Na podlagi
Zakona
o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št.
18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 102/02 – odl. US RS),
Uredbe
o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem
države in občin (Uradni list RS, št. 12/03 in 77/03) in 16. člena
Statuta Občine Rogaška Slatina (Uradni list RS, št. 109/03-UPB-1) je
Občinski svet občine Rogaška Slatina na 10. redni seji dne 26.11. 2003
sprejel |
|
P R A V I L N I K |
o načinu oddajanja
poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin v Občini Rogaška
Slatina |
|
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
|
1. člen |
S tem pravilnikom
se določa postopek za oddajanje poslovnih prostorov, profitnega in
neprofitnega značaja, pogoje za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe
ter osnovna merila za določanje višine najemnin poslovnih prostorov, ki
so v lasti Občine Rogaška Slatina. |
|
2. člen |
Za poslovne
prostore se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno
dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen
vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost. Gospodarjenje s
poslovnimi prostori je v pristojnosti oddelka za gospodarstvo Občine
Rogaška Slatina, upravljanje poslovnih prostorov pa se lahko prenese
tudi na pooblaščenega upravljalca. |
|
3. člen |
Register poslovnih
prostorov, ki so v lasti Občine Rogaška Slatina in register sklenjenih
najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi oddelek za gospodarstvo
Občine Rogaška Slatina. |
|
II. POSTOPEK
ODDAJANJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM |
|
4. člen |
Poslovni prostori
se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega razpisa. Izjemoma se
lahko oddajajo brez javnega razpisa, neposredno s sklenitvijo najemne
pogodbe, pod pogoji kot jih določa 9. člen tega pravilnika. Javni razpis
se objavi na krajevno običajen način. |
|
5. člen |
Poslovni prostori
se oddajajo v najem za nedoločen ali določen čas. |
|
1. Oddajanje v
najem z javnim razpisom |
|
6. člen |
Javni razpis
vsebuje: |
– naziv in sedež
pravne osebe, ki razpisuje javni razpis za oddajo poslovnega prostora v
najem, |
– lokacijo in
velikost poslovnega prostora ter višino najemnine, |
– predvidene
dejavnosti, ki naj bi se tam odvijale, |
– čas, za katerega
se poslovni prostor daje v najem, |
– rok za zbiranje
pisnih vlog, ki ne sme biti krajši od 15 dni od objave, |
– druge pogoje v
zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora, |
– način, na podlagi
katerega se bo poslovni prostor oddal, če se za isti prostor prijavi več
ponudnikov, |
– določitev višine
kavcije v višini dveh izhodiščnih najemnin glede na namembnost
poslovnega prostora, |
– zahtevo o
predložitvi dokazil ponudnika: |
zahtevo o dokazilu
usposobljenosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega ali
drugega registra, |
program dejavnosti,
ki bo potekala v poslovnem prostoru, |
potrdilo o davčni
številki, |
– določilo, da je
obveznost najemodajalca, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi
najugodnejše pogoje, je izključena, |
– druge podatke, za
katere se izkaže, da so potrebni. |
Vloge prosilcev
morajo biti poslane priporočeno po pošti ali osebno izročene na naslov,
ki je naveden v javnem razpisu. |
|
7. člen |
Vrstni red
ponudnikov, ki so se udeležili razpisa se oblikuje na podlagi naslednjih
meril: |
1. ponudba
najkakovostnejšega programa v okviru predvidene dejavnosti, |
2. ponujena višina
najemnine, |
3. čas dela in čas
stalnega prebivanja v Občini Rogaška Slatina, |
4. predvideno
število zaposlenih z dnem pričetka opravljanja dejavnosti v najetem
poslovnem prostoru, |
5. druga merila. |
|
8. člen |
Za vodenje
postopkov oddaje poslovnih prostorov je pooblaščena pristojna komisija,
ki jo v ta namen imenuje župan Občine Rogaška Slatina. Sklep o izbiri
ponudnika se izda najkasneje v tridesetih dneh po izteku roka za oddajo
vlog. Sklep se posreduje vsem ponudnikom, ki so sodelovali na javnem
razpisu. Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je
udeležil javnega razpisa, vloži pri županu ugovor v roku osmih dni od
dneva prejema sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Odločitev župana
je dokončna. |
|
9. člen |
Javni razpis za
oddajo poslovnih prostorov ni uspešen kadar: |
– na razpis ne
prispe nobena ponudba, |
– prispe
nepravočasna ponudba izven razpisanega roka ali prispe pravočasna in
nepopolna ponudba, |
– ponudba ne
vsebuje vse objavljene elemente in vso dokumentacijo, ki jo je bilo na
podlagi razpisa potrebno priložiti ponudbi, |
– nihče od
ponudnikov ne izpolnjuje pogojev navedenih v razpisu. |
|
2. Oddaja
poslovnega prostora brez javnega razpisa |
|
10. člen |
Poslovni prostor se
odda v najem brez javnega razpisa na podlagi neposredne pogodbe v
primeru: |
– če se mora
najemnik izseliti iz poslovnih prostorov v lasti Občine Rogaška Slatina
zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov, |
– če gre za začasno
preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije poslovnih
prostorov v lasti Občine Rogaška Slatina, |
– če gre za
statusno spremembo najemnika v skladu z veljavno zakonodajo za
opravljanje iste dejavnosti v že najetem poslovnem prostoru, |
– če najemnik v
isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne
poslovne prostore (poslovni prostor zaradi funkcionalnosti priključi k
že oddanemu poslovnemu prostoru), |
– če se odda
poslovni prostor izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij
ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva,
znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture in človekovih
pravic, |
– če se poslovni
prostor odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za
določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne
sme biti daljši od dvajset let, |
– če je glede na
ocenjeno vrednost najemnine in trajanje najema predviden letni prihodek
od oddaje nepremičnine nižji od 1,000.000 tolarjev, |
– če je javni
razpis za oddajo poslovnega prostora dvakrat neuspešen. |
|
III. NASTANEK IN
PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA |
|
11. člen |
Vplačana kavcija je
namenjena poplačilu nastalih poškodb v poslovnem prostoru, zaradi
malomarne uporabe najemnika ali poplačilu neplačane najemnine, ne
izvajanja tekočih popravil najemnika in drugih podobnih primerih. V
nasprotnem primeru se ob prenehanju najemnega razmerja vplačana kavcija
najemniku povrne in nakaže na njegov transakcijski račun, v višini
zadnjih dveh obračunanih najemnin pred prenehanjem najemnega razmerja. |
|
12. člen |
Na podlagi dokončne
odločitve župana, skleneta Občina Rogaška Slatina kot najemodajalec in
izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega
prostora. Pogodba se sklene najkasneje v petnajstih dneh po dokončnosti
sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Pred sklenitvijo pogodbe o
najemu poslovnega prostora najemnik predloži dokazilo o vplačilu kavcije
v višini dveh najemnin po izhodiščni ceni za poslovni prostor. V
primeru, da izbrani ponudnik ne izpolni obveznosti plačila kavcije,
izgubi pravico do sklenitve pogodbe o najemu poslovnega prostora in
sodelovanje na javnih razpisih za oddajo prostih poslovnih prostorov v
obdobju enega leta. |
|
13. člen |
Pogodba o najemu
poslovnega prostora mora vsebovati: |
– navedbo poslovnih
prostorov (število, lokacija, velikost, opremljenost), |
– naslov stavbe s
parcelno številko in katastrsko občino, v kateri se poslovni prostori
nahajajo, |
– dejavnost, ki se
bo opravljala v poslovnem prostoru, |
– rok pričetka
opravljanja dejavnosti v poslovnem prostoru, |
– določila o
uporabi skupnih naprav in prostorov v stavbi, |
– določilo o času
trajanja najemnega razmerja, |
– določilo o višini
najemnine in stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav stavbe,
obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika, |
– obveznosti in
vzdrževanje poslovnega prostora, |
– odpovedni rok ter
odpovedni razlogi, |
– druga določila,
ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja. |
Pogodbe o najemu
poslovnega prostora podpisuje župan ali oseba, ki jo pooblasti župan. |
|
14. člen |
Najemnik ne sme
oddati poslovnega prostora v podnajem drugi pravni ali fizični osebi
brez soglasja najemodajalca. Če najemodajalec izda soglasje za podnajem,
je dolžan najemnik predložiti izvod sklenjene pogodbe o podnajemu. |
|
15. člen |
Najemniku se lahko
odda tudi delno urejen poslovni prostor. V primeru izraženega interesa
najemnika po financiranju ureditve poslovnega prostora se najemodajalec
in najemnik pogodbeno dogovorita o obsegu, kvaliteti in obliki potrebnih
del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih
vlaganj, ki jo pridobi najemodajalec, se ugotovi potrebna višina
investicije za usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže
znesek pogodbeno dogovorjenih potrebnih vlaganj, se navedeni višek
vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek najemnika. Strokovni
gradbeni nadzor nad izvajanjem dogovorjenih del izvaja najemodajalec.
Priznana vlaganja najemnika se poravnajo z najemnino, kar se določi z
dodatkom k najemni pogodbi. |
|
16. člen |
Med trajanjem
najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca: |
– spremeniti,
zožiti ali razširiti dovoljene dejavnosti. |
|
17. člen |
Zaradi razlogov na
strani najemnika lahko najemno razmerje preneha: |
– s sporazumnim
prenehanjem najemne pogodbe, |
– z odpovedjo
najemne pogodbe, zaradi kršenja katerihkoli pogodbenih določil. |
Odpovedni rok za
izpraznitev poslovnega prostora je tri mesece. Odpovedni rok prične teči
z dnem prispetja pisne odpovedi najemnika v vložišče Občine Rogaška
Slatina. |
|
18. člen |
Najemodajalec lahko
najemno pogodbo odpove in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne
glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem
roku, v naslednjih primerih: |
– če najemnik odda
poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca, |
– če najemnik
uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali
stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih
prostorov in stanovanj, |
– če najemnik
izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega
soglasja najemodajalca, |
– če najemnik na
zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna
za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške, |
– če najemnik v
dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil
dodeljen poslovni prostor, |
– če najemnik brez
soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge
statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem
prostoru, |
– če najemnik
izgubi status, na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem, |
– če najemnik dva
meseca zaporedoma ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih
ne poravna niti v nadaljnjih tridesetih dneh po prejemu opomina. |
Odpovedni rok za
izpraznitev poslovnega prostora je en mesec. Odpovedni rok prične teči z
dnem prejetja pisne odpovedi s strani Občine Rogaška Slatina. |
|
IV. VZDRŽEVANJE IN
VLAGANJA V POSLOVNI PROSTOR |
|
19. člen |
Najemnik je dolžan
najeti poslovni prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju,
upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja. V primeru
nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj sporočiti najemodajalcu
oziroma upravljalcu, vendar najkasneje v treh dneh. Najemnik je dolžan
na svoje stroške odpraviti škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki
jo je povzročil sam. |
Po prenehanju
najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v
kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se
sestavi primopredajni zapisnik. Najemodajalec bo poslovni prostor,
skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa
investicijsko vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja
poslovnega prostora. |
|
V. NAČIN IN MERILA
ZA DOLOČANJE NAJEMNIN |
|
20. člen |
Izhodiščna mesečna
najemnina je izražena v EUR/m2 (preračunana v tolarsko protivrednost po
tečaju Banke Slovenije na dan obračuna) in je določena glede na
namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost katera se bo v njem
odvijala. |
|
21. člen |
Kategorije
namembnosti so naslednje: |
1. kategorija:
poslovni prostori, v katerih se opravlja profitna dejavnost, |
2. kategorija:
poslovni prostori, kjer delujejo družbene organizacije širšega pomena, |
3. kategorija:
poslovni prostori za deficitarne dejavnosti oziroma dejavnosti posebnega
pomena za lokalno skupnost. |
|
22. člen |
Višina najemnine po
posamezni kategoriji se določi v sledeči višini: |
---------------------------------------------- |
Namembnost Cena (EUR)/m2 |
---------------------------------------------- |
– 1.
kategorija 6 |
– 2.
kategorija 4,8 |
– 3.
kategorija 3 |
---------------------------------------------- |
|
23. člen |
Najemnik poslovnega
prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 15. v
mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v pogodbi o
najemu poslovnega prostora. V primeru zamude plačila najemnine, se
zaračunavajo zakonite obresti. Najemnik je dolžan plačevati vse skupne
in individualne stroške obratovanja poslovnega prostora ter stroške
nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ki se plačujejo poleg
najemnine in jih neposredno obračunavajo pooblaščeni distributerji ali
najemodajalec. |
|
24. člen |
Na podlagi pisne
prošnje najemnika lahko župan s sklepom odobri znižanje najemnine največ
do 50% predvsem v naslednjih primerih: |
– za čas adaptacije
poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v
okviru terminskega plana izvajanja del, |
– za čas do enega
leta za vse vsebine, ki so posebnega pomena za lokalno skupnost. |
V primeru, da v
poslovnem prostoru opravlja dejavnost gospodarski subjekt ali
organizacija, katerega ustanovitelj ali soustanovitelj je Občina Rogaška
Slatina, se po predhodnem sklepu občinskega sveta, poslovni prostor
lahko odda v brezplačen najem. |
|
25. člen |
Če je poslovni
prostor oddan organizaciji splošnega humanitarnega značaja in če za to
obstaja poseben interes lokalne skupnosti, se lahko takšna organizacija
oprosti plačevanja najemnine v celoti za nedoločen čas oziroma za čas
trajanja pogodbe. |
Poslovni prostor
oddan društvu ali zvezi društev, ki imajo sedež na področju občine in za
njihovo delovanje obstaja poseben interes lokalne skupnosti, se lahko
takšno društvo ali zveza društev deloma ali v celoti oprosti plačevanja
najemnine za nedoločen čas oziroma za čas trajanja pogodbe. |
V obeh primerih
dokončen sklep sprejme občinski svet. |
|
VI. PREHODNE IN
KONČNE DOLOČBE |
|
26. člen |
Dosedanjim
najemnikom se določila pogodb iz sklenjenih najemnih razmerij v času
trajanja pogodbe ne spreminjajo. |
|
27. člen |
Z dnem, ko začne
veljati ta pravilnik, preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih
prostorov v najem (Uradni list RS, št. 05/97) in sklep o določitvi
višine najemnin za poslovne prostore v lasti Občine Rogaška Slatina
(Uradni list RS, št. 15/97 in 62/00). |
|
28. člen |
Ta pravilnik začne
veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
|
Št.
06202-0010-011/03 |
Rogaška Slatina,
dne 26. novembra 2003. |
|
Župan |
Občine Rogaška
Slatina |
mag. Branko Kidrič
l. r. |
|