Na podlagi
Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
(Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in spremembe) ter 16. člena
Statuta Občine Braslovče
(Uradni list RS, št. 37/99, 55/00, 16/03) je Občinski svet Občine
Braslovče na seji dne 26. 10. 2011 sprejel |
P R A V I L N I K |
o oddajanju poslovnih
prostorov v najem |
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
1. člen |
S tem pravilnikom se
ureja način, pogoji in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb
(v nadaljevanju: poslovni prostori) na območju Občine Braslovče, ki so v
lasti Občine Braslovče. |
2. člen |
Za poslovno stavbo se
šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen
pretežno tudi uporablja. |
Za poslovni prostor
se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so
praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. |
3. člen |
Poslovni prostor se
odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu s prostorskimi
izvedbenimi načrti. |
4. člen |
Metode oddaje
poslovnih prostorov v najem so: |
1. javna dražba;
|
2. javno zbiranje
ponudb in |
3. neposredna
pogodba. |
V postopku oddaje
poslovnih prostorov se izbere tista metoda, ki občini zagotavlja
najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj
oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim višje najemnine. |
Postopki oddaje
poslovnih prostorov se izvedejo v skladu z določili zakona o stvarnem
premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS,
št. 86/10). |
5. člen |
Poslovni prostor se
lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je podan
eden izmed naslednjih pogojev: |
– pri oddaji
poslovnega prostora v najem, če je občina manj kot 50-odstotna
solastnica nepremičnine; |
– če je predviden
letni prihodek od oddaje poslovnega prostora v najem nižji od 10.000
eurov; |
– če oddaja
poslovnega prostora v najem po eni izmed metod iz 4. člena tega
pravilnika ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli metodi; |
– če se poslovni
prostor odda v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog,
razen javnim podjetjem; |
– če se poslovni
prostor odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem
interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
|
– če se poslovni
prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih
in drugih nesrečah. |
Namera o sklenitvi
neposredne pogodbe se objavi na spletni strani občine najmanj 15 dni
pred nameravano sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena
najmanj 15 dni. |
II. IZVEDBA ODDAJE
POSLOVNIH PROSTOROV |
6. člen |
Za oddajo poslovnih
prostorov v najem imenuje župan komisijo za oddajo poslovnih prostorov
(v nadaljevanju: komisija). Komisijo sestavljajo predsednik in dva
člana. Komisija je za svoje delo odgovorna županu, kateremu poroča o
svojem delu. |
Strokovna in
administrativno tehnična opravila za komisijo opravlja pristojni
občinski upravni organ. |
7. člen |
Komisija opravlja
naslednje naloge: |
– obravnava
problematiko na področju oddajanja poslovnih prostorov, |
– pripravlja županu
predloge o oddaji poslovnih prostorov, |
– predlaga prekinitev
najemne pogodbe v primerih, ki so določeni z zakonom in s tem
pravilnikom, |
– izvaja prevzem
poslovnih prostorov. |
III. TRAJANJE,
NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA |
8. člen |
Poslovni prostori se
oddajo v najem za določen čas, vendar ne za dlje kot pet let.
|
Najemno razmerje iz
prvega odstavka tega člena se lahko po poteku petih let izjemoma
podaljša za nadaljnjih pet let, če se s tem zasleduje načelo
gospodarnosti in je tako zagotovljena optimalna ekonomska izkoriščenost
nepremičnine. |
9. člen |
Najemno razmerje
nastane s sklenitvijo najemne pogodbe v pisni obliki. |
Najemna pogodba mora
vsebovati: |
– podatke o lokaciji
in strukturi poslovnega prostora, |
– dejavnost, ki se bo
opravljala v poslovnem prostoru, |
– določila o uporabi
skupnih naprav in prostorov v zgradbi, |
– določila o trajanju
najemnega razmerja, |
– določila o višini
najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, o
obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika po
določbah tega pravilnika, |
– obveznosti in
vzdrževanje poslovnega prostora, |
– določila o odpovedi
in odpovednih rokih, |
– druga določila, ki
so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja. |
10. člen |
Najemnik ne sme
oddajati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca. |
11. člen |
Najemno razmerje
preneha: |
– s sporazumnim
prenehanjem najemne pogodbe, |
– z odpovedjo najemne
pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom,
določenim v najemni pogodbi, |
– s potekom časa, za
katerega je bila najemna pogodba sklenjena. |
12. člen |
Občinska uprava ali
komisija lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev
poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o
trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
|
– če najemnik odda
poslovni prostor v podnajem, |
– če najemnik
uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali
stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih
prostorov ali stanovanj, |
– če najemnik
izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez predhodnega
soglasja najemodajalca, |
– če najemnik na
zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna
za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
|
– če najemnik v
dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil
dodeljen poslovni prostor, |
– če najemnik brez
soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge
statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem
prostoru, |
– če najemnik za več
kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno
dejavnost, |
– če najemnik izgubi
status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
|
– če najemnik najmanj
dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne
poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,
|
– če najemnik na
kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri
se nahaja poslovni prostor ali jo ovira, |
– v drugih primerih,
ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo. |
IV. NAČIN IN MERILA
DOLOČANJA NAJEMNIN |
13. člen |
Izhodiščna mesečna
najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na namembnost
poslovnega prostora oziroma dejavnost, katera se bo v njem odvijala. |
14. člen |
Kategorije
namembnosti so naslednje: |
1. kategorija:
poslovni prostori, v katerih se opravlja profitna dejavnost,
|
2. kategorija:
poslovni prostori, kjer delujejo družbene organizacije širšega pomena,
|
3. kategorija:
poslovni prostori za deficitarne dejavnosti oziroma dejavnosti posebnega
pomena za lokalno skupnost. |
Višina najemnine po
posameznih kategorijah se določi v sledeči višini: |
+------------------------------+-------------------------------+ |
| Namembnost |
Cena EUR/m2 | |
+------------------------------+-------------------------------+ |
| – 1. kategorija | od
5,00 do 10,00 | |
+------------------------------+-------------------------------+ |
| – 2. kategorija |
od 5,00 do 6,50 | |
+------------------------------+-------------------------------+ |
| – 3. kategorija |
od 4,00 do 5,00 | |
+------------------------------+-------------------------------+ |
15. člen |
Najemnine se polletno
usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki
Sloveniji. Kolikor indeks cen življenjskih potrebščin preseže 2 %
mesečno, se najemnine usklajujejo mesečno. |
16. člen |
Najemnik poslovnega
prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do
zadnjega dne v mesecu, razen v primerih drugačne opredelitve v najemni
pogodbi. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne
obresti. |
Poleg najemnine je
najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju
objekta, v katerem je poslovni prostor. |
17. člen |
Za določen čas se
lahko zniža najemnina v naslednjih primerih: |
– kadar najemnik ne
more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če
najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem
prostoru, |
– za čas adaptacije
poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v
okviru terminskega plana izvajanja del. |
V. BREZPLAČNA UPORABA |
18. člen |
Nepremično
premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko da v
brezplačno uporabo z neposredno pogodbo: |
– osebam javnega
prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem ali
|
– nevladnim
organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za
katero so ustanovljene. |
19. člen |
Poslovni prostor, ki
ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno
uporabo za določen čas, v katerem se predvideva, da ga ne potrebuje
noben uporabnik, vendar ne za več kot pet let. |
V brezplačno uporabo
se lahko odda tudi poslovni prostor, ki je zajet v letnem načrtu
razpolaganja, pa postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma
sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen. |
20. člen |
Namera o oddaji
poslovnega prostora v brezplačno uporabo se objavi na spletni strani
občine najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti
objavljena najmanj 15 dni. |
21. člen |
V pogodbi o oddaji
poslovnega prostora v brezplačno uporabo se določi obveznost uporabnika,
da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške
uporabe stavbnega zemljišča, stroške zavarovanj in druge stroške, za
katere se stranki dogovorita s pogodbo. |
Zavarovalne police,
ki jih sklepa uporabnik, se morajo vinkulirati v korist občine. |
VI. VLAGANJE V
POSLOVNI PROSTOR |
22. člen |
Najemniku poslovnega
prostora se lahko odda v najem urejen, delno urejen ali neurejen
poslovni prostor. Stanje poslovnega prostora se ugotavlja na podlagi
zapisnika o primopredaji poslovnega prostora. |
23. člen |
Višina najemnine
določena na podlagi 14. člena tega pravilnika, se uporablja za poslovne
prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. Kolikor
najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito (kot
npr. trezor, zaklonišča, elektronske naprave in podobno), je dolžan, po
pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam.
|
V primerih, kadar
najemnik v soglasju z lastnikom z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma
obnovi poslovni prostor, je potrebno pred pričetkom obnovitvenih del
skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev, s katerim se določi rok za
obnovo poslovnega prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način
obračuna vloženih sredstev. Vrednost poslovnega prostora pred pričetkom
del in po dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo
najemnika. Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino.
|
Predmet obračuna
vloženih sredstev je lahko samo vložek najemnika, opredeljen v dogovoru
iz prejšnjega odstavka. |
Po prenehanju
najemnega razmerja za poslovni prostor se najemnik z lastnikom dogovori
o morebitnem priznanju dodatnih vlaganj. |
V primeru, da dodatna
vlaganja za lastnika niso aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti
poslovni prostor v prvotno stanje. |
24. člen |
Med trajanjem
najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
|
– spremeniti, zožiti
ali razširiti predmet poslovanja v poslovnem prostoru, |
– izvršiti drugih
statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem
prostoru, |
– izvajati
preureditvenih del v poslovnem prostoru. |
Soglasje k spremembam
med trajanjem najemnega razmerja iz prejšnjega odstavka daje občinska
uprava. |
VII.
ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV |
25. člen |
Določeni prostori,
kot so sejne sobe, dvorane in podobno, se oddajajo v najem po dnevih
oziroma urah. |
Prostori iz prvega
odstavka tega člena se oddajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge
ali naročilnice prosilca pri pristojnem občinskem organu, ki razpolaga
tudi s cenikom za oddajo tovrstnih prostorov v najem. |
VIII.
KONČNE DOLOČBE |
26. člen |
Ta pravilnik začne
veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
Št. 032-01/2011 |
Braslovče, dne 26.
oktobra 2011 |
Župan |
Občine Braslovče
|
Branimir Strojanšek
l.r. |