Na podlagi
zakona o urejanju prostora
(Uradni list RS, št. 110/02, 8/03 - popr.) in
statuta Občine Borovnica
(Uradni list RS, št. 42/99, 17/00 in Naš časopis, december, 2001) je
Občinski svet občine Borovnica na 10. redni seji, dne 29. 1. 2004
sprejel |
O D L O K |
o
ureditvenem načrtu – Cukalova štala |
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
1. člen |
S tem odlokom se
sprejme UN Cukalova štala, ki se nahaja v delu ureditvenega območja
B1O/1 – središče starega dela Borovnice – v območju med Paplerjevo in
Zalarjevo cesto. |
Ureditveni načrt je
izdelal biro Sonet d.o.o. z Vrhnike pod št. 33/01 v maju 2003. |
II.
VSEBINA UREDITVENEGA NAČRTA |
2. člen |
Ureditveni načrt
vsebuje sestavine, ki določajo pogoje za urbanistično oblikovanje,
funkcionalne in arhitekturne rešitve objektov ter prometnega,
energetskega, telefonskega, vodovodnega, hidrantnega in kanalizacijskega
omrežja ter ostalih posegov v prostor. |
Ureditveni načrt
vsebuje: |
Tekstualni del:
|
Izjave |
Obrazložitev k
ureditvenemu načrtu: |
1.0. Splošno
|
1.1. Izhodišča iz SP
in DP občine Vrhnika |
1.2. Predhodni pogoji
soglasodajalcev |
1.3. Zasnova širšega
območja |
2.0. Prostorske
razmere |
2.1. položaj in
velikost območja UN |
2.2. danosti v
prostoru |
2.3.
spomeniškovarstveno ovrednotenje |
2.4.
gradbeno-tehnična valorizacija objektov in komunalnih naprav
|
2.0. Prostorska
zasnova |
3.1. Programska
izhodišča |
3.2. Zasnova objektov
in oblikovanje le-teh |
3.3. Faznost
|
3.4. Zasnova zunanje
ureditve |
3.5. Funkcionalna
izraba površin |
3.6. Prometna
ureditev |
3.7. Hortikultura
ureditev |
3.8. Komunalna
ureditev |
3.0. Varovanje okolja
in ukrepi za varovanje |
3.1. Varstvo zraka,
vode in zemlje |
3.2. Varstvo pred
hrupom |
3.3. Varstvo pred
požarom |
4.0. Seznam lastnikov
in parcel |
5.0. Besedilo odloka
|
6.0. Mnenja k
predlogu UN pristojnih nosilcev urejanja prostora |
Grafični del: |
izsek iz Plana,
PUP in katasterski načrt območja list 1 |
geodetski
posnetek list 2 |
ureditvena
situacija z obrazložitvijo list 3 |
zasnova objektov
in urbanistični pogoji list 4 |
komunalna
ureditev list 5 |
funkcionalna
raba površin in prometna ureditev list 6 |
parcelacija in
zakoličba novih objektov list 7 |
III. OPIS OBMOČJA
UREJANJA |
3. člen |
Ureditveni načrt
obsega parcele št. 282/1, 282/2, 282/3, 282/4, 280/3 – del in 283/1,
283/2 k.o. Borovnica v celoti s skupno površino ca. 2150 m2. |
IV. FUNKCIJA OBMOČJA
S POGOJI ZA IZRABO |
IN KVALITETO GRADITVE |
4. člen |
Območje je namenjeno
v prostorskih sestavinah dolgoročnega in srednjeročnega plana Občine
Vrhnika za obdobje 1986 –1990 za oskrbne, storitvene in družbene
dejavnosti, po Prostorsko ureditvenih pogojih spada v plansko celoto B1,
v območje urejanja B1O/1 in v morfološki enoti 4D/1 – namenjeno je za
osrednje mestne dejavnosti, natančneje mešane dejavnosti (stanovanja +
centralne dejavnosti + malo gospodarstvo). |
Ureditveni načrt
Cukalova štala je prilagojen veljavnim prostorsko ureditvenim pogojem za
predmetno območje in Programskim izhodiščem za območje Centra Borovnice,
ki so bila izdelana v občinskem svetu v juniju 2001 in sprejeta v
septembru 2002 ter Strokovnim osnovam za zavarovanje kulturne dediščine
v območju Krajinskega parka Barje oziroma Strokovnim podlagam s področja
varstva kulturne dediščine za spremembe in dopolnitve prostorskih
sestavin dolgoročnega plana občine Borovnica (Ljubljana, sept. 2002). Iz
zadnjega je razvidno, da so varovane naslednje enote kulturne dediščine:
Borovnica – Vaško jedro (EŠD 11477) v okviru katerega sta varovani lipi
pred cerkvijo in Hiša Zalarjeva 21, |
»Cukalova štala« (EŠD
9219) h kateri sodi tudi kapelica. |
Predmet ureditvenega
načrta je: |
1. rekonstrukcija in
sprememba namembnosti obstoječega poslovnostanovanjskega objekta –
Cukalove štala – Zalarjeva 21 in ureditev pripadajočega funkcionalnega
zemljišča |
2. odstranitev
obstoječega objekta Društva upokojencev Borovnica |
3. odstranitev
obstoječega poslovno-stanovanjskega objekta Paplerjeva 14 in nadomestna
gradnja ter funkcionalna ureditev pripadajočega zemljišča ob objektu
|
4. ureditev zunanje
površine oziroma prostora med objektoma Zalarjeva 21 in Paplerjeva 14 v
osrednji trg (odstranitev zidanih in lesenih ograj, niveliranje terena,
utrjevanje oziroma tlakovanje, postavitev urbane opreme, svetilk,
hortikulturna ureditev), rekonstrikcija zidane ograje ob Paplerjevi,
ureditev pešprometa (pločnika) vzdolž obeh ulic Paplerjeve in Zalarjeve,
ter ureditev mirujočega prometa (parkirišča) ob Paplerjevi. |
5. prometna ureditev
znotraj območja |
6. komunalna in
infrastrukturna ureditev območja |
7. hortikulturna
ureditev. |
V. POGOJI ZA
URBANISTIČNO IN ARHITEKTURNO OBLIKOVANJE OBJEKTOV IN NAPRAV TER
HORTIKULTURNE UREDITVE V OBMOČJU |
5. člen |
Arhitektonsko in
urbanistično oblikovanje: |
objekt Zalarjeva
21 – Cukalova štala |
namen
posega sprememba namembnosti, rekonstrukcija |
namembnost poslovno-stanovanjski: |
v pritličju 2–4 poslovne enote za trgovsko,
uslužnostno |
dejavnost in / ali osrednje dejavnosti in pomožni |
stanovanjski prostori, v nadstropju 2–4 stanovanjske |
enote ali osrednje dejavnosti, v mansardi 5–8 |
stanovanjskih enot |
tlorisni
gabarit obstoječi objekt meri 31 x 10 m; |
v zahodnem delu objekta (bivalni) v velikosti 15 x
10 m |
bo izvršena sprememba namembnosti v večstanovanjski
del, |
v vzhodnem delu (gospodarski) v velikosti 16 x 10 m
je |
predvidena rekonstrukcija in sprememba namembnosti |
vertikalni
gabarit obstoječ objekt ima K + P + N + M, etažna višina in |
kolenčni zid ostaneta obstoječa |
višinske
kote pritličje obstoječega objekta je na koti 305,80m n.v. in |
je prilagojeno višini dvorišča, Tolerance višin (
0,50 m |
streha simetrična dvokapnica, obstoječ naklon ca. 40(, smer |
slemena V – Z, strešna kritina opečni bobrovec |
vhodi v obstoječem objektu na J strani in S strani. Vhodov
je |
več. |
Glej grafično prilogo – list št. 4. |
dovozi,
dvorišče dovozi do objekta ostanejo obstoječi na Z strani z |
Zalarjeve, na V s Paplerjeve ulice na obstoječe
dvorišče |
na J strani. Dvorišče bo utrjeno, enotna asfaltna |
površina ni dovoljena, tlak mora biti kasetiran, |
obstoječa drevesa ostanejo. Na razpoložljivem |
funkcionalnem zemljišču stavbe je možno zagotoviti
le 7 |
parkirišč, ostala lastna parkirišča za stanovalce bo |
moral investitor zagotoviti v bližini objekta v
radiju do |
100 m. Zagotovitev PM bo moral dokazati z zakonsko |
predpisanim dokazilom (lastništvo zemljišča) na
upravnem |
organu pred izdajo dovoljenj za posege. Storitvene |
dejavnosti v pritličju bodo uporabljala javna
parkirišča. |
V JZ vogalu dvorišča, neposredno ob urejenem dostopu z |
Zalarjeve, bo urejen plato za postavitev
kontejnerjev za |
zbiranje odpadkov. |
fasada gladka, zaglajena |
Rekonstrukcija in
sprememba namembnosti obstoječega objekta morata potekati v skladu s
spomeniškovarstvenimi smernicami in soglasjem ZVKDS. Potrjen idejni
projekt s strani ZVKDS je osnova za izdajo soglasja k PGD. |
objekt Paplerjeva 14 |
namen
posega rušitev dotrajanega obstoječega objekta (tlorisna |
velikost 17,50 x 9 m, vertikalni gabarit P+ N |
+M) in nadomestna gradnja |
namembnost poslovno–stanovanjski objekt |
v pritličju 2–4 poslovne enote za trgovsko in / ali |
uslužnostno dejavnost in pomožni prostori k |
stanovanjem, v nadstropju 2 stanovanjski ali
poslovni |
enoti, v mansardi 2 stanovanjski enoti, nadomestni |
objekt je tlorisne velikosti 9 m x 17,50 m,
tolerance |
v tlorisni velikosti – 1 m |
vertikalni
gabarit P + N + M, etažna višina ca. 3,20 m, kolenčni zid v |
mansardi 0 m, tolerance ( 0,50 m. |
višinske
kote pritličje v višini ca. 303,80 m n.v., vhode |
prilagoditi nivoju dvorišča |
streha simetrična dvokapnica, naklona 40-45 (, smer slemena
S |
– J, strešna kritina mora biti opečna, odpiranje |
strešine z mansardnimi okni je možno. Smer glavnega |
slemena mora ostati ista kot ga ima sedanji objekt – |
vzporedno s Paplerjevo cesto. |
vhodi glavni bo na S strani, poslovni bodo na J strani |
odmiki
skladno z grafično prilogo – glej list št. 4 |
dovoz,
dvorišče na S strani objekta se izvede peš prehod med Zalarjevo |
cesto in Paplerjevo cesto. Na tej površini so |
zagotovljena 3 PM. Investitor je dolžan zagotoviti |
potrebno število PM k objektu. V primeru, da |
potrebnega števila PM ni mogoče zagotoviti na |
funkcionalnem zemljišču objekta, mora investitor
pred |
posegom predložiti zakonsko predpisano dokazilo o |
lastništvu nad zemljiščem v radiju 100m od objekta,
na |
katerem bo možno urediti manjkajoče število PM. |
fasada gladka, zaglajena |
zunanji centralni prostor – trg |
namen
posega izvedba zunanjega javnega prostora, preureditev |
obstoječih funkcionalnih površin (vrt, sadovnjak, |
dvorišče …) v odprt, enoten javen prostor. |
namembnost Trg bo javna površina s tremi platoji, skupne
tlorisne |
površine ca. 20 x 40 m. Osrednji plato bo park
(PL2), |
skrajna dva (PL1, PL3) predstavljata funkcionalne |
površine k objektoma. Posamezni platoji so nivojsko |
ločeni, prilagojeni padanju terena in povezani s |
stopnicami in klančinami. Najvišji plato ob Cukalovi |
štali – nad tem delom trga je možna izgradnja |
nadstrešnic k poslovnim prostorom pritličja – |
opravljanje dejavnosti zunaj oziroma na območju
trga. |
Osrednji plato se izvede kot park in je
hortikulturno |
urejena površina z vso drobno ulično in urbano
opremo |
ter javno razsvetljavo. Plato ob novozgrajenem
objektu |
Paplerjeva 14 bo namenjen funkcionalno povezavi |
poslovnega pritličja (arkadni hodnik) s trgom in |
prehodu z območja Paplerjeve na Zalarjevo. |
|
Ureditev trga predvideva širitev Zalarjeve tako, da
v |
ovinku dosega širino cestišča ca. 6 m. Ob njej se |
pločnik umakne v območje trga, neposredno ob cesti
pa |
je predvidena linijska zasaditev dreves na zelenih |
otokih. |
|
Vzdolž Paplerjeve je možnost izvedbe javnega |
parkirišča z vzdolžnim parkiranjem. Danes na tem
mestu |
stoji zidana ograja, višine ca. 1,80 m v dolžini ca. |
30 m, ki ima likovno in funkcionalno kvaliteto.
Ograja |
bo sicer odstranjena in rekonstruirana (v enakih |
gabaritih, obliki in materialu) vzdolž parkirišča, |
poleg bo tekel novoizveden pločnik širine 1m. Pri
tem |
je potrebno ohraniti obstoječi lipi, hkrati pa jima
je |
potrebno omogočiti boljše rastiščne razmere. |
obdelava Prostor trga bo utrjen oziroma tlakovan. Betonski |
tlakovci niso dovoljeni, enako niso dovoljene enotne |
asfaltne površine. Obrobe tlakovanih površin morajo |
biti izvedene iz tonalita ali podobno. Ureditev trga |
mora omogočati gibanje invalidnim osebam. |
zunanja oprema na območju trga bo prisotna drobna |
ulična oprema; klopi, smetnjaki, obvestilne in |
usmerjevalne table ipd. |
6. člen |
Na območju UN je
dovoljena: |
– izgradnja konzolnih
nadstreškov nad vhodi brez stebrov do 2 m2 pokrite površine – izgradnja
nadstreškov nad prostori za zbiranje smeti do 10 m2 – izgradnja
enoetažnih, montažnih nadstrešnic nad vhodi na stebrih na območju
platoja 3 v skladu s spomeniškovarstvenimi smernicami. Nadstrešnice
morajo biti enotno oblikovane v materialu, barvi in obliki. Za ta poseg
je potrebno pridobiti soglasje ZVKDS |
– obnova,
rekonstrukcija in adaptacija novih objektov v skladu s
spomeniškovarstvenimi smernicami. |
Na območju UN ni
dovoljena: |
– gradnja pomožnih
objektov razen posebej dovoljenih |
– reja domačih živali
in izgradnja pomožnih objektov v ta namen |
– rekonstrukcija,
adaptacija in dodelava objekta Paplerjeva 14. Prepovedani so vsi posegi,
ki bi imeli za posledico podaljšanje trajnosti že dotrajanega objekta
|
– sprememba
namembnosti objektov ali delov v industrijsko in proizvodnjo dejavnost
|
– gradnja delilnih
zidov med parcelami, ograj ali ograditev dvorišč |
– postavitev deponij
ali rezervoarjev goriva zunaj predvidenih objektov |
– hortikulturna
zasaditev ali zasaditev s sadnimi drevesi, razen predvidene |
– poseganje v
obstoječi drevesi brez soglasja zavoda RS za varstvo narave. |
7. člen |
Hortikulturna in
zunanja ureditev: |
Neposredno ob
Zalarjevi cesti ureditev predvideva zasaditev linije dreves, ki tvorijo
zeleno barijero pred pogledi in prekomernim osončenjem trga. Ureditev
osrednjega trga v treh višinskih nivojih bo zahtevala obstoječe zelene
površine začasno odstraniti in teren nivelirati. Površine, ki bodo
opredeljene kot zelene, bodo kasneje zatravljene in / ali urejene s
cvetličnimi nasadi. Ob urejanju parkirišč ob Paplerjevi je potrebno
ohraniti zaščiteni lipi in jima omogočiti nemoteno rast. Na samih
funkcionalnih površinah stavb se lahko postavijo večja cvetlična korita,
ki omogočajo regulacijo notranjega prometa (peš, kolesarskega, motornega
in mirujočega). Na trgu se bo postavila drobna ulična oprema kot so
klopi, svetila, smetnjaki. |
VI. POGOJI GLEDE
PROMETNE IN KOMUNALNE UREDITVE |
8. člen |
Prometna ureditev:
|
Motorni promet
|
Območje UN omejujeta
dve glavni krajevni prometnici Zalarjeva in Paplerjeva. Zalarjeva cesta
kot glavna občinska prometnica bo na tem delu razširjena in prilagojena
predpisom. Po njej poteka tranzitni promet. Paplerjeva cesta je notranja
krajevna ulica, ki predstavlja središče kraja, ob njej so predvsem
objekti z javno vsebino, trgovine in parkirišča. Ureditev motornega
prometa ostane nespremenjena. Dostopi do objektov Cukalova štala in
Paplerjeva 14 se izvedejo preko obstoječih priključkov. |
|
Mirujoči promet
|
Ob Paplerjevi cesti
je možno urediti javno parkirišče s 4 PM z vzdolžnim parkiranjem,
velikosti PM je 2,30 x 5 m. Na dvorišču Cukalove štale je urejeno 7 PM,
velikosti 2,20 x 5 m in so namenjena parkiranju stanovalcev. Na dvorišču
Paplerjeva 14 so urejena 3 PM, velikosti 2,20 x 5,50 m in so namenjena
stanovalcem. Investitor dolžan zagotoviti potrebno število PM ob
objektu. V primeru, da potrebnega števila PM ni mogoče zagotoviti na
funkcionalnem zemljišču objekta, mora investitor pred posegom predložiti
zakonsko predpisano dokazilo o lastništvu nad zemljiščem v radiju 100 m
od objekta, na katerem bo možno urediti manjkajoče število PM.
|
|
Pešpromet
|
Vzdolž obeh
prometnic, Paplerjeve in Zalarjeve ceste je pločnik širine 1 m.
Pešpromet preko trga poteka neovirano. Izvedejo se ureditve za neovirano
gibanje invalidov. |
|
Komunalna ureditev:
|
Vodovod in hidrantno
omrežje |
Objekt Cukalova štala
je že priključen na vodovodno omrežje pod pogoji upravljalca vodovoda.
Izvršena je rekonstrukcija priključka z vodomeri za vsako stanovanje
posebej. Za nadomestni objekt Paplerjeva 14 bo za stanovanja in poslovne
prostore potrebno urediti nove vodovodne priključke. Objekte je možno
priključiti na vod pod Paplerjevo ali Zalarjevo ulico. |
|
Javna razsvetljava
|
V območju osrednjega
platoja (PL2) bo izvedena javna razsvetljava v skladu z izbrano
projektno rešitvijo pred pričetkom izdelave zunanjih javnih površin.
|
Obstoječa javna
razsvetlajva je urejena ob Paplerjevi s kandelabri in obešenimi
svetilkami na objektih. Prižigališče za novo urejno razsvetlajvo na trgu
bo usklajeno z obstoječo ureditvijo. |
|
Javna higiena
|
Za objekt Cukalova
štala bo urejen prostor za ločeno zbiranje odpadkov v velikosti 2 x 4 m.
Glej list št. 4. Na samem območju javnega trga bodo postavljeni koši za
smeti. |
|
Kanalizacija
|
Odpadno vodo iz
objektov bo možno priključiti na javni mešani kanal, ki poteka po
Zalarjevi. Vse obstoječe hišne priključke je potrebno rekonstruirati in
jih preko interne kanalizacije skupaj z novozgrajenimi objekti
priključiti na javni kanal po projektu na katerega izda soglasje
upravljalec kanalizacije. |
Meteorno vodo s streh
in utrjenih površin je potrebno voditi v javni meteorni kanal, ki poteka
po Paplerjevi in Zalarjevi cesti. Vode iz prometnih površin je potrebno
speljati v javni kanal preko lovilca olj. Iz utrjenih površin trga je
možno meteorno vodo speljati v ponikovalnico ali v javni metorni kanal
na Paplerjevi ali Zalarjevi ulici. |
|
Elektrika
|
Območje je opremljeno
z nizkonapetostnim nadzemnim razvodom. Vsi objekti v območju UN so
priključeni na NN nadzemni el. vod. V kolikor bo zaradi novogradenj,
rušitev in drugih gradbenih posegov (širitev Zalarjeve) potrebno
nadzemne vode prestaviti, bo to izvedeno v smeri proti Paplerjevi
oziroma se bo izvedla pokablitev obstoječih vodov. Pod Paplerjevo cesto
poteka podzemni el. vod. Pred rušenjem obstoječih objektov bo potrebno
izvesti umik (demontažo) obstoječih nadzemnih priključnih vodov.
Predvideni nadomestni objekti se bodo na omrežje priključevali z
zemeljskimi kabli, položenimi direktno v zemljo. Za izvedbo potrebnih
prestavitev oziroma izgradnjo ustreznih NN priključkov nadomestnih
objektov je potrebno izdelati projektno dokumentacijo, ki jo je potrebno
priložiti vlogi za izdajo soglasja k UN. |
|
PTT vodi |
Telekomunikacijsko
omrežje je izvedeno s kabelsko kanalizacijo, ki poteka pod Paplerjevo
ulico. S preureditvijo prostora bodo ukinjeni obstoječi zračni vodi,
objekti pa bodo v skladu soglasjem upravljalca TK voda priključeni na
podzemni sistem. |
|
Ogrevanje
|
Ogrevanje objektov bo
centralno, na olje, cisterne so v objektu. |
Po izgradnji javnega
ogrevalnega toplovodnega sistema se morajo objekti nanj priključiti v
enem letu po dograditvi. Glej v grafični prilogi list št. 5. |
VII.
ETAPE IZVAJANJA |
9. člen |
Območje UN se bo
gradilo po delih glede na iniciativo in interes investitorjev.
|
Skladno z objekti se
ureja tudi komunalna in energetska infrastruktura. |
Območje se gradi v 3
fazah, skladno z objekti se ureja tudi komunalna in energetska
infrastruktura. V prvi fazi bo izdelana rekonstrukcija objekta Cukalova
štala in pripadajoča ureditev funkcionalnega zemljišča. V drugi fazi bo
ureditev osrednjega trga s tlakovanjem oziroma popločenjem in
ozelenitvijo. Vzporedno bodo urejena na V javna parkirišča. V tretji
fazi bo potekala rušitev obstoječega objekta Paplerjeva 14 in
prelokacija oziroma nadomestna gradnja tega objekta z vso pripadajočo
ureditvijo funkcionalnega zemljišča. |
VIII.
OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV |
10. člen |
Investitorji in
izvajalci objektov morajo dosledno upoštevati določila tekstualnega in
grafičnega dela UN in mnenja pristojnih nosilcev urejanja prostora, ki
so sestavni del prostorskega izvedbenega načrta. |
Investitor mora
pridobiti gradbeno dovoljenje za vse spremembe, ne glede so že izvedene
ali ne. |
IX.
KONČNA DOLOČILA |
11. člen |
UN je na
vpogled na sedežu Občine Borovnica. |
Tolmačenje
ureditvenega načrta na zahtevo zainteresiranih investitorjev izdela
izdelovalec UN. |
12. člen |
Nadzor nad izvajanjem
tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe. |
13. člen |
UN je
stalo na vpogled pri Občinski upravi občine Borovnica. |
14. člen |
Ta odlok začne
veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
Št.
066/3-10/10-127/04 |
Borovnica, dne 29.
januarja 2004. |
Župan |
Občina Borovnica
|
Alojz Močnik l. r. |