Na podlagi 29. in 65. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 11/18 – ZSPDSLS-1, 30/18, 61/20 – ZIUZEOP-A in 80/20 – ZIUOOPE), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18 in 79/18), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18) ter 9. in 19. člena Statuta Občine Ravne na Koroškem (Uradno glasilo slovenskih občin, št. 16/2016, 9/2022) je Občinski svet Občine Ravne na Koroškem na 7. redni seji dne 04. 10. 2023 sprejel

ODLOK

O ODDAJI STVARNEGA PREMOŽENJA V NAJEM TER OBREMENJEVANJU STVARNEGA PREMOŽENJA V LASTI OBČINE RAVNE NA KOROŠKEM S STVARNIMI PRAVICAMI

I.  Splošne določbe

1. člen

(predmet odloka)

(1) S tem odlokom se določajo način, pogoji in merila za oddajanje stvarnega premoženja v lasti ali upravljanju Občine Ravne na Koroškem (v nadaljnjem besedilu: občina) v najem ali zakup (v nadaljnjem besedilu: najem) ter obremenjevanje stvarnega premoženja v lasti ali upravljanju občine s stvarnimi pravicami.

(2) Za določitev vsebine pojmov, kot so nepremičnina, najem, služnostna pravica, stavbna pravica idr., se uporablja vsakokratna veljavna zakonodaja.

(3) Ta odlok ne velja za oddajanje in uporabo premoženja občine, ki je že urejeno v drugih občinskih predpisih.

(4) Med stvarno premoženje po tem odloku sodijo zemljišča (stavbna, kmetijska, gozdna), poslovni prostori ter drugi objekti, ki so v lasti Občine Ravne na Koroškem.

2. člen

(pristojnost)

Za gospodarjenje s stvarnim premoženjem po tem odloku je pristojna Občinska uprava občine.

3. člen

(metode razpolaganja)

(1) Postopek ravnanja s stvarnim premoženjem se začne na podlagi vloge stranke ali po uradni dolžnosti občine oz. upravljavca nepremičnine za uzurpirano nepremičnino.

(2) Za postopek razpolaganja z nepremičnim premoženjem se uporabi ena od naslednjih metod:

·  javna dražba,

·  javno zbiranje ponudb,

·  neposredna pogodba.

Vrsto metode v konkretnem primeru določa zakon.

(3) Če se postopek vodi po metodi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, ga vodi tričlanska komisija, ki jo s sklepom imenuje župan.

II. Oddaja v najem

4. člen

(predmet najema in postopek)

(1) V najem se lahko odda tiste nepremičnine ali njihove dele, ki so v lasti občine in jih občina začasno ne potrebuje.

(2) V najem se odda tiste nepremičnine ali njihove dele v lasti občine, ki so že v uporabi ali posesti drugih, kupoprodajna pogodba pa še ni sklenjena.

(3) Podnajem ni dovoljen, razen če je to izrecno dogovorjeno v pogodbi.

5. člen

(najemna pogodba)

(1) Nepremičnine ali njihovi deli, ki so v lasti občine, se v najem oddajo z najemno pogodbo.

(2) Najemna pogodba mora vsebovati najmanj:

·  podatke o najemniku,

·  podatke o najeti nepremičnini,

·  dovoljeni namen in obseg uporabe najete nepremičnine ter morebitnih skupnih delov,

·  čas trajanja najema,

·  višina najemnine, način in rok plačila, plačilo stroškov (obratovalni stroški, stroški rednega vzdrževanja, zavarovanje, davki, nadomestila ipd.),

·  pravice in obveznosti najemodajalca in najemnika (vzdrževanje, ogledi, pravice tretjih ipd.),

·  način ugotavljanja in povrnitve morebitne škode,

·  razloge za prenehanje najemnega razmerja,

·  odpovedne razloge, način odpovedi ter odpovedne roke.

(3) Najemna pogodba se ne sklene za najem nepremičnine za obdobje krajše od 7 koledarskih dni. V takem primeru se vlagatelju vloge izda soglasje za uporabo nepremičnine oziroma odločba, da se soglasje ne izda.

(4) Občinska uprava vodi evidenco najemnih pogodb in soglasij za uporabo nepremičnin, ki so v lasti Občine Ravne na Koroškem.

6. člen

(višina najemnine)

Višina najemnine stvarnega premoženja v lasti ali upravljanju Občine Ravne na Koroškem je določena s tem odlokom.

7. člen

(usklajevanje višine najemnin)

Višina najemnine stvarnega premoženja v lasti ali upravljanju Občine Ravne na Koroškem se letno usklajuje z indeksom cen življenjskih potrebščin. Župan o tem sprejme ugotovitveni sklep in ga objavi v Uradnem glasilu slovenskih občin.

8. člen

(oprostitev plačila najemnine)

(1) Oprostitev plačila najemnine se lahko odobri v primerih, v katerih se uresničuje javni interes občine. Javni interes se ugotavlja v konkretnem primeru.

(2) Oprostitev plačila najemnine za stavbna zemljišča se lahko za obdobje enega leta odobri podjetniku, ki je pričel s poslovanjem manj kot eno leto pred sklenitvijo najemne pogodbe.

III.  Oddaja kmetijskih zemljišč v najem

9. člen

(oddaja kmetijskih zemljišč v najem)

(1) Kmetijska zemljišča se oddajajo v najem v skladu s pogoji in po postopku, ki jih določa zakon, ki ureja kmetijska zemljišča.

(2) Za določitev višine najemnine kmetijskih zemljišč se smiselno uporablja vsakokratni veljavni cenik Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za posamezno leto, objavljen na njihovi spletni strani.

(3) Zakupnik kmetijskih zemljišč plača letno zakupnino za tekoče leto do konca koledarskega leta, razen v primerih, ko je to drugače dogovorjeno z zakupno pogodbo.

IV. Oddaja stavbnih zemljišč v najem

10. člen

(definicija stavbnih zemljišč)

Stavbna zemljišča so zemljišča, ki jih kot taka določa prostorski akt.

11. člen

(višina najemnine za stavbna zemljišča)

(1) Višina najemnine je odvisna od namembnosti in površine stavbnega zemljišča.

(2) Višina najemnine za stavbna zemljišča se letno usklajuje z indeksom cen življenjskih potrebščin.

(3) Najemnina za posamezno pogodbo ne sme biti nižja od 10,00 EUR mesečno.

V.  Oddaja poslovnih prostorov v najem

12. člen

(višina najemnine za najem poslovnih prostorov)

(1) Višina za najem poslovnega prostora znaša 5,11 EUR/ m² na mesec.

(2) Najemnina za poslovne prostore, ki jih najemajo javna podjetja in so v celoti v lasti Občine Ravne na Koroške ter prostore, ki so prirejeni za izvajanje javnega programa športa, kulture, mladine, znaša 2 EUR/ m² na mesec.

(3) Glede poslovnih prostorov in stavb v lasti Občine Ravne na Koroškem, ki jih Občina Ravne na Koroškem vključi v izvajanje dejavnosti regionalnega mrežnega podjetniškega inkubatorja Koroška (v nadaljnjem besedilu: MPIK) oziroma v enoto MPIK, ki deluje v okviru družbe RRA Koroška, regionalna razvojna agencija za Koroško regijo d.o.o., se postopki oddaje v najem, brezplačno uporabo ter v občasno uporabo, izvajajo skladno s predpisi o inkubiranju v MPIK.

13. člen

(znižanje najemnine)

(1) Za določen čas se najemniku zniža najemnina, in sicer v naslednjih primerih:

·  kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki traja neprekinjeno 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru;

·  zaradi nezmožnosti opravljanja dejavnosti v poslovnem prostoru zaradi višje sile ali spremenjenih okoliščin;

·  zaradi dalj časa trajajočega slabega gospodarskega položaja najemnika;

·  za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika.

(2) Najemnina se na podlagi vloge najemnika lahko zniža do največ 50 %.

(3) Sklep o znižanju ali oprostitvi plačevanja najemnine za poslovne prostore izda župan Občine Ravne na Koroškem po predhodno izvedenem ugotovitvenem postopku, vodenem s strani Občinske uprave Občine Ravne na Koroškem.

14. člen

(primopredajni zapisnik)

Pred prevzemom poslovnega prostora v najem in ob predaji (vračilu) izpraznjenega poslovnega prostora se sestavi zapisnik, v katerem se popiše stanje prostora in opreme.

15. člen

(dolžnosti najemnika poslovnega prostora)

Z najemno pogodbo o oddaji poslovnih prostorov v najem se najemnik zaveže, da bo:

·  najet poslovni prostor uporabljal kot dober gospodar;

·  najet poslovni prostor vzdrževal v skladu s standardi vzdrževanja;

·  v primeru nujnega opravila najetega poslovnega prostora to takoj sporočil občini oziroma upravitelju nepremičnine, vendar najkasneje v treh dneh;

·  dolžan sam odpraviti oziroma povrniti vso škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo bo povzročil sam;

·  kril stroške obratovanja in tekočega vzdrževanja;

·  po prenehanju najema dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevajoč normalno rabo;

·  kril stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.

16. člen

(krivdni odpovedni razlogi)

Najemodajalec lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:

·  če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez predhodnega soglasja najemodajalca;

·  če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj;

·  če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo oziroma investicijska vlaganja brez predhodnega soglasja najemodajalca;

·  če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške;

·  če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor;

·  če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru;

·  če najemnik za več kot tri mesece brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost;

·  če najemnik izgubi status, na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem;

·  če najemnik najmanj tri mesece ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina;

·  če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor;

·  če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali brez potrebne skrbnosti tako, da nastaja škoda;

·  v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.

VI. Nadomestilo za služnostno pravico

17. člen

(določitev služnostne pravice)

(1) Služnostno pravico se lahko ustanovi za položitev oziroma napeljavo komunalnega, komunikacijskega in podobnega voda oziroma priključka v, na ali nad služečo nepremičnino ali za dostop in vožnjo do služeče nepremičnine kot predmeta služnosti.

(2) S služnostno pravico se sme obremeniti tudi nepremičnine s statusom grajenega javnega dobra.

(3) Služnostno pravico je treba določiti racionalno in gospodarno tako, da ta služečo nepremičnino čim manj obremenjuje.

(4) V služnostni pogodbi je treba vsebino in potek služnostne pravice natančno določiti in jo prikazati tudi na skici, ki je priložena k pogodbi.

18. člen

(postopek za podelitev služnostne pravice)

(1) Postopek za podelitev služnostne pravice se začne na podlagi vloge zainteresiranega investitorja. Iz vloge mora biti razvidna vsebina služnostne pravice.

(2) Investitor mora k vlogi za ustanovitev služnostne pravice priložiti naslednje priloge:

·  projektno dokumentacijo z vrisom poteka trase služnostne pravice,

·  katastrske in zemljiškoknjižne listine, če dejansko stanje ni razvidno iz uradnih evidenc,

·  skico, iz katere so razvidne podrobnosti glede dostopa do nepremičnine oziroma vožnje po njej.

(3) Podatki o površini, obremenjeni s služnostno pravico, se povzemajo iz projektne in druge dokumentacije o nameravani služnosti.

(4) Širina trase (varovalni pas) za zemeljski infrastrukturni vod ne more biti manjša od 0,5 m, za zračni vod pa ne manjša od 1 m, oboje računano od zunanjega roba instalacije na vsako stran.

19. člen

(odplačnost služnostne pravice)

(1) Služnostna pravica je odplačna.

(2) Ustanavljanje služnostne pravice je lahko neodplačno le v primerih in ob pogojih, kot jih določata zakon in uredba, ki urejata področje stvarnega premoženja države in samoupravnih lokalnih skupnosti.

(3) Zavezanec za plačilo nadomestila je investitor ali služnostni upravičenec.

(4) Stroški postopka podelitve služnostne pravice bremenijo zavezanca za plačilo nadomestila.

20. člen

(način plačila nadomestila za služnostno pravico)

(1) Nadomestilo za ustanovitev služnostne pravice se praviloma obračuna v enkratnem znesku. Zemljiškoknjižno dovolilo se investitorju ali služnostnemu upravičencu izda po plačilu obveznosti.

(2) V primeru, da je investitor ali služnostni upravičenec plačal nadomestilo za ustanovitev služnostne pravice, pa se kasneje izkaže, da služnosti ne potrebuje in da na predmetu služnosti še ni izvedel nobenih aktivnosti, se mu po vložitvi vloge za vrnitev nadomestila in izbrisu služnostne pravice iz zemljiške knjige nadomestilo v nerevaloriziranem znesku vrne.

(3) Po poteku obdobja podelitve služnostne pravice oziroma v primeru, da je investitor oziroma služnostni upravičenec na nepremičnini, ki je obremenjena s služnostno pravico že izvajal aktivnosti, pa želi predčasno prekiniti služnostno pravico, se nadomestilo ne vrača.

21. člen

(višina nadomestila za služnostno pravico)

(1) Višina nadomestila za ustanovitev služnostne pravice je določena kot fiksni znesek na tekoči meter komunalnega voda oziroma cestne infrastrukture, ki je predmet ustanovitve služnostne pravice, pri čemer je višina fiksnega zneska nadomestila odvisna od namembnosti zemljišča na katerem se pravica ustanavlja:

(2) Ne glede na izračun višine nadomestila za služnost ta ne more znašati manj kot 50,00 EUR brez DDV.

(3) V kolikor po istem zemljišču poteka več komunalnih vodov, se za izračun nadomestila upošteva najdaljši vod.

22. člen

(vzpostavitev v prejšnje stanje)

Ob prenehanju služnostne pravice ima občina pravico od investitorja ali od služnostnega upravičenca ali od vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine zahtevati, da na svoje stroške odstrani komunalni vod oziroma objekt ipd. v, na ali nad služečo nepremičnino ter da vzpostavi prejšnje stanje (sanacija zemljišča ipd.).

23. člen

(povzročitev škode)

Če služnostni upravičenec kot investitor oziroma njegov izvajalec pri gradnji predmeta služnosti povzroči občini ali tretji osebi kakršno koli škodo, jo je dolžan povrniti dejanskemu oškodovancu. Višino škode v primeru spora ugotovi cenilec. Investitor in izvajalec sta solidarno odgovorna za plačilo nadomestila, stroškov cenitve ter morebitnih drugih stroškov.

VII.  Nadomestilo za stavbno pravico

24. člen

(stavbna pravica)

(1) Stavbna pravica se sme ustanoviti na tistih nepremičninah v lasti občine, ki jih ta trajno ne potrebuje za svoje potrebe in je ustanovitev stavbne pravice način gospodarne uporabe tega premoženja.

(2) Stavbna pravica se lahko ustanovi, če je vrednost nadomestila, ki ga imetnik stavbne pravice plača za ustanovitev stavbne pravice, enaka ali večja vrednosti nadomestila, ki ga bo lastnik zemljišča plačal imetniku stavbne pravice po poteku časa, za katerega je stavbna pravica ustanovljena.

(3) Za postopek ustanovitve stavbne pravice se smiselno uporabljajo zakonske in podzakonske določbe o razpolaganju s stvarnim premoženjem.

(4) Stavbne pravice se ne sme ustanoviti na nepremičnini s statusom grajenega javnega dobra.

(5) Stavbno pravico je treba določiti racionalno in gospodarno tako, da ta obremenjeno nepremičnino čim manj obremenjuje.

(6) V pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice se vsebina stavbne pravice natančno določi in prikaže na skici, ki je priložena k pogodbi.

(7) V tem odloku se izraz imetnik stavbne pravice uporablja za osebo, ki dejansko izvede s stavbno pravico povezano investicijo in za osebo, na katero morebiti ta prenese stavbno pravico.

25. člen

(postopek ustanovitve stavbne pravice)

(1) Postopek za ustanovitev stavbne pravice se začne na podlagi vloge zainteresiranega investitorja. Iz vloge mora biti razvidna vsebina stavbne pravice ter opisno navedeno, kje na predmetni parceli naj bi se predmet stavbne pravice (gradnja) nahajal in kolikšno površino (v m²) naj bi zasedal.

(2) Investitor mora k vlogi za ustanovitev stavbne pravice priložiti:

·  projektno dokumentacijo z vrisom lokacije (situacije) stavbne pravice v naravi in

·  katastrske in zemljiškoknjižne listine s podatki za vsako posamezno nepremičnino, na kateri se ustanavlja stavbna pravica.

(3) Podatki o površini, obremenjeni s stavbno pravico, se povzamejo iz projektne oziroma druge ustrezne dokumentacije.

26. člen

(plačilo nadomestila za stavbno pravico)

(1) Stavbna pravica je odplačna, razen če je s tem odlokom ali drugim predpisom drugače določeno.

(2) Zavezanec za plačilo nadomestila za stavbno pravico je investitor oziroma vsakokratni imetnik stavbne pravice.

(3) Nadomestilo za ustanovitev stavbne pravice se praviloma obračuna v enkratnem znesku. Zemljiškoknjižno dovolilo se investitorju ali upravičencu izda po plačilu obveznosti.

(4) V primeru predčasnega prenehanja stavbne pravice se plačanega nadomestila ne vrača.

(5) Stroški postopka ustanovitve stavbne pravice bremenijo investitorja.

(6) Ustanavljanje stavbne pravice je lahko neodplačno le v primerih in ob pogojih, kot jih določata zakon in uredba, ki urejata področje stvarnega premoženja države in samoupravnih lokalnih skupnosti.

27. člen

(višina nadomestila za ustanovitev stavbne pravice)

(1) Višina nadomestila za ustanovitev stavbne pravice se določi z enačbo:

Vnad = višina nadomestila za ustanovitev stavbne pravice v EUR brez DDV;

i = zahtevana donosnost;

n = doba trajanja stavbne pravice v letih;

V0 = tržna vrednost nepremičnine, ki je predmet ustanavljanja stavbne pravice (v EUR/ m²);

P = površina nepremičnine, ki je predmet ustanavljanja stavbne pravice v m².

(2) Zahtevana donosnost znaša 3,85 %. Župan lahko največ enkrat letno sprejme sklep o znižanju ali zvišanju zahtevane donosnosti.

(3) Če se stavbna pravica ustanavlja za nedoločen čas, se v enačbo za določitev višine nadomestila določi doba trajanja stavbne pravice 99 let.

(4) Ne glede na izračun višine nadomestila za ustanovitev stavbne pravice ta ne more znašati manj kot 100 EUR brez DDV.

28. člen

(prenehanje stavbne pravice)

Glede prenehanja stavbne pravice veljajo določila stvarnopravnega zakonika oziroma takrat veljavne področne zakonodaje.

29. člen

(povzročitev škode imetnika stavbne pravice)

Če imetnik stavbne pravice oziroma njegov izvajalec pri gradnji predmeta stavbne pravice povzroči občini ali tretji osebi kakršno koli škodo, jo je povzročitelj dolžan povrniti dejanskemu oškodovancu. Višino škode v primeru spora ugotovi cenilec. Imetnik stavbne pravice in izvajalec sta solidarno odgovorna za plačilo nadomestila, stroškov cenitve ter morebitnih drugih stroškov.

30. člen

(prenos stavbne pravice)

(1) Imetnik stavbne pravice lahko to prenese na tretjo osebo le ob predhodnem soglasju občine.

(2) Če imetnik stavbne pravice to prenese na tretjo osebo brez predhodnega soglasja ali celo ob izrecnem nasprotovanju občine, sme občina odstopiti od pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice.

VIII.  Prehodne in končne določbe

31. člen

(veljavnost sklenjenih pogodb)

(1) Najeme pogodbe, pogodbe o ustanovitvi služnostne pravice ter pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice, ki se nanašajo na razpolaganje z nepremičninami v lasti občine ter so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega odloka, ostanejo v veljavi.

(2) Pogodbe iz prejšnjega odstavka, ki ne vsebujejo višine nadomestila za najem, so pogodbene stranke dolžne dopolniti z ustreznim aneksom k pogodbi najkasneje šestdeset dni po uveljavitvi tega odloka.

(3) Vse vloge, vložene pred veljavnostjo tega odloka se zaključijo v skladu z določbami tega odloka.

32.člen

(prenehanje veljavnosti sklepov)

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehata veljati Sklep o določitvi višine najemnin Občine Ravne na Koroškem z dne 21. 06. 2001 in dopolnitev Sklepa o določitvi višine najemnin Občine Ravne na Koroškem z dne 15. 04. 2002.

33. člen

(začetek veljavnosti)

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem glasilu slovenskih občin.

Številka: 478-0078/2023

Datum: 04.10.2023