|
Na podlagi
Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS,
št. 18/74, 34/88, 102/02), Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin
in občin (Uradni list RS, št. 14/07), Uredbe o stvarnem premoženju
države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07 in 94/07),
Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 – UPB) in 16. člena
Statuta Občine Komen (Uradni list RS, št. 46/01) je Občinski svet
Občine Komen na 19. redni seji dne 17. 9. 2008 sprejel |
|
|
P R A V I L N I K |
|
|
o oddajanju poslovnih prostorov v najem |
|
|
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
|
|
1. člen |
|
|
(vsebina pravilnika) |
|
|
S pravilnikom o oddajanju poslovnih prostorov v najem (v
nadaljevanju: pravilnik) se ureja oddajanje stavb, delov stavb in
prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v lasti in upravljanju
Občine Komen. |
|
|
2. člen |
|
|
(opredelitev pojmov) |
|
|
Opredelitev pojmov, ki so uporabljeni v tem pravilniku:
|
|
|
– za poslovni prostor se šteje prostor, ki je namenjen za
poslovne dejavnosti in je v poslovni stavbi ali v poslovno stanovanjskem
objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno
dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod,
|
|
|
– ostali prostori, so prostori, ki ne ustrezajo definiciji
poslovni prostor, |
|
|
– ostali pojmi imajo enak pomen kot jih določa zakon in
uredba, ki urejata razpolaganje s stvarnim premoženjem lokalnih
skupnosti. |
|
|
3. člen |
|
|
(register poslovnih prostorov) |
|
|
Register poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Komen,
in register sklenjenih najemnih pogodb, vodi organ občinske uprave,
pristojen za upravljanje in gospodarjenje s stvarnim premoženjem Občine
Komen (v nadaljevanju: pristojni organ). |
|
|
II. POSTOPKI IN POGOJI ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM |
|
|
4. člen |
|
|
(metode oddaje v najem) |
|
|
(1) Metode oddaje poslovnih prostorov v najem so:
|
|
|
– javna dražba, |
|
|
– javno zbiranje ponudb in |
|
|
– neposredna pogodba. |
|
|
(2) Oddajanje poslovnih prostorov v najem se praviloma
odda v najem na podlagi metode: |
|
|
– javne dražbe in |
|
|
– javnega zbiranja ponudb. |
|
|
(3) V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista
metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa
je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim
višje najemnine. |
|
|
III. SESTAVA, PRISTOJNOSTI KOMISIJE IN POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH
PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU JAVNE DRAŽBE ALI JAVNEGA ZBIRANJA PONUDB |
|
|
5. člen |
|
|
(določitev komisije) |
|
|
(1) V primeru izvedbe javne dražbe ali javnega zbiranja
ponudb imenuje župan Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov Občine
Komen v najem (v nadaljevanju: komisija), ki vodi postopke oddajanje
poslovnih prostorov v najem. |
|
|
(2) Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana, ki na
javni dražbi ali javnem zbiranju ponudb izberejo najugodnejšega
ponudnika z večino glasov vseh članov. |
|
|
(3) Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora
o svojem delu tudi poročati. |
|
|
6. člen |
|
|
(javna dražba) |
|
|
(1) Javna dražba se izvede kot javno oddajanje poslovnih
prostorov v najem, pri kateri je najemna pogodba sklenjena s ponudnikom,
ki pristane na vnaprej določene pogoje in ponudi najvišjo najemnino.
|
|
|
(2) Izvedba javne dražbe se objavi v sredstvih javnega
obveščanja in na spletu. Objavijo se najmanj naslednji podatki:
|
|
|
– naziv in sedež organizatorja javne dražbe ter naziv in
sedež uporabnika, če ta ni obenem organizator javne dražbe, |
|
|
– opis predmeta oddaje v najem, |
|
|
– izklicno višino najemnino in najnižji znesek njenega
višanja, |
|
|
– način in rok plačila najemnine, |
|
|
– kraj in čas javne dražbe, |
|
|
– višino varščine, ki jo je potrebno položiti pred
začetkom javne dražbe in ki praviloma ne sme biti manjša od 10% izklicne
cene najemnine, |
|
|
– številka transakcijskega računa, na katerega je potrebno
vplačati varščino, |
|
|
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi
varščina vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo
roka, v katerem bo vrnjena, |
|
|
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko
interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji
javne dražbe in si ogledajo predmet javne dražbe, |
|
|
– navedbo, da lahko organ pristojen za izvrševanje
proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti ali pooblaščena komisija,
postopek ustavi do sklenitve najemnega razmerja, pri čemer se povrne
stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne
dokumentacije in |
|
|
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli
dražitelj. |
|
|
7. člen |
|
|
(rok za izvedbo javne dražbe) |
|
|
Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme
poteči manj od 15 dni in več od 45 dni. |
|
|
8. člen |
|
|
(postopek) |
|
|
(1) Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati
člani komisije, ki vodi javno dražbo, in z njimi povezane osebe. Za
povezano osebo se po tem členu štejejo: |
|
|
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v
krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti
pa do drugega kolena ali če je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v
zakonu ali v svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska
zveza prenehala ali ne, |
|
|
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v
odnosu skrbništva ali posvojenec oziroma posvojitelj, |
|
|
– druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali
na kakršnem koli pravnem temelju povezan član komisije, ki vodi javno
dražbo, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi
nepristranskosti pri opravljanju funkcije. |
|
|
(2) Izklicna najemnina poslovnega prostora oziroma vsaka
nadaljnja višina najemnine se izkliče trikrat. Če noben od udeležencev
javne dražbe navedene višine ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje,
da je sprejeta višina najemnine, ki je bila izklicna trikrat. Ko je
višina najemnine izklicna trikrat, komisija, ki vodi javno dražbo
ugotovi, komu in za kakšno višino najemnine je bil predmet javne dražbe
oddan in najemnika pozove k podpisu najemne pogodbe. |
|
|
(3) Če izklicna višina najemnine ni bila dosežena, je
javna dražba neuspešna. |
|
|
9. člen |
|
|
(zapisnik o javni dražbi) |
|
|
O javni dražbi se piše zapisnik, ki vsebuje podatke o:
|
|
|
– kraju, kjer je javna dražba potekala, datumu in uri,
|
|
|
– imenih članov komisije, |
|
|
– predmetu dražbe, |
|
|
– izklicni višini najemnine, |
|
|
– najnižjem znesku višanja, |
|
|
– imenih dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma
pooblaščencev, |
|
|
– ugotovitvah o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki
pristopijo k dražbi in |
|
|
– najvišji izklicni višini najemnine in imenu oziroma
najemnika ter ugotovitvah, da je bil najemnik pozvan k sklenitvi najemne
pogodbe ali ugotovitev, da izklicna višina najemnine ni bila dosežena in
javna dražba ni bila uspešna. |
|
|
10. člen |
|
|
(sklenitev najemne pogodbe) |
|
|
Z najugodnejšim dražiteljem se sklene pogodba v 15 dneh po
končani javni dražbi. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku,
mu lahko ponudnik podaljša rok za sklenitev pogodbe, vendar ne za več
kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši dražitelj ne
podpiše pogodbe v podaljšanem roku, ponudnik zadrži njegovo varščino. |
|
|
11. člen |
|
|
(javno zbiranje ponudb) |
|
|
(1) Javno zbiranje ponudb se izvede kot na nedoločen ali
določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju ponudb za najem
poslovnih prostorov. |
|
|
(2) Javno zbiranje ponudb mora biti objavljeno v sredstvih
javnega obveščanja. Objavijo se najmanj naslednji podatki: |
|
|
– ime in sedež organizatorja javnega zbiranja ponudb ter
ime in sedež upravljavca, če ta ni obenem organizator javnega zbiranja
ponudb, |
|
|
– opis predmeta oddaje, |
|
|
– navedbo, da je treba ponudbi priložiti potrdilo o
vplačani varščini v višini, ki praviloma ne sme biti manjša od 10%
izklicne cene najemnine, |
|
|
– pogoje, po katerih bodo zainteresirani najemniki
pridobivali podrobnejše informacije o predmetu oddaje v najem za namen
oblikovanja ponudbe, |
|
|
– obliko in pogoje, pod katerimi mora najemnik predložiti
ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje in morebitno
navedbo, da se bodo po prejemu ponudb s ponudniki izvedla dodatna
pogajanja, |
|
|
– morebitne omejitve upravljavca v zvezi s postopkom
oddaje, |
|
|
– način in rok plačila najemnine, |
|
|
– rok za oddajo ponudbe, |
|
|
– rok vezanosti ponudnikov na dano ponudbo, |
|
|
– navedbo, da lahko organ, pristojen za izvrševanje
proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti, ali komisija s soglasjem
predstojnika postopek ustavi do sklenitve najemne pogodbe, pri čemer se
ponudnikom povrnejo stroški v višini izkazanih stroškov za prevzem
razpisne dokumentacije, |
|
|
– kontaktne osebe najemodajalca in |
|
|
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli
ponudnik. |
|
|
12. člen |
|
|
(postopek) |
|
|
(1) Ponudbe z zahtevanimi listinami in dokazili se
pošljejo po pošti ali oddajo v vložišču na naslov, ki je naveden v
objavi javne ponudbe v posebej zaprti kuverti. |
|
|
(2) Pred obravnavo prispelih ponudb komisija preveri ali
so bile ponudbe pravočasne in popolne. |
|
|
(3) Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku
(nepravočasna ponudba), ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe,
komisija, ki je pooblaščena za izvedbo postopka, izloči in o tem obvesti
ponudnika. |
|
|
(4) Ne glede na prejšnji odstavek, komisija pozove
ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo, k dopolnitvi ponudbe, če
ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo.
Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.
|
|
|
(5) Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših
ponudb, lahko komisija: |
|
|
– pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe
ali |
|
|
– opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali
|
|
|
– opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri
čemer za izklicno višino najemnine določi višino najemnine, ki so jo v
svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki. |
|
|
(6) Postopki iz prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v
roku zavezanosti ponudnikov na dane ponudbe, drugače je javno zbiranje
ponudb neuspešno. |
|
|
(7) Če v postopku javnega zbiranja ponudb ni bila dosežena
vsaj ocenjena višina najemnine poslovnega prostora ali v postopkih iz
četrtega odstavka tega člena ni bila dosežena vsaj višina najemnine, ki
so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši
ponudniki, je javno zbiranje ponudb neuspešno. |
|
|
13. člen |
|
|
(zapisnik) |
|
|
(1) Ponudbe se odpirajo na kraju in ob času, ki sta
navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju ponudb. O odpiranju ponudb
se piše zapisnik. |
|
|
(2) Zapisnik iz prejšnjega odstavka vsebuje podatke o:
|
|
|
– kraju, datumu in uri odpiranja prispelih ponudb;
|
|
|
– imenih članov komisije; |
|
|
– predmetu javnega zbiranja ponudb; |
|
|
– imenih ponudnikov in ponujenih višinah najemnine;
|
|
|
– ugotovitvah o popolnosti in pravočasnosti ponudb;
|
|
|
– ugotovitvah o tem ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz
zadnje alineje 11. člena; |
|
|
– morebitnem sklepu o izvedbi postopkov iz četrtega
odstavka prejšnjega člena; |
|
|
– najvišji ponujeni višini najemnine in imenu
najugodnejšega ponudnika ter ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik
pozvan k sklenitvi najemne pogodbe, ali ugotovitev, da ocenjena višina
najemnine oziroma ob izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega
člena višina najemnine, ki so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni
bila dosežena in javno zbiranje ponudb ni bilo uspešno. |
|
|
(3) O neuspelem javnem zbiranju ponudb upravljavec obvesti
ponudnike v osmih dneh od odpiranja prispelih ponudb oziroma od izvedbe
postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena. |
|
|
14. člen |
|
|
(sklenitev pogodbe) |
|
|
(1) Z najugodnejšim ponudnikom se sklene pogodba
najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika.
|
|
|
(2) Če najugodnejši ponudnik ne sklene pogodbe v roku iz
prvega odstavka tega člena, lahko upravljavec podaljša rok za sklenitev
najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo
varščino. Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v
podaljšanem roku, upravljavec zadrži njegovo varščino. |
|
|
15. člen |
|
|
(vračilo varščine) |
|
|
(1) Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo na podlagi
metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, mora prevzeti poslovni
prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi.
Plačana varščina se poračuna z najemno obveznostjo. |
|
|
(2) Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične
uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo,
lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka in se
varščina ne vrne. |
|
|
IV. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU NEPOSREDNE POGODBE |
|
|
16. člen |
|
|
(metoda neposredne pogodbe) |
|
|
Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi metode
neposredne pogodbe, če je podan eden izmed naslednjih pogojev:
|
|
|
– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je občina
manj kot 50 odstotna solastnica nepremičnine, |
|
|
– če je predviden letni prihodek od oddaje poslovnega
prostora v najem nižji od 10.000 EUR, |
|
|
– če oddaja poslovnega prostora v najem po eni izmed metod
iz prvega odstavka tega člena ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli
metodi, |
|
|
– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava
za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem, |
|
|
– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim
organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za
katero so ustanovljene, |
|
|
– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito,
reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah. |
|
|
17. člen |
|
|
(postopek oddaje na podlagi neposredne metode) |
|
|
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v
najem in za odločanje o pravicah in obveznostih v skladu s tem
pravilnikom, je pristojen občinski organ za premoženjske zadeve in javna
naročila v soglasju z županom, kolikor izvedba javne dražbe ali javnega
zbiranja ponudb po tem pravilniku ni potrebna. |
|
|
18. člen |
|
|
(pritožbeni organ) |
|
|
O pritožbah zoper sklepe pristojnega občinskega organa
odloča župan. |
|
|
V. TRAJANJE, NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA |
|
|
19. člen |
|
|
(trajanje najemnega razmerja) |
|
|
(1) Poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas,
vendar ne za dlje kot pet let. |
|
|
(2) Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se
lahko po poteku petih let izjemoma podaljša, če za to obstajajo
utemeljeni razlogi. |
|
|
(3) Poslovni prostori se lahko oddajo v najem za obdobje,
ki ne sme biti daljše od enega leta v primeru kadar postopki javne
dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni
bil uspešno zaključen. |
|
|
(4) Pristojni občinski organ 30 dni pred potekom najemne
pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri, ali najemnik izpolnjuje
vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če pravočasno plačuje
najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki so povezani z
najemom poslovnega prostora. Kolikor se ugotovi, da najemnik dolguje ob
koncu najema za določen čas, več kot znaša enomesečna najemnina za najet
poslovni prostor, pristojni občinski organ pozove najemnika, da dolg
nemudoma poravna, sicer se najemna pogodba ne podaljša. |
|
|
20. člen |
|
|
(predmet najemne pogodbe) |
|
|
(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne
pogodbe, ki se sklene najkasneje v petnajstih dneh po pravnomočnosti
sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. |
|
|
(2) Najemna pogodba mora vsebovati: |
|
|
– navedbo poslovnih prostorov (število, lokacija,
velikost, opremljenost), |
|
|
– naslov stavbe s parcelno številko in katastrsko občino,
v kateri se poslovni prostori nahajajo, |
|
|
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
|
|
|
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v
zgradbi, |
|
|
– določilo o času trajanja najemnega razmerja,
|
|
|
– določilo o višini najemnine in stroških vzdrževanja
skupnih delov in naprav zgradbe, obratovalnih stroških in drugih
stroških, ki bremenijo najemnika, |
|
|
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
|
|
|
– odpovedni rok ter odpovedni razlogi, |
|
|
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v
primeru predčasne prekinitve pogodbe, |
|
|
– pravici vstopa najemodajalca ali upravnika v poslovni
prostor in pravici ogleda oziroma pregleda ob prisotnosti najemnika,
|
|
|
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise obeh strank. |
|
|
21. člen |
|
|
(podnajem) |
|
|
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem ali
sonajem drugi pravni ali fizični osebi brez pisnega soglasja
najemodajalca. Če najemodajalec da soglasje za sonajem, z najemnikom in
podnajemnikom sklene dodatek k najemni pogodbi. Za podnajemno razmerje
se uporabljajo določbe tega pravilnika. |
|
|
22. člen |
|
|
(prenehanje najemnega razmerja) |
|
|
Najemno razmerje preneha: |
|
|
– s sporazumno odpovedjo najemnega razmerja, |
|
|
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu zaradi
rušitve ali preureditve objekta, |
|
|
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim
odpovednim rokom ali z odpovednim rokom določenim v najemni pogodbi,
|
|
|
– s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna
pogodba, |
|
|
– po samem zakonu. |
|
|
23. člen |
|
|
(krivdni odpovedni razlogi) |
|
|
Občina Komen lahko odpove najemno pogodbo in zahteva
izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene
določbe o trajanju najemnega razmerja in odpovednem roku, v naslednjih
primerih: |
|
|
– če najemnik med trajanjem najemnega razmerja brez
soglasja najemodajalca spremeni ali razširi predmet poslovanja,
|
|
|
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
|
|
|
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s
katerim druge najemnike ali stanovalce huje moti ali ovira pri normalni
uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj, |
|
|
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru
adaptacijo brez prejšnjega soglasja najemodajalca, |
|
|
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in
obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih 30 dneh od
prejema opomina, |
|
|
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku
ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in
spadajo med njegove stroške, |
|
|
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati
dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor, |
|
|
– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je
pridobil poslovni prostor v najem, |
|
|
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali pogodbo. |
|
|
VI. VZDRŽEVANJE IN VLAGANJA V POSLOVNI PROSTOR |
|
|
24. člen |
|
|
(primopredajni zapisnik) |
|
|
Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno
dokončane oziroma delno urejene poslovne prostore ali poslovni prostor,
ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti. Stanje
poslovnega prostora se ugotavlja na podlagi zapisnika o primopredaji
poslovnega prostora. |
|
|
25. člen |
|
|
(vzdrževanje) |
|
|
(1) Če se stranki nista drugače dogovorili, mora
najemodajalec izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga
je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo in ga v takem
stanju vzdrževati. Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore,
dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijska
vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega
prostora. |
|
|
(2) Najemnik je dolžan najeti poslovni prostor vzdrževati
v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s
standardi vzdrževanja. |
|
|
(3) Če nastane potreba, da se na poslovnem prostoru
izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca iz prvega odstavka tega
člena pravilnika mu mora najemnik to takoj sporočiti, in sicer
najkasneje v treh dneh. Najemnik in najemodajalec se dogovorita o
izvedbenem roku potrebnih del. Kolikor najemodajalec v dogovorjenem roku
ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da izvrši popravilo ali
odstopi od pogodbe. Najemnik ima pravico do povračila stroškov za
popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati stroške z
najemnino. Popravilo lahko izvrši le v soglasju z najemodajalcem.
|
|
|
(4) Najemnik in najemodajalec se lahko dogovorita, da
investicijsko vzdrževalna dela opravi najemnik. O obsegu in obliki
potrebnih vlaganj v poslovni prostor se pisno dogovorita na podlagi
načrta del, ponudb in predračunov. Znesek dogovorjenih vlaganj se pobota
z najemnino. Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih vlaganj
oziroma je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se
navedeni presežek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme
najemnika. |
|
|
(5) Najemnik je dolžan odpraviti škodo na poslovnem
prostoru oziroma skupnih prostorih, ki jo je povzročil sam. Najemnik je
dolžan poslovni prostor uporabljati kot dober gospodar. Po prenehanju
najemnega razmerja je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v
stanju, kakršnem ga je prevzel. Ob predaji poslovnega prostora se
sestavi primopredajni zapisnik. |
|
|
26. člen |
|
|
(dodatna vlaganja) |
|
|
(1) Višina najemnine, ki jo določi cenilec, se uporablja
za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in
opreme. Kolikor najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja
in zaščito, je dolžan, po pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna
vlaganja izvesti sam. |
|
|
(2) V primerih, kadar najemnik v soglasju z lastnikom z
lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je
potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti z njim dogovor o
vlaganju sredstev, na podlagi načrta del, ponudb in predračunov, s
katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora, potrebna višina
finančnih sredstev in način obračuna vloženih sredstev. Ob večjih
posegih v prostor vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po
dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo najemnika.
Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino. |
|
|
(3) Predmet obračuna vloženih sredstev je lahko samo
vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega odstavka.
|
|
|
(4) Po prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor
se najemnik z lastnikom dogovori o morebitnem priznanju dodatnih
vlaganj. |
|
|
(5) V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso
aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno
stanje. |
|
|
VII. DOLOČANJE VIŠINE NAJEMNINE |
|
|
27. člen |
|
|
(določitev mesečne najemnine) |
|
|
(1) Vrednost mesečne najemnine se določi v skladu z
zakonom in uredbo o stvarnem premoženju države pokrajin in občin, ki
pravi, da mora biti vrednost najemnine določena v skladu s tržno
vrednostjo nepremičnin. |
|
|
(2) V primeru, da je višina nadomestila za oddajo
stvarnega premoženja v najem v enem letu izkustveno višja od 2000,00
EUR, mora vrednost najemnine poslovnega prostora oceniti pooblaščeni
ocenjevalec vrednosti nepremičnin. Ob naročilu cenitve mora biti cenilec
seznanjen z namenom cenitve ter drugimi pomembnimi okoliščinami, ki
lahko vplivajo na ocenjeno vrednost. |
|
|
(3) V primeru oddaje poslovnih prostorov z javnim
natečajem je ocena vrednosti, ki jo določi pooblaščeni cenilec izklicna
cena mesečne najemnine. Končna cena najemnine je najvišja ponujena cena. |
|
|
28. člen |
|
|
(obračunavanje najemnin) |
|
|
Najemnine za poslovni prostor se obračunavajo mesečno, in
sicer zadnjega v mesecu za tekoči mesec, razen v primerih, ko je to
drugače opredeljeno v najemni pogodbi. |
|
|
29. člen |
|
|
(usklajevanje najemnin) |
|
|
Najemnine se usklajujejo z rastjo cen življenjskih
potrebščin v Republiki Sloveniji, in sicer 1X letno, praviloma v mesecu
januarju. V primeru poteka pogodbe pred naslednjim usklajevanjem
najemnin, se najemnina za to obdobje poračuna z mesečnim indeksom cen
življenjskih potrebščin v tekočem letu. |
|
|
30. člen |
|
|
(način plačila najemnine in obratovalnih stroškov) |
|
|
(1) Najemnik, ki ni oseba javnega prava plačuje najemnino
do 15. v mesecu za pretekli mesec, osebe javnega prava na 30. dan po
prejemu računa, kolikor ni s pogodbo drugače določeno. |
|
|
(2) Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse
stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem se prostor
nahaja, in sicer v sorazmernem deležu, ki je določen v najemni pogodbi.
Obračun stroškov se izvrši do 15. v mesecu za pretekli mesec in plača v
15 oziroma 30 dneh od prejema računa, če je to oseba javnega prava,
kolikor ni s pogodbo drugače določeno. |
|
|
(3) V primeru zamude plačila najemnine in storitev, se
zaračunavajo zakonite zamudne obresti. |
|
|
31. člen |
|
|
(znižanje najemnine) |
|
|
(1) Za določen čas se lahko zniža ali oprosti plačevanja
najemnine v naslednjih primerih: |
|
|
– ko najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi
bolezni, ki je daljša od 60 dni, če je najemnik edini zaposleni,
|
|
|
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim
pisnim soglasjem najemodajalca, |
|
|
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic,
|
|
|
– v drugih upravičenih in utemeljenih razlogih.
|
|
|
(2) O znižanju oziroma oprostitvi plačevanja najemnine in
dobi oprostitve odloči župan s sklepom. |
|
|
32. člen |
|
|
(brezplačna uporaba) |
|
|
Nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben
uporabnik, se lahko da v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
|
|
|
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen
javnim podjetjem ali |
|
|
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu
za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljeni. |
|
|
33. člen |
|
|
(predmet oddaje v brezplačno uporabo) |
|
|
(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben
uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo. |
|
|
(2) V brezplačno uporabo se lahko odda tudi poslovni
prostor, ki je zajet v letnem načrtu razpolaganja, pa postopek javne
dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni
bil uspešno zaključen. |
|
|
34. člen |
|
|
(čas trajanja) |
|
|
(1) Poslovni prostor iz prvega odstavka prejšnjega člena
se lahko odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se
predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne za več kot pet
let. |
|
|
(2) Izjemoma se lahko poslovni prostor odda v brezplačno
uporabo za 10 let, če gre za oddajo za potrebe obrambe, zaščite,
reševanja in pomoči ob naravnih in drugih nesrečah. |
|
|
(3) Poslovni prostor iz drugega odstavka prejšnjega člena
se lahko odda v brezplačno uporabo za obdobje, ki ne sme biti daljše od
enega leta. |
|
|
35. člen |
|
|
(objava) |
|
|
Namera o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo
se objavi na enotnem spletnem portalu najmanj 15 dni pred sklenitvijo
neposredne pogodbe. Do vzpostavitve enotnega spletnega portala se objavi
na spletnih straneh Občine Komen. |
|
|
36. člen |
|
|
(obvezne sestavine) |
|
|
(1) V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v brezplačno
uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške,
stroške rednega vzdrževanja stroške uporabe stavbnega zemljišča, stroške
zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
|
|
|
(2) Zavarovalne police, ki jih sklepa uporabnik, se morajo
vinkulirati v korist občine. |
|
|
37. člen |
|
|
(predlagatelj znižanja ali oprostitve najemnine) |
|
|
O znižanju ali oprostitvi najemnine iz 32. in 33. člena
tega pravilnika predlaga pristojni občinski organ za premoženjske zadeve
in javna naročila. Odobri jo župan. |
|
|
VIII. ODDAJANJE OSTALIH PROSTOROV V NAJEM (DVORANE, SEJNE SOBE IN
PODOBNO) |
|
|
38. člen |
|
|
(postopek oddaje) |
|
|
(1) Določeni prostori kot so dvorane, sejne sobe ipd. se
oddajo v najem po dnevih oziroma po urah. |
|
|
(2) Prostori iz prvega odstavka tega člena se oddajo v
najem na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem
organu, ki razpolaga s cenikom za oddajo tovrstnih prostorov v najem.
|
|
|
(3) Višino najemnine za oddajo prostorov iz prvega
odstavka sprejme župan s sklepom, v skladu s sprejeto politiko cen
najema prostorov. |
|
|
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE |
|
|
39. člen |
|
|
(prehodno obdobje) |
|
|
Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov
v najem, se uskladijo z določili tega Pravilnika v roku 12 mesecev po
začetku veljavnosti tega pravilnika. |
|
|
40. člen |
|
|
(uveljavitev pravilnika) |
|
|
Pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem
listu Republike Slovenije. |
|
|
|
|
|
Št. 007-04/2008-3 |
|
|
Komen, dne 17. septembra 2008 |
|
|
|
|
|
Župan |
|
|
Občine Komen |
|
|
Uroš Slamič l.r. |
|