Na podlagi
zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS,
št. 18/74 in 34/88) ter 13. člena
statuta Občine Slovenske Konjice (Uradni list RS, št. 34/95) je
Občinski svet občine Slovenske Konjice na seji dne 26. 3. 1997 sprejel |
O D L O K |
o oddajanju poslovnih
prostorov v najem |
I. SPLOŠNI DOLOČBI |
1. člen |
S tem odlokom se
določa postopek in ureja način oddaje v najem poslovnih stavb, poslovnih
prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti
oziroma imetništvu pravice uporabe Občine Slovenske Konjice in način
določitve najemnin. |
2. člen |
Za poslovno stavbo se
šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen
pretežno tudi uporablja. |
Za poslovni prostor
se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi
ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov,
namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in
imajo poseben vhod. |
II.
ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM |
3. člen |
Poslovni prostor se
odda v najem s pogodbo na podlagi javnega razpisa ali neposredno s
pogodbo. |
4. člen |
O oddaji poslovnih
prostorov odloča, po postopku, ki je določen s tem odlokom, Upravni
odbor Stanovanjskega sklada. |
Na temelju opravljene
dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa
pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan. |
5. člen |
Upravni odbor
stanovanjskega sklada oziroma od njega imenovana komisija opravlja
naslednje naloge: |
– obravnava dospele
vloge udeležencev javnega razpisa; |
– predlaga županu
sklenitev najemne pogodbe z izbranim kandidatom za posamezen poslovni
prostor; |
– posreduje županu
oziroma občinski upravi mnenja in predloge o posameznem poslovnem
prostoru. |
Komisija svoje delo
opravlja na sejah. Pri delu je vezana na upoštevanje določil zakona in
tega odloka. Seje komisije se po potrebi udeležijo delavci strokovnih
služb občine Slovenske Konjice. O sejah komisije se vodi zapisnik.
|
O izbiri kandidata za
oddajo poslovnega prostora v najem ne more glasovati član komisije,
kadar je on ali njegov ožji družinski član družbenik pravne osebe ali
zaposlen pri taki osebi prosilec za najem poslovnega prostora, ki je
predmet odločanja. |
6. člen |
Vsa administrativna
in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem
oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov ter v
zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem neposredno s pogodbo opravlja
občinska uprava Občine Slovenske Konjice. |
1. Oddaja na podlagi
javnega razpisa |
7. člen |
Ko občinska uprava
ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden,
predlaga Upravnemu odboru stanovanjskega sklada, da sprejme sklep o
objavi javnega razpisa. |
Javni razpis za
oddajo poslovnih prostorov se izvede z zbiranjem pisnih vlog.
|
Javni razpis
vsebinsko oblikuje občinska uprava in ga objavi na krajevno običajen
način ali v sredstvih javnega obveščanja, s prijavnim rokom, ki pa ne
sme biti krajši od osem dni od dneva objave. |
Javni razpis vsebuje:
|
– splošne podatke o
poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem; |
– rok za prijavo na
razpis ; |
– višino najemnine,
veljavne v času razpisa; |
– namembnost
poslovnega prostora; |
– čas, za katerega se
poslovni prostor daje v najem; |
– pogoje, ki jih
morajo izpolnjevati ponudniki; |
– naslov in rok za
zbiranje ponudb; |
– pogoje v zvezi s
stanjem in ureditvijo poslovnega prostora; |
– potrdila, dokazila
in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi; |
– rok, o katerem bodo
ponudniki obveščeni o izboru; |
– podrobnejšo
določitev prioritet iz 9. člena tega odloka. |
Pri oddaji poslovnega
prostora za slikarski atelje, razstavno dejavnost in za opravljanje
druge kulturne ali poklicne dejavnosti, se poleg dokazil iz devete
alinee tretjega odstavka 7. člena tega odloka zahtevajo tudi dokazila:
|
– o posebnih, z
zakonom določenih, pogojih za opravljanje take dejavnosti; |
– o članstvu v
ustreznem društvu; |
– o mnenju ustrezne
organizacije ali društva; |
– da se prosilec
ukvarja s tako dejavnostjo oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in
uspehih. |
Vloge prosilcev z
zahtevanimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno
po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa
razpis. Nepravočasno prispelih in nepopolnih vlog, komisija ne upošteva.
Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa. |
8. člen |
Udeleženci javnega
razpisa so lahko le državljani Republike Slovenije. |
9. člen |
V primeru, ko pogoje
javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo
prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednoste pogoje:
|
– nova ali edina
dejavnost v kraju; |
– dejavnost, za
katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jih bo občina
vzpodbujala; |
– na novo odprta
delovna mesta; |
– prva zaposlitev ali
brezposelni, prijavljeni na zavodu za zaposlovanje; |
– občani Občine
Slovenskih Konjic. |
10. člen |
Po izteku razpisnega
roka komisija, ob prisotnosti delavca pristojne strokovne službe
občinske uprave, odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje
javnega razpisa. |
Tiste vloge, ki
pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo izloči, ostale pa obravnava na
podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom ter svoje ugotovitve in
predloge o izbiri posreduje občinski upravi. |
Občinska uprava
predlog o izbiri posreduje Upravnemu odboru stanovanjskega sklada, ki
sprejme sklep o oddaji poslovnega prostora v najem. |
11. člen |
O izbiri se obvesti
vse udeležence javnega razpisa in sicer v roku 15 dni po sprejemu
odločitve o oddaji poslovnega prostora v najem. |
2. Neposredna oddaja |
12. člen |
Po predhodni
odločitvi Upravnega odbora stanovanjskega sklada, se poslovni prostor
lahko odda v najem neposredno s pogodbo, in sicer: |
– v primerih ob
elementarnih nesrečah ali druge višje sile za določen čas, ki pa ne sme
biti daljši od enega leta, |
– v primerih, ko ima
dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa oziroma, ko gre za
dejavnost iz prve skupine, navedene v 21. členu tega odloka,
|
– družinskemu članu
dosedanjega najemnika (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) ali
delavcu, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve
najmanj 5 let, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo v primeru, da se
dosedanji najemnik upokoji ali umre ob pogoju, da sta oba usposobljena
za opravljanje iste dejavnosti, |
– zaradi preselitve
najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
|
– če gre za začasno
preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali
območja, |
– če gre za
razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim
neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti, |
– če gre za zamenjavo
poslovnega prostora, |
– če poslovnega
prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovljenem javnem
razpisu. |
III. NAČIN ODDAJE V
NAJEM IN DOLOČITVE VIŠINE NAJEMNINE |
1. Nastanek najemnega
razmerja |
13. člen |
Najemno razmerje
nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom
določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine: |
– sedež poslovnega
prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja;
|
– točno navedeno
dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen; |
– navedbo
funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora; |
– možnost uporabe
skupnih delov in naprav v stavbi; |
– čas, za katerega se
poslovni prostor oddaja; |
– pričetek
veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja; |
– višino najemnine in
sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev
v stavbi ter določilo o spremembah; |
– rok, v katerem je
najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;
|
– v primerih, ko so
potreba koristna vlaganja določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje
usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok
dokončanja usposobitve poslovnega prostora; |
– obveznosti
najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih
prostorov; |
– razloge za
prenehanje najemnega razmerja; |
– določila o odpovedi
najemnega razmerja in odpovednih rokih; |
– druge medsebojne
pravice in obveznosti. |
14. člen |
Najemna pogodba mora
vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega
prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in, da ne sme dovoliti
drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja
najemodajalca. |
V primeru, da
najemnik, v soglasju z najemodajalcem odda poslovni prostor oziroma del
poslovnega prostora v soglasju z najemodajalcem v podnajem, se celotna
najemnina zviša za 50%. |
15. člen |
Najemna pogodba se
praviloma sklene za nedoločen čas. |
Najemna pogodba se
lahko sklene za določen čas: |
– kadar se pričakuje,
da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije
zazidalnega načrta; |
– če je načrtovana
prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor in |
– če to narekujejo
posebne okoliščine. |
2. Prenehanje
najemnega razmerja |
16. člen |
Najemno razmerje
lahko preneha: |
– s sporazumnim
prenehanjem najemne pogodbe; |
– z odpovedjo najemne
pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom,
ki ne sme biti krajši od enega leta; |
– s potekom časa, za
katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za
določen čas; |
– z odstopom od
najemne pogodbe; |
– po samem zakonu. |
17. člen |
Občina lahko na
predlog Upravnega odbora stanovanjskeg sklada odpove najemno pogodbo in
zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na
pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema: |
– če najemnik
uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega
najemnika poslovnega prostora ali stanovanja; |
– če najemnik v roku
enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno
vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške;
|
– če najemnik v
pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
|
– če najemnik ne
začne, po lastni krivdi, v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
|
– če najemnik
spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez
soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca; |
– če je najemnik v
zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec
oziroma pooblaščena organizacija najemodajalca na to opomnil-a;
|
– če dalj časa ne
plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor;
|
– če najemodajalec iz
vzrokov, za katere ni odgovoren, trajno ali dalj časa ne more
uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato
poslovni prostor sam potrebuje. |
V sklepu o odpovedi
mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega
prostora in jih izročiti najemodajalcu oziroma rok, v katerem ga je
najemodajalec dolžan prevzeti. |
18. člen |
Najemnine za poslovne
prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih
in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter
sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81). |
Izračun se izvrši po
formuli: |
Vp x K |
Nm = ---------- |
12 x 100 |
|
Nm –
mesečna najemnina |
Vp –
revalorizirana vrednost poslovnega prostora = |
=
(število točk x vrednost točke x površina |
x
korekcijski faktor) |
K – letna
stopnja najemnine izražena v odstotkih od |
revalorizirane vrednosti poslovnega prostora |
Izračunana najemnina
predstavlja razpisano najemnino. |
19. člen |
Vrednost točke za
izračun revalorizirane vrednosti poslovnega prostora lahko, po potrebi
in na predlog župana, določi občinski svet s posamičnim sklepom vsaj
enkrat letno. Kolikor tega ne stori se kot osnova za izračun
revalorizirane vrednosti uporablja vrednost točke, določene za izračun
neprofitnih najemnin in se spreminja skladno s spreminjanjem zakonodaje
na tem področju. |
20. člen |
Letna stopnja
najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora oziroma
dejavnosti, ki v njem poteka in od območja, na katerem se poslovni
prostor nahaja (lokacijska ugodnost). |
Letne stopnje
najemnine izražene v% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora se
določijo po tabeli: |
-------------------------------------------------------------------- |
Skupina
dejavnosti O b m o č j a |
-------------------------------------------------------------------- |
I. II. III. |
1.
skupina 7,0 6,0 5,0 |
2.
skupina 12,0 10,0 8,0 |
3.
skupina 15,0 13,0 11,0 |
-------------------------------------------------------------------- |
21. člen |
Namembnost poslovnih
prostorov je razdeljena v naslednje skupine: |
1. skupina:
|
– zdravstveno
varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo; |
– izobraževanje in
naravno raziskovalne dejavnosti; |
– varovanje kulturnih
dobrin; |
– kulturno umetniške
in kulturno-izobraževalne dejavnosti; |
– državni organi in
organi lokalne skupnosti; |
– politične
organizacije in društva; |
– javne svetovalne
službe; |
2. skupina:
|
– proizvodne
dejavnosti; |
– storitvene
dejavnosti; |
– skladišča;
|
– garaže.
|
3. skupina:
|
– trgovina;
|
– gostinski lokali;
|
– druge dejavnosti.
|
V primeru, ko glede
namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je
ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi
v skupino Upravni odbor stanovanjskega sklada. |
22. člen |
Območja občine, kjer
je poslovni prostor, so razdeljena na tri kakovostna območja po tabeli: |
-------------------------------------------------------------------------------- |
Kakovostno |
območje Naselja (zaselki, ulice) |
-------------------------------------------------------------------------------- |
I.
območje Slovenske Konjice na območju, kjer je uveden ulični
sistem |
II.
območje ostala območja Slovenskih Konjic ter: Loče, |
Tepanje, Draža vas, Žiče in Zbelovo |
III.
območje ostala območja v Občini Slovenske Konjice |
-------------------------------------------------------------------------------- |
3. Obračun in plačilo
najemnine |
23. člen |
Najemnik poslovnega
prostora mora plačati najemnino vnaprej do roka navedenega v najemni
pogodbi in sicer za tekoči mesec na žiro račun proračuna Občine
Slovenske Konjice. |
24. člen |
Najemnina se
usklajuje po 19. členu tega odloka. |
IV. UPORABA SREDSTEV
NAJEMNIN |
25. člen |
Poraba sredstev
najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je
sestavni del proračuna Občine Slovenske Konjice. Sredstva, pridobljena s
plačilom najemnin, se porabijo za obnovo poslovnih prostorov in njihovo
pridobivanje. |
V. VLAGANJE V
POSLOVNI PROSTOR |
26. člen |
Najemniku poslovnega
prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali
nedokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v
celoti obnoviti. |
Stanje poslovnega
prostora se ugotavlja zapisniško. |
27. člen |
Najemnik in
najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del
za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v
poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg
investicije za usposobitev poslovnega prostora. |
Kolikor najemnik
preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za
večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih
sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika. |
Vsa vlaganja se
posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne
dokumentacije in računov. |
28. člen |
Ob usposobitvi
poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi
vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine.
Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora
se ugotovi s postopkom, opisanem v 27. členu tega odloka. |
Priznana vlaganja
najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine
ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo
in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik
plačuje polno vrednost mesečne najemnine. |
VI. PREHODNE IN
KONČNE DOLOČBE |
29. člen |
Vse sklenjene najemne
pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za
nedoločen čas, se uskladijo z določili tega odloka v roku šestih mesecev
po začetku veljavnosti tega odloka. |
Najemne pogodbe, ki
so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega odloka ob
ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to, ali se sklepajo za določen
ali nedoločen čas. |
V primeru, ko
najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem
odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja. |
30. člen |
Najemnine se po
določilih tega odloka uskladijo v roku enega meseca po uveljavitvi tega
odloka. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike
poslovnih prostorov. |
31. člen |
Za vse, kar ni
določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila zakona o
poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi. |
32.
člen |
Z dnem uveljavitve
tega odloka preneha veljati pravilnik o oddajanju in prodaji poslovnih
prostorov v Občini Slovenske Konjice (Uradni list RS, št. 30/91).
|
Določba drugega
odstavka 4. člena se uporablja do dne izdaje registrskega sklepa o
ustanovitvi Stanovanjskega sklada občine Slovenske Konjice. Z dnem
ustanovitve sklada sklepa najemne pogodbe predsednik Upravnega odbora
sklada. |
33. člen |
Ta odlok začne
veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
|
Št. 363-1/97-9206 |
Slovenske Konjice,
dne 26. marca 1997. |
|
Predsednik
|
Občinskega sveta
|
občine Slovenske
Konjice |
Stanislav Frim, dipl.
ek. l. r. |