Na podlagi 57. člena Zakona o prostorskem načrtovanju ­ZPNačrt (Uradni list RS, št. 33/07), 23. člena Statuta Mestne občine Ptuj (Uradni vestnik Mestne občine Ptuj, št. 9/07) je župan Mestne občine Ptuj, sprejel

SKLEP

o začetku priprave sprememb in dopolnitev zazidalnega načrta za poselitveno območje P11­S6/II Rabelčja vas ­zahod (severno od Ulice 5. Prekomorske), sprememba 2008

1.

(pričetek priprave)

S tem sklepom se začne priprava sprememb in dopolnitev zazidalnega načrta za del območja P11­S6/II Rabelčja vas ­zahod (severno od 5. Prekomorske), sprememba 2008 (v nadaljevanju: spremembe ZN).

2.

(ocena stanja in razlogi za pripravo sprememb ZN)

Ocena stanja

V prostorskih sestavinah družbenega plana za območje Mestne občine Ptuj (Uradni vestnik Mestne občine Ptuj, št.

8/04, 9/04­popravek, Uradni list RS, št. 73/05­3251; 54. člen) je opredeljeno poselitveno območje z oznako P11­S6. Obsega štiri "pod­območja" z oznakami I, II, III in IV. Vsa ta štiri območja se nahajajo v (nekdanjem) naselju Rabelčja vas, ki je sedaj delno inkorporirano v mesto Ptuj. Lokalno poimeno­vanje je ostalo.

Največje je območje P11­S6/II. Veljavni zazidalni načrt pred­videva v osrednjem delu območja blokovno gradnjo ter izgradnjo trgovsko poslovnega centra, na obeh obrobnih delih območja pa postavitev nekaj nizov vrstnih hiš.

Zazidalni načrt (po določilih ZPNačrt je sedaj to občinski podrobni prostorski načrt; OPPN) in njegovi dve dopolnitvi za območje urejanja P11­S6/II Rabelčja vas ­zahod sestavljajo naslednji sprejeti prostorski akti:

a) osnovni zazidalni načrt (ZN)

ZN za območje P11­S6/II Rabelčja vas ­severozahodni del je obstoječ in je v delu območja še vedno veljaven; sprejet je bil z odlokom, objavljenim v Uradnem vestniku občin Ormož in Ptuj, št. 16/94­55, z dne 07 JUL 1994; (na podlagi tega ZN so bili zgrajeni južna dva niza vrstnih hiš, bloki v območju "c" ter del zunanje ureditve);

b) spremembe in dopolnitve ZN (I)

Prve spremembe in dopolnitve dela območja P11­S6/II Rabelčja vas ­severozahodni del (to je bilo območje z oznako "d") so bile sprejete z odlokom, objavljenim v Uradnem vestni­ku Mestne občine Ptuj, št. 10/02­70, z dne 26 OKT 2002; (ta sprememba je bila podlaga za gradnjo "rdečega bloka", loci­ranega ob Ulici 25. maja);

c) spremembe in dopolnitve ZN (II)

Opomba: s sprejemom sprememb in dopolnitev prostorskih sestavin plana v letu 2004 je bilo območje S6/II preimenova­no. Namesto območja "P11­S6/II Rabelčja vas ­severozahod­ni del" se novo poimenovanje glasi "P11­S6/II Rabečja vas ­zahod (severno od Ulice 5. Prekomorske)"; Druge spremembe in dopolnitve dela območja P11­S6/II Rabelčja vas ­zahod (severno od Ulice 5. Prekomorske) so bile sprejete z odlokom, objavljenim v Uradnem vestniku Mestne občine Ptuj, št. 6/07­36, z dne 06 JUN 2007; (sprememba predvideva dve fazi: v prvi fazi se zgradi skupno osem večlamelnih blokov in trije vila­bloki ter poslovno trgovski cen­ter; druga faza se izdela separatno, do takrat pa za območje druge faze še veljajo določila osnovnega ZN). Poslovno trgov­ski center (Spar) je zgrajen in je v uporabi.

Razlogi za pripravo sprememb ZN:

Lastniki zemljiških parcel, nahajajočih se v še nepozidanem delu poselitvenem območju z oznako P11­S6/II Rabelčja vas ­zahod (severno od Ulice 5. Prekomorske) so podali pobudo za izdelavo sprememb in dopolnitev zazidalnega načrta za nave­deno območje. Investitorji želijo spremeniti koncept zazidave. Mestna občina Ptuj je pobudo sprejela.

Motivov za predlagane spremembe in dopolnitve je več in sicer:

­Obstoječi zazidalni načrt predvideva gostoto zazidave FSI vsega 0,5, kar je razmeroma skromen izkoristek za parcelo na območju mestnega prostora. V Strategiji prostorskega razvoja Slovenije se priporoča za območja mest znatno večje stopnje izkoriščenosti, do FSI 2,0 in več. Investitorji želijo doseči s spremembo ZN večji izkoristek in sicer od FSI 0,8 do FSI 1,0.

­Oblika pozidave, kot jo določa veljavni ZN, predvideva gradnjo stanovanjskih blokov, ki so ponovitev obstoječega, že zgrajenega sosestva. Investitorji želijo vpeljati v obravna­vano območje sodobnejši tip zazidave "vila blokov" (stol­pičev), ki omogočajo občutek večje individualnosti s tem, da se mirujoči promet povsem umakne v enotno kletno etažo in ostane območje praktično brez motornega prometa na nivo­ju mestnega parterja. Parkirna mesta so tako, razen obvez­nih 10 % na nivoju terena, urejena v štirih medsebojno ločenih podzemnih garažah oziroma parkiriščih, z lastnimi dovozi v vsako od njih. Kleti so delno izkoriščene tudi za ser­visne prostore stanovanj v blokih nad njimi. Ustrezno bodo prilagojena še vsa infrastrukturna omrežja.

­Novo predlagana zazidava ohranja vertikalne gabarite, kot so določeni v dosedanjem ZN (P+2+M in P+3+M), s tem, da imajo vila bloki zadnjo etažo izvedeno kot zamaknjeno mansardo in so tako realno pa tudi po videzu nižji kot načrtovani klasični stanovanjski bloki (ni dvokapne strehe z večjo višino). Objekti so postavljeni v obliki šahovnice tako, da odpirajo velike vmesne prostore in omogočajo dobro osončenost parcele.

­Predlagana nova zasnova pozidave omogoča nemoteno fazno izgradnjo. Ohranja obodne ceste, v notranjosti pa predvideva potrebne interventne poti. Pritlična stanovanja vila blokov se odpirajo v zelene atrije, ki mejijo na notranje peš in interventne poti v naselju.

Opis in kapaciteta posameznega območja (povzeto iz strokov nih podlag):

­drugo: obstoječi starejši stanovanjski objekti na severo­vzhodu območja (O1­a) se predvidoma ohranijo, vendar jih je možno tudi odstraniti;

• Območje O1­b: ­površina zemljišča cca 2,58 ha ­število objektov 14 stolpičev ­etažnost objektov K+P+3N+M ­možno število stanovanjskih enot od 280 do 336 ­bruto površina nadzemnih delov cca 26.880 m² ­površina podzemne garaže cca 21.525 m² 

Praviloma gre v vseh primerih za gradnjo za trg (prodajo). Zato je predvidena izvedba, ki je ločena po posameznih inve­stitorjih.

3.

(območja prostorskega načrta)

Predvidene spremembe ZN obsegajo območje, ki je že s spre­membami ZN iz leta 2007 spadalo v prvo fazo urejanja, ven­dar se je zmanjšalo za območje, kjer je že izveden trgovski center. Hkrati se izpusti iz območja obdelave tudi obe cesti (cesto "III" in cesto "C"). V območju novih sprememb ZN (to je sprememb 2008), se pozidava v severovzhodnem delu ureja po principu veljavnega ZN, ostalo območje pa predvidi gostejšo pozidavo v obliki šahovnice.

Obravnavano območje sprememb ZN se zato nahaja samo v delu enote urejanja prostora z oznako P11­S6/II Rabelčja vas ­zahod (območje severno od Ulice 5. Prekomorske), ki je sicer v obsegu obodne parcelacije, predvidene s sprejetim srednje­ročnim planom občine. Obravnavano celotno območje P11­S6/II meri skupaj 17,56 ha. Območje sprememb ZN (2008, prva faza) meri cca 6,76 ha.

Meje območja sprememb ZN:

­na vzhodu je meja zahodna stran ceste "C", na delu, ki pote­ka od že izvedenega dela te ceste na jugu vse do navezave s cesto "III", na severu;

­na severu je meja južni rob ceste "III", s tem da se iz območja sprememb v celoti izloči območje obstoječe kmetije na severozahodu;

­na zahodu (v dolžini cca 65 m) je meja vzhodni rob Volkmerjeve ulice, ki poteka od območja kmetije do pričetka območja vrstnih hiš, nato poteka meja po severni in vzhodni meji zemljišč severnega niza vrstnih hiš do pričetka skupne notranje uvozne ceste k srednjemu in severnemu nizu vrstnih hiš; tu preide meja na vzhodno stran obstoječe ceste "E" in po njenem robu poteka proti jugu do severnega roba dovo­zne poti k obstoječemu bloku Volkmerjeva cesta 27­30;

­na jugu meji območje na severni rob dovozne ceste k nave­denemu bloku, poteka v smeri vzhoda do sečišča z Ulico 25. maja, se tu obrne proti jugu ter v dolžini cca 40 m poteka po zahodni meji Ulice 25. maja, nato preide na vzhodno stran iste ulice ter poteka po severni meji parcele št. 592/3, k.o. Krčevina pri Ptuju, do ceste "C", kjer se meja zaključi.

Spremembe ZN lahko urejajo tudi izgradnjo potrebne javne gospodarske infrastrukture izven območja obdelave. Območje prestavitev, novogradenj oziroma rekonstrukcij javne gospo­darske infrastrukture sme obsegati vse tiste površine oziroma zemljišča izven območja sprememb prostorskega akta, ki so minimalno zahtevana za potrebne navezave.

4.

(način pridobitve strokovnih rešitev)

Osnovno izhodišče in strokovna podlaga za izdelavo spre­memb ZN so pridobljeni projekti z arhitekturnimi in ostalimi rešitvami pozidave območja, namenjenega stanovanjskim blo­kom ter vila­blokom (stolpičem).

Na njih temeljijo pobuda, izdelava in sprejem sprememb ZN. Te strokovne podlage med ostalim podajajo: ­idejne urbanistične in arhitekturne zasnove stanovanjskih objektov ter pripadajočih parkirnih kleti,

­zasnovo projektnih rešitev prometne, energetske, vodovodne in druge komunalne infrastrukture območja z obveznostmi priključevanja nanjo, in prikazom morebitnih odstopanj in/ali navezav od že izvedene infrastrukture;

­etapnost izvedbe prostorske ureditve ter druge pogoje in zahteve za izvajanje sprememb ZN;

­predvidene rešitve in ukrepe za varovanje okolja, ohranjanje kulturne dediščine, varovanja narave ter trajnostne rabe naravnih dobrin;

­rešitve in ukrepe za obrambo ter za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom.

Pri pripravi sprememb ZN se upoštevajo še prikaz stanja pro­stora, izražene investicijske namere ter tudi že pridobljene smernice in priporočila nosilcev urejanja prostora.

Druga gradiva, ki jih je potrebno upoštevati pri izdelavi spre­

memb ZN:

­veljavni zazidalni načrt za območje P11­S6/II Rabelčja vas

­zahod (severno od Ulice 5. Prekomorske) in na njegovi podlagi izdelana projektna dokumentacija;

­obstoječa dokumentacija in dejansko stanje komunalnih vodov in naprav v širšem delu območja. S podatki razpola­gajo upravljalci posameznih infrastrukturnih objektov;

­mnenje Službe mestnega arhitekta k urbanistični postavitvi in oblikovni zasnovi predvidene pozidave.

Načrtovalec pridobi geodetski načrt območja urejanja, ki je izdelan skladno s Pravilnikom o geodetskem načrtu (Uradni list RS, št. 40/04) ter izdela program opremljanja zemljišč po veljavnih predpisih.

Spremembe ZN (OPPN) se pripravijo skladno z določili ZPnačrt in tudi skladno z določili Pravilnika o vsebini, obliki in načinu priprave občinskega podrobnega prostorskega načrta (Uradni list RS, št. 99/07­4915).

Spremembe ZN se izdelajo tudi v digitalni obliki, tako da je možen vnos v geoinformacijski sistem (GIS) občine.

5.

(roki za pripravo prostorskega akta in njegovih posameznih faz)

Sklep o začetku priprave prostorskega akta:

julij 2008.

Objava sklepa v uradnem glasilu občine in v svetovnem sple­tu; objavljeni sklep se posreduje Ministrstvu za okolje in pro­stor, Dunajska cesta 48, Ljubljana (MOP):

julij 2008.

Priprava osnutka prostorskega akta:

30 dni po začetku veljavnosti tega sklepa.

Poziv nosilcem urejanja prostora za pridobitev smernic in obvestila Ministrstva za okolje in prostor, ali je potrebno izve­sti celovito presojo vplivov na okolje:

30 dni od prejema poziva.

Analiza smernic, izdelava strokovnih podlag in dopolnjenega osnutka prostorskega akta:

15 dni po prejetju smernic nosilcev urejanja prostora.

(Če je za prostorski akt potrebno izvesti celovito presojo vpli­vov na okolje (v nadaljevanju: CPVO), se za dopolnjen osnu­tek zagotovi okoljsko poročilo in se ga, skupaj z dopolnjenim osnutkom, pošlje ministrstvu, pristojnemu za varstvo okolja; ministrstvo preveri, ali je okoljsko poročilo kakovostno izdela­no in v skladu s predpisi oziroma ga s sklepom zavrne:

15 dni od prejema poziva).

Javno naznanilo o javni razgrnitvi in javni obravnavi dopol­njenega osnutka prostorskega akta, objavljeno na krajevno običajen način in v svetovnem spletu:

7 dni pred začetkom javne razgrnitve.

(Če je za prostorski akt potrebno izvesti CPVO, se javnost seznani sočasno in na enak način tudi z okoljskim poročilom).

Javna razgrnitev in javna obravnava dopolnjenega osnutka:

30 dni.

(V času javne razgrnitve se izvede javna razprava o dopolnje­nem osnutku sprememb ZN. Občani, organi in organizacije, četrtne skupnosti ter drugi zainteresirani oziroma prizadeti lahko dajo pisne pripombe in predloge v času trajanja javne razgrnitve. Rok za dajanje pripomb poteče s potekom javne razgrnitve.)

Priprava strokovnih stališč do pripomb in predlogov, podanih v času javne razgrnitve:

7 dni po zaključku javne razgrnitve.

Prva obravnava in sprejem dopolnjenega osnutka prostorske­ga akta na mestnem svetu ter obravnava in sprejem stališča do pripomb in predlogov:

do 30 dni po zaključku javne razgrnitve.

Objava stališča, zavzetega do pripomb in predlogov, na kra­jevno običajen način in v svetovnem spletu, ter pisna seznani­tev lastnikov zemljišč glede pripomb in predlogov, ki so jih izrazili v okviru javne razgrnitve:

7 dni po sprejemu stališč na mestnem svetu.

Priprava predloga prostorskega akta (dopolnitev s stališči mestnega sveta):

7 dni po sprejemu stališč na mestnem svetu.

Pridobivanje mnenj nosilcev urejanja prostora na predlog pro­storskega akta:

30 dni od prejema poziva.

(Če je za prostorski akt potrebno izvesti CPVO, ministrstvo, pri­stojno za varstvo okolja, odloči o sprejemljivosti izvedbe OPPN na okolje in izda potrdilo).

Priprava usklajenega predloga prostorskega akta:

7 dni po pridobitvi mnenj nosilcev urejanja prostora.

Druga obravnava in sprejem usklajenega predloga prostorske­ga akta na mestnem svetu:

do 30 dni po pripravljenem usklajenem predlogu.

Objava odloka v Uradnem vestniku Mestne občine Ptuj:

v prvi naslednji številki, ki izide

po preteku petnajstdnevnega roka,

ki ga določajo predpisi o lokalni samoupravi.

Priprava končnega elaborata, ki ga načrtovalec v treh izvodih preda Skupni občinski upravi, (število izvodov za investitorje določa pogodba):

15 dni po objavi odloka.

Izdelovalec sprememb ZN mora predati pripravljalcu, Skupni občinski upravi, tri kompletirane izvode sprejetega prostorske­ga akta.

Po en izvod sprejetih sprememb ZN bo predan ­krajevno pristojni upravni enoti (RS UE Ptuj, Oddelek za oko­lje in prostor) in ­pristojnim inšpekcijskim službam,

en izvod pa bo hranjen na Skupni občinski upravi, kjer bo akt na vpogled dostopen javnosti. Obenem je potrebno celotne spremembe ZN s prilogami predati pripravljavcu v digitalni obliki na zgoščenki v dogovorjenem formatu.

Roki se lahko tudi spremenijo.

6.

(nosilci urejanja prostora, ki podajo smernice za načrtovane prostorske ureditve, in drugi udeleženci, ki bodo sodelovali pri pripravi)

Nosilci urejanja prostora:

Pristojni nosilci urejanja prostora, za izdajo smernic oziroma projektnih pogojev za pripravo sprememb ZN, so:

1. Ministrstvo za okolje in prostor, Agencija RS za okolje, Urad za upravljanje z vodami, Sektor za vodno območje Donave, Oddelek za porečje reke Drave, Krekova ulica 17, 2000 Maribor (za področje voda);

4. Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije, Območna enota Maribor, Slomškov trg 6, 2000 Maribor (za področje varstva kulturne dediščine);

5. Ministrstvo za obrambo, Uprava RS za zaščito in reševanje, Vojkova cesta 61, 1000 Ljubljana (za področje obrambe ter varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom);

8. Ministrstvo za promet, Direkcija Republike Slovenije za ceste, Sektor za upravljanje, vzdrževanje in varstvo cest, Območje Ptuj, Trstenjakova ulica 5/a, 2250 Ptuj (za področje državnih cest);

11. Elektro Maribor, Vetrinjska ulica 2, 2000 Maribor (za področje oskrbe z električno energijo);

12. Telekom Slovenije d. d., Regionalna enota TK omrežja Vzhod, Center skrbništva TK kabelskega omrežja, Titova cesta 38, 2000 Maribor (za področje umeščanja fiksne telefonije);

13. Adriaplin, d. o. o, PE Ptuj, Ulica heroja Lacka 10, Ptuj (za področje oskrbe s plinom),

16. Komunalno podjetje Ptuj, d. d, Puhova ulica 10, 2250 Ptuj (za področji oskrbe z vodo, odvajanja odplak, javne raz­svetljave ter zimskega vzdrževanja cest);

17. Teleing, d. o. o., (za KKS Ptuj, d. d., Potrčeva cesta 34, Ptuj, ki je pristojni distributer kabelske televizije na območju Mestne občine Ptuj),

18. Mestna        občina Ptuj, Oddelek za gospodarske javne službe, investicije, kakovost in gospodarstvo, Mestni trg 1, 2250 Ptuj (za področje prometa, za občinske ceste);

19. druge gospodarske javne službe ter drugi organi in orga­nizacije, če to pogojujejo utemeljene potrebe, ugotovljene v postopku priprave sprememb LN.

Drugi udeleženci:

1. RS, Ministrstvo za okolje in prostor, Direktorat za okolje, Sektor za CPVO, Dunajska cesta 48, 1000 Ljubljana (udeleženec na podlagi 4. odstavka 58. člena ZPNačrt);

2. Investitor(ji).

7.

(obveznosti v zvezi s financiranjem priprave in izdelave sprememb ZN)

Pripravo, izdelavo ter stroške soglasij sprememb ZN financira­jo investitorji; v te namene sklenejo pogodbo z izvajalcem, ki izpolnjuje zakonite pogoje za prostorsko načrtovanje. Posamezne obveznosti investitorjev se določijo z medsebojnim dogovorom.

8.

(objava sklepa)

Ta sklep se objavi v Uradnem vestniku Mestne občine Ptuj in na spletnem naslovu Mestne občine Ptuj (www.ptuj.si).

Številka 3505­7/2008

Datum: 16. 7. 2008

Dr. Štefan ČELAN, s.r.

župan Mestne občine Ptuj