|
Na podlagi 16. člena Statuta Občine Zagorje ob Savi
(Uradni vestnik Zasavja, št. 13/03) in 101. člena
Poslovnika Občinskega sveta občine Zagorje ob Savi (Uradni vestnik
Zasavja, št. 13/03), je Občinski svet občine Zagorje ob Savi na seji dne
28. 6. 2004 sprejel |
|
|
O D L O K |
|
|
o oddajanju poslovnih prostorov v najem |
|
|
(uradno prečiščeno besedilo) |
|
|
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
|
|
1. člen |
|
|
S tem odlokom se določa način, pogoji in postopek
oddajanja v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v
nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Zagorje ob Savi
(v nadaljevanju: občina), ter način določitve najemnin. |
|
|
2. člen |
|
|
Za poslovno stavbo šteje stavba, ki je namenjena poslovni
dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja. |
|
|
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov,
namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in
imajo poseben glavni vhod ter so delno ali v celoti urejeni. Za poslovni
prostor se šteje tudi montažni objekt. |
|
|
3. člen |
|
|
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti
v skladu z veljavnimi prostorskimi akti glede namembnosti in na podlagi
javnega razpisa za zbiranje ponudb ali brez javnega razpisa neposredno s
pogodbo v primerih, določenih s tem odlokom. |
|
|
4. člen |
|
|
Poslovni prostor se odda v najem za določen ali za
nedoločen čas. Za določen čas se najemno razmerje vzpostavi v naslednjih
primerih: |
|
|
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori
odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta, |
|
|
– če je načrtovana sprememba dejavnosti v poslovnem
prostoru, |
|
|
– če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja
poslovni prostor, |
|
|
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore, |
|
|
– če to narekujejo druge posebne okoliščine. |
|
|
5. člen |
|
|
Postopek za oddajo poslovnega prostora v najem izvaja
Komisija za izvedbo in nadzor postopkov razpolaganja s stvarnim
premoženjem občine, imenovana v skladu z Uredbo o pridobivanju,
razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem občin (Uradni list
RS, št. 12/03), (v nadaljevanju: komisija). |
|
|
Na temelju opravljene dokončne izbire po organu in
postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa pogodbo o najemu poslovnih
prostorov župan občine. |
|
|
6. člen |
|
|
Komisija opravlja po tem odloku naslednje naloge:
|
|
|
– prevzame, odpre in pregleda dospele ponudbe udeležencev
javnega razpisa, |
|
|
– na podlagi pregleda dospelih ponudb ugotovi vrstni red
najugodnejših ponudb in predlaga sprejem sklepa o oddaji poslovnega
prostora v najem najugodnejšemu ponudniku, |
|
|
– opredeljuje sestavine najemne pogodbe, |
|
|
– posreduje županu oziroma občinski upravi mnenja in
predloge o gospodarjenju s posameznim poslovnim prostorom, |
|
|
– oblikuje predloge in spremlja višino najemnine za
poslovne prostore v lasti občine, |
|
|
– predlaga županu občine prekinitev že sklenjene najemne
pogodbe, |
|
|
– daje soglasje k spremembi namembnosti poslovnega
prostora, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, |
|
|
– predlaga županu neposredno sklenitev najemne pogodbe
brez javnega razpisa. |
|
|
Pri izvajanju nalog iz tega odloka, je komisija vezana na
določila zakona in tega odloka. |
|
|
Seje komisije se po potrebi udeležijo delavci strokovnih
služb občine. O sejah se vodi zapisnik. |
|
|
Pri postopku za oddajo poslovnega prostora v najem ne more
sodelovati član komisije, kadar je on ali njegov družinski član osebno
ali kot družbenik družbe kandidat za najem poslovnega prostora, ki je
predmet oddaje. |
|
|
7. člen |
|
|
Vsa administrativna in strokovno-tehnična opravila v zvezi
z oddajanjem poslovnih prostorov v najem opravlja občinska uprava. |
|
|
II. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNEGA PROSTORA |
|
|
1. Oddaja na podlagi javnega razpisa |
|
|
8. člen |
|
|
Pri oddaji poslovnih prostorov v najem se uporabi metoda
javne ponudbe (pisne javne dražbe). |
|
|
Javna ponudba in celoten postopek se izvede po določbah
Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim
premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03), ki se nanašajo
na javno ponudbo, oziroma po predpisu veljavnem v času izvajanja
postopka. |
|
|
2. Oddaja v najem brez javnega razpisa |
|
|
9. člen |
|
|
Občina lahko odda poslovni prostor v najem brez javnega
razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih: |
|
|
– ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile, vendar le
za določen čas, največ za dve leti, |
|
|
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega
prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu
prostorsko izvedbenemu aktu, brez finančnih obveznosti, |
|
|
– če bo nadaljeval z dejavnostjo dosedanjega najemnika
njegov družinski član (zakonec, otrok, snaha, zet) ali delavec, ki je
bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj tri leta v
primeru, če se dosedanji najemnik upokoji ali umre; pogoj pa je, da sta
družinski član ali delavec usposobljena opravljati isto dejavnost, kot
jo je opravljal dosedanji najemnik, |
|
|
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove
ali rekonstrukcije stavbe, brez finančnih obveznosti, |
|
|
– če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki
ga je mogoče z obstoječim prostorom neposredno povezati za opravljanje
iste dejavnosti, |
|
|
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora s soglasjem
občine in obeh dosedanjih najemnikov, |
|
|
– če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem
niti po ponovljenem javnem razpisu, |
|
|
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji,
novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje oziroma če je
opravljena združitev dejavnosti, |
|
|
– če gre za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v
celoti financira iz proračuna občine (kulturna, športna društva,
politične stranke ipd.), |
|
|
– če bo poslovni prostor uporabljal javni zavod ali
podjetje v lasti občine, |
|
|
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju
župana občine, |
|
|
– če je občina manj kot 50% solastnik poslovnega prostora
ali če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanja najema
predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora nižji od
1,000.000 SIT. |
|
|
10. člen |
|
|
Postopek oddaje poslovnega prostora v najem z neposredno
najemno pogodbo se izvede po določbah Uredbe o pridobivanju,
razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin
(Uradni list RS, št. 12/03), oziroma po predpisu veljavnem v času
izvajanja postopka. |
|
|
III. NAJEMNO RAZMERJE |
|
|
1. Nastanek najemnega razmerja |
|
|
11. člen |
|
|
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne
pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še
naslednje sestavine: |
|
|
– sedež poslovnega prostora oziroma zgradbe, v kateri se
poslovni prostor nahaja, |
|
|
– točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor
namenjen, |
|
|
– navedbo funkcionalnih in vseh pomožnih prostorov, |
|
|
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi, |
|
|
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja, |
|
|
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega
razmerja, |
|
|
– višini najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje
skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi ter določilo o spremembah, |
|
|
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor
prevzeti in ga pričeti uporabljati, |
|
|
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo
prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve vlaganj najemniku
in rok usposobitve poslovnega prostora, |
|
|
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega
prostora in morebitnih skupnih prostorov, |
|
|
– razloge za prenehanje najemnega razmerja, |
|
|
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih
rokih, |
|
|
– dolžino odpovednega roka, |
|
|
– druge medsebojne pravice in obveznosti. |
|
|
12. člen |
|
|
Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik
ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v
podnajem in, da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v
poslovnem prostoru brez soglasja občine. |
|
|
V primeru, da najemnik, v soglasju z občino odda poslovni
prostor oziroma del poslovnega prostora v podnajem, se celotna najemnina
zviša za 50%. |
|
|
2. Prenehanje najemnega razmerja |
|
|
13. člen |
|
|
Najemno razmerje preneha: |
|
|
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe, |
|
|
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za
nedoločen čas, z odpovednim rokom, |
|
|
– s potekom določenega časa, če je bila sklenjena za
določen čas, |
|
|
– z odstopom od najemne pogodbe, |
|
|
– v primerih, ki jih posebej določa konkretna najemna
pogodba, |
|
|
– po samem zakonu. |
|
|
Dolžino odpovednega roka se določi v vsaki konkretni
najemni pogodbi posebej. |
|
|
14. člen |
|
|
Občina oziroma župan kot sklenitelj najemne pogodbe lahko
na podlagi predhodnega mnenja Komisije odpove najemno pogodbo in zahteva
izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na odpovedne roke in pogodbene
ter zakonske določbe o trajanju najema: |
|
|
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira
stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja, |
|
|
– če najemnik v roku 30 dni od dneva prejema opomina ne
opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki
spadajo v njegove stroške, |
|
|
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi
poslovnega prostora, |
|
|
– če najemnik ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem
dejavnosti, |
|
|
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno
dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega
organa in občine, |
|
|
– če najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne
opravlja dejavnosti, |
|
|
– če najemnik preneha z opravljanjem dejavnosti, |
|
|
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma
dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez
soglasja občine, |
|
|
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca
od dneva, ko ga je občina na to opomnila, |
|
|
– če je v zamudi s plačilom skupnih obratovalnih stroškov
dva meseca od dneva prejetja opomina občine ali distributerja, |
|
|
– če občina poslovni prostor oziroma poslovno stavbo sama
potrebuje, ker iz objektivnih razlogov trajno ne more uporabljati
prostorov, v katerih je opravljala svojo dejavnost, |
|
|
– če najemnik drugače grobo krši določila najemne pogodbe. |
|
|
V sklepu o odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne
mora najemnik poslovni prostor izprazniti in ga urejenega in čistega
izročiti občini. Če najemnik tega ne stori v določenem roku, sme občina
oziroma pooblaščena organizacija sama vstopiti v poslovni prostor in ga
na stroške najemnika izprazniti, najemnika pa obvestiti kje se nahajajo
njegovi predmeti. V tem primeru občina ne odgovarja za morebitne
poškodbe, izgubo ali odtujitve najemnikovih stvari. |
|
|
3. Najemnina |
|
|
15. člen |
|
|
Višina mesečne najemnine se določi po formuli:
|
|
|
Nm = Vt x Št x K |
|
|
Legenda: |
|
|
Nm = mesečna najemnina |
|
|
Vt = vrednost točke |
|
|
Št = število točk |
|
|
K = kvadratura poslovnega prostora |
|
|
Vrednost točke za določitev višine najemnine znaša 157, 61
SIT. |
|
|
Vrednost točke se lahko spremeni enkrat letno (decembra v
tekočem letu), pri čemer se upošteva rast indeksa za stanovanjsko
gradnjo za obdobje januar-november tekočega leta, ki ga objavlja
Združenje za gradbeništvo in industrijo gradbenega materiala pri GZS. Na
ta način valorizirana vrednost točke se ugotovi v posebnem ugotovitvenem
sklepu, ki ga izda župan in prične veljati s 1. januarjem naslednjega
leta. |
|
|
Z vsakokratno novo vrednostjo točke se uskladi višina
najemnin v že sklenjenih najemnih pogodbah, razen v najemnih pogodbah,
sklenjenih s pravnimi osebami javnega sektorja, kjer za valorizacijo
pogodbeno dogovorjenih obveznosti veljajo posebni predpisi. Valorizacija
višine najemnin v najemnih pogodbah, sklenjenih s pravnimi osebami
javnega sektorja, se izvede v skladu s Pravilnikom o načinih
valorizacije denarnih obveznosti, ki jih dogovarjajo pravne osebe
javnega sektorja (Uradni list RS, št. 1/04), oziroma po vsakokrat
veljavnem predpisu na tem področju. |
|
|
Število točk se določi glede na območje, kjer se poslovni
prostor nahaja in glede na namembnost poslovnega prostora oziroma
dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala. |
|
|
-------------------------------------------
Namembnost območje
-------------------------------------------
A B
1. skupina 3 2
2. skupina 10 6
3. skupina 15 10
-------------------------------------------
|
|
|
16. člen |
|
|
Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni na dveh
območjih: |
|
|
– območje A: območje mesta Zagorje, naselja Kisovec in
Izlak, kjer je uveden ulični sistem, |
|
|
– območje B: zaselki in naselja izven prej navedenih
območij. |
|
|
Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v
naslednje skupine: |
|
|
– 1. skupina: dejavnost umetnosti, kulture, socialnega
varstva, političnih strank, zvez, humanitarnih organizacij,
izobraževanja, otroškega varstva, telesne kulture in društev, dejavnost
državnih organov in organov lokalnih skupnosti, javne svetovalne službe
ter prostori namenjeni za garaže in skladišča, |
|
|
– 2. skupina: koncesionirane javne službe, vse storitvene
in proizvodne dejavnosti, razen gostinstva in trgovine, |
|
|
– 3. skupina: dejavnost gostinstva, trgovine, bank in
zavarovalnic in vse druge dejavnosti. |
|
|
V primeru, ko glede območja ali namembnosti poslovnega
prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v
eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi župan občine na predlog
komisije, ob uporabi Uredbe o uvedbi in uporabi standardne klasifikacije
dejavnosti (Uradni list RS, št. 2/02). |
|
|
17. člen |
|
|
V najemni pogodbi se lahko določi tudi drugačna višina
najemnine, kot bi bila izračunana po tem odloku, upoštevaje urejenost
poslovnega prostora, območje, kjer se poslovni prostor nahaja,
namembnost poslovnega prostora, ponudbo najemnika in druge okoliščine v
konkretnem primeru. |
|
|
18. člen |
|
|
Najemnik je dolžan najemnino plačevati v rokih in na
način, določen v najemni pogodbi. |
|
|
IV. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR |
|
|
19. člen |
|
|
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem
tehnično opremljen in dokončan poslovni prostor ali nedokončan poslovni
prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti ali
prenoviti. |
|
|
Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško in se
pred pričetkom vlaganj poslovni prostor oceni na stroške najemodajalca. |
|
|
20. člen |
|
|
V najemni pogodbi ali s posebno pogodbo se najemnik in
najemodajalec na podlagi predračuna potrebnih vlaganj, dogovorita o
obsegu, obliki in predračunski vrednosti potrebnih del za usposobitev
poslovnega prostora. |
|
|
Po končanih delih se vlaganja najemnika količinsko in
vrednostno dokončno opredelijo na podlagi ustrezne dokumentacije,
računov in kvalitete izvedenih del, ter tako ugotovi dejanski vložek
najemnika v usposobitev poslovnega prostora. |
|
|
Če najemnik preseže znesek dogovorjenih vlaganj ali je
zainteresiran za večji vložek, kot je bilo prvotno dogovorjeno, se
navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme
najemnika, razen če se z najemodajalcem drugače pisno sporazume. |
|
|
21. člen |
|
|
Priznana vlaganja najemnika se v nerevalorizirani
vrednosti vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali
za določen čas v celoti oproščene najemnine ali na drug dogovorjen
način, kar se opredeli v pogodbi. |
|
|
Če je bilo dogovorjeno poračunavanje z najemnino, je
najemnik po končani dobi vračanja dolžan plačevati polno vrednost
mesečne najemnine. |
|
|
Odlok o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni
vestnik Zasavja, št. 13/98, 15/98) vsebuje naslednje prehodne in končne
določbe: |
|
|
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE |
|
|
34. člen |
|
|
Vse sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas ostanejo v
veljavi in se, kolikor so v nasprotju z določili tega odloka, uskladijo
z določili tega odloka v roku treh mesecev od njegove uveljavitve. |
|
|
Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas ostanejo v
veljavi takšne kot so do izteka določenega časa, ob morebitnem
podaljšanju oziroma sklenitvi nove pogodbe pa se v celoti uporabljajo
določila tega odloka. |
|
|
V primeru, da se najemnik ne strinja z novimi pogoji in ne
sklene nove najemne pogodbe se šteje, kot da je odpovedal najemno
razmerje. |
|
|
35. člen |
|
|
Za vse kar ni določeno s tem odlokom, se smiselno
uporabljajo določila veljavne zakonodaje. |
|
|
36. člen |
|
|
Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Pravilnik o
oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni vestnik Zasavja, št.
3/91). |
|
|
37. člen |
|
|
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem
vestniku Zasavja. |
|
|
Odlok o spremembah in dopolnitvah Odloka o oddajanju
poslovnih prostorov v najem, sprejet dne 28. 6. 2004, vsebuje naslednjo
končno določbo: |
|
|
8. člen |
|
|
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu
Republike Slovenije. |
|
|
Št. 012-9/98 |
|
|
Zagorje ob Savi, dne 28. junija 2004. |
|
|
Župan |
|
|
Občine Zagorje ob Savi |
|
|
Matjaž Švagan l. r. |
|