Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88) in 22. člena Statuta Občine Zagorje ob Savi (Uradni vestnik Zasavja, št. 6/95), je Občinski svet Občine Zagorje ob Savi na svoji seji dne 1.10.1998 sprejel naslednji

ODLOK

O ODDAJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

S tem odlokom se določa način, pogoji in postopek oddajanja v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Zagorje ob Savi (v nadaljevanju: občina), ter način določitve najemnin.

2. člen

Za poslovno stavbo šteje stavba, ki je namenjena poslovni dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.

Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod ter so delno ali v celoti urejeni. Za poslovni prostor se šteje tudi montažni objekt.

3. člen

Poslovni prostor se odda v najem za popravljanje dejavnosti v skladu z veljavnimi prostorskimi akti glede namembnosti in na podlagi javnega razpisa za zbiranje ponudb ali brez javnega razpisa neposredno s pogodbo v primerih, določenih s tem odlokom.

4. člen

Poslovni prostor se odda v najem za določen ali za nedoločen čas. Za določen čas se najemno razmerje vzpostavi v naslednjih primerih:

- kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori  odstraniti  zaradi  realizacije  zazidalnega načrta

- če    je    načrtovana    sprememba    dejavnosti    v poslovnem prostoru

- če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor

- če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore

- če to narekujejo druge posebne okoliščine

5. člen

Postopek za oddajo poslovnega prostora v najem izvaja Upravni odbor Stanovanjskega sklada občine (v nadaljevanju: upravni odbor).

Na temelju opravljene dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan občine.

6. člen

Upravni odbor Stanovanjskega sklada opravlja po tem odloku naslednje naloge:

- prevzame, odpre in pregleda dospele ponudbe udeležencev javnega razpisa na podlagi pregleda dospelih ponudb ugotovi vrstni red  najugodnejših ponudb in  predlaga sprejem sklepa  o  oddaji  poslovnega  prostora  v  najem najugodnejšemu ponudniku

- opredeljuje sestavine najemne ponudbe

- posreduje županu oziroma občinski  upravi mnenja in  predloge   o   gospodarjenju   s   posameznim poslovnim prostorom

- oblikuje predloge in spremlja višino najemnine za poslovne prostore v lasti občine

- predlaga županu občine prekinitev že sklenjene najemne pogodbe

- daje soglasje k spremembi namembnosti poslovnega prostora, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba

- predlaga županu neposredno sklenitev najemne pogodbe brez javnega razpisa

Pri izvajanju nalog iz tega odloka, je upravni odbor vezan na določila zakona in tega odloka. Seje upravnega odbora se po potrebi udeležijo delavci strokovnih služb občine. O sejah se vodi zapisnik. Pri postopku za oddajo poslovnega prostora v najem ne more sodelovati član upravnega odbora, kadar je on ali njegov družinski član osebno ali kot družbenik družbe kandidat za najem poslovnega prostora, ki je predmet oddaje.

7. člen

Vsa administrativna in strokovno-tehnična opravila v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem opravlja občinska uprava.

II. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNEGA PROSTORA

I. Oddaja na podlagi javnega razpisa

8. člen

Oddaja na podlagi javnega razpisa se izvede z zbiranjem pisnih ponudb. Udeleženci javnega razpsa so lahko le podjetja s sedežem v Republiki Sloveniji in državljani Republike Slovenije.

9. člen

Ko občinska uprava ali Upravni odbor Stanovanjskega sklada ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oz. nezaseden, vsebinsko oblikuje razpis in ga predlaga županu občine v podpis in objavo. Razpis se objavi na krajevno običajen način s prijavnim rokom, ki ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave.

10. člen

Obvezne sestavine javnega razpisa so:

- opis lokacije, velikosti in namembnosti poslovnega prostora

- navedba    glede     urejenosti     in     opremljenosti poslovnega prostora

- rok za zbiranje ponudb in navedba naslova, kamor se pošlje pisna ponudba s priloženimi zahtevanimi dokazi ter navedba obvezne oznake ponudbe

- datum in kraj odpiranja ponudb

- čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem

- začetna oz. izklicna cena najemnine ali pa določilo, da naj ponudniki sami ponudijo višino najemnine

- pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora

- navedba potrdil, dokazil in mnenj, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi

- rok, v katerem bodo ponudniki obveščeni o izboru

- navedba,  da  mora  ponudba  vsebovati opis  in program dejavnosti

- navedba,   kje   se   lahko   interesenti   predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji glede javnega razpisa

- navedba, da se lahko na javni razpis prijavijo le fizične oziroma pravne osebe, ki so državljani RS oziroma  imajo  sedež  v  RS,   kar  fizične osebe dokazujejo s  potrdilom o  državljanstvu,  pravne osebe pa z izpiskom iz sodnega registra

- navedba, da morajo ponudniki k ponudbi priložiti dokazila o registrirani dejavnosti in sicer fizične osebe obrtno  dovoljenje oziroma  priglasitev za pridobitev   naziva  samostojni   podjetnik,   pravne osebe pa izpisek iz sodnega registra, ki ne sme biti starejši od enega meseca

- navedba, da  razpis in  predložene ponudbe ne zavezujejo najemodajalca k sklenitvi pogodbe s katerimkoli ponudnikom.

11. člen

Javni razpis  lahko vsebuje tudi druge neobvezne sestavine,   odvisno   od   vrste   najema,   urejenosti poslovnega prostora, ki je predmet najema ter drugih okoliščin, ki pogojujejo oddajo poslovnega prostora v najem. Če se v javnem razpisu zahteva jamstvo za resnost

ponudbe, pa mora razpis vsebovati:

- višino   jamstva,   ki   znaša   najmanj   tri   začetne mesečne najemnine izračunane po tem odloku

- rok in številko žiro računa, kamor morajo ponudniki vplačati jamstvo za resnost ponudbe in navedbo, da je potrebno potrdilo o plačilu priložiti k ponudbi

- navedbo,   da   se   plačano   jamstvo   za   resnost ponudbe ponudnikom, ki na javnem natečaju ne - bodo uspeli, povrne neobrestovano v roku 3 dni od dneva izbire najemnika

- navedbo, da se plačano jamstvo ne vrne, če izbrani ponudnik ne sklene najemne pogodbe v roku 15 dni od dneva sprejema sklepa o izbiri

- navedbo, da se izbranemu ponudniku vplačano jamstvo upošteva pri obračunu najemnine v skladu s sklenjeno najemno pogodbo

12. člen

Vloge   ponudnik v   z   zahtevanimi   verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po posti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa razpis. Nepravočasno   prispele   in   nepravilno   opremljene ponudbe se ne odpirajo, temveč jih Upravni odbor takoj izloči iz postopka in v zapisnik o odpiranju ponudb navede razloge izločitve. Pravočasno prispele in formalno pravilne ponudbe Upravni o dbor odpre in ugotovi, če so vsebinsko pravilne oziroma če izpolnjujejo vse pogoje javnega razpisa.

Ponudbe, ki ne izpolnjujejo pogojev javnega razpisa izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev iz 13. člena tega odloka.

13. člen

Pri ugotavljanju in izbiri najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji:

- izpolnjevanje vseh razpisnih pogojev

- ponujena dejavnost,  ki  naj  bi se v poslovnem prostoru opravljala, če le-ta ni določena že v razpisu glede na namembnost poslovnega prostora (nova dejavnost v občini, število na novo odprtih delovnih mest, deficitarna dejavnost ipd.)

- ponujena višina najemnine za poslovni prostor

- reference ponudnika in boniteta

- morebitne ponujene garancije in dodatne ugodnosti

- lastna presoja Upravnega odbora

14. člen

Upravni odbor Stanovanjskega sklada svoje ugotovitve in predloge o izbiri najugodnejšega ponudnika predloži tajniku občine. Tajnik občine izda sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika ter v nadaljnjih osmih dneh od dneva izdaje sklepa obvesti vse tiste ponudnike, ki so predložili popolne ponudbe, vendar na razpisu niso uspeli. Upoštevajo vrsto najema, urejenost poslovnega prostora in druge okoliščine, se lahko pred odločitvijo o izbiri najemnika pridobi tudi stališče občinskega sveta občine.

15. člen

Na sklep o oddaji poslovnega prostora v najem lahko vsak ponudnik, ki je predložil popolno ponudbo, vloži ugovor.

Ugovor se vloži županu občine v roku 8 dni od prejema sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Župan mora o ugovoru odločiti najkasneje v roku 8 dni od dneva, ko je bil ugovor sprejet. Odločitev župana občine o ugovoru je dokončna.

16. člen

Na podlagi dokončnega sklepa o oddaji poslovnega prostora v najem sklene župan občine z izbranim ponudnikom (v nadaljevanju: najemnik) najemno pogodbo  za določen ali nedoločen čas, s katero se uredijo medsebojni odnosi.

Najemna pogodba začne veljati, ko se obveznosti najemnika overijo pred notarjem tako, da najemna pogodba dobi moč izvršilnega naslova glede najemnikovih obveznosti in je neposredno izvršljiva.

17. člen

Najemnik je dolžan skleniti najemno pogodbo najkasneje v roku 8 dni po prejemu predloga najemne pogodbe.

V primeru, da najemnik ne sklene pogodbe v navedenem roku, se šteje, da je odstopil od pogodbe in se v tem primeru morebitno vplačano jamstvo za resnost ponudbe ne povrne. V takem primeru se lahko poslovni prostor odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku, oziroma se razpis ponovi.

18. člen

Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo, je dolžan prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v najemni pogodbi.

19. člen

O postopku izbire najugodnejšega ponudnika, komisija vodi zapisnik. Zapisnik mora vsebovati: kraj in čas javnega razpisa, podatke o članih organa, ki vodi postopek razpisa in izbire ponudnika, navedbe o pogojih javnega razpisa, poimensko navedbo priglašenih ponudnikov, ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev, navedbo začetne najemnine, ponudbe ponudnikov, najvišjo ponujeno najemnino, predlog za izbiro najugodnejšega ponudnika in višini njegove ponujene najemnine, podatke o neuspelih ponudnikih in navedbe o vračilu morebitnega vplačanega jamstva za resnost ponudbe. Zapisnik podpišejo vsi prisotni člani organa, ki vodi postopek in prisotni ponudniki.

V zapisnik se vpišejo tudi ostali podatki in pripombe, pomembne za sprejem predloga o izbiri najugodnejšega ponudnika.

20. člen

Razpis je uspešen, če sta na razpis prispeli vsaj dve formalno pravilni ponudbi in če tudi po odprtju formalno pravilnih ponudb in preverjanju njihove vsebinske pravilnosti, ostaneta vsaj dve popolni ponudbi, med katerima se je možno odločati. V nasprotnih primerih in v primeru iz zadnjega odstavka 17. člena, je razpis potrebno ponoviti.

2. Oddaja v najem brez javnega razpisa

21. člen

Občina lahko odda poslovni prostor v najem brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:

- ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile, vendar le za določen čas, največ za dve leti

- če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora   zaradi   rušenja   ali   zaradi   prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorsko izvedbenemu aktu, brez finančnih obveznosti

- če   bo   nadaljeval   z   dejavnostjo   dosedanjega najemnika njegov družinski član (zakonec, otrok, snaha, zet) ali delavec, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj tri leta v primeru, če se dosedanji najemnik upokoji ali umre; pogoj pa je,  da sta  družinski član ali delavec usposobljena opravljati isto dejavnost, kot jo je opravljal dosedanji najemnik

- če gre za začasno  preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe, brez finančnih obveznosti

- če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim prostorom neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti

- če   gre   za   zamenjavo   poslovnega   prostora   s soglasjem občine in obeh dosedanjih najemnikov

- če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovljenem javnem razpisu

- če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji v novi   najemnik   pa   prevzame   delavce   v   redno delovno   razmerje   oziroma,   če   je   opravljena združitev dejavnosti

- če gre za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v celoti   financira   iz   proračuna   občine   (kulturna, športna društva, politične stranke, ipd.)

- če bo poslovni prostor uporabljal javni zavod ali podjetje v lasti občine

- v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju župana občine

22. člen

Oddajo poslovnega prostora v najem z neposredno pogodbo predlaga Upravni odbor Stanovanjskega sklada občine, za sklep o izbiri, sklenitev pogodbe in najemno razmerje pa se smiselno uporabljajo določbe tega odloka.

III. NAJEMNO RAZMERJE

I. Nastanek najemnega razmerja

23. člen

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:

- sedež poslovnega prostora oziroma zgradbe, v kateri se poslovni prostor nahaja

- točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen

- navedbo funkcionalnih in vseh pomožnih prostorov

- možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi

- čas, za katerega se poslovni prostor oddaja

- pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja

- višini   najemnine   in   sorazmernih   stroškov   za vzdrževanje skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi ter določilo o spremembah

- rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati

- v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil,   pogoje   usposobitve,   način povrnitve - vlaganj najemniku  in  rok usposobitve poslovnega prostora

- obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih    skupnih prostorov

- razloge za prenehanje najemnega razmerja

- določila o odpovedi   najemnega   razmerja   in odpovednih rokih

- dolžino odpovednega roka

- druge medsebojne pravice in obveznosti

24. člen

Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja občine.

V primeru, da najemnik, v soglasju z občino odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50 %.

2. Prenehanje najemnega razmerja

25. člen

Najemno razmerje preneha:

- s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe

- z odpovedjo  najemne  pogodbe,  če je  bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom

- s potekom določenega časa, če je bila sklenjena za določen čas

- z odstopom od najemne pogodbe

- v primerih, ki jih posebej določa konkretna najemna pogodba

- po samem zakonu

Dolžino odpovednega roka se določi v vsaki konkretni najemni pogodbi posebej.

26. člen

Občina oziroma župan kot sklenitelj najemne pogodbe lahko na podlagi predhodnega mnenja Upravnega odbora Stanovanjskega sklada odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na odpovedne roke in pogodbene ter zakonske določbe o trajanju najema:

- če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja

- če najemnik v roku 30 dni od dneva prejema opomina   ne   opravi   del,   potrebnih   za   redno vzdrževanje  poslovnega  prostora,   ki  spadajo  v njegove stroške

- če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora

- če najemnik ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti

- če najemnik   spremeni   ali    bistveno   omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in občine

- če najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti

- če najemnik preneha z opravljanjem dejavnosti

- če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja občine

- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je občina na to opomnila

- če je v zamudi s plačilom skupnih obratovalnih stroškov dva meseca od dneva prejetja opomina občine ali distributerja

- če občina poslovni prostor oziroma poslovno stavbo sama potrebuje, ker iz  objektivnih razlogov trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljala svojo dejavnost

- če najemnik drugače grobo krši določila najemne pogodbe

V sklepu o odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne mora najemnik poslovni prostor izprazniti in ga urejenega in čistega izročiti občini. Če najemnik tega ne stori v določenem roku, sme občina oziroma pooblaščena organizacija sama vstopiti v poslovni prostor in ga na stroške najemnika izprazniti, najemnika pa obvestiti kje se nahajajo njegovi predmeti. V tem primeru občina ne odgovarja za morebitne poškodbe, izgubo ali odtujitve najemnikovih stvari.

3. Najemnina

27. člen

Višina mesečne najemnine se določi po formuli: Nm = Vt x Št x K x i Legenda:

Nm -mesečna najemnina

Vt - vrednost točke

St -število točk

K -kvadratura poslovnega prostora

i -indeks rasti cen na drobno

Začetna vrednost točke, na temelju katere se določa višina najemnine je za mesec junij 1998 111,44 SIT. Začetna vrednost točke se mesečno usklajuje z gibanjem rasti cen na drobno za pretekli mesec.

Število točk se določi glede na območje, kjer se poslovni prostor nahaja in glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala.

Namembnost območja

                                A                           B

28. člen

Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni na dveh območjih:

- območje   A:   območje   mesta   Zagorje,   naselja Kisovec in Izlak, kjer je uveden ulični sistem

- območje B: zaselki in naselja izven prej navedenih območij

Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v naslednje skupine:

1. skupina: dejavnost zdravstva, umetnosti, kulture, socialnega   varstva,   političnih   strank,   zvez   in humanitarnih organizacij, izobraževanja, otroškega varstva,   telesne   kulture   in   društev,   dejavnost državnih organov in organov lokalnih skupnosti, javne svetovalne službe

2. skupina: vse storitvene in proizvodne dejavnosti, razen gostinstva in trgovine, garaže, skladišča

3. skupina: dejavnost gostinstva, trgovine, bank in zavarovalnic in vseh drugih dejavnosti

V primeru, ko glede območja ali namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi župan občine na predlog Upravnega odbora Stanovanjskega sklada, ob uporabi Uredbe o standardni klasifikaciji dejavnosti (Uradni list RS. št. 34/94).

29. člen

V najemni pogodbi se lahko določi tudi drugačna višina najemnine, kot bi bila izračunana po tem odloku, upoštevaje urejenost poslovnega prostora, območje, kjer se poslovni prostor nahaja, namembnost poslovnega prostora, ponudbo najemnika in druge okoliščine v konkretnem primeru.

30. člen

Najemnik je dolžan najemnino plačevati v rokih in na nacin, določen v najemni pogodbi.

IV. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR

31. člen

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan poslovni prostor ali nedokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti ali prenoviti. Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško in se pred pričetkom vlaganj poslovni prostor oceni na stroške najemodajalca.

32. člen

V najemni pogodbi ali s posebno pogodbo se najemnik in najemodajalec na podlagi predračuna potrebnih vlaganj, dogovorita o obsegu, obliki in predračunski vrednosti potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora.

Po končanih delih se vlaganja najemnika količinsko in vrednostno dokončno opredelijo na podlagi ustrezne dokumentacije, računov in kvalitete izvedenih del, ter tako ugotovi dejanski vložek najemnika v usposobitev poslovnega prostora.

Če najemnik preseže znesek dogovorjenih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek, kot je bilo prvotno dogovorjeno, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika, razen če se z najemodajalcem drugače pisno sporazume.

33. člen

Priznana vlaganja najemnika se v nerevalorizirani vrednosti vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine ali na drug dogovorjen način, kar se opredeli v pogodbi.

Če je bilo dogovorjeno poračunavanje z najemnino, je najemnik po končani dobi vračanja dolžan plačevati polno vrednost mesečne najemnine.

V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

34. člen

Vse sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas ostanejo v veljavi in se, v kolikor so v nasprotju z določili tega odloka, uskladijo z določili tega odloka v roku treh mesecev od njegove uveljavitve. Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas ostanejo v veljavi takšne kot sp do izteka določenega časa, ob morebitnem podaljšanju oziroma sklenitvi nove pogodbe pa se v celoti uporabljajo določila tega odloka.

V primeru, da se najemnik ne strinja z novimi pogoji in ne sklene nove najemne pogodbe se šteje, kot da je odpovedal najemno razmerje.

35. člen

Za vse kar ni določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila veljavne zakonodaje.

36. člen

Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni vestnik Zasavja, št. 3/91).

37. člen

Ta odlok prične veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem vestniku Zasavja.

Številka: 012-9/98

Datum: 1.10.1998

predsednik

občinskega sveta

občine Zagorje ob Savi

Janez VOVK, dipl.ing.rud.

s.r.