrukcija obstoječega cevovoda PVC DN 225 na cevovod LŽ DN 200. V novi interni cesti kompleksa (cesta C) ter južni dovozni cesti (cesti B in D) se predvidi izgradnja cevovoda LŽ DN 100 z navezavo na rekonstruirani cevovod LŽ DN 200.
|
|
|
- lastniki zemljišč si morajo pred vsakim posegom v prostor ali spremembo dejavnosti pridobiti predhodno strokovno mnenje Zavoda za zdravstveno varstvo Maribor na osnovi pravilnika o zdravstveni ustreznosti pitne vode (Ur. List RS št. 46/97).
|
|
|
|
19. člen
|
|
|
1. Odvajanje odpadnih vod
|
|
|
|
V Miklavški cesti poteka kanalizacija, ki je le delno izgrajena in ni v funkciji. V kolikor bi se izgradnja objektov pričela preden bo kanalizacija v celoti izgrajena, je potrebno upoštevati sledeče:
|
|
|
- izvede se ločen sistem kanalizacije za čiste padavinske odpadne vode ter za komunalne in tehnološke odpadne vode, ki jih je potrebno predhodno očistiti.
|
|
|
- z ozirom na fazno izgradnjo objektov se predvidi fazna izgradnja skupne biološke čistilne naprave, ki se bo v kasnejši fazi s povezovalnim kanalom ali prečrpavanjem navezala na kanalizacijo Miklavške ceste. Možna je tudi izgradnja samostojnih manjših bioloških čistilnih naprav.
|
|
|
- padavinske odpadne vode iz utrjenih manipulativnih in parkirnih površin je potrebno odvajati v kanalizacijo, ki se naj priključuje na biološko čistilno napravo. Predhodno jih je potrebno očistiti preko ustrezno dimenzioniranih usedalnikov in lovilcev olj.
|
|
|
- padavinske vode iz strešin, ki ne bodo onesnažene z vodi škodljivimi snovmi, je potrebno speljati preko peskolovov v kanalizacijo padavinskih vod s končno odvodnjo v bližnji odvodnik oziroma preko ponikalnic v tla.
|
|
|
- odpadne tehnološke vode, ki bodo nastajale v proizvodno - storitvenih dejavnostih morajo biti očiščene v skladu z določili Uredbe o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod iz virov onesnaževanja (Ur. l. RS št. 35/96)
|
|
|
- pri izgradnji kanalizacijskega omrežja se morajo upoštevati minimalne varnostne horizontalne in vertikalne razdalje med vodovodnim cevovodom in kanalizacijo. V primeru da razdalje ni mogoče doseči je potrebno vodovodni cevovod ustrezno zaščititi.
|
|
|
|
20. člen
|
|
|
1. Komunalni odpadki
|
|
|
|
Odvoz in deponiranje odpadkov je potrebno zagotoviti v skladu z Odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki v občini Maribor (MUV, št. 11/92).
|
|
|
|
21. člen
|
|
|
2. Energetska oskrba
|
|
|
|
a.) Oskrba z električno energijo
|
|
|
1. novi objekti se bodo napajali z električno energijo iz obstoječih oziroma novih predvidenih trafo postaj
|
|
|
2. za priključitev objektov industrijske cone I -11 v Spodnjih Hočah na elektroenergetski sistem je potrebno naročiti raziskavo napajanja z električno energijo oziroma pridobiti idejni projekt izgradnje novih elektroenergetskih vodov in naprav
|
|
|
3. na obeh 20 kV daljnovodih je potrebno izvesti mehansko in električno izolacijo. Ob temelju daljnovodnega stojišča pa je potrebno zavarovati zemljišče z ustrezno ograjo, ki mora biti oddaljena od kateregakoli dela oporišča najmanj 5 m.
|
|
|
b.) Oskrba s plinom
|
|
|
1. v primeru ogrevanja industrijske cone z zemeljskim plinom je potrebno obstoječe plinovodno omrežje razširiti. Potrebno je ustrezno rekonstruirati že obstoječo reducirno postajo za potrebe celotnega kompleksa.
|
|
|
|
22. člen
|
|
|
|
1. Ogrevanje
|
|
|
- kot vir ogrevanja je predviden zemeljski plin ali lahko kurilno olje.
|
|
|
- nač in skladiščenja tekočih naftnih derivatov se mora izvajati v skladu s Pravilnikom o tem, kako morajo biti zgrajena in opremljena skladišča ter naprave za nevarne in škodljive snovi (Ur. List SRS št. 3/97).
|
|
|
- pri skladiščenju naftnih derivatov je potrebno izvajati maksimalne tehnične ukrepe za zaščito podtalnice - v skladu z Odlokom o varstvenih pasovih in ukrepih za zavarovanje zalog pitne vode na Vrbanskem platoju, Mariborskem otoku, Limbuški dobravi in Dravskem polju (MUV, št. 19/98).
|
|
|
|
VII. MERILA IN POGOJI ZA POSEGE V INFRASTRUKTURNE KORIDORJE
|
|
|
23. člen
|
|
|
|
Vsi posegi v elektroenergetski koridor obstoječih daljnovodov morajo biti v skladu z določili Pravilnika o tehničnih normativih za graditev nadzemnih energetskih vodov z nazivno napetostjo od 1 kV do 400 kV (Ur.l. SFRJ št. 65/88).
|
|
|
Pri izdelavi prostorsko ureditvenih pogojev je potrebno upoštevati tudi določila Uredbe o elektromagnetnem sevanju v naravnem in življenjskem okolju (Ur. l. RS št. 70/96), po kateri velja za obravnavano območje I. stopnja (za del območja namenjen trgovski dejavnosti) in II. stopnja (za industrijsko-obrtno cono) varstva pred sevanjem.
|
|
|
|
VIII. MERILA IN POGOJI ZA VAROVANJE IN IZBOLJŠANJE OKOLJA
|
|
|
24. člen
|
|
|
Varstvo zraka
|
|
|
|
Ureditveno območje je po Zakonu o varstvu zraka (Ur.l.SRS,št. 13/75, 35/79 in 29/86) ter Odloku o razvrstitvi območij v SR Sloveniji v območja onesnaženosti zraka za potrebe varstva zraka (Ur.l. SRS, št. 19/88) razvrščeno v III. območje onesnaženosti.
|
|
|
|
Kot vir ogrevanja je predviden zemeljski plin ali lahko kurilno olje.
|
|
|
25. člen
|
|
|
|
Varstvo pred požarom
|
|
|
1. za možnost gasilske intervencije mora biti pri projektiranju prometne ureditve upoštevan slovenski standard SIST DIN 14090
|
|
|
2. območje obdelave mora imeti hidrantno omrežje za gašenje požarov, v skladu z določili veljavnih predpisov
|
|
|
3. projektna dokumentacija mora biti izdelana v skladu z določili veljavnih predpisov.
|
|
|
|
4. objekti morajo biti dostopni za intervencijska vozila najmanj z dveh strani - praviloma ob daljših stranicah objekta. Minimalna širina požarnih poti je 3.5 metra.
|
|
|
26. člen
|
|
|
|
Varovanje voda
|
|
|
- obravnavano območje po Odloku o varstvenih pasovih in ukrepih za zavarovanje zalog pitne vode na Vrbanskem platoju, Mariborskem otoku, Limbuški dobravi in Dravskem polju (MUV, št. 19/98) leži v širšem ter v - - vplivnem varstvenem pasu.
|
|
|
- odvodni sistem odpadnih, padavinskih, tehnoloških in komunalnih vod iz obravnavanega območja je potrebno tako načrtovati, da ne bo ogrožena kakovost površinskih vodotokov in podtalnice.
|
|
|
- parkirne in manipulativne površine morajo biti načrtovane tako, da bodo neprepustne za vodo in odporne na naftne derivate. Območ je mora biti obdano z robnikom, ki bo preprečeval iztekanje padavinskih vod v okolico.
|
|
|
|
- v primeru, da bodo parkirišča namenjena tudi parkiranju vozil za prevoz nevarnih tekočih snovi, je potrebno parkirna mesta za le te ločiti od ostalih parkirnih mest glede na razred nevarnih snovi. Načrtovana morajo biti v obliki lovilne sklede, ki mora biti s kanalizacijo povezana preko zadrževalnega bazena, ki mora biti načrtovan tako, da bo omogočeno kontrolirano praznjenje. Lovilna skleda, kanalizacija in zadrževalni bazen morajo biti načrtovani v vodotesni in na kemikalije odporni izvedbi.
|
|
|
27. člen
|
|
|
|
Varstvo pred hrupom
|
|
|
|
Po Uredbi o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Ur. l. RS, št. 45/95) in Uredbi o spremembah in dopolnitvah uredbe o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Ur.l. RS, št. 66/96) spada ureditveno območje v IV. stopnjo varstva pred hrupom. Upoštevati je potrebno tudi Odlok o varstvu pred hrupom na območju občine Maribor (MUV 14/94). Ravni hrupa ne smejo presegati zakonsko dovoljenih stopenj.
|
|
|
IX. KONČNE DOLOČBE
|
|
|
|
28. člen
|
|
|
|
Investitor mora za posege v prostor predhodno pridobiti mnenje na Zavodu za prostorsko načrtovanje oziroma na sedežu občine Hoče - Slivnica, Pohorska cesta 15, 2311 Hoče.
|
|
|
|
29. člen
|
|
|
|
Prostorsko ureditveni pogoji so stalno na vpogled na sedežu Občine Hoče - Slivnica.
|
|
|
|
30. člen
|
|
|
|
Nadzor nad izvajanjem tega odloka izvaja Ministrstvo za okolje in prostor, inšpektorat RS za okolje in prostor - izpostava Maribor.
|
|
|
|
31. člen
|
|
|
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Medobčinskem uradnem vestniku.
|
|
|
Župan
Občine Hoče-Slivnica
Anton Obreht, prof., s. r.
|
|
|
Številka: 03200/00032/2000-03
Datum: 28. avgust 2000
|
|