Na podlagi 39. člena
zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor
(Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86 in Uradni list RS, št.
26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) in 20. člena
statuta Občine Zreče
(Uradni list RS, št. 30/95, 48/95 in 1/98) je Občinski svet občine Zreče
na izredni seji dne 16. marca 1997 sprejel |
O D L O K |
o zazidalnem načrtu
SN 1 Zreče |
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
1. člen |
S tem odlokom se
sprejme zazidalni načrt SN 1 Zreče, v planski celoti ZN II Zreče za ožje
ureditveno območje IS 7 Zreče, ki ga je izdelal ARHE Inženiring,
consulting, zunanja trgovina, d.o.o., Židovska steza 4, 1000 Ljubljana
pod številko 110/97 v februarju 1998. |
2. člen |
Sestavni deli odloka
so: |
A) Tekstualni del |
I) Dolgoročni in srednjeročni plan Občine Zreče |
II)
Rešitve in pogoji za realizacijo načrtovanih |
posegov v
prostor |
1. Zazidalna situacija |
1.1. Opis meje območja |
1.2. Razporeditev in namembnosti predvidenih
|
objektov |
1.2.1. Nova zazidava |
1.2.2. Podzemni program |
1.2.3. Horizontalni gabariti |
1.2.4. Vertikalni gabariti |
1.2.5. Tolerance |
1.3. Razporeditev, namembnost in ureditev |
nepozidanih
površin |
1.4. Funkcionalne površine objektov |
1.5. Etapnost izgradnje |
2. Funkcionalne rešitve objektov |
3. Oblikovalske rešitve objektov |
4.
Kapacitete |
5. Opis zakoličbenih elementov |
– Prometno urejanje |
– Komunalno urejanje |
– Mnenja in soglasja |
– Seznam lastnikov parcel |
B) Grafični del: |
1. Geodetska situacija M 1:1000 |
2. Geodetska situacija s križiščem M 1:1000 |
3. Zazidalna situacija M 1:1000 |
4. Prerez M 1:1000 |
5. Zbirni načrt komunalnih vodov M 1:500 |
6. Parcelacija M 1:1000 |
7. Kataster |
8. Promet – cestno omrežje |
– prometno tehnična situacija M 1:1000 |
9. Promet – intervencijske poti M 1:1000 |
10. Promet – višinska regulacija M 1:1000 |
11. Promet – prečni profil cest M 1:1000/100 |
12. Promet – vzdolžni profil cest M 1:1000/100 |
13. Promet – vzdolžni profil M 1:200 |
14. Stanovanjska hiša M 1:200 |
15. Stanovanjska hiša M 1:200 |
16. Stanovanjska hiša M 1:200 |
II. OPIS MEJE OBMOČJA |
3. člen |
Zazidalni načrt
posega v celoti v katastrsko Občino Zreče. Meja poteka deloma po
parcelnih mejah, deloma pa parcele seka. Izhodiščna točka opisa meje
zazidalnega načrta prične na severnem vogalu obravnavanega območja
/karta parcelacije št. 6/ označeni s točko A. Točka A leži idejno 26 m
od osi regionalne ceste in 40 m od osi nove obodne ceste. Meja poteka od
točke A proti JV do točke B, vzporedno z novo obodno cesto v razdalji 40
m od osi obodne ceste in pri tem seka parcele 96/1, 95/1, 94/1, 93/1,
k.o. Zreče. Točka B se zaključi v JV vogalu parcele 93/1 v idejni
razdalji 280 m od točke A. V točki B se meja območja obrne proti JZ do
točke C in poteka po robu parcel 93/1, 88/9, 93/15 in 93/14 v idejni
razdalji 294m. V točki C meja območja obrne proti SZ in stopničasto
poteka po robu parcel 93/14 in 93/16 do parcele 95/2 in po njenem JZ
robu do točke D, ki leži ob regionalni cesti in je od njene osi idejno
oddaljena 10 m. V točki D meja območja obrne na SV in poteka ob
regionalni cesti in ob SZ robu parcele 95/2 k. o. Zreče v ravni črti
proti točki A v idejni razdalji 226 m. |
III. FUNKCIJE OBMOČJA
S POGOJI ZA IZRABO IN KVALITETO GRADITVE IN TOLERANCAMI |
4. člen |
(nova zazidava) |
Na celotnem zemljišču
se zgradi: |
A) 38 stanovanjskih
hiš 7.258 m2 b.e.p. nad terenom in 3.648 m2 b.e.p. pomožnih površin pod
terenom. |
B) preskrbovalni
objekt 192 m2 b.e.p. nad terenom in 192 m2 b.e.p. pomožnih površin pod
terenom. Preskrbovalni objekt leži v rezervni površini in je neobvezen
sestavni del ZN . |
A) 38 stanovanjskih
hiš ima kletne prostore namenjene za shrambe in pomožne prostore.
Stanovanjski objekt je lahko nepodkleten, delno podkleten ali v celoti
podkleten. Pritličje in mansarda sta namenjena za stanovanje.
Stanovanjska hiša je lahko največ dvostanovanjska. V stanovanjskih hišah
je poleg osnovne stanovanjske namembnosti, dovoljena namembnost za
turistično dejavnost, v obliki apartmaja v mansardi. V mansardi sta
lahko največ dva turistična apartmaja s po štirimi ležišči. |
Garaže so v ločenem
delu in so namenjene za parking. |
B) preskrbovalni
objekt ima klet za utilitarne dejavnosti, pritličje je namenjeno za
trgovino osnovne preskrbe in prodajo turističnih artiklov. |
V območju zazidalnega
načrta je predvideno skupno 11.290 m2 brutoetažnih površin, od tega nad
terenom 7.450 m2 za stanovanjski program in preskrbo, pod terenom pa
3.840 m2 za kletne shrambe in servisne prostore. |
Ob površini območja
55.011 m2 je ob upoštevanju b.e.p. faktor izrabe FSI = 11.290 m2/55.011
m2 = 0,205. |
Dopustne so tolerance
+ / -5 %, za osnovne tlorise brez upoštevanja možnosti širitve. |
5. člen |
(zunanja ureditev) |
Obravnavano območje
leži v celoti v gozdu. Gozd se na robovih, deloma v notranjih privatnih
zelenicah in ob obodni cesti ohrani. Ob regionalni cesti se protihrupni
nasip višine 2,5 m hortikulturno uredi v smislu gozdnega roba. Oporni
zidovi in kamnite ograje so iz naravnega lokalnega kamna. Kamnite ograje
zgrajene iz avtohtonega kamna so locirane v liniji objekta (označeno v
situaciji) in kot kratki vhodni zidovi – označitev vhoda in niša posode
za smeti. Ostali deli parcelne meje so lahko ograjeni le z nasadi in
živimi mejami. Dovozi v okviru posamezne parcele in notranja dvorišča so
tlakovana s pohorskimi kockami v kombinaciji s porfirnim-zelenim
asfaltom. |
Med stanovanjskimi
hišami se ohranijo zdrava avtohtona drevesa. |
Gozdni rob ob obodni
cesti se v celoti ohrani in predstavlja rezervno površino namenjeno za
lokacijo preskrbovalnega objekta in petih stanovanjskih hiš z možnostjo
mirne poslovne dejavnosti. |
6. člen |
(funkcionalne
površine objektov) |
Stanovanjskim hišam
pripada površina celotne gradbene parcele. Preskrbovalni objekt proti
obodni cesti ima zunanjo uporabno površino 1 m od linije fasade, proti
terasi 5 m od linije fasade. |
Uporabna površina se
uporablja le v času obratovanja, ostali čas je pospravljena.
|
Parkirišča oblikovana
vzdolžno ob notranjih dovoznih ulicah vključena v posamezne parcele so
sestavni deli teh parcel. |
7. člen |
(horizontalni
gabariti) |
Horizontalni gabariti
so odmiki in smeri zazidave, definirani z osnovno zakoličbeno mrežo.
|
A) stanovanjski
objekti |
Osnovna enota je
stanovanjska hiša pravokotnega tlorisnega gabarita 8 m × 12 m. Toleranca
+ / -0,5m. Garaža ima tlorisni gabarit 5 m × 5 m. Toleranca + / -0,3 m.
|
Osnovna enota se v
vzdolžni smeri lahko širi za 4 m, v prečni smeri pa za 2,70 m.
|
Možnost smeri širitve
je označena v situaciji. Postavitev osnovne enote je možna v okviru
možnosti linije širitve. Rastlinjak in pergola se ob soglasju upravnega
organa lahko postavita izven označene smeri širitve. |
Objekt v točki zidu
ne sme biti bližji od dveh metrov parcelni meji. |
B) preskrbovalni
objekt ima tlorisni gabarit 8 m x 24 m in je sestavljen iz treh
kvadratov 8 m x 8 m. Preskrbovalni objekt je brez toleranc. |
8. člen |
(zakoličbeni
elementi) |
Osnovno izhodišče
zakoličbe je obodna cesta, ki je projektno smerno in višinsko obdelana
in nanjo navezujoče interne ceste A, B in C. Objekti so v pravokotnici
na interno cesto v blagem naklonu dvignjeni napram cesti. SV meja
območja se projektno navezuje na os obodne ceste in poteka vzporedno v
kotirani razdalji od nje. Točka A na severu območja je določena z
razdaljo 40 m od osi obodne ceste in 26 m od osi regionalne ceste. Točka
D je določena z razdaljo od osi regionalne ceste 10 m in robom parcelne
meje na SZ robu območja. Ravna zvezna črta je izhodišče med točko A in
D. Ostale meje gredo po mejah parcel. |
Odmik objektov je
določen s koto od osi ceste in roba posamezne parcele. |
9. člen |
(vertikalni gabariti) |
Etažnost objektov: |
A) stanovanjski
objekti K + P + M |
garaža P |
višina
kleti = od 2,4 m–3 m |
pritličje
= 3 m |
višina
žlebu-venca = 4 m |
višina
slemena = 8 m |
tolerance
vertikalnih gabaritov so + / -0,5 m |
B) preskrbovalni
objekt K + P |
višina
kleti = od 3 m–4 m |
pritličje = 3,4 m |
višina
venca = 4 m |
višina
slemena = 8 m |
tolerance
vertikalnih gabaritov so + / -0,5 m |
10. člen |
(idejna višinska
regulacija) |
Zunanja ureditev je
prilagojena višinskim potekom: obodne ceste in notranjih cest.
Stanovanjski objekti imajo nulto koto pritličja 15 cm nad nivojem
terena. Preskrbovalni objekt ima nulto koto 5 cm nad koto terena.
Stanovanjski objekti imajo kote pritličja od 388,95 do 393,30.
Preskrbovalni objekt ima koto pritličja 389,95 m. |
11. člen |
(oblikovanje
objektov) |
Oblikovanje
arhitektonskih elementov je skladno z navodili RS Slovenije –
ministrstvo za okolje in prostor, zavod RS za prostorsko planiranje, ki
določa da območje leži v skupini podravsko – pomurski regiji,
arhitekturna regija – dravska, arhitekturna krajina: Slovenska Bistrica
(priloga str. 204, 205). |
Arhitekturno
oblikovanje izhaja iz arhitektonske zasnove, ki je integralni del
urbanistične zasnove, zato je obvezno zagotoviti sodelovanje avtorja
tudi v nadaljnjih fazah arhitekturnega oblikovanja. |
Med notranjimi
internimi cestami, ki so postavljene tangencialno na krožno obodno cesto
so organizirane v podolgovate gručaste sklope tri osnovne skupine
stanovanjskih hiš, ki tvorijo stanovanjsko naselje 38 hiš. Hiše so na
parcelah razporejene individualno. Orientacija dnevnih bivalnih
prostorov je proti južnim osončenim stranem. Osnovna namembnost
stanovanjskih hiš je za bivanje na veliki parceli z maksimalno ohranjeno
gozdno strukturo okolja in v možnosti dopolnjevanja s turistično
dejavnostjo v smislu turističnih apartmajev. Osnovna enota tlorisne
površine 96 m2. je pokrita z dvokapnico, naklon 45°. Kritina je bramac,
temne barve. Fasade so v različnih barvnih odtenkih (spomeniško
varstvo). Obdelava fasad je gladka. Oporni zidovi so obdelani v
naravnem-lokalnem kamnu. |
IV. POGOJI GLEDE
PROMETNEGA UREJANJA |
12. člen |
(ceste) |
Na zahodni strani
poteka regionalna cesta R 343 Ulipi-Pesek. Po urbanističnem načrtu je za
stanovanjsko naselje predvidena obvozna cesta, na katero se navezujejo
stanovanjske ceste A, B in C. Na SZ se obodna cesta navezuje na
regionalno cesto R343, na JZ pa na lokalno cesto Ulipi-Radana vas.
Obodna cesta bo na celotnem poteku, v radiju R 400 m. Dolžina ceste bo
270 m. Cesta bo asfaltirana in obrobljena z betonskimi robniki. Normalni
profil obodne ceste: vozišče š = 6 m, parkirišče š = 2,50 m, dvosmerna
kolesarska steza š = 2 m, pločnik š = 2x 1,60 m. Stanovanjske ceste A, B
in C bodo asfaltirane in obrobljene z dvignjenimi betonskimi robniki.
Širina stanovanjskih cest bo 5 m. Ob stanovanjski cesti B in C bo
enostranski pločnik širine 1,20 m. Stanovanjski cesti B in C se bosta na
JZ povezovali s cesto širine 4 m. Stanovanjska cesta A bo brez pločnika
in se slepo končuje, saj je namenjena dovozu do treh hiš. Cesta C je
podaljšana do parcel št. 36 ni 37 in se zaključuje z obračališčem. |
13. člen |
(mirujoči promet in
dostava) |
Po normativu je
zahtevano 1 PM na 30 m2 neto etažnih površin. |
Površina neto
nadzemnih površin 5525 m2. |
5525/30 =
.......185 PM |
Javnih parkirnih
mest razporejenih vzdolžno ob obodni |
cesti
je 38 PM |
Parkirnih mest
ob zunanjih vhodih v objekte |
(dvoriščih) 118 PM |
Parkirnih mest v
garažah 76 PM |
Skupaj 232 PM. |
Dodatna parkirna
mesta so potrebna zaradi možnosti turističnih apartmajev, širitve
stanovanjskih enot in uporabe rezervne površine ob obodni cesti. |
14. člen |
(kolesarski in peš
promet) |
Kolesarski promet
poteka ob obodni cesti po dvosmerni kolesarski stezi š = 2 m, po
notranjih internih ulicah pa po cestišču. Pred vhodom v preskrbovalni
objekt je potrebno predvideti stojala za kolesa. |
Peš promet se odvija
po notranjih ulicah po enostranskih pločnikih š = 1,20 m. Varnost pešcev
do preskrbovalnega objekta omogoča pločnik š = 1,60 m ob JZ robu obodne
ceste in označen prehod za pešce preko obodne ceste. Ob parkirišču in
kolesarski stezi je pločnik š = 1,60 m. |
15. člen |
(mestni in medmestni
potniški promet) |
Mestni in medmestni
potniški promet poteka po regionalni cesti. Pri preskrbovalnem objektu
je bus postajališče za turistični avtobus. |
V. POGOJI GLEDE
KOMUNALNEGA UREJANJA |
16. člen |
(kanalizacija) |
Na obravnavanem
območju še ni zgrajene javne kanalizacije. Predviden je ločen sistem
kanalizacije. Zaradi časovne oddaljenosti gradnje zvezne ceste, na
katero je vezana tudi gradnja zbirnega kanala do Radane vasi, kjer se bo
priključil na zbirni kolektor Zreč oziroma na čistilno napravo v Radani
vasi, se odpadne komunalne vode iz območja predvidene zazidave vodijo
preko začasnega priključka v začasno kontejnersko čistilno napravo, ki
bo locirana ob reki Dravinji ca. 200 m vzhodno od predvidene zazidave.
Ko bo zgrajen zbirni kanal do Radane vasi, se začasno čistilno napravo
ukine. Kanalizacija na obravnavanem območju bo dimenzije ca. 300-400 mm
in mora biti zgrajena vodotesno iz atestiranih materialov. Trase
kanalizacije bodo potekale pod povoznimi površinami. Čiste meteorne vode
s strešin, površinske in drenažne vode speljati posebej mimo komunalnih
odpadnih vod. |
17. člen |
(vodovod) |
Vodovodno omrežje na
obravnavanem območju se bo navezovalo na obstoječi vodovod, ki poteka ob
cesti Ulipi-Zreče. Navezavo pod cesto Ulipi-Zreče je potrebno izvesti v
zaščiteni cevi. Projektant vodovoda mora pred izdelavo PGD projektov
ugotoviti dejansko stanje obstoječega vodovodnega omrežja na
obravnavanem območju in ga po potrebi zamenjati. Pri dimenzioniranju
vodovodnega omrežja mora poleg upoštevanja potreb po zadostni
zagotovitvi požarnih in sanitarnih vod upoštevati tudi planirano širitev
vodovodnega omrežja na širšem območju. Križanja ostalih komunalnih vodov
in vodovoda morajo biti predvidena tako, da se zagotovi nemoteno
vzdrževanje in higienska neoporečnost vode. Na vodovodnem omrežju je
potrebno izvesti ustrezno hidrantno omrežje skladno s pravilnikom o
požarni varnosti. Hidranti naj bodo po možnosti nadzemne izvedbe. |
18. člen |
(elektro omrežje) |
Za napajanje
predvidene pozidave bo potrebno zgraditi naslednje elektroenergetske
naprave: - transformatorsko postajo 1 x 630 KW (tipske izvedbe), ki bo
locirana v težišču obodne ceste. Napajalni 20 KV kabel od TP Zreče do
predvidene TP na obravnavanem območju. Nizkonapetostni kabelski razvod
380/220 V od predvidene TP do predvidenih stanovanjskih objektov. |
19. člen |
(plinovodno omrežje,
ogrevanje) |
Obravnavano območje
bo priključeno na javno plinovodno omrežje. Plin se bo uporabljal za
kompletno oskrbo (ogrevanje, pripravo sanitarne vode in kuho). Položiti
bo treba nov plinovod dimenzij O 125 mm, ki se bo navezoval na obstoječi
plinovod DN 150, ki je ob levem bregu Dravinje. Trasa predvidenega
plinovoda dimenzij 125 mm bo potekala ob cesti Ulipi–Rogla. Lokacija
regulacijske postaje je prikazana v situaciji–zbirna karta komunalnih
vodov. Zgraditi je treba sekundarno plinsko omrežje s hišnimi
priključki. Posamezni stanovanjski objekti se bodo ogrevali preko
individualnih plinskih kotlovnic. |
Možno je izkoriščanje
termalne vode za ogrevanje objektov in individualnih bazenov. |
20. člen |
(ptt omrežje) |
Telefonsko omrežje bo
zasnovano z zemeljskimi kabli zaščitenimi z ustreznim zaščitnim
materialom. Obravnavano območje bo priključeno na telefonsko centralo v
Zrečah. |
21. člen |
(kabelsko omrežje) |
Položiti je potrebno
primarni dovodni kabel CATV od sprejemne postaje Zreče do obravnavanega
območja. Prečkanje kabla pod cesto Ulipi–Zreče je treba izvesti v
zaščitni cevi. |
22. člen |
(javna razsvetljava) |
Osvetli se vse
peščeve površine. Trase javne razsvetljave naj se uskladijo pri
nadaljnji projektni obdelavi. Trase javne razsvetljave bodo potekale ob
trasah nizkonapetostnih kablov. Svetilke za javno razsvetljavo na
obravnavanem območju bodo tipske izvedbe. Napajanje se izvede iz
predvidene TP. |
23. člen |
(odvoz smeti) |
Stanovanjske hiše
imajo individualne smetnjake, ki so locirani ob notranjih cestah.
Preskrbovalni objekt ima prostor za smetnjak predviden v okviru objekta
uvozne rampe. Elementi dovoznih poti ustrezajo tipskim vozilom za odvoz
smeti. Smeti se odvažajo na centralno deponijo. Odpadki se zbirajo
ločeno. |
VI. REŠITVE IN POGOJI
V ZVEZI Z VAROVANJEM OKOLJA |
24. člen |
(usmeritve in ukrepi
za zaščito) |
V predvideni
stanovanjski soseski gradnja zaklonišč ni obvezna, je pa obvezna
ojačitev plošče nad delom kleti, ki bo namenjena za zaščito ljudi.
Plošča mora biti tako ojačana, da bo zdržala rušenje objekta nanjo.
Debelina plošče mora biti vsaj 16 cm. Pri obtežbi plošče je potrebno
povečati koristno obtežbo še z dodatnimi 2,0 kN/m2. |
25. člen |
Kot glavna dovozna
cesta za intervencijska vozila služi obodna cesta. V sami soseski bodo
kot intervencijske poti služile stanovanjske ceste A, B in C, katere
bodo utrjene in asfaltirane. Širine poti bodo 5 m in povezovalna cesta 4
m. Zavijalni radiji intervencijskih poti bodo min. R = 8 m. V območju je
predvidena hidrantna mreža. Protipožarni hidranti so krožno povezani in
locirani ob zunanji strani intervencijskih poti. Za celoten sistem
protipožarnega hidrantnega omrežja je potrebno zagotoviti zadostne
količine vode za gašenje požarov, kar mora biti v skladu s pravilnikom o
tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov. Hidranti
naj bodo po možnosti nadzemne izvedbe. |
26. člen |
(zaščita ozračja) |
Prezračevanje
objektov je treba speljati nad strehe. |
27. člen |
(zaščita vodnih
virov) |
Skladno s pogoji in
navodili upravljavca vodovoda in kanalizacije, je potrebno vse meteorne
vode s streh in manipulativnih utrjenih površin (parkirni prostori,
dovozne in intervencijske poti) speljati v javno kanalizacijo preko
peskolovov in skupinskih lovilcev olj pred izlivom v javni kanal. Zaradi
enostavnejše in kvalitetnejše kontrole naj se izvedejo centralni
lovilci. Vsi kanalizacijski sistemi morajo biti vodonepropustni.
Zagotoviti je treba vodotesno izvedbo tal in sten kletne etaže. Hladilno
olje v TP mora biti bio-razgradljivo. Lovilna jama mora biti vodotesna.
|
Možna je uporaba
termalne vode. |
28. člen |
(zelene površine) |
Obravnavano območje
se nahaja v celoti v gozdu. Gozd se ohrani, deloma v notranjih privatnih
zelenicah in ob obodni cesti. Ob regionalni cesti se protihrupni nasip
hortikulturno uredi v smislu gozdnega roba. Med parcelami se ograje
izvede v obliki živih mej in nasadov. |
29. člen |
(etape izvajanja) |
Celotna soseska je
mišljena kot sklop treh podolgovatih gručastih enot. Skladno z zasnovo
je možna funkcionalna delitev gradnje v štiri faze, tri osnovne
stanovanjske in četrta na območju rezervne površine ob zvezni cesti.
Obvezno je izvesti posamezno fazo do četrte gradbene faze (končane
fasade in streha). Javne površine-ceste, pločnike, zelenice in
infrasrukturo izvesti do končne faze. |
VII.
KONČNE DOLOČBE |
30. člen |
S sprejetjem tega
odloka preneha veljati odlok o zazidalnem načrtu individualne zazidave
na Dobravi v Zrečah (Uradni list SRS, št. 17/87). |
31. člen |
Odlok o zazidalnem
načrtu je stalno na vpogled pri: |
– Upravni enoti
Slovenske Konjice, oddelek za okolje in prostor in |
– Občini Zreče. |
32. člen |
Nadzor nad izvajanjem
tega odloka opravlja Inšpektorat RS za okolje in prostor pri Ministrstvu
za okolje in prostor. |
33. člen |
Ta odlok začne
veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
|
Št. 351-16/96-1 |
Zreče, dne 16. marca
1998. |
|
Predsednik
|
Občinskega sveta
|
občine Zreče
|
Gorazd Korošec, dipl.
ek. l. r. |