Na podlagi 16. člena statuta Občine Cirkulane (Uradno glasilo slovenskih občin 1/2007) in 21. člena poslovnika Občinskega sveta občine Cirkulane (Uradno glasilo slovenskih občin 1/2007) je Občinski svet občine Cirkulane na 2. izredni seji dne 11.10.2007 sprejel

PRAVILNIK

O ODDAJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

I.          SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

S tem pravilnikom se urejajo način, pogoji in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori) na območju Občine Cirkulane, ki so v lasti Občine Cirkulane.

2. člen

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen tudi uporablja.

Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu.

Sestavlja ga eden ali več poslovnih prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

3. člen

Poslovni prostori se oddajo v najem za opravljanje dejavnosti, v skladu z veljavnimi prostorskimi akti.

4. člen

O oddaji poslovnega prostora z javnim natečajem odloči Občinski svet občine Cirkulane, na podlagi predhodnega predloga o izbiri, ki ga poda komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem.

V primeru oddaje poslovnih prostorov brez javnega natečaja odloča Občinski svet občine Cirkulane na predlog župana in odbora za gospodarstvo.

5. člen

Komisijo za oddajo poslovnih prostorov v najem imenuje Občinski svet občine Cirkulane.

Komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem šteje najmanj tri in največ pet članov.

Komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem opravlja naslednje naloge:

-         obravnava dospele ponudbe za razpis javnega natečaja,

-         –predlaga Občinskemu svetu občine Cirkulane sklenitev najemne pogodbe z najugodnejšim ponudnikom za posamezen poslovni prostor,

-         –posreduje Občinskemu svetu občine Cirkulane mnenja in predloge o posameznem poslovnem prostoru.

6. člen

Vsa administrativna in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov ter v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem brez javnega razpisa opravlja občinska uprava Občine Cirkulane (v nadaljnjem besedilu: občinska uprava).

7. člen

Za vse, kar ni določeno s tem pravilnikom se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugih predpisih.

II.        POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV

8. člen

Oddaja poslovnih prostorov v najem se opravi na podlagi javnega natečaja ali brez javnega natečaja neposredno s pogodbo, v primerih, določenih s tem pravilnikom.

1.         Javni natečaj

9. člen

Javni natečaj se izvede z zbiranjem pisnih ponudb.

10. člen

Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga županu, ta pa Občinskemu svetu občine Cirkulane, da sprejme sklep o razpisu javnega natečaja.

Sklep o razpisu javnega natečaja mora vsebovati:

-         lokacijo, velikost in namembnost poslovnega prostora;

-         urejenost in opremljenost poslovnega prostora;

-         čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem (določen, nedoločen);

-         začetno – izklicno ceno najemnine;

-         rok zbiranja ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni in navedbo naslova, kamor se pošlje pismena ponudba s priloženimi zahtevanimi dokazili;

-         morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;

-         navedbo, da mora ponudba vsebovati opis in program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, ki ne sme biti nižja od začetne;

-         višino jamstva za resnost ponudbe, ki znaša tri mesečne začetne cene najemnine, ki jo morejo interesenti plačati v navedenem razpisnem roku, navedbo žiro računa, kamor se jamstvo za resnost ponudbe plača in navedbo, da je potrebno potrdilo o plačanem jamstvu za resnost ponudbe priložiti k ponudbi;

-         navedbo, da se plačano jamstvo za resnost ponudbe ponudnikom, ki na javnem natečaju ne bodo uspeli, povrne v roku 15 dni od dneva izbire najemnika;

-         navedbo kje se lahko interesenti predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji javnega natečaja;

-         navedbo, da se lahko na javni natečaj prijavijo fizične in pravne osebe, ki morajo v času natečaja k ponudbi priložiti dokaz o izpolnjevanju pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja ali za pridobitev naziva samostojni podjetnik oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti s tem, da se morajo fizične osebe izkazati še s potrdilom o državljanstvu RS;

-         navedbo, da mora izbrani najemnik skleniti najemno pogodbo najkasneje v roku 15 dni od dneva sprejema sklepa o izbiri in da se v primeru, da pogodbe ne sklene, jamstvo za resnost ponudbe ne vrne.

11. člen

Pisni ponudbi, ki mora vsebovati opis in program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, je potrebno priložiti tudi dokaze o izpolnjevanju razpisnih pogojev navedenih v 10. členu tega pravilnika.

Ponudniku, ki uspe na javnem natečaju se vplačano jamstvo za resnost ponudbe upošteva pri obračunu najemnine za prve tri mesece.

12. člen

Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi v sredstvih javnega obveščanja.

13. člen

Pri dodelitvi poslovnega prostora oziroma izbiri najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji:

-         izpolnjevanje vseh razpisnih pogojev,

-         ponujena dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala,

-         ponujena višina najemnine za poslovni prostor, ki ne more biti nižja od tiste, ki je navedena v razpisu.

V primeru enakovrednih ponudb ima prednost tisti ponudnik, ki ima stalno bivališče oziroma sedež podjetja v Občini Cirkulane.

14. člen

Po poteku roka za prijavo na javni natečaj komisija odpre prispele ponudbe in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega natečaja.

Tiste ponudbe, ki pogojev javnega natečaja ne izpolnjujejo izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev iz 10. in 13. člena tega odloka ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri pošlje občinski upravi, ta pa Občinskemu svetu občine Cirkulane.

Občinski svet občine Cirkulane, na podlagi predloga komisije o izbiri sprejme sklep o oddaji poslovnega prostora v najem.

15. člen

O izbiri se mora obvestiti vse ponudnike, ki so sodelovali na natečaju in sicer v roku 15 dni od dneva izbire najugodnejšega ponudnika.

Zoper odločitev o oddaji poslovnega prostora v najem lahko vsak kandidat, ki se je udeležil javnega natečaja vloži v 15 dneh od dneva, ko je prejel obvestilo o izbiri kandidata za najem poslovnega prostora, ugovor pri županu.

Župan mora ugovor obravnavati najkasneje v roku 15 dni, od dneva ko je bil ugovor sprejet. Svoj predlog oziroma ugotovitve da v potrditev Občinskemu svetu občine Cirkulane. Sklep občinskega sveta je dokončen in mora biti sprejet v roku 30 dni.

16. člen

Ponudnik je dolžan skleniti pogodbo o najemu poslovnih prostorov najkasneje v roku 15 dni po obravnavi ugovorov na občinskem svetu.

V primeru, da ponudnik ne sklene pogodbe v navedenem roku, se šteje, da je odstopil od pogodbe in se v tem primeru vplačano jamstvo za resnost ponudbe ne povrne. V tem primeru se poslovni prostor lahko odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku oziroma se razpis ponovi.

Izbrani ponudnik-najemnik, ki je sklenil pogodbo mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi.

17. člen

O postopku izbire ponudnikov komisija vodi zapisnik.

Zapisnik mora vsebovati: kraj in čas javnega natečaja, podatke o komisiji, navedbe o pogojih natečaja, poimensko navedbo priglašenih ponudnikov, ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev, navedbo začetne najemnine, ponudbe ponudnikov, najvišjo ponujeno najemnino, predlog za izbiro najugodnejšega ponudnika in višino njegove ponujene najemnine, podatke o ponudnikih, ki na javnem razpisu niso uspeli in navedbe o vračilu jamstva za resnost ponudbe. Zapisnik podpišejo vsi prisotni člani komisije.

V zapisnik se vpišejo tudi ostali podatki in pripombe pomembne za sprejem predloga o izbiri najugodnejšega ponudnika.

2.         Oddajanje poslovnih prostorov v najem brez javnega natečaja

18. člen

Občinski svet občine Cirkulane lahko odda poslovni prostor v najem brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:

-         če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorskemu izvedbenemu aktu;

-         če nadaljuje z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegov ožji družinski član (zakonec, otroci);

-         za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v celoti financirajo iz proračuna Občine Cirkulane (kultura, športna društva, politične stranke ipd.);

-         v primerih, ko bo prostor uporabljal javni zavod ali podjetje v lasti Občine Cirkulane;

-         podjetjem in posameznikom, ki nameravajo opravljati ali opravljajo dejavnost, ki je opredeljena kot dejavnost posebnega družbenega pomena;

-         v primeru, da najemnik nudi v zamenjavo ali odstopi drug enakovreden poslovni prostor;

-         v primeru, da najemodajalec sklepa najemno pogodbo z delavcem sedanjega najemnika, pri katerem je bil v rednem delovnem razmerju dve leti, s pogojem, da nadaljuje z isto dejavnostjo;

-         v primeru združitve dveh podjetjih oziroma odkupa podjetja, če se bo nadaljevala z isto ali sorodno dejavnostjo;

-         v posebnih utemeljenih primerih, na predlog župana Občine Cirkulane, ki ga potrdi Občinski svet občine Cirkulane.

19. člen

Brez javnega natečaja se oddajo v najem tudi dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori s katerimi razpolaga Občina Cirkulane, podjetjem in drugim pravnim osebam, društvom, političnim strankam in drugim civilnim in pravnim osebam za opravljanje njihove dejavnosti – za določene dneve oziroma ure v tednu.

Na predlog župana občinski svet sprejme seznam poslovnih prostorov, ki se dajejo v najem na podlagi prvega odstavka tega člena in cenik najemnin. Kolikor je več interesentov se odda prostor najugodnejšemu ponudniku.

III.       NAJEMNO RAZMERJE

1.         Sklenitev najemne pogodbe

20. člen

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.

Najemna pogodba mora vsebovati:

-         naziv oziroma ime in priimek ter davčno številko pogodbenih strank (najemodajalca in najemnika);

-         navedbo poslovnih prostorov in stavbe v katerih so poslovni prostori;

-         navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih;

-         določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v stavbi;

-         določila o trajanju najemne pogodbe;

-         pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja;

-         določitev vrednosti poslovnega prostora;

-         višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah oziroma povišanju;

-         način plačevanja in pričetek odplačevanja najemnine;

-         rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;

-         v primerih, ko so potrebna koristna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora;

-         druge medsebojne pravice in obveznosti;

-         določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih prostorov;

-         načine prenehanja najemnega razmerja;

-         določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih.

21. člen

Poleg vsebine iz 20. člena tega pravilnika se s pogodbo vnese določilo, da položi najemnik, pred sklenitvijo najemne pogodbe, varščino v višini trimesečne najemnine. Ob prekinitvi pogodbe se varščina najemniku vrne ob izpolnjevanju pogojev v rokih in na način, ki se določi v pogodbi.

V primerih, ko ima najemnik neporavnane obveznosti iz naslova poslovnega prostora se varščine ne vrača, temveč se jo poračuna z neporavnanimi obveznostmi najemnika oziroma z morebitno škodo, ki jo je povzročil.

22. člen

Pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem oziroma dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.

V primeru, da najemnik, v soglasju z najemodajalcem, da v podnajem del poslovnega prostora, vendar največ do 50% površine se celotna najemnina zviša za 50%.

23. člen

Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.

Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:

-         kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta;

-         če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor in

-         če to narekujejo posebne okoliščine.

2.         Prenehanje najemnega razmerja

24. člen

Najemno razmerje preneha:

-         s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;

-         z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta;

-         s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas;

-         z odstopom od najemne pogodbe;

-         po samem zakonu.

25. člen

Občinski svet občine Cirkulane lahko na podlagi predloga občinske uprave s sklepom odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:

-         če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja;

-         če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške;

-         če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;

-         če najemnik ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;

-         če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;

-         če najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti;

-         če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;

-         če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;

-         če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;

-         če dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor;

-         če najemodajalec, iz vzroka za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

V sklepu o odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

IV.       OSNOVE IN MERILA ZA DOLOČITEV NAJNIŽJE NAJEMNINE ZA POSLOVNE PROSTORE

26. člen

Višina najemnine za poslovne prostore je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, v katerem se nahaja poslovni prostor.

Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni na tri območja:

-         območje A: center Cirkulan,

-         območje B: ostali del Cirkulan,

-         območje C: ostala območja Občine Cirkulane.

Glede na vrsto dejavnosti so poslovni prostori razvrščeni v naslednje skupine:

1. skupina: dejavnost gostinstva, bančništva, zavarovalništva, iger na srečo in inženiringa;

2. skupina: ostale storitvene dejavnosti in trgovinska dejavnost;

3. skupina: poslovni prostori namenjeni dejavnosti društev, združenj, političnih strank ter policije;

4. skupina: skladišča, pomožni prostori, garaže.

27. člen

Mesečna najemnina za m2 znaša:           EUR

Na izračunano najemnino se obračuna predpisani DDV in druge zakonske obveznosti.

Najemnina se plačuje do 15. v mesecu za tekoči mesec.

28. člen

Javni zavodi in društva, ki se financirajo iz proračuna in je njihova dejavnost v občinskem interesu ne plačuje najemnine, temveč le stroške obratovanja in stroške upravljanja za poslovne prostore, ki so jim dodeljeni v najem ali uporabo.

Dejavnosti osnovnega zdravstvenega varstva plačujejo najemnino 1 EUR/m2 (brez DDV) ter stroške obratovanja in stroške upravljanja za poslovne prostore, ki so jim dodeljeni v najem ali uporabo.

O opredelitvi občinskega interesa za dejavnosti, ki jih izvajajo posamezna društva, odloča občinski svet.

Javna podjetja in javni zavodi ne plačujejo najemnine po tem odloku za uporabo prostorov, ki so jim z odlokom oziroma posebnim sklepom občinskega sveta dodeljene v uporabo oziroma v upravljanje z njihovo dejavnostjo.

29. člen

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno dokončane oziroma delno urejene poslovne prostore.

Najemnik lahko adaptira prostor le na podlagi predhodnega soglasja lastnika in potrditve predračuna.

Pred pričetkom del je potrebno oceniti stanje poslovnih prostorov. Stroški cenitve sodnega izvedenca bremenijo najemnika. Po opravljenih delih cenilec ovrednoti novonastalo vrednost.

Do pričetka del za usposobitev poslovnega prostora plačuje najemnik polno oziroma ponujeno najemnino, v času za usposobitev poslovnega prostora pa najemnik ne plačuje najemnine za pogodbeno dogovorjeni čas usposobitve oziroma največ šest mesecev.

Po usposobitvi poslovnega prostora se z najemnikom sklene dodatek k pogodbi, v katerem se ugotovi koristna vlaganja v poslovni prostor in določi način povračila vloženih sredstev.

Praviloma se lastna vlaganja najemnika poračunavajo z najemnino in sicer tako, da se del mesečne najemnine (največ 50%) ne zaračunava, temveč se pusti v mirovanju do poplačila višine vloženih sredstev, kar se ugotovi z najemno pogodbo oziroma z dodatkom k najemni pogodbi.

V primeru, da najemnik najemnine ne plačuje redno, se zaostala najemnina poračuna z lastnimi vlaganji najemnika.

30. člen

Sredstva najemnin poslovnih prostorov se uporabljajo za kritje stroškov tekočega in investicijskega vzdrževanja skupnih delov in naprav stavb in poslovnih prostorov, za nakup in prenovo poslovnih prostorov ter za kritje amortizacije.

V.         PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

31. člen

Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika v roku enega meseca po začetku veljavnosti tega pravilnika.

Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to ali se sklepa za določen ali nedoločen čas.

32. člen

Za izvajanje določil tega pravilnika je odgovorna občinska uprava Občine Cirkulane.

34. člen

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem glasilu slovenskih občin.

Št. 007-5/2007

Cirkulane, dne: 11.10.2007