Na podlagi 72. in 171.  člena Zakona o urejanju  prostora  ZureP-1 (Uradni list RS, št. 110/2002 in 8/2003-popravek), Pravilnika o vsebini, obliki, načinu priprave lokacijskih načrtov ter vrstah njihovih strokovnih podlag (predlog 1. 6. 2004)  in na podlagi 17. člena Statuta Občine Piran (Uradne objave Primorskih novic, št. 10/99) je Občinski svet Občine Piran na 29. redni seji dne  30.3.2006 sprejel

O D L O K

O LOKACIJSKEM NAČRTU PIRANSKA VRATA

PREDMET

1.      člen

Sprejme se lokacijski načrt Piranska vrata, ki ga je izdelalo podjetje Projektiva inženiring Piran d.o.o. v marcu 2006, pod št. projekta 18/03.

2.      člen

Lega območja

Ureditveno območje se razteza ob južnem obalnem pasu piranskega polotoka, pod klifom.

Območje sega od vhoda v mesto (prometna zapora) do Hotelov Bernardin in zajema še obalni pas, na katerem se danes nahaja parkirišče pred mestom. V ureditveno območje je zajeta še dolina Fornač do dostopne ceste v Piran. 

3.      člen

Meja ureditvenega območja

Meja ureditvenega območja poteka od obale pri cestni zapori pred mestom, se dvigne na rob klifa, nato poteka po robu klifa za stanovanjskimi objekti in predvideno garažo, se nato nadaljuje po cesti do križišča za Beli Križ in se spusti po robu zazidalnega načrta Bernardin do obale ter poteka po robu obale do izhodiščne točke.

V ureditvenem območju so zajete po posameznih morfoloških enotah, naslednje parcele:

Območje A:

141/5, 141/6, 143/1, 145, 1501, 1503, 153/2, 154, 155, 156, 157, 1610, 309/4, 214, 215, 220, 221, 221/1, 221/2, 222/3, 223, 224/1, 224/2, 224/3, 224/4, 224/5, 224/6, 224/7, 224/8, 224/9, 225, 228/1, 230/3, 230/4, 300/1.

Območje B:

228/2, 229,230/5, 230/1, 230/2,219/2, 207,  227, 232/1, 232/2, 230/2,251/5,250/5, 254, 253/3, 253/2, 251/2, 251/1, 253/4, 253/1, 253/10, 253/8, 253/9

Območje C:

1499/2, 300/4, 300/5, 300/6, 300/7, 300/8, 253/6, 253/7, 252, 260/1, 260/2, 259, 255,

vse k.o. Piran.

Meja ureditvenega območja je prikazana na vseh grafičnih listih.

OPIS PROSTORSKE UREDITVE

4.      člen

Namen izdelave

S predlagano ureditvijo se bo mesto Piran razbremenilo prometa in za obiskovalce bo zagotovljeno zadostno število parkirnih mest. S preureditvijo območja Fornač se bo dragocen obalni pas dopolnil s stanovanjskim programom, upravni in delovni prostori JP Okolja pa se bodo prilagodili sodobni tehnologiji in omogočili boljše poslovanje podjetja. Obalni pas pred mestom se bo iz parkirišča preuredil v parkovno-rekreacijske površine s kopališčem, paviljoni in obalno promenado. 

Površine in vsebina

Celotno ureditveno območje meri pribl. 156.975 m2 in je razdeljeno na 3 morfološke celote.

V ureditvenem območju so zajete tudi morske površine (53.772 m2), gradbeni poseg v morje pa  obsega gradnjo pomolov in delno nasutje obale (4.777 m2 površine).

Morfološke enote

Ureditveno območje lokacijskega načrta je razdeljeno na tri morfološke enote, ki vsebinsko določajo namensko rabo za posamezne površine:

Območje A

Obsega površine v velikosti pribl. 96.993 m2. Območje zajema površine ob obali pred vhodom v mesto, del klifa s predvideno garažo in prometno ureditev ob njej, obstoječo pozidavo pod cesto od križišča do Fornač in obalni pas do Morske biološke postaje.

Območje B

Obsega površine v velikosti pribl. 41.653 m2. Območje zajema dolino Fornač z obstoječo pozidavo do dostopne ceste v mesto nad Fornačami..  Na jugu meji na območje Hotelov Bernardin, ob obali pa na obstoječo cesto, ki se konča pred MBP.

Območje C

Obsega površine v velikosti pribl. 18.329 m2. Območje zajema samo funkcionalne površine Morske biološke postaje in del obale s pomoli pred objektom.

SESTAVINE LOKACIJSKEGA NAČRTA

5. člen

I.  Odlok

II.         Besedilo:

-          Opis prostorske ureditve, ki se načrtuje z lokacijskim načrtom.

-          Ureditveno območje lokacijskega načrta.

-    Umestitev načrtovane ureditve v prostor:

-                                    opis vplivov in povezav prostorske ureditve s sosednjimi območji,

-                                    opis rešitev načrtovanih objektov in površin,

-                                    lokacijske pogoje in usmeritve za projektiranje in gradnjo.

-     Zasnova projektnih rešitev prometne, energetske, komunalne in

      druge gospodarske infrastrukture in obveznost priključevanja

      objektov nanjo.

-       Rešitve in ukrepi za varovanje okolja, ohranjanje narave, varstvo

      kulturne dediščine ter trajnostno rabo naravnih dobrin.

-     Rešitve in ukrepi za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi  

      nesrečami.

-     Načrt gradbenih parcel.

-     Etapnost izvedbe prostorske ureditve ter drugi pogoji in zahteve za   

      izvajanje lokacijskega načrta.

III. Grafični del

List 1    ureditveno območje na zemljiško-katastrskem načrtu in prikaz morfoloških enot

Tabela in karta s pregledom lastništva

List 2     prikaz namenske rabe :

List 2a   izsek iz Spremembe in dopolnitve prostorskih sestavin DDP in SDP

               Občine Piran – namenska raba, 

List 2b    kartografska dokumentacija k planu,

List 3      topografski načrt z vrisom ureditvenega območja,

List 4      arhitektonska zazidalna situacija - M 1:1000,

List 5      prometna ureditev

List 6a    zbirna situacija komunalnih naprav – obstoječe stanje,

List 6b    zbirna situacija komunalnih naprav – predvideno s priključki na obstoječa omrežja

Seznam prilog

6. člen

1.         Povzetek za javnost

2.         Izvleček iz prostorskih sestavin planskih aktov občine Piran

3.         Obrazložitev in utemeljitev lokacijskega načrta:

-                      pojasnila v zvezi z razlogi za pripravo lokacijskega načrta, obrazložitev zasnove prostorske ureditve,

-                      pojasnila v zvezi z načinom pridobitve variantnih rešitev, presoje in medsebojne primerjave variant z utemeljitvijo izbora najustreznejše variante,

-                      utemeljitev predlaganih rešitev ter lokacijskih in tehničnih pogojev in usmeritev na podlagi izhodišč, usmeritev, pravil ter meril in pogojev iz prostorskih aktov, ki so podlaga za pripravo lokacijskega načrta in drugih veljavnih sektorskih aktov in predpisov, izdelanih strokovnih         podlag ter smernic nosilcev urejanja prostora.

4.         Strokovne podlage

5.         Smernice in mnenja nosilcev urejanja prostora:

-             Ministrstvo za zdravstvo, Zdravstveni inšpektorat, Območna enota Koper, Trg Brolo 4, Koper,

-             Ministrstvo za obrambo, Urad za obrambne zadeve, Sektor za civilno obrambo,   Kardeljeva ploščad 25, Ljubljana,

-             Ministrstvo za obrambo, Inšpektorat za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, Območna enota Koper, Ferarska ulica 5b, Koper,

-             Ministrstvo za okolje in prostor, ARSO, Območna pisarna Koper, Pristaniška 12, Koper,

-             Uprava RS za pomorstvo, Ukmarjev trg 2, Koper,

-             Ministrstvo za promet, Direkcija za ceste, Izpostava Koper, Ulica 15. maja 13, Koper,

-             Zavod RS za varstvo narave, Vojkova ulica 1a, Ljubljana,

-             Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije, Območna enota Piran, Trg bratstva 1, Piran,

-             Zavod za gozdove Slovenije, Območna enota Sežana, Partizanska 49, 6210 Sežana,

-             Rižanski vodovod Koper, Ulica 15. maja 13, Koper,

-             Javno podjetje Okolje Piran, d.o.o., Fornače 33, Piran,

-             Javno podjetje Ogrevanje Piran, d.o.o., Fornače 33, Piran,

-             Elektro Primorska, Javno podjetje za distribucijo električne energije, d.d., Nova Gorica, Distribucija koper, Ulica 15. maja 15, Koper,

-             Telekom Slovenije, PE Koper, Kolodvorska 9, Koper,

-             Cestno podjetje Koper, d.d., Ulica 15. maja 14, Koper,

6.                       Seznam sprejetih aktov o zavarovanju in seznam sektorskih aktov in predpisov ki so bili upoštevani pri pripravi lokacijskega načrta,

7.                       Spis postopka priprave in sprejemanja lokacijskega načrta.

URBANISTIČNO, ARHITEKTURNO IN KRAJINSKO OBLIKOVANJE OBJEKTOV IN UREDITEV

7. člen

Zasnova organizacije dejavnosti in namenska raba

Ureditveno območje bo v pretežni meri namenjeno izločitvi prometa iz mestnega območja (gradnja velike garažne hiše) in preureditvi sedanjega parkirišča v parkovno rekreacijske površine. Oskrbno servisne dejavnosti v Fornačah se dopolnijo in rekonstruirajo. Povečajo se stanovanjske kapacitete.

Urbanistične in oblikovne usmeritve

Vsi objekti v LN so del morske vedute Pirana in morajo biti temu ustrezno oblikovani v smislu naslednjih oblikovalskih izhodišč:

-          Mestna garaža naj se v največji možni meri vključi v klif, tako,  da arhitekturno in vizualno ne izstopa.

-          Celotna obalna črta naj se višinsko deli v tri višine, ki poudarjajo tri namembnosti tega prostora (kopanje in stik z morjem, sprehodi in kolesarjenje ter parkovne površine s paviljonskimi objekti v sprehajalnem pasu.    

Predvidene prostorske ureditve po posameznih morfoloških enotah

Ureditveno območje je razdeljeno na tri morfološke enote z naslednjo vsebino;:

OBMOČJE A zajema :  

del klifa ob vhodu v mesto, del  dostopne ceste v mesto Piran s prometno ureditvijo, obstoječo pozidavo pod cesto do Fornač in obalni pas do Morske biološke postaje.

V tem območju so predvidene naslednje ureditve:

-          gradnja centralne mestne garaže s prometno ureditvijo,

-          gradnja novega stanovanjsko- poslovnega objekta pod cesto,

-          ureditev dveh pomolov pred Fornačami s parkovno ureditvijo in paviljonskimi objekti,  

      sprehajalna pot s kolesarsko stezo,

-     adaptacija prenova in dopolnitev niza obstoječih objektov pod cesto.

OBMOČJE B zajema:

območje doline Fornač do dostopne ceste v Piran nad Fornačami, na jugu meji na

Morsko biološko postajo in območje Hotelov Bernardin ob obali pa na obstoječo

cesto. V to območje je zajet še varovalni gozd pod cestnim ovinkom.

V tem območju so predvidene naslednje ureditve:

-          obnova in dograditev objektov v Fornačah: nov stanovanjsko poslovni objekt, nov poslovni objekt JP Okolja, garaže, servisne delavnice in sortirnica odpadkov ter, rekonstrukcija CČN z novo dostopno cesto,

-     ateljeji Viba filma se ne prenavljajo.

OBMOČJE C zajema:

samo funkcionalne površine Morske biološke postaje in del obale s pomoli pred

objektom.

V tem območju so predvideni naslednji posegi:

-     dokončanje kompleksa MBP v skladu s projekti,

-     ureditev dela obale,

-     sprehajalna pot in kolesarska steza - nadaljevanje.

V vseh treh območjih je predvidena rekonsrtukcija in dopolnitev obstojele cestne ter komunalne infrastrukture.

1.      MERILA IN POGOJI ZA URBANISTIČNO, ARHITEKTONSKO IN

      KRAJINSKO  OBLIKOVANJE

8. člen

Dovoljeni posegi

V okviru LN so dovoljeni naslednji posegi:

-          rušenje nekvalitenih obstoječih objektov  ali dotrajanih delov objektov in naprav,

-          gradnja novih objektov (nadomestni, dopolnilni), rekonstrukcija in adaptacija obstoječih objektov in naprav  (dozidave in nadzidave),

-          gradnja rekonstrukcija in vzdrževalna dela na infrastrukturnih objektih in napravah (kanalizacija, elektroenergetsko omrežje, vodovodno, telefonsko, plinsko toplovodno omrežje), regulacija površinske vode, 

-          gradnja, rekonstrukcija in vzdrževalna dela cestnega omrežja, parkirišč ter pešpoti in kolesarske steze, ureditev in vzdrževalna dela zelenih površin (zelenice, parkovne površine, drevoredi gozdne površine),

-          ureditev obale: kopališča, plaže, vzdrževalna dela in popravila v obalnem pasu, športne infrastrukture.

 Splošni pogoji

1.         Izvedbeni posegi na območju LN so možni na osnovi gradbenega dovoljenja, ki se izda na podlagi določil tega odloka. 

2.         Manjši posegi na obstoječih objektih in gradnja enostavnih objektov in naprav v okviru LN so možni na podlagi lokacijske informacije skladno s Pravilnikom o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/2003, 130/04)

3.         Elementi lociranja objektov na parcelo so regulančna linija, stranski odmik od parcelne meje izraba zemljišča, izražena z razmerjem med neto uporabno  površino in celotno površino gradbene parcele.

4.         Regulančna linija predstavlja absolutno omejitev za vse objekte vzdolž            posamične ceste oziroma prometnice. Fasadna linija objektov mora biti poravnana z regulančno linijo.

5.         Stranski odmik od parcelne meje ne sme znašati manj kot 3 m razen, če je pridobljeno soglasje prizadetega soseda. V nizu stavb, koder se objekti že stikajo odmikov ni.

6.         Sprememba funkcije, namembnosti in rabe  objektov je dopustna v taki meri, da se ne spreminja pretežna namembnost oziroma raba območja in se ne poslabšajo bivalni in delovni pogoji, ki bi negativno vplivali na funkcijo območja.

7.         Dovoljena je sprememba pritličnih delov obstoječih objektov v trgovsko, turistično  in gostinsko dejavnost. 

8.         V nadstropjih obstoječih objektov je  dovoljena sprememba namembnosti oziroma raba poslovnih prostorov v stanovanjske namene.

9.         Za posege, ki odstopajo od elementov LN je potrebno izdelati spremembo tega dokumenta, ki se mora sprejeti po enakem postopku kot osnovni LN.

9. člen

2. GRADBENA PARCELA IN LEGA OBJEKTOV

Načrt gradbenih parcel temelji na določitvi posameznih gradbenih sklopov ter na ločevanju javnih in zasebnih površin. Po realizaciji posegov se gradbene parcele v smislu gradbenih parcel lahko deli ali združuje pri čemer se ne sme slabšati koncepta pozidave in predvidenih ureditev javnih površin. Zaokrožitve ali delitev gradbenih parcel se lahko določi tudi naknadno, na osnovi preveritve posega v prostor.

-          Zaokrožitve ali delitev gradbenih parcel se lahko določi tudi naknadno na    osnovi preveritve posega v prostor,

-          Dovoljene so manjše spremembe lege objektov na gradbeni parceli, pod pogojem, da so zagotovljeni predpisani odmiki.

-          Na gradbeni parceli je potrebno zagotoviti prostor za parkiranje osebnih vozil v skladu z namembnostjo objekta in določili o mirujočem prometu.

-          Lega objektov in drugih ureditev je prikazana v arhitektonski zazidalni situaciji (list št. 4). Najpomembnejši tlorisni in višinski gabariti ter odmiki od parcelnih mej so določeni s tem odlokom.

Lega infrastrukturnih objektov (cestnega omrežja ter komunalnega in energetskega omrežja) je prikazana v situaciji prometne ureditve (list št. 5) in v zbirni situaciji komunalnih naprav (list št. 6a in 6b).

10. člen

3. ARHITEKTONSKO OBLIKOVNI POGOJI

Vse novopredvidene ureditve so razporejene  po morfoloških enotah glede na predvideno vsebino in funkcijo.

OBMOČJE A

Centralna mestna garaža je namenjena prebivalcem Pirana in obiskovalcem.

Okvirni program garaže:

V garaži so predvidena  parkirna mesta za trajni najem,  parkirna mesta za obiskovalce (do 2070 PM skupno) in stanovanja v najvišjih treh etažah, s pripadajočimi shrambami. Graditi jo je mogoče v treh fazah ( 1. faza-A1 620 PM , 2.faza-A2 850 PM, 3 faza-A3 600 PM ).

Pred objektom A1 je v parternem pasu manjši del oblikovan kot del mestne ulice in je predviden za gradnjo v I. fazi skupaj z večjim delom za njim. Zgornje tri etaže garaže so namenjene tudi stanovanjem (spredaj stanovanja- zadaj garaža). Streha garaže mora biti v ravni izvedbi in zazelenjena. Za vsako stanovanjsko enoto sta v garaži zagotovljeni dve garažni mesti.

Tlorisni gabarit garaže kot celote je max.217 m x 60 m. Po višini obsega max. P+ 12 etaž. Streha je ravna. Kota najvišje plošče nad garažo je 45.0 m n.m. in kota venca 47.0 m n.m   Kota pritličja vseh delov garaže je 3.20 m n.m.

Vhod v garažo za prvi dve fazi je s spodnje strani, za tretjo fazo pa s južne strani, z dovozne ceste v mesto.  Dimenzije garaže so okvirne in se lahko spremenijo - zmanjšajo, lahko se spremenita še oblika garaže,  v okiviru dovoljenih odstopanj (v 20. členu).

Objekt A1

je sestavljen iz dveh delov. Skupna dolžina je  61,50m, skupna širina pa 60.0 m. Sprednji del je širine 12 m, zadnji pa 48.0 m m, kota pritličja je 3.20 m n.m., po višini sme segati do višine venca 12.00 m n.m. Nad sprednjim delom je streha simetrična  dvokapnica. V pritličju sprednjega dela  so predvidene arkade, v prostorih pa naj bodo zastopane raznovrstne trgovine in gostinska ponudba. V nadstropjih so načrtovane stanovanjske enote različnih velikosti.

Stanovanjski del obsega površino najvišjih treh etaž ob zunanjem obodu objekta. Dolžina stanovanjskega dela je 61,50 m, globina z loggio pa 10,00 m. Stanovanjski del A1 obsega pribl. 2.700,00 m2 stanovanjskih površin.

Objekt A2

je tlorisne velikosti 80 m x 60 m, po višini obsega P+12 etaž, kota pritličja je 3.20 m n.m, kota plošče nad garažo je 45 m n.m, kota venca je 47m n.m. Stanovanjski del obsega površino najvišjih treh etaž ob zunanjem obodu objekta. Stanovanjski del objekta A2 obsega 3.400,00 m2 stanovanjskih površin.

Objekt A3

 je tlorisne velikosti 70 m x 60 m, po višini obsega P+12 etaž, kota pritličja je 3.20 m n.m, kota plošče nad garažo je 45 m n.m, kota venca je 47m n.m.  Stanovanjski del obsega površino najvišjih treh etaž ob zunanjem obodu objekta. Stanovanjski del objekta A3 obsega 2.900,00 m2 stanovanjskih površin.

Stanovanjsko- poslovni objekt  pod cesto A4

Pred vstopom v mesto, pod cesto, nasproti garaže je predviden nov stanovanjsko -poslovni objekt. V pritličju so poslovni prostori, v nadstropjih pa  stanovanjske enote različnih velikosti.

Max tlorisni gabarit je 70 m x 15 m (v kleti 70 m x 25 m garaža)

Po višini obsega: pritličje, 1. nadstropje v celoti, 2. nadstropje je  delno polno, nad srednjim delom je še mansarda. Kota pritličja je 3,40 m.n.m (0,00 m),  kota venca 2. nadstropja je 12.60 m.n.m (9,20m ), kota venca mansarde je 14.20 m.n.m (10,80m). Streha bo simetrična dvokapnica v več nivojih, krita s korci, naklona 18 – 20 stopinj. 

Stanovanjske enote v objektih, označenih pod A1, A2, A3 in A4, so lahko zgrajene le pod pogojem, da si Občina Piran zagotovi lastništvo in prosto razpolaganje z najmanj 50% fonda stanovanj. Omenjeni fond stanovanj v lasti Občine Piran bo namenjen izključno za najemna neprofitna stanovanja za stalne prebivalce Pirana, prednost bodo imele mlade družine in starejši ljudje z nizkimi dohodki, kot je določeno v Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (določba po kateri Občina Piran dodeljuje neprofitna stanovanja).

Obalni pas

ostane nepozidan, odprt prostor z urejenim mediteranskim parkom in drevoredom. V parku so predvideni manjši paviljoni za obiskovalce. Obalni pas se preoblikuje v parkovno urejeno sprehajališče.  

Paviljonski objekti

so lahkotno oblikovani in čimbolj   transparentni. Po širini merijo 9 m (s čelno stranjo obrnjeni proti obali), v globino pa se oblikujejo glede na globino razpoložljivega priobalnega prostora, vendar ne smejo biti daljši od  12 m. Vsi objekti so samo pritlični. Streha je ravna. Kota venca je max. 3.20 m od kote terena , ki se določi glede na oblikovanje terena (manjše terase, zelenice).

Javna pot, promenada in kolesarska steza skozi ves kompleks Piranskih vrat

Javna pot predstavlja posebno enoto, ki povezuje celotni kompleks in poteka od Tartinijevega trga mimo Morske biološke postaje in Hotelov Bernardin do Portoroža in Lucije.

Od Tartinijevega trga je pešpot speljana ob robu ceste, kolesarska steza pa po robu cestišča. Na območju bivšega parkirišča se uredi sprehajalni drevored, ob njem pa kolesarska steza, ki spremlja obalo do Portoroža. Ob poti so urejena počivališča in razgledišča z bogato parterno opremo. 

Javna cesta se rekonstruira in se bo uporabljala za motorni promet za potrebe JP okolja Piran in stanovalcev. Javna pot s kolesarsko stezo je širine najmanj 4.0 m (priporoča se širina 5.0 m), v  sredini naj bo označena z rumeno črto, ki loči pešpot od kolesarske steze (če imata skupno površino).

Na trasi kolesarske steze in pešpoti ni dovoljena uporaba prostora za gostinske namene  (postavitev miz in stolov ter korit za rože). Kolesarska steza in pešpot morata biti dostopni vsem in ju ni mogoče zapirati, niti začasno, v turistični sezoni, ker ima status javne poti. Kolesarska steza je lahko tudi ločena z zelenico in višinsko zamaknjena, koder prostor dopušča takšno ureditev. Pešpot in kolesarska steza sta lahko tudi širši, kadar prostor in investicija to dopuščata.

Obala za kopanje                

Obala za kopanje  ostane v okviru obstoječega kopališča. Ostali del obale do Hotelov Bernardin ostane nespremenjen razen, pred Fornačami se izvedeta dva pomola (dolžina pribl. 30 m in širina ca 7 m in višina 2.40 m n,m.(Višino obalne črte in obeh pomolov določa strokovno gradivo »Piranska vrata-maritimne ureditve« Vodogradbeni inštitut –junij 2004). Zaradi varnosti so na vsakih 20 m predvidene stopnice v morje iz nerjavečega jekla in ena klančina za invalide.

OBMOČJE B

Čistilno napravo je potrebno sanirati in dograditi v skladu z izdelanimi projekti (biološka stopnja čiščenja, zapiranje bazenov, vizualne in smradne zapore). Predvidena je nova  dostopna cesta z zgornje strani (projektna dokumentacija, št. 51-191-02-200,1  2-10/62 Hidroinženiring).

Poslovni objekt Okolja B2

Poslovni objekt je umaknjen na zahodni breg doline in leži vzporedno z plastnicami, z ožjo stranico proti obali. V pritličju je garaža, v nadstropjih pa  so poslovni prostori.

Max tlorisni gabarit je 33 m x 15.40 (s kletjo 33 m x 23 m).

Po višini obsega: klet, pritličje, nadstropje, nad sredinskim delom je še eno nadstropje in mansarda. Kota kleti je 8.00 m n.m. (0.00 m), kota venca 2. nadstropja je 17.70 m n.m.(9.70 m) in slemena nad 2. nadstropjem je 20.90 m n.m. Kota venca mansarde je 20.70 m n.m. (12,70 m). Najvišja kota slemena ne sme presegati 23.20 m n.m. (15,20 m).

Strehe bodo simetrične dvokapnice, krite s korci, naklona 18 – 20 stopinj. 

Stanovanjsko - poslovni  objekt na sedanji lokaciji Okolja B4

Objekt je kvadratne oblike z notranjim atrijem. Parkiranje je zagotovljeno v kleti objekta, in sicer po dve parkirni mesti na stanovanjsko enoto. V pritličju so poslovni prostori, v nadstropjih  pa stanovanjske enote različnih velikosti.

Max. tlorisni gabarit je 42.m x 42 m.

Po višini obsega klet, pritličje in tri polna  nadstropja. Južna čelna dela stranskih krakov proti obali sta 3+M (kota venca je 17.80m n.m).. Kota pritličja je  2.60 m n.m.(0.00 m ), kota venca 3. nadstropja je 15.80 m.n.m (13,20 m), najvišja kota slemena je 21.10 m.n.m (18,50 m).

Strehe bodo simetrične dvokapnice, krite s korci, naklona 18 – 20 stopinj. 

Mestne servisne dejavnosti B3

Servisni kompleks se nahaja v zadnjem delu doline, nasproti poslovnemu objektu JP Okolje, in predstavlja kompleks, sestavljen iz več objektov (pokrito parkirišče, nadstrešnica in pisarne), v kateri so garaže za delovna vozila, delavnice, skladišča, sanitarije, garderobe  in pisarne uprave.

Celoten kompleks je oblikovan po razpoložljivi parceli investitorja, ob upoštevanju parcelnih odmikov od sosedov. Kompleks meri 74 m x 40 m. 

Po višini obsega pritličje in nadstropje. Najnižja kota tal je 8.50 m n.m. Najvišja kota venca je 16 m n.m. in slemena 17.90 m n.m.

Objekti Viba filma

Ostanejo v obstoječem stanju in se ne spreminjajo.

Varovalni gozd

Gozdne površine na jugovzhodnem pobočju doline Fornač ostanejo ohranjene kot varovalni gozd. Dopustni so le posegi za potrebe rekonstrukcije ČN in servisnega objekta JP okolje.

OBMOČJE C

Predvideno je dokončanje Morske biološke postaje (MBP) v skladu s projekti za gradbeno dovoljenje (na podlagi katerih se objekt izvaja).

4.   SKUPNO ZA VSA OBMOČJA ZA OBSTOJEČO POZIDAVO

11.člen

Obstoječi objekti

Obstoječi objekti in ureditve se lahko prenavljajo in dograjujejo v skladu s poglavjem Dovoljeni posegi (8. člen).

Prenavljajo se lahko vsi obstoječi objekti (rušenje delov objektov, ali celih objektov,   rekonstrukcija, dozidava, nadzidava). Velikost objekta se mora prilagoditi velikosti zemljišča. Pri prostostoječih objektih se lahko pozida 1/3 gradbene parcele, pri čemer skupna površina stanovanjskega objekta (vse etaže skupaj) ne sme presegati 400 m2. Pri objektih, ki se stikajo in so zgrajeni v nizu, se upošteva le regulančna linija fasad in višine sosednjih objektov  ter globina objekta, ki ne sme presegati 12 m, ne pa pozidanost.

Po višini obstoječi objekti obsegajo pritličje in več etaž (večinoma so brez kleti), kota venca ne sme biti višja od sosednjega objekta. Pri objektih, ki se stikajo višina novega objekta ali povišanje obstoječega objekta ne sme biti višja od višine venca objekta s katerim se stika. Povišanja so možna, če se s tem ne poruši kompozicijsko razmerje do neposredne okolice in s tem ne poslabšajo bivalni pogoji pri sosednjih objektih zaradi zastiranja osončenja in zastiranja vedute.

Posebno pozornost je potrebno posvetiti objektom, ki se varujejo kot kulturna dediščina in so navedeni v poglavju Kulturna dediščina (16. člen).

Gradnja novih objektov

Znotraj niza stanovanjskih objektov je možna gradnja novih objektov (dopolnitev obstoječe zazidave) ob zagotavljanju zadostnih odmikov od parcelnih mej ali stikov z drugim objektom, če se pridobi soglasje lastnikov) in ob upoštevanju višinskih omejitev, ki se prilagaja že zgrajenim sosednjim objektom (kota venca ne sme biti višja od sosednjega stikajočega objekta), če se s tem ne poruši kompozicijsko razmerje do celote in se ne zastre vedute ali osončenja sosednjim objektom. Pri zazidavi v nizu velikost objekta ni vezana na velikost gradbene parcele, pač pa na regulančno linijo in višinske gabarite sosednjih objektov.

Novi objekti morajo upoštevati oblikovne elemente  primorske arhitekture in uporabo avtohtonih gradiv. Strehe so načeloma dvokapnice in krite s korci. Garažna hiša ima predvideno ravno streho.

Plavalni bazeni

Na gradbeni parceli stanovanjskih, turistično-stanovanjskih in turističnih objektov je dovoljena gradnja rekreacijskih bazenov. Velikost bazena je odvisna od lege in  velikosti gradbene parcele. Maksimalna tlorisna površina rekreacijskega bazena je 50 m2.

REŠITVE  PROMETNE, ENERGETSKE,  VODOVODNE IN DRUGE KOMUNALNE  INFRASTRUKTURE

12. člen

1. PROMETNA UREDITEV      

Cilj prometne ureditve pred mestom je, da bo v končni fazi celoten mestni prostor postal peščeva cona brez motornega prometa. Za lastnike in stanovalce v mestu, ki imajo lastno parkirno mesto ali garažo na svojem funkcionalnem zemljišču je predviden dovoz po sedanji cesti. Za oskrbo gostinskih lokalov in trgovin je možen dovoz v mesto v skladu z veljavnim dokumentom o ureditvi prometa v Piranu. Mesto ostane odprto za vse vrste urgentnih dovozov.

Cestno omrežje

Del ureditvenega  območja LN se nahaja v varovalnem pasu glavne ceste G II-111, odsek 1381 Valeta –Piran. Državna cesta R III-629 se konča pred velikim parkiriščem pred mestom Piran, vsi posegi pa se izvajajo zunaj varovalnega pasu državne ceste.  

Cestna ureditev obsega del ceste Piran-Portorož, del Dantejeve ceste dostopno pot na Fornače, dostopno pot do čistilne naprave ter uvozno in izvozno cesto garažne hiše.  

Cesta Piran-Portorož bo dvosmerna, širine 7.00 m in se na območju izvoza v garažno hišo (GH)  razširi na 9.95 m, na območju izvoza iz GH v smeri proti Piranu pa se razširi na 9,20 m. Cesta je predvidena z obojestranskima pločnikoma. Severni pločnik pri GH je širok min. 2.40 m, od GH do uvoza v GH je širine 1.20 m, dalje se pločnik zoži na 1,0 m. Južni pločnik poteka od krožišča do obstoječega pločnika, širine 2.40 m. Cesta se priključuje na krožišče.

Obravnavani del Dantejeve ceste je dolžine 430 m in širine 6 m z obojestranskima pločnikoma. Vzhodni pločnik je predviden min. širine 1,20 m koder so obstoječi stanovanjski objekti v neposredni bližini ceste na ostalih delih se pločnik razširi na min. širino 2,40 m.  Zahodni pločnik se vklaplja v arhitektonsko ureditev obalne ploščadi. Cesta se priključuje na krožišče. Pred priklopom te ceste je predvideno obračališče za mestni avtobus. Vozišče krožišča je širine 6 m, obračalni krog je 12 m.

Dostopna cesta na Fornače je 6 m s pločnikom na vzhodni strani, širine min. 2.40 m in se na širših delih vklaplja v zunanjo ureditev objektov. Na zahodni strani se prehod med zelenicami ploščadi povežejo s pločnikom širine, 1,60 m, do prehoda za pešce. Pot se priključuje na krožišče.

Dostopna cesta do čistilne naprave je širine 5 m z enostranskim pločnikom, širine 1 m, opremljena z opornimi zidovi za premagovanje višinskih razlik do terena.

Uvozna cesta v GH se odcepi od čakalnega pasu (širine 2,95 m) na cesti Piran-Portorož in poteka do etaže na koti 39,65 m n.v. Izvozna cesta poteka vzporedno z uvozno cesto in se priključi na GH na koti 29,50 m n.v. Obe cesti sta širine 3,5 m in sta opremljeni z dvostranskim pločnikom širine, 1 m. Na zahodni strani je ob izvozni cesti predviden oporni zid z ograjo, pri uvozni cesti pa je oporni zid do dvorišča stanovanjske hiše na parc. št. 216. Krožišče povezuje cesto Piran-Portorož, izvoz iz GH, Dantejevo ulico in dostopno cesto do Fornač. Vozišče je širine 6 m z radijem 12 m. Za cestno omrežje in prometno ureditev je izdelana idejna zasnova projekt, št. 8/2004 ISAN 12, Podjetje za vzdrževanje in gradnjo objektov Dekani.

Prometna ureditev in cestno omrežje je podrobno obdelano v projektu št. 8/2004,   ki ga je izdelal ISAN 12, Podjetje za vzdrževanje in gradnjo objektov, d.o.o., Dekani, v decembru 2004 z dopolnitvami v aprilu 2005.

Mirujoči promet (parkiranje in garažiranje)

Parkiranje motornih vozil naj bo načelno zagotovljeno v garažnih objektih. Stanovanjski objekti morajo imeti 2PM na stanovanje. Poslovni prostori morajo imeti 1 PM na vsakih začetnih 40 m2 poslovnih prostorov.

Skupno za vse objekte velja, da mora biti število parkirnih mest za vsak objekt zagotovljeno v objektu. Vsi objekti, ki tega pogoja ne morejo izpolniti, morajo manjkajoča parkirna mesta zagotoviti v javni garažni hiši. Do izgradnje javne garažne hiše se manjkajoča parkirna mesta zagotovijo na obstoječem javnem parkirišču.

Peš promet in kolesarske steze

Pašpot in kolesarska steza potekata ob obali od Pirana proti Portorožu. Merila in pogoji za oblikovanje so obravnavani v poglavju Javna pot, promenada in kolesarska steza (9. člen).

13. člen

2. KOMUNALNO UREJANJE

Ureditveno območje kompleksa Piranska vrata je komunalno opremljeno. Komunalne naprave se ob načrtovanih spremembah le dograjujejo in dopolnjujejo.

2.1 Vodovodno omrežje

Območje LN se napaja z vodo iz javnega sistema Rižanskega vodovoda Koper med koto pribl. 0.00 m n.m.. Vodna oskrba območja in požarna varnost nista zagotovljeni v skladu z veljavno zakonodajo  Območje se oskrbuje z vodo preko vodohrama RZ Bernardin (1000 m3 na koti 60.00 m n.m.) Stanje vodovodne infrastrukture na obravnavanem in širšem območju je neustrezno zaradi dotrajanosti, neprimernih profilov in neurejenih tlačnih razmer. Preko območja LN poteka trasa obstoječega cevovoda AC DN 300 mm/Je, DN 200 mm/Ductil, DN 200 mmiz vodohrama RZ Bernardin do konca Dantejeve ulice v Piranu.

Nemotena vodna oskrba objektov in požarna varnost območja LN iz javnega sistema Rižanskega vodovoda Koper bo možna po izpolnitvi naslednjih pogojev:  

-          prestavitev primarnega cevovoda (AC DN 300 mm) v cestno telo ceste Portorož – Piran od vodohrama RZ Bernardin do vhoda v mesto Piran,

-          prestavitev cevovoda (Je DN 200 mm) od vhoda v mesto Piran do poslovne stavbe JP Okolje (Fornače 33),

-          povezovalne cevovode od novega primarnega omrežja do obstoječih uporabnikov,

-          obnoviti oziroma dopolniti glavne objekte na trasah cevovodov (razdelilne in vezne jaške, medconske razmejitve , zračnike, blatnike, kinete).

Vodovodno omrežje je podrobno obdelano v projektu št.112/2004 s popravki v letu 2005, ki ga je izdelal Leon Grošelj, univ.dipl. inž. grad.

2.2 Kanalizacija

Na ureditvenem območju LN je urejena kanalizacija v ločenem sistemu s končno dispozicijo fekalnih vod v centralno čistilno napravo Piran.

Pri načrtovanju kanalizacijskega sistema se mora upoštevati idejni projekt, ki sta ga v maju 2002 izdelala Hidroinženiring Ljubljana in IEI Maribor pod št. projekta 51-191-02-2001 (II-10/62), lokacijsko dokumentacijo in lokacijsko dovoljenje št. 350-03-57/2002 SR/HČ, ki ga je dne 14. 10. 2002 izdalo Ministrstvo za okolje in prostor za rekonstrukcijo in dograditev ČN Piran.

Fekalna kanalizacija  

Fekalna kanalizacija se navezuje na

1.       Obstoječi fekalni kolektor Piran – ČN

2.       Obstoječi fekalni kolektor Beli Križ – ČN

Obstoječi fekalni kolektor Dantejeva ulica

Zaradi predvidene gradnje nove marina in komunalnih privezov je potrebno prestaviti obstoječi tlačni kanal od črpališča na pomolu Piran do obstoječega fekalnega kolektorja.

Na obstoječe fekalne kolektorje se priključijo novo objekti z novimi kanali po projektu št. 8/2004, ki ga je izdelalo podjetje ISAN 12, Podjetje za vzdrževanje in gradnjo objektov, d.o.o., Dekani.

Meteorna kanalizacija

Meteorne vode se odvajajo v  morje, s tem da so pred izlivom predvideni lovilci olja s kontrolnim jaškom. Na območju so predvideni trije zbirni kanali meteorne vode Kanal A odvaja meteorno vodo iz obstoječe ceste Piran-Portorož in s pobočja ob GH, Kanal B zbira meteorne vode z brežine klifa vzhodno od stanovanjskih objektov, kanal C pa zbira meteorne vode z Dantejeve ceste in pobočne vode z brežine klifa vzhodno od ceste.

Odpadki

Upoštevati je potrebno ločen sistem zbiranja in odvoza odpadkov. Odjemna mesta morajo biti dostopna za komunalna vozila. Odjemna mesta in ekološki otoki morajo biti usklajeni z občinskim Programom za ravnanje z odpadki.

2.3 Elektroenergetsko omrežje

Območje LN napajata TP Fornače ob čistilni napravi in TP 6. Preko območja LN potekata  20 KV kablovoda TP Fornače-TP radio in TP Fornače-TP Piran 6, ki je v gradnji. Na območju LN je še obstoječe nizkonapetostno kabelsko in prostozračno omrežje in javna razsvetljava.

Obstoječe elektroenergetsko omrežje ne ustreza za programska izhodišča LN glede števila in moči transformatorskih postaj. Zaradi novogradenj in drugih posegov v prostor bodo potrebne prestavitve VN in NN omrežja ter JR.

Za predvideno garažno hišo in prometni terminal bo potrebno zgraditi novo TP z ustrezno vključitvijo v 20 KV omrežje.

Posebne zahteve za elektroenergetsko omrežje:

-           Transformatorske postaje morajo biti zgrajene za napetost 20/04 kVin nazivno moč 630 (1000) kVADostopne morajo biti za tovornjek z dvigalom, teže 20 ton. Če bodo v zgradbi za druge namene, morajo biti locirane v pritličju v vogalu in neposredno dostopne od zunaj.

-           20 kV kablovodi morajo biti zgrajeni s kablom XHE 49-A 1x150/25 mm v kabelski kanalizaciji na celi trasi.

-           nizkonapetostno  omrežje mora biti zgrajeno v težki radialni izvedbi s šivanjem v priključnih omarah in z zaščitnim ukrepom pred električnim udarom s samodejnim odklopom napajanja.

Poleg Zakona o graditvi objektov in splošno veljavnih predpisov mora izdelovalec strokovnih podlag za prostorski akt upoštevati še Energetski zakon (Uradni list RS, št. 79/99) in Uredbo o splošnih pogojih za dobavo in odjem električne energije (Uradni list RS, št. 117/02).

Za novo ali prestavljeno elektroenergetsko omrežje je potrebno upoštevati usmeritve Elektro Primorske, navedene v poglavju 7. iz smernic.

Elektroenergetsko omrežje je podrobno obdelano v projektu št.13/04, ki ga je izdelalo Podjetje za inženiring storitve, d.o.o., iz Portoroža

2.4 Telekomunikacijsko omrežje

V območju lokacijskega načrta Fornače obstoječe kapacitete telefonskega in catv omrežja zagotavljajo telekomunikacijske zveze potrebam samo posamičnih obstoječih objektov. Gravitacijsko območje pokriva telefonska centrala Piran, ki ne dovoljuje povečave priključkov z dodatnim vgrajevanjem telefonskih kablov. Povečava kabelskih kapacitet  je možna le s preusmeritvijo predvidenih potreb za načrtovane priključke na območje telefonske centrale Portorož. Z dograditvijo obstoječega telefonskega omrežja se načrtuje izgradnja nove kabelske kanalizacije, v katero bo možno vgrajevati dodatne kapacitete telefonskih priključkov.

Ekonomsko-tehnični vidiki narekujejo, da se telefonsko in catv omrežje izvaja v kabelski kanalizaciji. Izgradnja kabelske kanalizacija v območju LN je trasno predvidena v koridorjih pešpoti in ob cestah ter mora biti usklajena z drugo komunalno infrastrukturo.

Predvidena je izgradnja kabelske kanalizacije do križišča Ulice rabskih žrtev in Belokriške ceste z navezavo na obstoječo kabelsko kanalizacijo v smeri telefonske centrale Portorož.

Kjer bodo postavljene telefonske in KATV napeljave, bodo prav tako postavljene tudi komunikacijske napeljave z optičnimi vlakni.

2.5 Ogrevanje

Ogrevanje je predvideno centralno.

Obstoječi objekti v ureditvenem območju se ogrevajo na različne načine (kurilno olje, plin, elektrika).

Novi objekti  se bodo ogrevali načeloma s plinom. Predviden je nov plinovodni razvod, ki bo napajal iz dveh strani. Prvi krak bo potekal od severa, mimo obstoječe ČN Piran in se bo razcepil pri obstoječi poslovni stavbi JP Okolje na dva dela od katerih bo prvi del napajal objekte v smeri proti MBP, drugi del pa v smeri novega rondoja pred Piranom. Drugi krak bo potekal iz smeri starega mesta Piran po Dantejevi ulici do rondoja pred Piranom.

Plinovodno omrežje je podrobno obdelano v projektu št.113/2004, ki ga je izdelal Leon Grošelj, univ.dipl.inž.grad.

VI. REŠITVE IN UKREPI ZA VAROVANJE OKOLJA , OHRANJANJE NARAVE VAROVANJE KULTURNE DEDIŠČINE IN TRAJNOSTNO RABO NARAVNIH DOBRIN

14.  člen

1. VAROVANJE OKOLJA

Za zavarovanje kvalitetnih pogojev bivanja in varovanje okolja je potrebno:

-          omejiti hitrost vozil na obravnavanem območju,

-          sanirati območja, ki so izpostavljena hrupu,

-          sanirati odvajanje komunalnih odplak in meteorne vode.

Varstvo zraka

Pravne osebe morajo poleg stalnega nadzora onesnaženja, ki ga povzročajo viri onesnaženja zraka v njihovih stavbah in neposredni okolici, takoj pristopiti k sanaciji izvirov in odpravi nedovoljenih emisij v zrak, kot to predpisuje Zakon o varstvu zraka. Glede na rezultate meritev in onesnaženosti je potrebno izvesti smotrn prometni režim na širšem območju.

V času gradnje objektov in naprav je treba upoštevati predpise, ki urejajo emisijske norme za naprave, ki se uporabljajo med gradnjo.

Varstvo voda in tal

1.       S predvidenimi posegi se ne smejo poslabšati sedanje odtočne razmere meteorne vode.

2.       Predvideti je potrebno ustrezne ukrepe za preprečitev erozijskega delovanja meteorne vode na območju predvidenih posegov.

3.       Objekti na morski obali in v  morju morajo biti zavarovani tako, da bodo prenesli najneugodnejše vplive z morske strani.

4.       Ustrezno je potrebno urediti meteorni odvodni sistem.

5.       Proučiti je potrebno vpliv priključitve nove meteorne kanalizacije na obstoječo ter pri tem upoštevati vpliv visokih vodostajev morja.

6.       Objekti v zaledju – pod nivojem morske gladine - morajo biti ustrezno varovani pred visokim vodostajem morja in vdorom površinskih meteornih vod.

7.       Izlivni  deli meteorne kanalizacije v morje morajo biti ustrezno zavarovani pred vnosom morskih sedimentov.

8.       V meteorni odvodni sistem, morje in v podtalje se lahko iz območja posegov spušča le čista voda, ki po kvaliteti ustreza določilom Uredbe vlade o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadlih voda iz virov onesnaženja (Uradni list RS, št. 35/96). Na mestih izpusta mora biti dana možnost jemanja vzorcev vode za analizo kvalitete.

9.       Na obravnavanem območju mora biti urejen ločen kanalizacijski sistem.

10.   Razbremenjevanje fekalne kanalizacije v meteorni odvodni sistem ni dovoljeno.

11.   V primeru, da so na obravnavanem območju lokalni vodni viri ali vodnjaki, jih je potrebno registrirati in ohraniti ter preprečiti možnost onesnaženja.

12.   Meteorne vode s površin mirujočega prometa je potrebno speljati preko lovilcev olj in maščob.Ravno tako morajo biti ovodnjavane preko lovilcev olj in maščob tudi pokrite parkirne površine.

13.   V primeru skladiščenja nevarnih in škodljivih snovi je potrebno z ustreznimi  ukrepi preprečiti možnost onesnaženja okolja in izdelati interventni plan ukrepanja v primeru ekološke nesreče.

14.   Na obravnavanem območju je potrebno registrirati morebitne obstoječe vodne vire in vodnjake, jih ohraniti, po potrebi sanirati in preprečiti možnost onesnaženja. S predvidenimi posegi se ne smejo poslabšati karakteristike teh izvirov in vodnjakov.

15.   V skladu z določili 38. člena Zakona o vodah (ZV-1, Uradni list. št. 67/2002), mora biti ob obali omogočen prost prehod.

16.   Pri načrtovanju objektov je potrebno upoštevati  določila Zakona o vodah (ZV 1, Uradni list RS, št. 67/2002) v zvezi z dovoljenimi in nedovoljenimi posegi na vodnem in priobalnem zemljišču ter dostopom in prehodom po obali in priobalnem pasu.

17.   Izkopi, potrebni za I. fazo garaže, se uporabijo pri preoblikovanju obalne črte in pri gradnji predvidenih pomolov v skladu z navodili iz strokovnih podlag.

Varstvo pred hrupom

Ravni hrupa ne smejo presegati maksimalne dovoljene vrednosti, ki so definirane z Odredbo o maksimalnih dovoljenih ravneh hrupa za posamezna območja.

Pri projektiranju in gradnji objektov in razporeditvi prostora morajo investitorji, projektanti in izvajalci upoštevati določbe o maksimalno dovoljenih ravneh hrupa za okolje,  v katerem se nahajajo.

Zdravstvenotehnični in higienski pogoji

Za vse načrtovane posege morajo projekti za pridobitev gradbenega dovoljenja upoštevati zdravstvenotehnične in higienske predpise:

-          Pravilnik o higieni živil(Uradni list RS, št. 60/02, 104/03, 11/04, 51/04),

-          Pravilnik o pitni vodi (Uradni list RS, št. 19/4),

-          Pravilnik o ravnanju z organskimi odpadki (Uradni list RS, št. 37/04),

-          Pravilnik o ravnanju z odpadnimi olji in mastmi(Uradni list RS, št. 42/04),

-          Zakon o omejevanju porabe tobačnih izdelkov (Uradni list RS, št. 57/96, 119/02),

-          Pravilnik o minimalnih higienskih in drugih zahtevah za varno obratovanje kopališč in za varstvo pred utopitvami na kopališčih (Uradni list RS, št. 88/03),

-          Pravilnik o razvrstitvah kopališč in organizacijskih ukrepih za varstvo pred utopitvami (Uradni list RS, št. 88/03).

Zagotavljanje varnosti kopalcev ter peš in kolesarskih poti

Glede na zahteve Zakona o varstvu pred utopitvami (Uradni list RS, št. 44/2000) je potrebno upoštevati zahtevane pogoje.

2. OHRANJANJE NARAVE

15. člen

V ureditvenem območju lokacijskega načrta je ekološko pomembno območje »Morje in morsko obrežje«.

Pri načrtovanju posegov v prostor se spoštuje usmeritve za ohranjanje biotske raznovrstnosti navedene v strokovnem gradivu »Naravovarstvene smernice« za lokacijski načrt PIRANSKA VRATA (ZRSVN OE Piran, avgust 2003), ki so priloga temu odloku in se hranijo na sedežu Občine Piran. 

Vsi morebitni posegi v morje morajo biti usklajeni z Zavodom RS za varstvo narave. V skladu z Zakonom o ohranjanju narave je potrebno za vse posege v prostor, ki lahko ogrozijo naravno vrednoto, zavarovano območje ali biotsko raznovrstnost,  pridobiti naravovarstveno soglasje. 

Zavarovanje klifa

Klif ostaja, razen na delu, kjer bo zgrajena garaža, v celoti nespremenjen. Glede na geološko konfiguracijo pa bodo za zavarovanje objektov ob Dantejevi cesti potrebni inženirsko-geološki posegi za zavarovanje stabilnosti klifa (izvedba geoloških sider in delno izvedba horizontalnih ali vertikalnih opornikov).

Zavarovanje gozdnih površin

Gozdne površine na jugovzhodnem pobočju doline Fornač ostanejo ohranjene kot varovalni gozd. Dopustni so le posegi za potrebe rekonstrukcije ČN in servisnega objekta JP okolje. Površine je potrebno redno vzdrževati.

3. KULTURNA DEDIŠČINA

16. člen

Na območju lokacijskega načrta Piranska vrata so sledeča varovana območja in objekti kulturne dediščine:

-          območje naselbinske dediščine Piran – mestno jedro (EŠO 513) z neposredno okolico (ROI),

-          območje arheološkega  spomenika Fornače,

-     območje stavbne dediščine;  Dantejeva ulica (nekoč JLA) št. 3, 9, 11, 15 in 17

Fornače št. 1, 3, 5, 9, 11 in 27 (nekoč JLA št. 35, 37, 39, 41, 43, in 59).

Za vse posege na objektih in območjih kulturne dediščine je potrebno predhodno pridobiti  kulturnovarstvene pogoje in kulturnovarstveno soglasje Območne enote Piran, Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije.

VII . REŠITVE IN UKREPI ZA OBRAMBO IN VARSTVO PRED NARAVNIMI IN DRUGIMI NESREČAMI

17. člen

V skladu z 22. členom zakona o varstvu pred požarom (ZVPoz-A, Uradni list RS, št.71/1993 in 87/2001) je potrebno upoštevati prostorske, gradbene in tehnične ukrepe, s katerimi bodo zagotovljeni:

-          pogoji za varen umik ljudi in premoženja,

-          potrebni odmiki med objekti oziroma ustrezna požarna ločitev objektov od naravnega okolja, s čimer bodo zagotovljeni pogoji za omejevanje širjenja ognja in požara,

-          prometne in delovne površine za intervencijska vozila (S/ST DIN 14090 površine za gasilce na zemljišču),

-          viri za zadostno oskrbo z vodo za gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/1991) oziroma ustrezni vodni zbiralnik za požarno vodo za gašenje v naravnem okolju.

Pri načrtovanju prostorskega akta se morajo upoštevati tudi požarna tveganja, ki so povezana:

-          s povečano možnostjo nastanka požara zaradi uporabe požarno nevarnih snovi in tehnoloških postopkov, predvsem pa možnosti razširitve požara iz naravnega okolja na objekte,

-          z vplivi obstoječih in novih objektov in tehnoloških postopkov z vidika varstva pred požarom in varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami na okolje.

Požarna varnost je podrobneje obdelana v Študiji požarne varnosti, ki jo je izdelal BIRO 93, d.o.o.,iz Vipave v decembru 2004 in dopolnil v aprilu 2005.

18.  člen

Gradnja enostavnih objektov

Gradnja enostavnih objektov se izvaja po pravilniku o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/03 in 130/04).

19.člen

Oglaševanje

Možno je izvajanje oglaševanja in reklamiranje skladno z veljavnim občinskim odlokom, ki ureja to področje. Javno oglaševanje in reklamiranje se praviloma izvaja samo na javnih površinah oziroma na za to z občinskim odlokom določenih površinah.

VELIKOST DOPUSTNIH ODSTOPANJ PRI PRIPRAVI PROJEKTOV ZA PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA

20. člen

1.

Znotraj posameznih  gradbenih parcel so dovoljeni manjši premiki objektov zaradi boljše funkcionalnosti, pri čemer morajo biti upoštevani pogoji 8. člena Gradbena parcela in lega objekta.

2.

Pri predvidenih večjih objektih (garažna hiša) so dovoljena odstopanja od tlorisnih gabaritov za 10 %. Sprememba višinskega gabarita za max. + -  2.0 m.   Pri drugih objektih je dovoljeno odstopanje od tlorisnih gabaritov za +- 10 %. Po višini je dovoljeno odstopanje  za vse objekte za +- 0,5 m (razen garažna hiša).  Objekti v nizu se morajo višinsko prilagoditi sosednjemu objektu (  člen, toleranc ni). Prekoračitev regulančnih linij in  odmikov od parcelnih mej ni dovoljeno.

3.

Pri dozidavah in novih objektih se velikost objekta prilagodi velikosti in obliki  gradbene parcele.( 10. člen)

4.

Pri morebitni kasnejši adaptaciji in dozidavi predvidenih objektov se upošteva merila in pogoje 9. člena Arhitektonsko oblikovalni pogoji. Prekoračitev meje ureditvenega območja tega LN ni dovoljena. V nasprotnem primeru je potrebna sprememba LN

5.

Dovoljena odstopanja pri vertikalnih gabaritih se nanašajo na naslednje višinske opredelitve:

-     kletna etaža je višine od 2.40 m do 2.80 m,

-          če je za garažo potrebno zaradi višinske razlike v terenu ali zaradi instalacij in   konstrukcije etažo povišati, se ta lahko poviša do 3.50 m.(končna višinska kota garaže se ne sme zvišati, temu ustrezno se zniža število etaž),

-          stanovanjske etaže so načeloma višine 2.80 m do 3.0 m,

-          za poslovne, turistične, gostinske in javne objekte je pritlična etažna višina lahko višja, glede na namembnost objekta (do 3.5 m),

-          višina kolenčnega zidu mansarde je 2.10 m.

6.

Dovoljena so manjša odstopanja od predloženih idejnih zasnov objektov in naprav (lega objektov, tlorisni in vertikalni gabariti) in manjše spremembe namembnosti oziroma spremembe rabe delov objektov, ki pa morajo biti kompatibilni s turistično, poslovno in stanovanjsko dejavnostjo ter skladno s tem odlokom.

7.

V pritličnih etažah objektov ob Dantejevi cesti ni dovoljena sprememba namembnosti oziroma rabe poslovnih prostorov v kakršnekoli  nastanitvene ali stanovanjske  prostore/dejavnosti.

Dovoljena je sprememba namembnosti zgrajenih stanovanjskih prostorov v turistične.

8.

Dovoljene so tolerance pri gradnji ali prenovi komunalne infrastrukture in zunanjih ureditvah, ter urejanju pešpoti, parkirišč in garaž ter ureditev obale. Če se pri izdelavi izvedbene dokumentacije in gradnji sami ugotovi, da je z manjšimi spremembami mogoče doseči tehnično in ekonomsko ugodnejše rešitve, pri čemer le-ta ne poslabša obstoječega oziroma predvidenega stanja.

Plažni objekti ter nasipavanje in preureditve dela obale se lahko oblikujejo tudi drugače, glede na geološke razmere, na lego komunalnih naprav in glede na tehnične rešitve ter pogoje in mnenja Uprave RS za pomorstvo  in drugih pristojnih soglasodajalcev. Višinske kote obale in pomolov se lahko korigirajo v skladu z mnenji pristojnih soglasodajalcev.

Predvidena korekcija obalne črte ali manjše spremembe le-te se morajo izvajati pod pogoji Zavoda RS za varstvo narave (glede na rezultate strokovnih podlag – Kartiranje habitatnih tipov na obalnem pasu – Morska biološka postaja).

9.

Pogoji za gradnjo novih objektov in za nadzidave in dozidave veljajo tudi za legalizacijo objektov (delov objektov), ki so bili zgrajeni do sprejetja tega odloka.

10.

Pri izvajanju predmetnega LN je potrebno upoštevati, da se bo izvajal postopoma skozi vrsto let in da je tolerance potrebno upoštevati razumsko in smiselno v smislu načelnih usmeritev , kot  so podane s tem odlokom.

11.

Javna pot mora biti širine najmanj 4.0 m, priporoča se širina 5.00 m (pešpot  3.0 m, kolesarska steza 2.0 m). Zožanje ni dovoljeno.

ETAPNOST IZVEDBE

21. člen

Investicije v okviru LN se bodo izvajale postopoma. V prvi fazi se lahko izvede sprehajalna pot in kolesarska steza ter posamezni objekti v Fornačah. Garažna hiša s stanovanjskimi objekti in stanovanjsko-poslovni objekt pod cesto ter drugi objekti se bodo izvajali postopno, glede na pripravo posameznih investicij.

Vsak izvedbeni del posamezne faze mora tvoriti zaključen prostorski del s komunalno opremo, zunanjo ureditvijo in ustreznim številom parkirnih prostorov ter ne sme ovirati ali prejudicirati izvedbe drugih z LN predvidenih objektov in ureditev.

22. člen

Začasna raba zemljišč

Do pričetka gradnje predvidenih objektov in naprav se zemljišča uporabljajo v sedanje in druge namene pod pogojem, da to ne vpliva moteče na sosednja zemljišča, funkcijo in urejenost območja in ne ovira načrtovanih posegov. Na objektih, predvidenih za rušenje, so dovoljena le vzdrževalna dela.

OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV PRI IZVAJANJU LOKACIJSKEGA NAČRTA

23. člen

Poleg splošnih pogojev morata investitor in izvajalec upoštevati določilo, da se načrtovanje in izvedba posegov opravi na tak način, da so ti čim manj moteči, ter tako, da celo ohranijo ali izboljšajo gradbeno-tehnične, prometno-varnostne ter okoljevarstvene razmere.

Pred pričetkom del je potrebno evidentirati in upoštevati stanje komunalne infrastrukture s specifiko konfiguracije terena navesti dokumentacijo, po kateri se ali se bodo urejala kontaktna in vplivna območja,  ter na osnovi teh uskladiti in izdelati projekte vključno z ureditvijo zunanjih površin in hortikulturno ureditvijo.

Pri zemeljskih izkopih se morajo upoštevati določila predpisov o ravnanju z plodno zemljo. Izkopani material se uporabi za nasipe planiranje terena in zunanjo ureditev, preostanek pa se mora tretirati in deponirati skladno z veljavno zakonodajo.

24. člen

Med gradnjo je potrebno omogočiti čim manj moteno funkcioniranje sosednjih objektov in površin, kar mora biti zagotovljeno z načrti ureditve gradbišč. Poleg tega je potrebno izvajati omilitvene ukrepe za preprečevanje prekomernega prašenja, prekomernih hrupnih obremenitveni vibracij.S ciljem da se zagotovi čim manjše vplive na bivalne razmere v soseščini (Hrup, prah, tresljaji) je potrebno v načrtih za izbor tehnologije in organizacijo gradbišča razčleniti tehnične rešitve in način izvajanja gradbenih del. Pri izkopih je potrebno projekt za ureditev in organizacijo gradbišča ter izbor tehnologije predvideti tako, da bodo preprečene moteče emisije prahu, hrupa ter poškodbe na obstoječih objektih zaradi tresljajev ali posedanja. 

PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

25. člen

S sprejetjem tega odloka prenehajo veljati veljavni dokumenti smo v tistem delu, ki se nahaja v ureditvenem območju predmetnega LN:

-          del odloka o Prostorskih ureditvenih pogojih za območja planskih celot; Strunjan (1), Fiesa-Pacug (2), Piran (3), Razgled-Moštra-Piranska vrata (4), Portorož (5), Lucija (7), Seča (8), Sečoveljske soline (10), Dragonja (12), M ST/1 in M SE/2  v občini Piran  (Uradne objave Primorskih novic, št. 25/93, 17/97, 19/99 in 23 (2000)

-          del Asanacijskega načrta za mesto Piran (Uradne objave Primorskih novic, objave št. 10/77), ki se nahaja znotraj območja LN Piranska vrata

26. člen

LN  Piranska vrata je na vpogled občanom in podjetjem pri Uradu za okolje in prostor Občine Piran in na Upravni enoti Piran.             

27. člen

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja pristojni Inšpektorat RS Ministrstva za okolje in prostor.

28.  člen

Ta odlok prične veljati z dnem uveljavitve Odloka o programu opremljanja za območje lokacijskega načrta Piranska vrata.

Številka: 35003-23/2002-2006                                         Podžupan Občine Piran

Piran, 30.3.2006                                                                     Sašo Šraml