Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) ter 16. člena Statuta Občine Kanal ob Soči (Uradna objava – časopis OKO, št. 1/95) je Občinski svet Občine Kanal ob Soči na svoji seji dne 31.3.1998 sprejel

ODLOK

o oddajanju poslovnih prostorov v najem

I. SPLOŠNI DOLOČBI

1.člen

S tem odlokom se določa postopek in ureja način izvajanja poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti oziroma katerih imetnik pravice uporabe je Občina Kanal ob Soči v najem in način določitve najemnin.

2.člen

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovno dejavnost in se v ta namen pretežno tudi uporablja.

Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

3.člen

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti, v skladu s prostorskimi akti.

4.člen

O oddaji poslovnih prostorov odloča po postopku, ki je določen s tem odlokom,  na prvi stopnji občinska uprava na predlog komisije za oddajo poslovnih prostorov (v nadaljevanju: komisija), na drugi stopnji župan.

Na temelju opravljene dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan.

5.člen

Komisijo imenuje na predlog župana Občinski svet.

Komisija za oddajo poslovnih prostorov šteje najmanj 3 in največ 5 članov.

Komisija opravlja naslednje naloge:

-        obravnava dospele vloge udeležencev javnega razpisa,

-        pripravlja predloge o oddaji poslovnih prostorov v lasti občine,

-        pripravlja predloge o financiranju obnove poslovnih prostorov,

-        oblikuje predloge o financiranju obnove poslovnih prostorov,

-        oblikuje predloge in spremlja višino najemnine za poslovne prostore v lasti občine,

-        posreduje občinski upravi oziroma županu mnenja in predloge o gospodarjenju s poslovnimi prostori,

-        v primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed  navedenih skupin v 23. členu tega odloka, odloči o razvrstitvi v skupine komisija.

6.člen

Vsa administrativna in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem, oziroma v zvezi z javnim razpisom ter v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem neposredno s pogodbo, opravlja občinska uprava Občine Kanal ob Soči ( v nadaljnjem besedilu: občinska uprava)

7.člen

Za vse, kar ni določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ter drugi predpisi.

1. Oddaja na podlagi javnega razpisa

8.člen

Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga komisiji, da sprejme sklep o objavi javnega razpisa.

Javni razpis vsebinsko oblikuje občinska uprava in ga objavi na krajevno običajen način ali v sredstvih javnega obveščanja, s prijavnim rokom, ki ne me biti krajši od osmih dni od dneva objave. Javni razpis vsebuje podatke o:

-        lokaciji, velikosti in namembnosti poslovnega prostora,

-        urejenosti in opremljenosti poslovnega prostora,

-        času, za katerega se poslovni prostor daje v najem,

-        začetni-izklicni višini najemnine,

-        roku za prijavo na razpis,

-        morebitnih drugih pogojev o stanju in ureditvi poslovnega prostora,

-        navedbi, da mora ponudba vsebovati opis oz. program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, ki ne sme biti nižja od izklicne,

-        pogojih, ki jih mora izpolnjevati ponudniki,

-        naslovu in roku za zbiranje ponudb,

-        potrdilih, dokazilih in mnenjih, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi,

-        roku, o katerem bodo ponudniki obveščeni o izboru,

-        podrobnejši določitvi prioritet iz 9. člena tega odloka.

Pri oddaji poslovnega prostora za slikarski atelje,  razstavno dejavnost in za opravljanje druge kulturne ali poklicne dejavnosti se poleg dokazil iz pete alinee drugega odstavka tega člena zahtevajo tudi dokazila:

-        o posebnih, za zakonom določenih, pogojih za opravljanje take dejavnosti,

-        o članstvu v ustreznem društvu,

-        o mnenju ustrezne organizacije ali društva,

-        da se prosilec ukvarja s tako dejavnostjo oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in uspehih.

Vloge prosilcev z zahtevanimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, kot jo določa razpis. Nepravočasno prispelih in nepopolnih vlog komisija ne upošteva. Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa.

9.člen

Udeleženci javnega razpisa so lahko pravne in fizične osebe,  ki izpolnjujejo pogoje za  pridobitev obrtnega dovoljenja ali za pridobitev naziva samostojni podjetnik (izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti), s tem da se morajo fizične osebe izkazati še s potrdilom o državljanstvi RS.

10.člen

V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:

1. nova ali edina dejavnost v kraju,

2. dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jo bo občina vzpodbujala,

3. število na novo odprtih delovnih mest,

4. prva zaposlitev ali brezposelni, prijavljeni na zavodu za zaposlovanje,

5. občani Občine Kanal ob Soči.

V prejšnjem odstavku navedeni prednostni pogoji se po vrstnem redu med seboj izključujejo.

11.člen

Po izteku razpisanega roka komisija odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega razpisa.

Vloge, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo, izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom in sprejme odločitev o izbiri.

Komisija sprejme sklep o izbiri in ga posreduje občinski upravi..

12.člen

O izbiri se obvesti vse udeležence javnega razpisa in sicer v roku 5 dni od dneva izbire najugodnejšega ponudnika.

Zoper odločitev o oddaji poslovnega prostora v najem lahko vsak kandidat, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži v osmih dneh od dneva, ko je prejel obvestilo o izbiri kandidata za najem poslovnega prostora, ugovor pri županu.

Župan mora ugovor obravnavati čimprej, najkasneje v roku 30 dni od dneva, ko je bil ugovor vložen.

Odločitev župana je dokončana.

13.člen

Ponudnik je dolžan skleniti pogodbo o najemu poslovnih prostorov najkasneje v roku 15 dni po obravnavi ugovorov.

V primeru, da ponudnik ne sklene pogodbe v navedenem roku, , se šteje, da je odstopil od pogodbe. V tem primeru se poslovni prostor lahko odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku oziroma se javni razpis ponovi.

Izbrani ponudnik – najemnik, ki je sklenil pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga uporabljati v roku, ki je določen po pogodbi.

2. Neposredna pogodba

14.člen

Po predhodni odločitvi komisije župan lahko odda poslovni prostor v najem neposredno s pogodbo o oddaji poslovnega prostora v najem in sicer:

-        v primeru elementarne nesreče ali druge višje sile, za določen čas, ki pa ne sme biti daljši od enega leta,

-        v primerih, ko ima dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa in za dejavnost in prve skupine naveden v 23. členu tega odloka,

-        družinskemu članu dosedanjega najemnika (zakoncu, otroku, snahi, zeti ali vnuku) ali delavcu, ki je bil pri dosedanjemu najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj 5 let, če ta nadaljuje z dejavnostjo v primeru, da se dosedanji najemnik upokoji ali umre ob pogoju da sta oba usposobljena za opravljanje iste dejavnosti,

-        zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,

-        če gre za začasno preselitev najemnika,

-        če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti,

-        če gre za zamenjavo poslovnega prostora,

-        če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovno objavljenem javnem razpisu,

-        če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma, če je opravljena združitev dejavnosti,

-        v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju komisije.

III. NAČIN ODDAJE V NAJEM  IN DOLOČITE V VIŠINE

NAJEMNINE

1. Nastanek najemnega razmerja

15.člen

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora, poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:

-        sedež poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja,

-        točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen,

-        navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostor,

-        možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi,

-        čas, za katerega se poslovni prostor oddaja,

-        pričetek veljavnosti pogodbe in  pričetek najemnega razmerja,

-        višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov, naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah,

-        rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga začeti uporabljati,

-        v primerih, ko so potrebna koristna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnik koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora,

-        obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov,

-        razloge za prenehanje najemnega razmerja,

-        določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih,

-        druge medsebojne pravice in obveznosti.

16.člen

Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.

V primeru, da najemnik v soglasju z najemodajalcem odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v soglasju z najemodajalcem v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50%.

17.člen

Najemna pogodba se praviloma sprejme za nedoločen čas.

Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:

-        če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor,

-        če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,

-        če najemnik gradi svoje lastne prostore,

-        v primeri denacionalizacije,

-        če to narekujejo posebne okoliščine.

2. Prenehanje najemnega razmerja

18.člen

Najemno razmerje lahko preneha:

-        s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,

-        z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas,

-        z odstopom od najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od enega leta,

-        s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas,

-        z odstopom od najemne pogodbe,

-        po samem zakonu.

19.člen

Župan lahko na predlog komisije odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:

-        če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora,

-        če najemnik odda poslovni prostor v podnajem  brez soglasja najemodajalca,

-        če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške,

-        če najemnik v pogodbeno navedenem roku ne usposobi poslovnega prostora,

-        če najemnik ne začne, po lastni krivdi, v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti,

-        če najemnik izgubi pravico opravljanja dejavnosti za več kot dva meseca,

-        če najemnik spremeni ali bistveno  omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca,

-        če najemnik zamudi s plačilom najemnine za več kot dva meseca od dneva, ko ga najemodajalec oziroma pooblaščena organizacija najemodajalca na to opomni,

-        če dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor,

-        če najemodajalec iz vzrokov, za katere ni odgovoren, trajno ali dalj časa ne mora uporabljati prostorov,  v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor sam potrebuje,

V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in jih izročiti najemodajalcu, oziroma rok, v katerem ga je najemodajalec dolžan prevzeti.

3. Osnove in merila za določitev najemnine za poslovne prostore

20.člen

Najemnine za poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih  in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list RS, št. 25/81).

Izračuna se ga po formuli:

Nm= Vp*K/12X100

Nm – mesečna najemnina poslovnega prostora

Vp – revalorizirana vrednost poslovnega prostora

(število točk x vrednost točke x površina x korekcijski faktor)

K – letna stopnja najemnine, izražena v odstotkih  od revalorizirane

vrednosti poslovnega prostora

Izračunana najemnina predstavlja razpisano najemnino. Tako izračunana vrednost m2 se zmanjša za 10%, če leži poslovni prostor v I. nadstropju objekta oziroma 20%, če leži poslovni prostor v II. ali višjem nadstropju.

21.člen

Vrednost točke za izračun revalorizirane vrednosti poslovnega prostora lahko, po potrebi na predlog župana, določi Občinski svet s posamičnim sklepom vsaj enkrat letno.

Kolikor tega ne stori, se kot osnova za izračun revalorizirane vrednosti  uporablja vrednost točke, določene za izračun neprofitnih najemnin in se spreminja skladno s spreminjanjem zakonodaje na tem področju. Vrednost točke na dan 1.3.1998 znaša 33,16 SIT/m2 in se usklajuje z gibanjem rasti drobnoprodajnih cen enkrat letno.

22.člen

Letna stopnja najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora oz. dejavnosti, ki v njem poteka in od območja, na katerem se poslovni prostor nahaja (lokacijska ugodnost).

Letne stopnje najemnine (K) izražene v % od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora je odvisna od dejavnosti (0 do 3) in lokacije, kjer je poslovna stavba:

Stopnja (K) se spreminja s sklepom Občinskega sveta.

23.člen

Glede namembnosti se poslovni prostori razvrstijo v naslednje skupine:

0. skupina

-        začetniki proizvodne dejavnosti, ki zaposlujejo najmanj 5 delavcev,

-        pomožni prostori,

-        javne površine (kioski, stojnice, gostinski vrtovi).

      I. skupina

-        varstvo mladine, socialno varstvo,

-        izobraževanje in naravnoraziskovalne dejavnosti,

-        varovanje kulturnih dobrin,

-        kulturno-umetniške in kulturno-izobraževalne dejavnosti,

-        državni organi in organi lokalne skupnosti,

-        politične stranke in društva,

-        javne svetovalne službe

     II. skupina

-        zdravstveno varstvo,

-        proizvodne dejavnosti,

-        skladišča,

-        garaže.

     III. skupina

-        trgovina,

-        storitvene dejavnosti,

-        gostinski lokali,

-        druge dejavnosti,

-        v primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed skupin, odloči o razvrstitvi komisija iz 4. člena tega odloka.

24.člen

Območje občine je razdeljeno na 3 kakovostna območja:

25.člen

Ne glede na izračun višina najemnine na dan 1.3.1998 glede na dejavnost in lokacijo ne sme biti manjša od v tabeli navedenih zneskov v SIT/m2, ki se enkrat letno uskladijo z gibanje drobnoprodajnih cen:

4. Obračun in plačilo najemnine

26.člen

Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino vnaprej do 15. v mesecu za tekoči mesec na žiro račun proračuna Občine Kanal ob Soči.

27.člen

Najemnina se usklajuje po 21. členu tega odloka.

28.člen

Javni zavodi in društva ki se financirajo iz proračuna in je njihova dejavnost v občinskem interesu, ne plačujejo najemnine temveč le stroške obratovanja in upravljanja za poslovne prostore, ki so jim bili dodeljeni.

29.člen

V primeru, da obstaja javni interes, se lahko najemniku zmanjša oziroma oprosti plačilo najemnine. O teh primerih odloča Občinski svet Občine Kanal ob Soči.

IV. UPORABA SREDSTEV NAJEMNIN

30.člen

Poraba sredstev najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je sestavni del proračuna Občine Kanal ob Soči. Sredstva, pridobljena s plačilom najemnin, se porabijo za obnovo poslovnih prostorov in njihovo pridobivanje.

V. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR

31.člen

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti.

Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško.

32.člen

Najemnik in najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita najemnik in najemodajalec obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.

Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek navedenih šteje kot neprofitni strošek v breme najemnika. Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije in računov.

33.člen

Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanem v 32. členu tega odloka.

34.člen

Najemne pogodbe, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega odloka v roku 6 mesecev po začetku veljavnosti tega odloka.

Najemne pogodbe ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega odloka ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to, ali se sklepajo za določen ali nedoločen čas.

V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.

35.člen

Najemnine se po določilih tega odloka uskladijo v roku 6 mesecev po uveljavitvi tega odloka. O spremembi najemnin se mora pismeno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.

36.člen

Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati pravilnik o določitvi najemnine za poslovne prostore in garaže last Občine Nova Gorica (Uradno glasilo občin Ajdovščina, Nova Gorica in Tolnim, št. 4/91).

37.člen

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem glasilu – Primorskih novicah.

Številka: 032-08/98-06   

Datum: 31.3.1998

Župan

ZORAN MADON, 1.r.                                            

Predsednik občinskega sveta

BOŽIDAR RUSTJA, 1.r