Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS št. 18/74 in 34/88), 8. in 48. člena statuta Občine Ajdovščina (Uradno glasilo št. 4/95), je Svet Občine Ajdovščina na svoji seji dne 3.7.1997 sprejel naslednji

PRAVILNIK

O ODDAJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

1. člen

Poslovne stavbe in poslovni prostori (v nada­ljevanju poslovni prostori) na območju Občine Ajdovščina, ki so last Občine Ajdovščina, se oddajajo v najem v skladu z določili tega pravilnika, ki določa postopek in pogoje oddaje ter način izračuna višine najemnine.

Če nastane dvom, ali se prostor šteje za poslovni prostor, odloči o tem občinska uprava.

Določbe tega pravilnika se smiselno uporab­ljajo tudi za oddajanje v najem in določanje najemnin za javne površine ter garaže. Če ni možno uporabiti kriterijev iz 6. člena, ima prednost pri najemu garaže interesent, ki stanuje bliže garaži, ki je predmet oddaje.

2. člen

Poslovni prostori se dodelijo v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z zazidalnimi načrti, ureditvenimi načrti ter prostorsko uredi­tvenimi pogoji.

3. člen

Poslovni prostori se praviloma oddajajo v najem na podlagi javnega natečaja. Izjemoma se oddajajo brez natečaja, neposredno s pogodbo na podlagi sklepa Odbora za finance in premoženjske zadeve in sicer:

a) družinskemu članu dosedanjega najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo,

b) zaradi potrebne preselitve dosedanjega najemnika iz poslovnih prostorov (potreba po preno­vi. porušitvi),

c) če gre za razširitev na prostor, ki ga je z obstoječim možno neposredno povezati in gre za opravljanje iste dejavnosti.

d) če v primeru stečaja ali redne likvidacije dosedanjega najemnika prevzame novi najem­nik delavce v redno delovno razmerje oziroma če je opravljena združitev pravnih oseb.

e) po dveh neuspelih natečajih.

f) če gre za opravljanje dejavnosti, ki se deloma ali v celoti financira iz občinskega proračuna,

g) če prostore uporablja javni zavod ali podjetje v lasti občine,

h) če najemnik nudi v zamenjavo ali odstopi občini drug enakovreden prostor.

i) v drugih primerih, na predlog Odbora za finance in premoženjske zadeve.

Oddaja poslovnih prostorov v najem vsebuje vrsto opravil, ki zadevajo najemno razmerje: priprava najemne pogodbe, spremljanje izvajanja najemne pogodbe, v primeru javnega razpisa, izvršitev vseh strokovno-tehničnih nalog z njim v zvezi, analiza prispelih ponudb, priprava stro­kovnega poročila opravljene analize in drugo.

Oddaja poslovnih prostorov v najem se opravi na osnovi sklepa o oddaji poslovnega prostora v najem, ki ga izda pristojni odbor.

Naloge iz prvega odstavka tega člena opravlja Komunalno stanovanjska družba Ajdovščina (v nadaljevanju pooblaščena družba) za poslovne prostore, ki soji preneseni v upravljanje.

Za vse ostale poslovne prostore, s katerimi upravlja občina, pa opravlja naloge iz prvega odstavka tega člena občinska uprava.

4. člen

Razpis javnega natečaja vsebuje:

a) naziv in sedež najemodajalca

b) lokacijo in velikost poslovnega prostora.

c) predvideno dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve.

d) čas. za katerega se odda poslovni prostor v najem,

e) izhodiščno najemnino (izklicno najemnino za m²),

f) druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo prostora (zunanji izgled in okolica, notranja ureditev) ter tudi višino in način sovlaganj pri obnovi prostora,

g) rok za zbiranje ponudb in naslov za vložitev ter obvestilo glede nepopolnih vlog.

h) višino in pogoje plačila jamčevalnega zneska za resnost ponudbe - varščine,

i) zahtevane priloge: o strokovni usposobljenosti, o stalnem bivališču, o plačanih davkih, o finančnem stanju prosilca, o plačani varščini, dokaz o izpolnjevanju pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja oz. izpisek iz sodnega re­gistra o poslovni dejavnosti,

j) druge pogoje, določene v skladu s pogoji za urejanje prostora in drugimi relevantnimi odloki.

Če je poslovna stavba oziroma prostor zašči­ten z občinskim odlokom o razglasitvi nepre­mičnin za kulturni in zgodovinski spomenik, mora javni natečaj vsebovali tudi pogoje, ki jih zahteva Zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine.

Razpis javnega natečaja se objavi v sredstvih javnega obveščanja.

5. člen

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo bili poslane (priporočeno po pošti) na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako »ZA JAVNI NATEČAJ« Priložena morajo biti vsa zahtevana dokazila. Nepopolnih vlog pristojni organ pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.

6. člen

Vrstni red ponudnikov, ki so se udeležili raz­pisa. se oblikuje na osnovi sledečih meril:

a) ponudba najkakovostnejšega programa v okvi­ru predvidene dejavnosti,

b) ponudba najvišje najemnine za m poslovnega prostora in pri prostorih s predvidenimi sovlaganji ponudba najvišje višine sovlaganja. če je to v interesu najemodajalca,

c) čas dela in čas stalnega prebivanja v občini Ajdovščina.

d) število zaposlenih z dnem, ko prične s poslo­vanjem,

e) druga merila

Odbor za finance in premoženjske zadeve odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom. V sklepu se določi tudi rok. do katerega je uspeli ponudnik dolžan skleniti najemno pogodbo. Obrazložen sklep o oddaji se vroči vsem ponud­nikom. Zoper sklep odbora se vloži v roku 8 dni od prejema sklepa ugovor za preizkus pravilnosti postopka in odločitve pri organu, ki je sklep izdal. Ta organ o zadevi ponovno odloči.

Udeležencu, ki ni uspel na natečaju, se vpla­čano varščino vrne nevalorizirano v roku 15 dni od sprejema sklepa o oddaji, uspelemu ponud­niku pa se poračuna z najemnino.

7. člen

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Najemno pogodbo sklene z najemnikom v imenu najemodajalca pooblaščena družba za tiste poslovne prostore, ki so ji preneseni v upravljanje, za ostale poslovne prostore pa najemno pogodbo sklene župan.

Pooblaščena družba mora en izvod sklenjene najemne pogodbe dostaviti občinski upravi takoj po sklenitvi.

Pogodba o oddaji poslovnega prostora v na­jem vsebuje poleg z zakonom določenih sestavin še:

a) naziv, oziroma ime in priimek ter naslov po­godbenih strank.

b) predmet najema (točna označba poslovnega prostora z naslovom, površino),

c) namen, za katerega se bo poslovni prostor uporabljal (navedba poslovne dejavnosti),

d) navedbo, skupaj z izmerami, funkcionalnega in pomožnega prostora

e) čas, za katerega se sklene pogodba,

f) rok, do katerega je najemnik dolžan prevzeti poslovni prostor,

g) obveznosti pogodbenih strank glede vzdrže­vanja in preurejanja poslovnih prostorov.

h) določila o uporabi skupnih prostorov in nap­rav,

i) višino mesečne najemnine z načinom njenega usklajevanja (in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav v stavbi) ter drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine - obratovalni stroški,

j) način in začetek plačevanja mesečne najem­nine,

k) določitev vrednosti poslovnega prostora v primeru investicijskih vlaganj in deleža inves­ticijskega vlaganja najemnika ter način vračila vloženih sredstev, 1) način prenehanja pogodbe oziroma najemnega razmerja,

m) druge medsebojne pravice in obveznosti iz njunega razmerja.

8. člen

Izbrani ponudnik je dolžan skleniti pogodbo v roku, ki je določen s sklepom. Če tega ne stori se šteje, da je odstopil. Varščina se mu ne vrača. Poslovni prostor se odda naslednjemu najugod­nejšemu ponudniku ali pa se razpis ponovi.

Ponudnik, ki je sklenil pogodbo, mora pre­vzeti poslovni prostor in ga začeti uporabljati v roku, ki je določen s pogodbo.

9. člen

Najemna pogodba se sklepa za določen ali za nedoločen čas. Brez soglasja najemodajalca na­jemnik ne more oddati poslovnega prostora v podnajem, dovoliti drugim, da opravljajo de­javnost v poslovnem prostoru, niti ga preurediti.

10. člen

Najemno razmerje lahko preneha:

a) s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,

b) s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena ali z odpovedjo, če je bila sklenjena za nedoločen čas, pri čemer je odpovedni rok 1 leto,

c) z odstopom od najemne pogodbe,

d) po samem zakonu.

11. člen

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega pros­tora ob vsakem času. ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema, če najem­nik:

a) ne začne uporabljati poslovnega prostora v pogodbenem roku ali brez opravičenega raz­loga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca, oziroma ga uporablja le občasno,

b) brez soglasja najemodajalca odda poslovni prostor v najem ali izvrši na njem preureditve.

c) uporablja poslovne prostore na način, s kate­rim druge najemnike ali stanovalce ovira pri normalni uporabi poslovnega prostora oziro­ma stanovanja.

d) odkloni sodelovanje pri prenovi objekta ali v roku enega meseca od prejema opomina ne opravi del, potrebnih za vzdrževanje poslov­nega prostora, ki sodijo v njegovo obveznost,

e) ne plača najemnine dva meseca zaporedoma oziroma stroškov obratovanja in eventuelnih drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najem­nine. po tem. ko ga je najemodajalec oziroma upravljavec na to pisno opomnil,

f) izgubi status, na podlagi katerega je poslovni prostor pridobil (status podjetnika, odvetnika itd.),

g) spremeni ali bistveno omeji dejavnost brez soglasja najemodajalca ali kako drugače bist­veno krši določbe najemne pogodbe.

h) v drugih, zakonsko določenih primerih.

12. člen

Najemnina za poslovni prostor je odvisna od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora, ki se izračuna z upoštevanjem metodologije, pred­pisane s Pravilnikom o merilih in načinom ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanj­skih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS št. 25/81), ugotovljenih točk za lokacijo pos­lovnega prostora po 13. členu tega pravilnika, točk za namembnost poslovnega prostora po 14. členu in letne stopnje najemnine, izražene v % od te vrednosti.

Mesečna najemnina se izračuna po naslednji formuli:

Nm = mesečna najemnina

Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora

K = letna stopnja najemnine, izražena v % od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora, ki jo na predlog upravljavca določi Odbor za finance in premoženjske zadeve. Revalorizirana vrednost poslovnega prostora se izračuna po formuli:

m²= koristna površina poslovnega prostora po točkovalnem zapisniku

To = osnovne točke zapisnika

TI - točke glede na lokacijo poslovnega prostora

Tn = točke glede na namembnost poslovnega prostora

f = korekcijski faktor po zapisniku

Vt = vrednost točke.

13. člen

Pri določanju vrednosti poslovnega prostora zaradi izračuna najemnine se dodatne točke za lokacijsko ugodnost upoštevajo glede na območ­je, v katerem se objekt nahaja in sicer:

Pri določanju območij od I. do 3. v 1. od­stavku 13. člena, se uporabljajo grafične priloge k 3. členu Odloka o nadomestilu za uporabo stav­bnega zemljišča (Uradno glasilo št.l 1/89).

Dodatne točke za lokacijsko ugodnost se ne upoštevajo pri dejavnostih pod točko a) iz 14. člena tega pravilnika.

14. člen

Glede na namembnost poslovnega prostora se upoštevajo dodatne točke za določitev vrednosti z uvrstitvijo poslovnih prostorov v naslednje

skupine dejavnosti:

Pri oddaji poslovnih prostorov za potrebe delovanja krajevnih skupnosti, zavodov in javnih podjetij ter društev, se lahko sklene najemna pogodba brez najemnine, če pokrije stroške vzdrževanja proračun.

Namembnost novozgrajenih ali preurejenih poslovnih prostorov je načeloma določena z gradbenim oziroma uporabnim dovoljenjem, sicer jo določi pristojni odbor občine. Odbor odloči tudi o eventuelni spremembi namembnosti starejših poslovnih prostorov, ko se ponovno oddajo v najem.

15. člen

V primeru oddaje v najem na podlagi javnega natečaja je najemnina izračunana po določbah 12. člena tega pravilnika kot izhodiščna (izklic­na) najemnina, najemna pogodba pa se sklene za izklicano najemnino.

Najemnine za poslovne prostore, oddane na podlagi tega pravilnika, kot tudi najemnine za dosedanje najemnike, usklajene z določbami tega pravilnika, se mesečno usklajujejo z rastjo vred­nosti poslovnega prostora.

16. člen

V posebnih primerih, ko je del poslovnega prostora, ki tvori nedeljivo celoto s preostalim prostorom, za rabo najemnika nepotreben ali manj uporaben in se tega dela ne da oddati kot samostojen poslovni prostor, je možen obračun najemnine po dveh kriterijih:

a) po kriteriju iz tega pravilnika za uporaben del prostora,

b) po znižanem kriteriju, ki ga določi pristojni odbor, za nepotreben ali manj uporaben del prostora.

17. člen

Najemnik poslovnega prostora plačuje na­jemnino mesečno za tekoči mesec in sicer najpozneje do 15. v mesecu.

Pristojni odbor lahko najemniku za določen čas zniža najemnino, oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine v primerih:

a) nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki traja dlje kot tri mesece,

b) za čas adaptacije poslovnega prostora s sog­lasjem najemodajalca v okviru terminskega plana izvajanja del,

c) v drugih primerih, na podlagi utemeljenega predloga pristojnega upravnega organa.

18. člen

Osnova za izračun najemnin za javne površine je 0.34 DEM na dan na nr zemljišča. Lokacijske ugodnosti glede na območje 13. člena tega pravilnika se upoštevajo tako, da posamezno število točk iz tega člena pomeni hkrati procent

od gornje osnove.

Od tako izračunane osnove se najemnina določi odvisno od posameznega namena uporabe po posameznih stopnjah (v%):

Za postavitev gostilniških miz in stolov na javnih površinah se najemnina določi največ do 0.1 DEM na dan za m².

19. člen

Najemnik lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedo­končane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

Pred pričetkom del je potrebno ocenili stanje poslovnih prostorov. Cenitev opravi sodni cenilec ali druga strokovno usposobljena oseba. Stroški cenitve bremenijo najemnika. Po oprav­ljenih delih cenilec ovrednoti novo nastalo vred­nost.

V kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sred­stev od zneska cenitve, se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Obseg in obliko potrebnih vlaganj najemoda­jalec in najemnik določita v pogodbi.

20. člen

Ob usposobitvi poslovnega prostora se na podlagi točkovalnega zapisnika ugotovi vrednost poslovnega prostora in na njeni podlagi mesečna najemnina.

Priznana vlaganja najemnika se vračajo na­jemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najem­nine ali za določen čas oproščene najemnine, kar sc pogodbeno določi z najemno pogodbo.

Po končani dobi vračanja plačuje najemnik polno vrednost mesečne najemnine, za kar se sklene ustrezen aneks k najemni pogodbi.

21. člen

Najemnine za poslovne prostore, določene v dosedanjih najemnih pogodbah in za javne povr­šine iz 16. člena tega pravilnika, se uskladijo s tem pravilnikom v roku enega meseca po njegovi uveljavitvi. Uskladitev pogodb z določbami pra­vilnika opravi pooblaščena družba in občinska uprava, vsaka za tiste prostore, s katerimi up­ravlja, tako da z najemniki sklene aneks k najem­ni pogodbi oziroma na novo sklene najemno po­godbo.

Ne glede na rok za uskladitev obstoječih na­jemnin, določen v prejšnjem členu, se v primeru več kot 100% povečanja najemnine preide na nov način postopoma in sicer tako, da bo najem­nik prvi mesec po uveljavitvi pravilnika plačal 60% od polne vrednosti nove najemnine, drugi mesec 80% od te vrednosti, tretji mesec pa 100% novo najemnino.

22. člen

Poslovni prostori, ki so last Ministrstva za obrambo in jih v najem oddaja Občina Aj­dovščina, se ne oddajajo v najem po tem pravil­niku, ampak se oddajajo skladno s pogodbo, sklenjeno med Ministrstvom za obrambo in Občino Ajdovščina.

23. člen

Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradno glasilo št. 2/1994).

24. člen

Ta pravilnik prične veljati osmi dan po objavi v Uradnem glasilu.

Številka: 363/01-18/97

Datum: 4. 7. 1997

PODPREDSEDNIK SVETA Egon BRATINA