|
Direktor Javnega sklada
Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami, v skladu s 6. in 16.
členom
Zakona o javnih skladih (Ur. l. RS, 22/00), na podlagi 82. člena
Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/9, 21/94, 23/96 in 1/2000),
na podlagi 22. člena Odloka o ustanovitvi Javnega sklada Občine Ruše za
gospodarjenje z nepremičninami (MUV, št. 23/00, 25/00) in v skladu s
Statutom Javnega sklada Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami (MUV,
št. 12/01), po predhodnem soglasju Nadzornega sveta z dne 7. februarja
2002, določa |
|
|
SPLOŠNE
POGOJE |
|
|
poslovanja Javnega sklada Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami |
|
|
I.
SPLOŠNE DOLOČBE |
|
|
1. člen |
|
|
S splošnimi pogoji
poslovanja ( v nadaljnjem besedilu: splošni pogoji) Javnega sklada
Občine Ruše za gospodarjenje z nepremičninami (v nadaljevanju: sklad) se
določajo: |
|
|
- merila za določitev
upravičencev do posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na
področju stanovanjske izgradnje in merila za določitev namenske rabe
posojil oziroma poroštev, |
|
|
- vsebina pravic in
obveznosti sklada kot javnega finančnega sklada in upravičencev na
podlagi danih posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju
stanovanjske izgradnje, |
|
|
- merila za določitev
upravičencev do sodelovanja na razpis za oddajo v najem neprofitnih in
profitnih stanovanj. |
|
|
- vsebina pravic in
obveznosti sklada kot javnega nepremičninskega sklada in upravičencev na
podlagi najemne oziroma drugih pogodb, ki jih sklepa sklad zaradi
zagotavljanja smotrne rabe nepremičnin. |
|
|
II.
NAMEN PORABE POSOJIL |
|
|
2. člen |
|
|
Del sredstev sklada se
lahko namenja za posojila z ugodno obrestno mero. |
|
|
3. člen |
|
|
Posojila z ugodno
obrestno mero so tista posojila, pri katerih obrestna mera zagotavlja
ohranjanje realne vrednosti sposojenega denarja in pokriva stroške.
Višino obrestne mere za vsak razpis določa nadzorni svet. |
|
|
4. člen |
|
|
Posojila so namenjena
za: |
|
|
- nakup stanovanja ali
stanovanjske hiše, |
|
|
- stanovanjsko gradnjo, |
|
|
- prenovo, sanacijo,
izboljšavo ali obsežnejša vzdrževanja stanovanj na območju
ustanoviteljice sklada. |
|
|
5. člen |
|
|
Posojila sklada lahko
dobijo fizične in pravne osebe. |
|
|
Posojilo je lahko
odobreno le osebam, ki so sposobne izpolnjevati obveznosti iz odobrenega
posojila. Kriterije za ocenjevanje posojilne sposobnosti določi
direktor. |
|
|
Posojila fizičnim osebam |
|
|
6. člen |
|
|
Fizične osebe so lahko
upravičenci do posojil: |
|
|
- če so občani
ustanoviteljice sklada, |
|
|
- si z nakupom ali
gradnjo primernega stanovanja prvič rešujejo svoje stanovanjsko
vprašanje, |
|
|
- jim je zaradi
spremenjenih družinskih, zdravstvenih ali socialnih razmer dosedanje
stanovanje postalo neprimerno, |
|
|
- si svoje stanovanjske
razmere izboljšujejo ali razrešujejo z vlaganjem sredstev v prenovo,
sanacijo ali obsežnejše vzdrževanje obstoječega stanovanjskega fonda. |
|
|
Za prvo reševanje iz 2.
točke prejšnjega odstavka se šteje, kadar je prosilec in svojimi ožjimi
družinskimi člani: |
|
|
- stalno prijavljen pri
sorodnikih ali je najemnik, |
|
|
- lastnik ali solastnik
stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ne presega 10 m2 na
ožjega družinskega člana, ki stalno prebiva v stanovanju na dan objave
razpisa, |
|
|
- solastnik stanovanjske
hiše z drugimi osebami, ki jo želi z zaprošenim posojilom nadzidati,
dozidati, v njej zgraditi podstrešno stanovanje ali rekonstruirati zase
in za svoje ožje družinske člane. |
|
|
Stanovanjsko površino na
družinskega člana iz druge alinee prejšnjega odstavka lahko nadzorni
svet za posamezen razpis poveča. |
|
|
7. člen |
|
|
Poleg pogojev, navedenih
v prejšnjem členu, nadzorni svet v vsakem razpisu lahko določi še
posebne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati upravičenci do posojil iz
prejšnjega člena, kot na primer: |
|
|
- socialno demografski
položaj prosilca in njegove družine, |
|
|
- premoženjsko stanje
prosilca in njegove družine, |
|
|
- višino lastne
udeležbe, |
|
|
- drugo. |
|
|
Posojila pravnim osebam |
|
|
8. člen |
|
|
Pravne osebe, ki lahko
pridobijo posojila iz sredstev sklada so: |
|
|
neprofitne stanovanjske
organizacije iz 93. člena stanovanjskega zakona. |
|
|
9. člen |
|
|
Upravičenci iz
prejšnjega člena se ocenjujejo zlasti na podlagi investicijskega
elaborata z izdelanim tehnično tehnološkim in ekonomskim delom, kjer
mora biti predvsem izpostavljena: |
|
|
- ekonomska upravičenost
investicije, razen če gre za razglašene kulturne spomenike po Zakonu o
kulturni dediščini, |
|
|
- tehnično-tehnološka
izvedba, |
|
|
- energetska varčnost, |
|
|
- funkcionalna zasnova, |
|
|
- vizualna pojavnost v
prostoru. |
|
|
Poleg splošnih pogojev
lahko nadzorni svet v vsakem razpisu določi še posebne pogoje, ki jih
morajo izpolnjevati upravičenci do posojil. |
|
|
III.
NAČIN DODELITVE POSOJIL |
|
|
10.
člen |
|
|
Sredstva sklada se za
posojila delijo na podlagi razpisa, ki ga ob upoštevanju določil
stanovanjskega zakona, nacionalnega stanovanjskega programa,
stanovanjskega programa sklada in splošnih pogojev sprejme nadzorni
svet. |
|
|
Razpis se javno objavi. |
|
|
11.
člen |
|
|
Razpis praviloma vsebuje
naslednje: |
|
|
- namen, za katerega se
delijo sredstva sklada, |
|
|
- višino sredstev,
namenjenih za delitev, |
|
|
- kategorijo
upravičencev do razpisanih posojil, |
|
|
- splošne pogoje in
merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije
upravičencev za pridobitev posojil, |
|
|
- posebne pogoje in
merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije
upravičencev za pridobitev posojil, |
|
|
- osnovne podatke, ki
jih morajo upravičenci navesti v vlogi in kje vlogo dobijo, |
|
|
- ceno za kvadratni
meter stanovanjske površine, če se ta uporablja kot osnova za izračun
višine dodeljenih sredstev, |
|
|
- standardne
stanovanjske površine, kadar je višina posojila odvisna od velikosti
stanovanjske površine glede na število uporabnikov, |
|
|
- najvišjo možno višino
odobrenih sredstev posameznemu upravičencu (upravičeno zaprošeni
znesek), |
|
|
- obrestno mero za
odobrena posojila, |
|
|
- najdaljšo dobo
odplačevanja posojila, |
|
|
- način porabe odobrenih
sredstev in način odplačevanja odobrenega posojila, |
|
|
- vrsto zavarovanja
odobrenega posojila, |
|
|
- mesto in način
zbiranja vlog, |
|
|
- zadnji dan za zbiranje
vlog in potrdil, |
|
|
- kriterije za določanje
prioritete pri dodelitvi sredstev, |
|
|
- rok, v katerem bodo
dodeljena sredstva, |
|
|
- drugo. |
|
|
Direktor za vsak razpis
predpiše vlogo in potrdila, ki jih morajo prosilci priložiti vlogi. |
|
|
IV.
VIŠINA POSOJILA |
|
|
12.
člen |
|
|
Posojilo je upravičencu
odobreno v zaprošeni višini, kadar ta ne presega upravičeno zaprošenega
zneska, oziroma v višini upravičeno zaprošenega zneska, če zaprošeni
znesek vseh upravičencev ne presega sredstev, namenjenih za izvedbo
posameznega razpisa. |
|
|
Če je vsota zaprošenih
oziroma upravičeno zaprošenih zneskov večja kot so sredstva, namenjena
za izvedbo posameznega razpisa, se oblikuje prednosti vrstni red
upravičencev za dodelitev posojil skladno z določili splošnih pogojev _
V. poglavje. |
|
|
Nadzorni svet v primeru
iz prejšnjega odstavka: |
|
|
- višino odobrenega
posojila omeji vsem upravičencem enako ali |
|
|
- posojilo odobri le
upravičencem iz višjega prioritetnega razreda v višini upravičeno
zaprošenega zneska ali omejenega upravičeno zaprošenega zneska ali |
|
|
- posojilo odobri vsem
upravičencem, vendar v različni omejeni višini upravičeno zaprošenega
zneska glede na uvrstitev upravičenca v prioritetni razred. |
|
|
V.
OBLIKOVANJE PREDNOSTNEGA VRSTNEGA REDA UPRAVIČENCEV ZA DODELITEV POSOJIL
NA PODLAGI JAVNEGA RAZPISA |
|
|
13.
člen |
|
|
V primeru iz drugega
odstavka prejšnjega člena se upravičenci razvrščajo na podlagi
kriterijev v prioritetne razrede. |
|
|
14.
člen |
|
|
Kriteriji za ocenjevanje
vlog upravičencev iz 6. člena zajemajo: |
|
|
- materialno, |
|
|
- socialno in
zdravstveno stanje prosilca in njegove družine, |
|
|
- namembnost posojila,
upoštevajoč nacionalni in stanovanjski program ustanoviteljice. |
|
|
Nadzorni svet lahko za
vsak razpis določi še druge kriterije, ki se upoštevajo pri ocenjevanju
vlog. |
|
|
15.
člen |
|
|
Ob upoštevanju
kriterijev iz prejšnjega člena imajo prednost in večje ugodnosti pri
dodelitvi posojila: |
|
|
- prosilci z daljšo
delovno dobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki, |
|
|
- mladi, |
|
|
- mlade družine, |
|
|
- invalidi in družine z
invalidnim članom, |
|
|
- družine z manjšim
številom zaposlenih, |
|
|
- družine z večjim
številom otrok. |
|
|
Nadzorni svet izmed
navedenih prednostnih kategorij iz prejšnjega odstavka tega člena za
vsak razpis posebej določi prednostne kategorije prosilcev. Nadzorni
svet lahko za vsak razpis določi še druge prednostne kategorije
prosilcev. |
|
|
Za daljšo delovno dobo
se šteje najmanj tretjina delovne dobe. |
|
|
Za mlado družino se
šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star
več kot 30 let ne glede na starost otrok oziroma 35 let in še noben
otrok ni šoloobvezen. Za stare 30 let oziroma 35 let se štejejo vsi, ki
dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen posamezen razpis. |
|
|
Za invalidnost prosilca
ali ožjega družinskega člana njegove družine se upošteva invalidnost s
100 % telesno okvaro, ugotovljena s sklepom ali odločbo Zavoda za
pokojninsko in invalidsko zavarovanje. Za invalidnost otroka se šteje
tudi motnja v duševnem in telesnem razvoju ali trajna nesposobnost za
delo. |
|
|
Za družino z manjšim
številom zaposlenih se šteje družina, v kateri je zaposlen samo
prosilec. |
|
|
Za mlade prosilce se
štejejo osebe, mlajše od 30 let. Za stare 30 let se štejejo vsi, ki
dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen posamezni razpis. |
|
|
Za družino z večjim
številom otrok se šteje družina, v kateri so najmanj trije otroci. |
|
|
16.
člen |
|
|
Ob upoštevanju
kriterijev iz 14. in 15. člena splošnih pogojev poteka določanje
prioritete po več kriterijskem modelu ocenjevanja upravičenosti. |
|
|
Težo posameznih
kriterijev na predlog direktorja določi nadzorni svet. |
|
|
VI.
POSTOPEK ODLOČANJA O DODELITVI POSOJIL |
|
|
17.
člen |
|
|
Pri odločanju o
dodelitvi posojil upravičencem se uporablja postopek, določen z Zakonom
o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 80/99). |
|
|
Zoper odločbo oziroma
sklep direktorja ima stranka pravico pritožbe. O pritožbi odloča
predsednik nadzornega sveta. |
|
|
18.
člen |
|
|
Za spise in dejanja v
postopku dodeljevanja posojil se plačuje taksa v skladu z zakonom. |
|
|
Ostale stroške obdelave,
odobritve in koriščenja odobrenega posojila sklad obračunava po tarifnem
pravilniku, ki ga določi direktor. |
|
|
VII.
ZAVAROVANJE ODOBRENEGA POSOJILA |
|
|
19.
člen |
|
|
Če so sredstva odobrena
kot posojilo, se odobreno posojilo obvezno zavaruje. |
|
|
Posojilojemalec lahko
posojilo zavaruje: |
|
|
- pri zavarovalnici, |
|
|
- z zastavno pravico na
nepremičnini oziroma drugem premoženju, ki je glede na vrednost in druge
lastnosti primerno za poplačilo terjatev, |
|
|
- s poroštvom ali |
|
|
- na drug ustrezen
način. |
|
|
Dejanske stroške
zavarovanja posojila krije posojilojemalec. Način zavarovanja se določi
z razpisom. |
|
|
20.
člen |
|
|
Pred koriščenjem
odobrenega posojila je posojilojemalec dolžan kreditirano stanovanjsko
enoto zavarovati proti požaru in drugim nevarnostim za stvarno vrednost,
zavarovalno polico pa vinkulirati v korist sklada in tako zavarovanje
obnavljati vse do popolnega odplačila posojila. |
|
|
VIII.
NAMENSKA RABA POSOJIL |
|
|
21.
člen |
|
|
Posojila dodeljena na
podlagi splošnih pogojev, morajo biti porabljena skladno z namenom
njihove odobritve. Za koriščenje odobrenih sredstev upravičenec sklene
posojilno pogodbo. |
|
|
Namenskost porabe
odobrenih sredstev se zagotavlja: |
|
|
- z dokumentirano porabo
odobrenih sredstev, |
|
|
- s kontrolami skladno s
posojilno pogodbo. |
|
|
V primeru dodeljevanja
posojila po obrokih oziroma situacijah mora upravičenec dokumentirati
namensko porabo posojila za vsak obrok posebej in nato še za celotni
znesek posojila. |
|
|
22.
člen |
|
|
Posojilojemalec ne sme
brez soglasja sklada odsvojiti in obremeniti kreditirane nepremičnine,
dokler ne odplača vsega dolga po posojilni pogodbi. |
|
|
Posojilojemalec je
dolžan v 15 dneh po prejemu zahteve zagotoviti posojilodajalcu vso
dokumentacijo, ki je potrebna za ugotovitev točnosti podatkov, ki jih je
navajal v vlogi za pridobitev posojila, ali ob njegovih naknadnih vlogah
ter mu omogočiti ogled nepremičnine, za katero daje posojilodajalec
posojilo po tej pogodbi. |
|
|
Posojilojemalec in drugi
podpisniki posojilne pogodbe so dolžni skladu sporočiti vsako spremembo
zaposlitve in prebivališča ali drugo spremembo, pomembno za izvajanje
posojilne pogodbe najpozneje v 15 dneh po nastali spremembi. |
|
|
23.
člen |
|
|
Sklad ima pravico
razdreti posojilno pogodbo in ustaviti porabo posojila ter zahtevati
takojšnje vračilo celotnega revaloriziranega posojila, ki se obračuna od
prejema posojila, in stroške, če posojilojemalec: |
|
|
- ne porabi posojilo za
namene in kreditirano stanovanjsko enoto, navedeno v posojilni pogodbi, |
|
|
- odsvoji kreditirano
nepremično brez dovoljenja sklada, |
|
|
- ob sklenitvi posojilne
pogodbe navede neresnične podatke, |
|
|
- ne dostavi zahtevane
dokumentacije v določenem roku, |
|
|
- prejme posojilo na
podlagi podatkov, ki ne ustrezajo dejanskemu stanju, |
|
|
- ne izpolni drugih
obveznosti po posojilni pogodbi. |
|
|
IX.
POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI |
|
|
24.
člen |
|
|
Sklad posluje kot javni
nepremičninski sklad, tako da nepremičnine: |
|
|
- pridobiva, |
|
|
- oddaja v najem, |
|
|
- prodaja. |
|
|
25.
člen |
|
|
Sklad pridobiva
nepremičnine tako, da: |
|
|
- investira v gradnjo
stanovanj in stavbna zemljišča, |
|
|
- kupuje stanovanja in
zemljišča z namenom povečanja neprofitnega najemnega stanovanjskega
fonda. |
|
|
O obsegu, načinu in
dinamiki pridobivanja stanovanj in stavbnih zemljišč iz prvega odstavka
odloča nadzorni svet na osnovi finančnega načrta. |
|
|
26.
člen |
|
|
Sklad pridobiva
neprofitna najemna stanovanja tudi na podlagi tretjega odstavka 130.
člena stanovanjskega zakona. |
|
|
Sklad lahko odkloni
prevzem stanovanj iz prvega odstavka tega člena, če ocenjeni stroški
tekočega in investicijskega vzdrževanja prenesenih stanovanj presegajo
najemnino. |
|
|
27.
člen |
|
|
Stanovanja, ki jih je
doslej sklad pridobil neodplačno ali odplačno, so najemna z neprofitno
najemnino za nedoločen ali določen čas. |
|
|
X.
ODDAJANJE NEPROFITNIH STANOVANJ V NAJEM |
|
|
28.
člen |
|
|
Sklad oddaja neprofitna
stanovanja v najem v skladu z zakonskimi in podzakonskimi akti, izdanimi
s strani države. |
|
|
Neprofitni razpis |
|
|
29.
člen |
|
|
Neprofitna stanovanja,
pridobljena na način iz 25. člena tega akta, in neprofitna sproščena
stanovanja (Kot sproščena stanovanja se štejejo tista neprofitna
stanovanja, ki so predhodno že bila oddana v najem, pa so jih najemniki
zaradi različnih razlogov vrnili najemodajalcu) se oddajajo v najem z
javnim razpisom, ki se objavi v sredstvih javnega obveščanja. |
|
|
Nadzorni svet s sklepom
določi vsebino razpisa ter sredstva javnega obveščanja, v katerih se
razpis objavi. |
|
|
30.
člen |
|
|
Razpis praviloma
vsebuje: |
|
|
- namen in pravno
podlago za objavo, |
|
|
- število neprofitnih
stanovanj z navedbo soseske oziroma ulice, |
|
|
- predviden čas
vselitve, |
|
|
- kategorijo
upravičencev za pridobitev neprofitnega stanovanja, |
|
|
- splošne pogoje in
merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije
upravičencev, |
|
|
- osnovne podatke, ki
jih morajo upravičenci navesti v vlogi, |
|
|
- navedbo potrebnih
prilog k vlogi in kje vloge dobijo, |
|
|
- višino bodoče
najemnine - kriterije za določitev najemnine, |
|
|
- višino in namen
varščine ter način njene valorizacije, |
|
|
- rok za vročitev vlog, |
|
|
- stanovanjske površine, |
|
|
- splošne in posebne
kriterije za določanje prednostne liste upravičencev, |
|
|
- postopkovna pravila
razpisa, |
|
|
- način objave
rezultatov razpisa. |
|
|
Merila in kriteriji za
oblikovanje prednostnega vrstnega reda upravičencev |
|
|
31.
člen |
|
|
Splošni, s strani države
določeni kriteriji za ocenjevanje vlog prosilca in njegove družine in s
tem povezanim oblikovanjem prednostnega vrstnega reda upravičencev do
najema neprofitnega stanovanja zajemajo materialno, socialno in
zdravstveno stanje prosilca in njegove družine in sicer: |
|
|
- stanovanjski status
upravičenca v povezavi z delovno dobo, |
|
|
- zaposlenost v družini, |
|
|
- dohodek na člana
družine, |
|
|
- premoženjsko stanje
družine, |
|
|
- kvaliteto bivanja z
utesnjenostjo dosedanjega bivališča, |
|
|
- starost upravičenca in
njegove družine, |
|
|
- število otrok s
poudarkom na mladoletnosti otrok, |
|
|
- invalidnost oziroma po
pristojni komisiji ugotovljene duševne ali telesne motnje mladoletnih
otrok, |
|
|
- izobrazba upravičenca
in njegovega zakonca. |
|
|
Dodatna merila in
kriterije določi za vsak razpis nadzorni svet na podlagi predloga
direktorja. Točkovanje dodatnih meril lahko odstopa za največ 20 % od
skupnega števila točk v veljavnem obrazcu ter lahko zajema: |
|
|
- lastno udeležbo
upravičenca v višini največ 20 % od investicijske vrednosti stanovanj, |
|
|
- stalnost bivanja
upravičenca na območju, ki velja za razpis, |
|
|
- neuspešnost udeležbe
upravičenca na prejšnjih razpisih, |
|
|
- mladoletnost otrok do
15. leta starosti v družini, ki presega starostno mejo za mlade družine, |
|
|
- mlade družine z dvema
ali več otroki, |
|
|
- stanovanjski status
upravičenca v povezavi z delovno dobo / v samskem domu ali pri starših
oz. sorodnikih, |
|
|
- drugo. |
|
|
32.
člen |
|
|
Za mlado družino se
šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star
več kot 35 let. Za stare 35 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost
v letu, ko je objavljen razpis. |
|
|
Za družine z večjim
številom otrok se šteje družina, v kateri so najmanj trije otroci. |
|
|
Za družine z manjšim
številom zaposlenih se šteje družina, ki ima najmanj tri člane in v
kateri je zaposlen samo en družinski član. |
|
|
Invalidnost velja v
primerih, če gre za invalidnost, zaradi katere je udeleženec razpisa ali
odrasli družinski član nesposoben za samostojno življenje in delo in je
ugotovljena z izvidom in mnenjem pristojne komisije Zavoda za
pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije oziroma komisije za
razvrščanje. |
|
|
Določilo velja tudi v
primerih, če gre za družino z mladoletnim otrokom, ki ima zmerno, težjo
ali težko duševno ali težko telesno motnjo, ugotovljeno po pristojni
komisiji za razvrščanje. |
|
|
Izobrazba udeleženca
razpisa in njegovega zakonca, ki se točkuje je doktorat ali magisterij,
visoka izobrazba, višja izobrazba, srednja izobrazba - točkuje se samo
najvišja pridobljena izobrazba. |
|
|
Točke, pridobljene za
strokovno izobrazbo udeleženca razpisa in strokovno izobrazbo njegovega
zakonca se seštevajo. |
|
|
Lastna udeležba se vrne
po 15 letih in se revalorizira po obrestni meri, po kateri se plačuje
zadnji najeti kredit pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije.
Zaradi zagotovitve resnosti ponudbe lastne udeležbe mora ponudnik pred
dokončnostjo liste za oddajo neprofitnih stanovanj v najem plačati
kavcijo v višini 50% od ponujene lastne udeležbe. V primeru, da kasneje
odstopi od ponujene lastne udeležbe, se mu kavcija vrne, zmanjšana za
pavšalni znesek, ki ga pred razpisom določi nadzorni svet, prav tako pa
se mu odbijejo točke, ki jih je pridobil na račun ponujene lastne
udeležbe. |
|
|
33.
člen |
|
|
Kadar se na prednostni
red za oddajo neprofitnih stanovanj v najem uvrstijo udeleženci razpisa
z enakim številom točk, imajo prednost pri razvrstitvi na prednostni red
udeleženci razpisa, pri katerih predstavlja višina neprofitne najemnine
za primerno stanovanje manjši delež v družinskem dohodku. |
|
|
34.
člen |
|
|
Postopek odločanja o
utemeljenosti vlog |
|
|
Komisijo za preveritev
utemeljenosti vlog na podlagi predložene dokumentacije določi direktor
pred razpisom. |
|
|
Udeleženci razpisa so
dolžni v postavljenih rokih odgovoriti komisiji za preveritev
utemeljenosti vlog na njene zahteve za dopolnitev vloge, sicer se vloga
zavrže kot nepopolna. |
|
|
35.
člen |
|
|
V kolikor sklad objavi
nov razpis, čeprav obstoječi prednostni vrstni red upravičencev,
oblikovan na podlagi preteklega razpisa, še ni izčrpan, imajo prednost
pri dodelitvi stanovanj upravičenci iz prednostne liste preteklega
razpisa. |
|
|
V kolikor je prednostna
lista neprofitnih upravičencev izčrpana, se lahko neprofitno stanovanje
odda tudi socialnemu upravičencu, če ima zagotovljeno pomoč pri uporabi
stanovanja po predpisih, ki urejajo socialnovarstvene pravice. |
|
|
O dodelitvi neprofitnega
stanovanja socialnemu upravičencu ob soglasju nadzornega sveta odloča
direktor. |
|
|
Oddaja neprofitnih
stanovanj v najem brez razpisa |
|
|
36.
člen |
|
|
Sklad lahko odda v najem
neprofitno stanovanje izven razpisa le v naslednjih primerih: |
|
|
a) če se najemno
stanovanje začasno oddaja v najem za reševanje oseb, prizadetih zaradi
elementarnih ali drugih nesreč, |
|
|
b) v primerih, naštetih
v stanovanjskem zakonu, |
|
|
c) če je zaradi
prosilčevega stanovanjskega problema v neposredni nevarnosti njegovo
življenje ali zdravje njegove družine, |
|
|
d) v primerih, ko se
najemniku odda drugo sproščeno stanovanje zaradi ustreznejše zasedbe
stanovanja glede na število družinskih članov ali zdravstveno stanje
najemnika ali njegovega družinskega člana, stanovanje, ki ga je zasedal
sam, pa se odda v skladu s potrebami sklada, |
|
|
e) če je najemniku s
sodno odločbo prenehalo najemno razmerje in po poplačilu vseh zapadlih
in tekočih obveznosti zaprosi za ponoven najem. |
|
|
V primeru oddaje
stanovanja pa alinejah (a), (c), (d) in (e), mora prosilec izpolnjevati
splošne pogoje za oddajo neprofitnih stanovanj v najem - o oddaji
stanovanja v najem, v primerih pod (a), (c) in (e) pa odloča o oddaji
komisija, ki jo imenuje nadzorni svet. |
|
|
Oddajanje profitnih stanovanj v najem |
|
|
37.
člen |
|
|
Profitna stanovanja se
oddajo v najem na podlagi javnega razpisa, na katerega se lahko
prijavijo vsi zainteresirani, ki izpolnjujejo naslednje pogoje; |
|
|
- da plačajo varščino, |
|
|
- da so sposobni
plačevati profitno najemnino, |
|
|
- da sklenejo najemno
razmerje. |
|
|
V primeru, da se na
razpis prijavi več zainteresiranih, se stanovanje odda v najem tistemu,
pri kateremu predstavlja višina profitne najemnine manjši delež v
družinskem dohodku. |
|
|
O podrobnih pogojih
razpisa in načinu objave odloči nadzorni svet na predlog direktorja. |
|
|
XI.
SKLEPANJE NAJEMNIH POGODB |
|
|
38.
člen |
|
|
Po opravljeni izbiri
najustreznejšega upravičenca do najema neprofitnega in profitnega
stanovanja izda direktor odločbo o oddaji stanovanja v najem. |
|
|
Pri izdaji odločbe za
oddajo neprofitnih stanovanj po javnem razpisu se uporablja postopek,
predpisan za takšno oddajo, v primerih izredne oddaje stanovanj pa se
uporablja Zakon o splošnem upravnem postopku (Ur. l. RS, št. 80/99). |
|
|
Na podlagi odločbe se z
izbranim kandidatom sklene najemna pogodba, s katero se na podlagi
ZOR-a, Stanovanjskega zakona in podzakonskih predpisov opredeli vsebina
medsebojnih pravic in obveznosti med najemodajalcem in najemojemalcem v
zvezi z uporabo najemnega stanovanja. |
|
|
39.
člen |
|
|
Najemna pogodba mora
obvezno vsebovati: |
|
|
- ime in priimek
najemnika, |
|
|
- čas najema, |
|
|
- podatke o stanovanju, |
|
|
- kategorijo stanovanja, |
|
|
- pravice in obveznosti
najemnika, |
|
|
- pravice in obveznosti
najemodajalca, |
|
|
- sankcije v primeru
nespoštovanja najemne pogodbe in zakonov, |
|
|
- višino oziroma način
določanja najemnine, |
|
|
- način in roke za
odpoved najemne pogodbe. |
|
|
Neprofitna najemnina se
zaračuna v višini, ki jo določi nadzorni svet v skladu z zakonskimi in
podzakonskimi akti. |
|
|
Višino profitne
najemnine določi direktor, vendar najmanj 15 % višjo kot bi bila
najvišja neprofitna najemnina za enako stanovanje. |
|
|
O vseh drugih pravicah
iz najemnega razmerja se pri odločanju uporablja postopek, določen z
zakonom o splošnem upravnem postopku. |
|
|
40.
člen |
|
|
V primeru izpraznitve
najemnega stanovanja sklad izpraznjeno stanovanje lahko: |
|
|
- odda za neprofitni
najem, |
|
|
- odda za profitni
najem, |
|
|
- odda za socialni
najem, |
|
|
- proda. |
|
|
XII.
PRODAJA NEPREMIČNIN |
|
|
41.
člen |
|
|
Prodaja nepremičnin se
lahko izvede na podlagi poslovnega in finančnega načrta. |
|
|
42.
člen |
|
|
Program prodaje mora
obsegati: |
|
|
- opredelitev ciljev
prodaje in razloge, s katerimi se utemeljuje, da bodo s prodajo ti cilji
doseženi, ter pravni temelj prodaje, |
|
|
- obseg prodaje in
finančno ovrednotenje predvidene prodaje, |
|
|
- opredelitev metod
prodaje, ki bodo uporabljene in razloge, s katerimi se utemeljuje, da je
izbrana metoda ustrezna za dosego cilja. |
|
|
Metode
prodaje nepremičnin |
|
|
43.
člen |
|
|
Premoženje sklada se
proda z: |
|
|
- javno dražbo ali |
|
|
- na podlagi javnega
zbiranja ponudb. |
|
|
O izbiri metode prodaje
odloči direktor. |
|
|
44.
člen |
|
|
Ne glede na določbo
prejšnjega člena se prodaja lahko opravi na podlagi neposredne pogodbe v
naslednjih primerih: |
|
|
- če se prodajajo
solastniški deleži na nepremičninah, |
|
|
- če se zamenjuje
nepremičnina in je ponudnik samo eden ter se vrednost premoženja sklada
z zamenjavo ne zmanjša, |
|
|
- če so pretekli 3
meseci od dneva, ko se je izkazalo, da je bila izbrana metoda prodaje iz
43. člena neuspešna, pri čemer je lahko cena nižja od izklicne cene
največ za 30 %, |
|
|
- če se nepremičnina
proda najemniku, |
|
|
- v drugih primerih,
določenih z zakonskimi in podzakonskimi akti. |
|
|
Ocenitev vrednosti nepremičnine |
|
|
45.
člen |
|
|
Sklad je dolžan
poskrbeti, da se premoženje, ki je predmet prodaje, oceni. Ocenitev
opravi pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin, ki ima po pravilih stroke
veljavno licenco za cenitev. Izbiro pooblaščenega ocenjevalca opravi
direktor, ki nadzira njegovo delo. |
|
|
Nadzorni svet lahko na
predlog direktorja odobri tudi knjigovodsko vrednost nepremičnine, v
kolikor oceni, da je tržno primerljiva. |
|
|
46.
člen |
|
|
Cenitev, ki predstavlja
osnovo za določitev izhodiščne cene za potrebe izvedbe javne dražbe,
mora vsebovati predlog izhodiščne cene, izražene v tolarjih. |
|
|
Cenitev ne sme biti
starejša od 3 mesecev glede na datum javne dražbe. |
|
|
Javna
dražba |
|
|
47.
člen |
|
|
Javna dražba mora biti
objavljena v sredstvih javnega obveščanja. Med objavo razpisa in javno
dražbo mora preteči najmanj 15 dni. |
|
|
V primeru javne dražbe
mora objava vsebovati najmanj: |
|
|
- naziv in sedež
organizatorja javne dražbe, |
|
|
- opis predmeta prodaje, |
|
|
- vrsto pravnega posla,
ki je predmet dražbe (npr. prodaja stanovanja, zemljišča,…), |
|
|
- izklicno ceno in
najnižji znesek njenega višanja, |
|
|
- način in rok plačila
kupnine, |
|
|
- prehod lastništva, pri
čemer lastništvo preide na kupca s plačilom celotne kupnine, |
|
|
- kraj in čas javne
dražbe, |
|
|
- višino kavcije, ki jo
je potrebno položiti pred začetkom dražbe in ki ne sme biti manjša od
10% izklicne cene in se vplača na poseben račun proračuna, |
|
|
- obvestilo dražiteljem,
da bo po končani dražbi kavcija vrnjena tistim, ki na dražbi ne bodo
uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena, |
|
|
- informacijo o tem, kje
in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom dražbe
seznanijo s podrobnejšimi pogoji dražbe in si ogledajo predmet dražbe, |
|
|
- druge pogoje, ki jih
mora uspeli dražitelj izpolnjevati, |
|
|
- objava lahko vsebuje
še druge pogoje prodaje, ki postanejo vsebina prodajne pogodbe,
sklenjene z uspešnim dražiteljem. |
|
|
48.
člen |
|
|
Javno dražbo vodi s
strani direktorja pooblaščena oseba. |
|
|
Šteje se, da je sprejeta
tista cena, ki je bila izklicana trikrat. Ko je cena izklicana trikrat,
pooblaščena oseba ugotovi, komu in po kakšni ceni je bil predmet javne
dražbe prodan in kupca pozove k podpisu pogodbe. Če izklicna cena ni
bila dosežena, je javna dražba neuspešna. |
|
|
49.
člen |
|
|
Z najugodnejšim
dražiteljem se sklene pogodba najkasneje v tridesetih dneh po zaključku
dražbe. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku, sklad zadrži
njegovo kavcijo. |
|
|
Javno
zbiranje ponudb |
|
|
50.
člen |
|
|
V primeru javnega
zbiranja ponudb, ko je za izbor najugodnejšega ponudnika edini kriterij
višina ponujene kupnine, objava javnega zbiranja ponudb praviloma
vsebuje: |
|
|
- namen poziva, navedbo
prodajalca in kratek opis predmeta prodaje, |
|
|
- pravno podlago za
prodajo, |
|
|
- obliko in pogoje, pod
katerimi mora kupec predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih
ponudba vsebuje, |
|
|
- določilo, da
prodajalec ni obvezan, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi
najugodnejše pogoje, |
|
|
- kontaktne osebe
prodajalca. |
|
|
51.
člen |
|
|
Pred obravnavo prispelih
ponudb direktor preveri, če so bile poslane v razpisnem roku in če
vsebujejo vse objavljene elemente in vso dokumentacijo, ki jo je bilo na
podlagi razpisa potrebno priložiti ponudbi. |
|
|
Ponudbo, ki je prispela
po razpisnem roku, komisija zavrže in o tem obvesti ponudnika. Nepopolne
ponudbe lahko direktor zavrže ali pa odloči, da zahteva od ponudnika
njegovo dopolnitev. |
|
|
Po ugotovitvi
izpolnjevanja pogojev za veljavno obravnavo ponudb direktor pristopi k
njihovemu vsebinskemu pregledu. Pri tem presoja elemente ponudbe po
kriterijih za izbiro najboljšega ponudnika. |
|
|
Kriteriji, ki jih
komisija pri obravnavi ponudb in izbiri upošteva, so enaki kriterijem,
kot so objavljeni v javnem pozivu za zbiranje ponudb. |
|
|
52.
člen |
|
|
V primeru, da direktor
oceni, da zgolj na osnovi opredeljenih kriterijev izmed zavezujočih
ponudb iz prejšnjega člena ne more izbrati najboljšega ponudnika ali da
je mogoče doseči ugodnejše pogoje prodaje, lahko pozove vse ponudnike
ali pa samo tiste, katerih ponudbe ocenijo kot najbolj ustrezne, da
ponudbo še dopolnijo v posameznih elementih. |
|
|
53.
člen |
|
|
Ko direktor oceni, da je
ugotovil vsa dejstva, na podlagi katerih je mogoče sprejeti odločitev o
izboru najugodnejšega ponudnika, odloči, katerega od ponudnikov je
izbral kot najugodnejšega ter predlaga vse v pogajanjih dogovorjene
elemente pravnega posla, pod katerim naj se sklene pogodba oziroma poda
predlog pogodbe, ki naj se sklene z najugodnejšim ponudnikom. |
|
|
54.
člen |
|
|
Za potrebe prodaje
nepremičnine z neposredno pogodbo iz 43. člena tega akta nadzorni svet
določi okvirno vrednost, pod katero se prodaja ne more izvršiti. |
|
|
Merila
in kriteriji za neposredno prodajo nepremičnin |
|
|
55.
člen |
|
|
Odprodaja se lahko
opravi, če je odprodaja v interesu sklada zaradi prevelikih stroškov
investicij in rednega vzdrževanja stanovanja oziroma stavbe, v kateri je
stanovanje, ob upoštevanju: |
|
|
- odstotnega deleža
lastništva sklada na celotni nepremičnini, v kateri se nahaja
nepremičnina, ki jo želi stranka odkupiti, |
|
|
- leta gradnje
nepremičnine, |
|
|
- stanja nepremičnine
(slabo, dobro, odlično…), |
|
|
- vloženih sredstev v
nepremičnino, |
|
|
- lege nepremičnine. |
|
|
56.
člen |
|
|
Vloge za odkup
nepremičnin zainteresirani kupci oddajo v tajništvu skladu. K vlogi je
potrebno priložiti ftc. najemne pogodbe in dokaz o poravnanih
obveznostih v zvezi z uporabo nepremičnine, ki jo želijo kupiti. |
|
|
Komisija za prodajo
zaseda po potrebi in na predlog direktorja. |
|
|
57.
člen |
|
|
Stanovanja, ki jih je
sklad pridobil z ugodnostmi iz 95.člena stanovanjskega zakona in drugimi
ugodnostmi v skladu z nacionalnim in občinskim stanovanjskim programom,
pa je delež teh sredstev presegel 40 % vseh sredstev, se lahko odtuji
samo pod pogojem, da se predhodno ponudijo v nakup: Stanovanjskemu
skladu RS ali drugi neprofitni stanovanjski organizaciji, pri čemer
zanje kupnina ne sme biti višja od cene, po kateri je bilo stanovanje
pridobljeno, revalorizirano v skladu s pravilnikom iz pete alineje 11.
člena stanovanjskega zakona. |
|
|
Stroški
pri prodaji po javni dražbi in javnem zbiranju ponudb |
|
|
58.
člen |
|
|
Vse stroške v zvezi s
pripravo pogodbe in cenitvijo plača prodajalec. Prodajalec in kupec
plačata vsak 1 stroškov notarja in davka na promet nepremičnin. Stroške
vpisa prodane nepremičnine v zemljiško knjigo plača kupec. |
|
|
Stroški
pri neposredni prodaji nepremičnine |
|
|
59.
člen |
|
|
Vse stroške v zvezi s
pripravo prodajne pogodbe, cenitvijo, overitvijo, prijavo davkov in
prispevkov ter vpisa v zemljiško knjigo plača kupec. |
|
|
Plačilo
kupnine |
|
|
60.
člen |
|
|
Kupec plača kupnino v
enkratnem znesku najkasneje v roku 60 dni od podpisa pogodbe, v obrokih
(največ 60) pa le pod pogojem, da je neplačani del zavarovan z
nepreklicno bančno garancijo ali z drugim ustreznim instrumentom
zavarovanja. |
|
|
XIII.
KONČNE DOLOČBE |
|
|
61.
člen |
|
|
Ti splošni pogoji
poslovanja začnejo veljati z dnem objave v Medobčinskem uradnem
vestniku. |
|
|
Javni sklad Občine Ruše
za gospodarjenje z nepremičninami |
|
|
v.d. direktorja |
|
|
dr. Matjaž Durjava, s.
r. |
|
|
Številka: 360-001/2001
109 |
|
|
Ruše, dne 28. januar
2002 |
|