Na podlagi
Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
(ZPSPP) (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS, št.
32/00),
Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti
(ZSPDSLS) (Uradni list RS, št. 86/10),
Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti
(Uradni list RS, št. 34/11) in 16. člena
Statuta Občine Črnomelj
(Uradni list RS, št. 83/11) je Občinski svet Občine Črnomelj na 11.
redni seji dne 26. 1. 2012 sprejel |
O D L O K |
o oddajanju poslovnih
stavb in poslovnih prostorov Občine Črnomelj v najem |
I. UVODNE DOLOČBE |
1. člen |
(uvodna določba) |
S tem odlokom se
natančneje določajo postopek in vsebina načrta oddaje nepremičnega
premoženja Občine Črnomelj v najem, pogoji in postopki oddaje
nepremičnega premoženja v najem, način določitve najemnin in drugo.
|
Nepremično premoženje
po tem odloku so: poslovne stavbe in poslovni prostori, ki so v lasti
Občine Črnomelj. |
Občina Črnomelj (v
nadaljevanju: občina) zagotavlja pri oddaji nepremičnega premoženja v
najem in v brezplačno uporabo gospodarno rabo, preglednost in javnost
vodenja postopkov in sprejemanja odločitev, s ciljem najugodnejšega
izida ravnanja z nepremičnim premoženjem občine. |
2. člen |
(nepremičnine v lasti
občine) |
Za poslovno stavbo se
šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen
pretežno tudi uporablja. |
Za poslovni prostor
se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so
praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod. |
3. člen |
(pravni pojmi) |
Izrazi v tem odloku
imajo enak pomen kot v Zakonu o stvarnem premoženju države in
samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju: zakon) in Uredbi o
stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v
nadaljevanju: uredba). |
II.
POSTOPEK IN VSEBINA NAČRTA ODDAJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA V NAJEM |
4. člen |
(postopek sprejema
načrta ravnanja z nepremičninami) |
Občinski svet sprejme
na predlog župana načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem občine, ki se
predloži v sprejem občinskemu svetu skupaj s predlogom proračuna. |
5. člen |
(sestava načrta
ravnanja z nepremičninami) |
Načrt ravnanja z
nepremičnim premoženjem občine je sestavljen iz: |
– načrta pridobivanja
nepremičnega premoženja; |
– načrta razpolaganja
z nepremičnim premoženjem; |
– načrta oddaje
nepremičnega premoženja v najem; |
– in načrta najemov
nepremičnega premoženja. |
Poleg načrta ravnanja
z nepremičnim premoženjem lahko občinski svet s sklepom odloči tudi o
odstotku vrednosti pravnih poslov, ki jih lahko župan sklene ne glede na
njihovo vključenost v veljavni načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem
občine. |
6. člen |
(vsebina načrta
oddaje nepremičnega premoženja v najem) |
Načrt oddaje
nepremičnega premoženja v najem zajema podatke o: |
– identifikacijski
oznaki nepremičnine; |
– predvideni metodi
oddaje v najem; |
– predvideni mesečni
najemnini; |
– obrazložitvi
ekonomske utemeljenosti oddaje nepremičnega premoženja v najem.
|
Oddaja nepremičnega
premoženja v najem je mogoča na podlagi veljavnega načrta oddaje
nepremičnega premoženja v najem. |
7. člen |
(poročanje o
realizaciji načrta) |
Poročilo o
realizaciji načrta oddaje nepremičnega premoženja v najem je sestavni
del poročila o realizaciji načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem
občine in se predloži občinskemu svetu skupaj z zaključnim računom
proračuna občine. |
III. POSTOPKI ODDAJE
NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA V NAJEM |
1. Splošna določila |
8. člen |
(oddaja v najem) |
Občina lahko odda v
najem nepremično premoženje, ki: |
– ga začasno ne
potrebuje noben uporabnik in |
– je zajeto v
veljavnem načrtu razpolaganja, postopek javne dražbe, javnega zbiranja
ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe pa ni bil uspešno končan. |
9. člen |
(trajanje najema) |
Nepremično premoženje
občine, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v
najem za določen čas, za katerega se predvideva, da ga ne potrebuje
noben uporabnik, vendar ne dlje kot pet let. |
Najemno razmerje iz
prejšnjega odstavka se lahko po poteku petih let izjemoma podaljša za
nadaljnjih pet let, če se s tem zasleduje načelo gospodarnosti ravnanja
z nepremičnim premoženjem občine in je tako zagotovljena optimalna
ekonomska izkoriščenost tega premoženja. |
2. Metode oddaje v
najem |
10. člen |
(metode oddaje v
najem) |
Nepremično premoženje
občine se odda v najem na podlagi naslednjih metod: |
1. javna dražba;
|
2. javno zbiranje
ponudb in |
3. neposredne
pogodbe. |
Praviloma se postopek
oddaje nepremičnega premoženja v najem izvede s tisto metodo, od katere
se pričakuje ugodnejši učinek razpolaganja, pri čemer je prvi cilj
oddaje v najem doseganje pričakovane mesečne najemnine po tem odloku.
|
Namera o oddaji v
najem nepremičnega premoženja v najem se objavi na spletni strani občine
ali v sredstvih javnega obveščanja najmanj 15 dni pred javno dražbo,
javnim zbiranjem ponudb oziroma sklenitvijo neposredne pogodbe in mora
biti objavljena najmanj 15 dni. |
11. člen |
(komisija) |
Za oddajanje
poslovnih prostorov Občine Črnomelj v najem, župan imenuje komisijo, ki
vodi postopke oddajanje poslovnih prostorov v najem. |
Komisijo sestavljajo
predsednik in dva člana. |
Komisija je za svoje
delo odgovorna županu in mu mora o svojem delu tudi poročati. |
A) Javna dražba |
12. člen |
(javna dražba) |
Javna dražba se
izvede kot javna oddaja nepremičnine v najem, pri kateri je najemna
pogodba sklenjena s ponudnikom, ki pristane na vnaprej določene pogoje
in ponudi najvišjo ceno. |
Izvedba javne dražbe
se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, na spletni strani občine
ali v sredstvih javnega obveščanja, kjer se objavijo najmanj naslednji
podatki: |
– naziv in sedež
organizatorja javne dražbe; |
– opis nepremičnine,
ki je predmet javne dražbe in čas ogleda; |
– predvidena
dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve; |
– vrsta pravnega
posla, ki je predmet javne dražbe; |
– čas, za katerega se
nepremičnina odda v najem; |
– izklicna mesečna
najemnina in najnižji znesek njenega višanja; |
– način in rok
plačila najemnine; |
– kraj in čas javne
dražbe; |
– višina varščine, ki
jo je potrebno plačati pred začetkom javne dražbe in ki ne sme biti
manjša od 10 %
izklicne cene; |
– številka
transakcijskega računa (v nadaljnjem besedilu: TRR), na katerega je
potrebno vplačati varščino; |
– obvestilo
dražiteljem, da bo po končani javni dražbi varščina brez obresti vrnjena
tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo
vrnjena; |
– informacija o tem,
kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom javne
dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji javne dražbe; |
– določbo, da lahko
župan ustavi postopek do sklenitve pravnega posla, pri čemer se povrne
stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne
dokumentacije; |
– morebitne druge
pogoje. |
13. člen |
(rok za izvedbo javne
dražbe) |
Med objavo razpisa o
javni dražbi in javno dražbo ne sme poteči manj kot 15 dni in več kot 60
dni. |
Javna dražba se lahko
izvede elektronsko. |
14. člen |
(postopek) |
Javno dražbo vodi
oseba, ki jo za to pooblasti župan. |
Na javni dražbi kot
dražitelji ne morejo sodelovati cenilec, oseba, ki vodi javno dražbo, in
z njima povezane osebe. Za povezano osebo se po tem členu štejejo:
|
– oseba, ki je z
osebo, ki vodi javno dražbo, ali cenilcem, v krvnem sorodstvu v ravni
vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do drugega kolena,
ali če je z osebo, ki vodi javno dražbo, ali cenilcem, v zakonu ali
svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza
prenehala ali ne; |
– oseba, ki je z
osebo, ki vodi javno dražbo, ali cenilcem, v odnosu skrbništva ali
posvojenca oziroma posvojitelja; |
– druge osebe, s
katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnem koli pravnem
temelju povezana oseba, ki vodi javno dražbo, ali cenilec, tako da
zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi nepristranskosti pri
opravljanju funkcije osebe, ki vodi javno dražbo, ali cenilca.
|
Izklicna mesečna
najemnina oziroma vsaka nadaljnja cena se izkliče trikrat. Če nobeden od
udeležencev javne dražbe navedene najemnine ne zviša pred tretjim
izklicem, se šteje, da je sprejeta tista najemnina, ki je bila izklicana
trikrat. Ko je najemnina izklicana trikrat, oseba, ki vodi javno dražbo,
ugotovi, komu in po kakšni mesečni najemnini je bila predmetna
nepremičnina oddana v najem in najemnika pozove k sklenitvi najemne
pogodbe. |
Če izklicna mesečna
najemnina ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna. |
15. člen |
(zapisnik javne
dražbe) |
O javni dražbi se
piše zapisnik, ki vsebuje podatke o: |
– kraju poteka javne
dražbe, datumu in uri; |
– osebi, ki je javno
dražbo vodila; |
– predmetu dražbe;
|
– izklicni mesečni
najemnini; |
– najnižjem znesku
višanja; |
– osebnih imenih
dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma pooblaščencev;
|
– ugotovitvah o
izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki pristopijo k dražbi ter
|
– najvišji izklicani
najemnini in imenu oziroma firmi najugodnejšega dražitelja ter
ugotovitvah, da je bil najugodnejši dražitelj pozvan k podpisu najemne
pogodbe ali ugotovitev, da izklicna vrednost ni bila dosežena in javna
dražba ni bila uspešna. |
Zapisnik podpiše
oseba, ki je javno dražbo vodila. |
16. člen |
(sklenitev pogodbe) |
Z najugodnejšim
dražiteljem se sklene najemna pogodba v 15 dneh po končani dražbi.
|
Če dražitelj ne
podpiše najemne pogodbe v navedenem roku, mu ponudnik lahko podaljša rok
za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži
njegovo varščino. |
Če najugodnejši
dražitelj ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, občina
zadrži njegovo varščino. |
B) Javno zbiranje
ponudb |
17. člen |
(objava) |
Javno zbiranje ponudb
je na nedoločen ali določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju
ponudb za najem pod vnaprej objavljenimi pogoji. |
Postopek javnega
zbiranja ponudb vodi oseba, ki jo za to pooblasti župan. |
Javno zbiranje ponudb
se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije ali na spletnem portalu
občine ali v sredstvih javnega obveščanja. Objava mora vsebovati:
|
– naziv in sedež
organizatorja javnega zbiranja ponudb; |
– opis nepremičnine,
ki je predmet postopka in čas ogleda; |
– predvidena
dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve; |
– vrsta pravnega
posla, ki je predmet javnega zbiranja ponudb; |
– čas, za katerega se
nepremičnina odda v najem; |
– izhodiščna mesečna
najemnina; |
– višino varščine, ki
jo je potrebno plačati pred oddajo ponudbe in ne sme biti manjša od 10
odstotkov izklicne mesečne najemnine ter predložitev dokazila o plačilu
varščine; |
– števila
transakcijskega računa, na katerega je potrebno vplačati varščino;
|
– pogoje, po katerih
bodo zainteresirani najemojemalci pridobivali podrobnejše informacije o
predmetu oddaje v najem zaradi oblikovanja ponudbe za nakup;
|
– obliko in pogoje,
pod katerimi mora ponudnik predložiti ponudbo oziroma sestavine, ki naj
jih ponudba vsebuje, in morebitno navedbo, da se bodo po prejemu ponudb
s ponudniki izvedla dodatna pogajanja; |
– morebitne omejitve
občine v zvezi s postopkom oddaje v najem; |
– rok za oddajo
ponudbe; |
– rok vezanosti
ponudnikov na dano ponudbo, ki začne teči od dneva oddaje ponudbe do
sklenitve najemne pogodbe; |
– kraj in čas javnega
odpiranja ponudb oziroma navedbo, če odpiranje ponudb ni javno;
|
– način in rok
plačila najemnine; |
– navedbo, po kateri
metodi se bo nadaljeval postopek ob več najugodnejših ponudbah;
|
– določbo, da lahko
župan postopek ustavi do sklenitve pravnega posla pri čemer se povrne
stroške ponudnikom v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne
dokumentacije; |
– obvestilo
ponudnikom, da bo po končanem javnem zbiranju ponudb varščina brez
obresti vrnjena tistim, ki na javnem zbiranju ponudb ne bodo uspeli in
navedbo roka, v katerem bo vrnjena; |
– informacijo o tem,
kje interesenti lahko dobijo dodatne informacije ali pojasnila o
ponudbi; |
– morebitne druge
pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli ponudnik. |
18. člen |
(rok za izvedbo
javnega zbiranja ponudb) |
Med objavo razpisa o
javnem zbiranju ponudb in odpiranjem ponudb ne sme preteči manj kot 15
dni in več kot 60 dni. |
19. člen |
(postopek) |
Odpiranje ponudb je
javno. Naročnik sme zaradi varovanja tajnih podatkov določiti, da
postopek odpiranja ponudb ni javen. |
Pred obravnavo
prispelih ponudb oseba, ki postopek vodi, preveri, ali so bile ponudbe
pravočasne in popolne. |
Ponudbe, ki so
prispele po razpisnem roku (nepravočasne ponudbe), ali pravočasne,
vendar nepopolne ponudbe, oseba, ki vodi postopek, izloči in o tem
obvesti ponudnike. |
Ne glede na prejšnji
odstavek lahko ponudnik, ki je oddal nepopolno ponudbo, ki vsebuje vse
sestavine ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo, tako ponudbo
dopolni do odpiranja ponudb. |
Če je med prejetimi
ponudbami več najugodnejših ponudb, lahko oseba, ki vodi postopek:
|
– pozove vse
najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe ali |
– opravi z
najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali |
– opravi med
najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri čemer za izklicno najemnino
določi najemnino, ki so jo v svojih ponudbah ponudili najugodnejši
ponudniki. |
Postopki iz
prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v roku zavezanosti ponudnikov
na dane ponudbe, drugače javno zbiranje ponudb ni uspešno. |
Če v postopku javnega
zbiranja ponudb ni bila dosežena vsaj izhodiščna mesečna najemnina ali v
postopku po petem odstavku tega člena ni bila dosežena vsaj najemnina,
ki so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši
ponudniki, javno zbiranje ponudb ni uspešno. |
20. člen |
(zapisnik) |
Ponudbe se odpirajo v
kraju in ob času, ki sta navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju
ponudb. O odpiranju ponudb se sestavi zapisnik. Zapisnik podpiše oseba,
ki je vodila postopek. |
Zapisnik iz
prejšnjega odstavka vsebuje podatke o: |
– kraju, datumu in
uri odpiranja prispelih ponudb; |
– osebi, ki je vodila
postopek; |
– predmetu javnega
zbiranja ponudb; |
– imenih ponudnikov
in ponujenih najemninah; |
– ugotovitvah o
popolnosti in pravočasnosti ponudb; |
– ugotovitvah o tem
ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz 16. člena tega odloka; |
– morebitnem sklepu o
izvedbi postopkov iz petega odstavka 18. člena tega odloka ter
|
– najvišji ponujeni
mesečni najemnini in imenu oziroma firmi najugodnejšega ponudnika ter
ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik pozvan k sklenitvi najemne
pogodbe, ali ugotovitev, da izhodiščna najemnina oziroma najemnina, ki
so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni bila dosežena in javno
zbiranje ponudb ni bilo uspešno. |
O neuspelem javnem
zbiranju ponudb se ponudnike obvesti v osmih dneh od odpiranja prispelih
ponudb oziroma od izvedbe postopkov iz petega odstavka 18. člena tega
odloka. |
21. člen |
(sklenitev pogodbe) |
Z najugodnejšim
ponudnikom se sklene najemna pogodba najpozneje v 15 dneh po opravljeni
izbiri najugodnejšega ponudnika. |
Če najugodnejši
ponudnik ne sklene najemne pogodbe v roku iz prvega odstavka tega člena,
mu najemodajalec lahko podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar
ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. |
Če najugodnejši
ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku občina
zadrži njegovo varščino. |
22. člen |
(vračilo varščine) |
Najemnik, ki je
sklenil najemno pogodbo na podlagi metode javne dražbe ali javnega
zbiranja ponudb, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti
uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Plačana varščina se
poračuna z najemno obveznostjo. |
Kolikor najemnik iz
neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno
s sklenjeno najemno pogodbo, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez
odpovednega roka in se varščina ne vrne. |
C) Neposredna pogodba |
23. člen |
(pogoji za sklenitev
neposredne pogodbe) |
Nepremičnine se lahko
oddajo v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je izpolnjen
eden od naslednjih pogojev: |
– če je občina manj
kot 50-odstotna solastnica nepremičnine; |
– če je predvideni
letni prihodek od oddaje v najem nepremičnin nižji od 10.000,00 EUR;
|
– če oddaja
poslovnega prostora v najem ni uspela na podlagi metode javne dražbe ali
metode javnega zbiranja ponudb, v dveh mesecih od dneva, ko se je
izkazalo, da je metoda neuspešna; |
– če se nepremičnina
odda v najem osebi javnega prava za izvajanje javnih nalog, razen javnim
podjetjem; |
– če se nepremičnina
odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za
izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene; |
– če se nepremičnina
odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in
drugih nesrečah. |
24. člen |
(postopek) |
Za vodenje postopkov
pri oddajanju poslovnih prostorov v najemu in za odločanje o pravicah in
obveznostih v skladu s tem odlokom, je pristojna občinska uprava,
kolikor izvedba javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb po tem odloku
ni potrebna. |
25. člen |
(pristojnost) |
Občinska uprava ima
pri uporabi metode neposredne pogodbe naslednje pristojnosti:
|
– predlaga pristojnim
organom spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor
in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov;
|
– predlaga spremembo
o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi
izvedbenimi akti; |
– odloča o
preureditvi poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti
poslovnega prostora; |
– odloča o izbiri
najemnika; |
– predlaga prenehanje
najemnega razmerja; |
– odloča o drugih
dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori. |
26. člen |
(pritožbeni organ) |
O pritožbah zoper
sklepe občinske uprave odloča župan. |
3. Brezplačna uporaba |
27. člen |
(brezplačna uporaba) |
Nepremičnino, ki jo
začasno občina ne potrebuje, se lahko odda v brezplačno uporabo z
neposredno pogodbo: |
– osebam javnega
prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem; |
– nevladnim
organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za opravljanje dejavnosti,
za katero so ustanovljene ali |
– mednarodnim
organizacijam, katerih članica je Republika Slovenija in imajo na
območju Republike Slovenije svoj sedež, agencijo, oddelek,
predstavništvo ali pisarno. |
V brezplačno uporabo
se lahko odda tudi nepremično premoženje občine, ki je zajeto v
veljavnem načrtu razpolaganja, postopek javne dražbe, javnega zbiranja
ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe pa ni bil uspešno končan. |
28. člen |
(trajanje brezplačne
uporabe) |
Nepremičnino, ki jo
začasno ne uporablja noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo
za določen čas, v katerem se predvideva, da ga ne potrebuje noben
uporabnik, vendar ne več kot za pet let. |
29. člen |
(objava namere o
brezplačni uporabi) |
Namera o oddaji
nepremičnine v brezplačno uporabo se objavi na spletni strani občine ali
v sredstvih javnega obveščanja najmanj 15 dni pred sklenitvijo
neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni. |
30. člen |
(obvezne sestavine
pogodbe o brezplačni uporabi) |
V pogodbi o oddaji
stvarnega premoženja v brezplačno uporabo se določi obveznost
uporabnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja,
stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, povrne stroške
zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo. |
IV. SKLENITEV IN
PRENEHANJE PRAVNEGA POSLA |
31. člen |
(najemna pogodba) |
Najemno razmerje
nastane s sklenitvijo najemne pogodbe. |
Najemna pogodba mora
biti sklenjena v pisni obliki. |
32. člen |
(trajanje najemnega
razmerja) |
Poslovni prostori se
oddajo v najem za določen čas, vendar ne za dlje kot pet let.
|
Najemno razmerje iz
prvega odstavka tega člena se lahko po poteku petih let izjemoma
podaljša, če za to obstajajo utemeljeni razlogi. |
Poslovni prostori se
lahko oddajo v najem za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta v
primeru, kadar postopki javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma
sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen. |
Občinska uprava 30
dni pred potekom najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri,
ali najemnik izpolnjuje vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če
pravočasno plačuje najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki
so povezani z najemom poslovnega prostora. Kolikor se ugotovi, da
najemnik dolguje ob koncu najema za določen čas, več kot znaša
enomesečna najemnina za najet poslovni prostor ali da dolguje
dobaviteljem (kurjava, električna energija, voda, smeti, telefon itd.)
več kot enomesečni znesek, občinska uprava pozove najemnika, da dolg
nemudoma poravna, sicer se najemna pogodba ne podaljša. |
33. člen |
(sestavine najemne
pogodbe) |
Najemna pogodba mora
vsebovati: |
– podatke o lokaciji
poslovnega prostora in stavbe, v kateri je poslovni prostor;
|
– površino poslovnega
prostora; |
– višino mesečne
najemnine in način plačila; |
– obveznosti
najemnika, da poleg najemnine krije obratovalne stroške, stroške rednega
vzdrževanja, stroške uporabe stavbnega zemljišča, stroške upravljanja in
zavarovanja, če cena upravljanja ali zavarovanj ni upoštevana v
najemnini, in druge stroške, za katere se stranki dogovorita;
|
– čas, za katerega se
sklene najemna pogodba; |
– metoda oddaje
poslovnega prostora; |
– dolžnost glede
vzdrževanja poslovnega prostora; |
– določbe o oddaji v
podnajem; |
– možnost uporabe in
pogoji souporabe skupnih delov stavbe; |
– pravico vstopa
najemodajalca v poslovni prostor in pravico ogleda oziroma pregleda;
|
– ostale obveznosti
najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora. |
Najemne pogodbe
sklepa župan. |
34. člen |
(prepoved podnajema) |
Najete nepremičnine
najemnik ne sme oddajati v podnajem brez soglasja najemodajalca. |
35. člen |
(prepovedana dejanja
najemnika) |
Med trajanjem
najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
|
– spremeniti, zožiti
ali razširiti dovoljene poslovne dejavnosti; |
– izvajati
preureditvenih del v poslovnem prostoru; |
– izvršiti drugih
statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnosti v poslovnem
prostoru. |
36. člen |
(normalna raba
poslovnega prostora) |
Najemnik je dolžan
najeti poslovni prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju,
upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja.
|
Najemnik je dolžan na
svoje stroške odpraviti škodo v poslovnem prostoru, ki jo sam povzroči. |
37. člen |
(zavarovanje
nepremičnine) |
Občina zavaruje
nepremično premoženje, ki se oddaja v najem, in sicer na način, ki je za
stvarno premoženje najprimernejši, praviloma za običajna tveganja.
Najemnik je dolžan povrniti stroške zavarovanja. |
V primeru, da
zavarovanje sklepa najemnik, se morajo zavarovalne police vinkulirati v
korist občine. |
38. člen |
(prenehanje najemnega
razmerja) |
Najemno razmerje
preneha na način določen z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih
prostorih in pogodbo. |
Po prenehanju
najemnega razmerja je najemnik dolžan poslovni prostor s pripadajočimi
ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Ob predaji
izpraznjenega poslovnega prostora se sestavi prevzemni zapisnik. |
39. člen |
(krivdni odpovedni
razlogi) |
Občinska uprava lahko
predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega
prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju
najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
|
– če najemnik odda
poslovni prostor v podnajem; |
– če najemnik
uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali
stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih
prostorov ali stanovanj; |
– če najemnik
izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez predhodnega
soglasja najemodajalca; |
– če najemnik na
zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna
za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške;
|
– če najemnik v
dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil
dodeljen poslovni prostor; |
– če najemnik brez
soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge
statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem
prostoru; |
– če najemnik za več
kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno
dejavnost; |
– če najemnik izgubi
status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem;
|
– če najemnik najmanj
dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne
poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina;
|
– če najemnik na
kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri
se nahaja poslovni prostor ali jo ovira; |
– v drugih primerih,
ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo. |
V. DOLOČITEV
NAJEMNINE |
40. člen |
(načini določanja
najemnine) |
Izhodiščna mesečna
najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na namembnost
poslovnega prostora oziroma dejavnost, katera se bo v njem odvijala. |
41. člen |
(namembnost in višina
najemnine) |
V skladu s Standardno
klasifikacijo dejavnosti – SKD 2008 (Uradni list RS, št. 69/07 in 17/08)
so dejavnosti, ki se opravljajo v poslovnem prostoru razvrščene v 5
skupin: |
1. skupina:
|
– krajevne skupnosti
(skupina 84.110); |
– društva (skupina
94); |
– varovanje kulturnih
dobrin (skupina 91); |
– kulturno umetniške
in izobraževalne dejavnosti ter sorodne dejavnosti, (skupina 90).
|
2. skupina:
|
– socialno varstvo
(skupina 87 in 88); |
–
naravoslovno-raziskovalne dejavnosti, raziskovalci in izobraževanje
(skupina 72 in 85); |
– varovanje kulturnih
dobrin (skupina 91). |
3. skupina:
|
– zdravstvo (skupina
86); |
– gospodinjski
servisi (skupina 95); |
– osebne storitve
(skupina 14, 15, 95, 96); |
– fotografska
dejavnost (skupina 74.20); |
– tiskarstvo,
fotokopiranje (skupina 18); |
– promet in
spremljajoče, poštna in kurirska dejavnost (skupina 49, 50, 51, 52);
|
– založništvo
(skupina 58); |
– dejavnost v zvezi s
filmi ter drugimi video in zvočnimi zapisi (skupina 59); |
– radijska in
televizijska dejavnost (skupina 60); |
– potovalne agencije
in s potovanji povezane dejavnosti (skupina 79); |
– živilska obrt,
slaščičarne, pekarne (skupina 10). |
4. skupina
|
– trgovinska
dejavnost in posredništvo (skupina 45, 46, 47 in 48); |
– telekomunikacijske
dejavnosti (skupina 61); |
– računalniško
programiranje, svetovanje in druge s tem povezane dejavnosti ter druge
informacijske dejavnosti (skupina 62, 63); |
– finančne dejavnosti
(skupina 66); |
– poslovanje z
nepremičninami (skupina 68); |
– pravne in
računovodske dejavnosti (skupina 69); |
– dejavnosti uprav
podjetij, podjetniško in poslovno svetovanje (skupina 70); |
– arhitekturno in
tehnično projektiranje, preizkušanje in analiziranje (skupina 71);
|
– oglaševanje in
raziskovanje trga, ter druge strokovne dejavnosti (skupina 73, 74);
|
– zaposlovalne
dejavnosti (skupina 78); |
– veterinarstvo
(skupina 75); |
– varovanje in
poizvedovalne dejavnosti (skupina 80); |
– pisarniške in
spremljajoče poslovne storitvene dejavnosti (skupina 82); |
– dejavnost
političnih organizacij (skupina 94.920). |
5. skupina
|
– banke (skupina 64);
|
– zavarovalnice
(skupina 65); |
– državne institucije
(skupina 84). |
V primeru, da se v
poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri oblikovanju najemnine
upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino. O razvrstitvi dejavnosti,
katera ni opredeljena po tem odloku v skupino, odloča komisija za oddajo
poslovnega prostora v najem. |
Višina najemnine po
posameznih skupina se določi v sledeči višini po m2: |
+------------------------+--------------------------------------+ |
| Namembnost |
Območje | |
|
+--------------------+-----------------+ |
| |
A | B | |
+------------------------+--------------------+-----------------+ |
|1. skupina | 2,00
€ | 1,00€ | |
+------------------------+--------------------+-----------------+ |
|2. skupina | 4,00
€ | 2,00€ | |
+------------------------+--------------------+-----------------+ |
|3. skupina | 6,00
€ | 4,00€ | |
+------------------------+--------------------+-----------------+ |
|4. skupina | 8,00
€ | 6,00€ | |
+------------------------+--------------------+-----------------+ |
|5. skupina | 10,00
€ | 8,00€ | |
+------------------------+--------------------+-----------------+ |
42. člen |
(območja lege
nepremičnin) |
Glede na lokacijske
ugodnosti nepremičnin, ki se oddajajo v najem, se določi dve območji.
Pri določanju se upošteva dejanska lega poslovnega prostora glede na
vhod v poslovni prostor ali večji del izložbenih oken. |
Območji sta
naslednji: |
Območje A – obsega
mesto Črnomelj; |
Območje B – obsega
ostala naselja v občini. |
43. člen |
(usklajevanje
najemnin) |
Najemnine se letno
usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki
Sloveniji. |
44. člen |
(obračun davka) |
Tako določena višina
najemnine ne vsebuje davka, ki ga plačuje najemnik v skladu z veljavno
zakonodajo. |
B) Plačilo najemnine |
45. člen |
(plačilo najemnine) |
Najemniki so dolžni
poleg najemnine plačevati tudi skupne in individualne obratovalne
stroške, kot je to določeno v najemni pogodbi. |
Najemnik nepremičnine
mora plačati najemnino za tekoči mesec do zadnjega v mesecu na račun,
kot je to določeno z najemno pogodbo. |
VI. VLAGANJE V
POSLOVNE PROSTORE |
46. člen |
(urejenost
nepremičnine v najemu) |
Najemniku se lahko
odda v najem le tehnično opremljen in dokončan poslovni prostor, da ga
je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo.
|
Najemnik lahko
izjemoma opravi le tista dela, za katera si predhodno pridobi pisno
soglasje najemodajalca in so potrebna zaradi specifičnosti izvajanja
dejavnosti v najeti nepremičnini, vendar pa ni upravičen do povrnitve
kakršnihkoli stroškov vlaganj in z vlaganji ne pridobi lastninske ali
druge stvarne pravice na najemodajalčevi nepremičnini. |
47. člen |
(povračila
najemnikovih vlaganj) |
Le v izjemnih
primerih se najemnik in najemodajalec lahko dogovorita o povrnitvi samo
tistih najemnikovih koristnih vlaganj iz drugega odstavka prejšnjega
člena, ki jih najemodajalec izrecno priznava v povračilo in je pri tej
odločitvi povsem samostojen in katerih vrednost se ugotovi na podlagi
cenitvenega poročila. Za sklenitev dogovora pa morajo biti izpolnjeni
naslednji pogoji: |
– da je najemno
razmerje poteklo (najemna pogodba sklenjena za določen čas) ali
|
– da je potekel
zakonsko ali pogodbeno določen odpovedni rok (najmanj pogodba sklenjena
za nedoločen čas) oziroma je najem prenehal sporazumno ali |
– da je najemodajalec
najemniku odpovedal najem, ker je poslovni prostor sam potreboval ali
zaradi drugih upravičenih razlogov; |
– da je najemnik
najemodajalcu izročil poslovni prostor prostega stvari in oseb s ključi,
o čemer se je sestavil poseben zapisnik; |
– da ima najemnik
poravnane vse obveznosti iz naslova uporabe poslovnega prostora;
|
– da je poteklo
najmanj pet let od dokončanja del za usposobitev, obnovitev ali
preureditev poslovnega prostora; |
– da je najemodajalec
najemniku dal pisno soglasje za vlaganja v usposobitev, obnovitev ali
preureditev poslovnega prostora in |
– da ima
najemodajalec zagotovljena sredstva za ta namen. |
48. člen |
(vlaganja najemnika v
nedokončane prostore) |
Vlaganja fizičnih in
pravnih oseb v zasebni lasti v konkretne nedokončane poslovne prostore,
ki so v lasti občine, morajo biti izvedena v skladu z Zakonom o
javno-zasebnem partnerstvu. |
VII.
ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (SEJNE SOBE, DVORANE …) |
49. člen |
(oddajanje posebnih
prostorov) |
Določeni poslovni
prostori, kot so: sejna soba, predavalnica, dvorana … se oddajajo v
najem po dnevih oziroma urah in na podlagi veljavnega cenika, ki ga
sprejme župan v skladu z načrtom razpolaganja z nepremičninami v lasti
Občine Črnomelj. |
VIII.
PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE |
50. člen |
(veljavnost
sklenjenih pogodb) |
Pogodbe, ki so bile
sklenjene v zvezi z oddajo nepremičnega premoženja občine v najem pred
uveljavitvijo tega odloka, veljajo do izteka roka, določenega v
posamezni pogodbi. |
51. člen |
(ostale določbe) |
Za zadeve, ki niso
posebej urejene s tem odlokom, se neposredno uporabljajo določbe Zakona
o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS)
(Uradni list RS, št. 86/10), Uredbe o stvarnem premoženju države in
samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11). |
52. člen |
(prenehanje
veljavnosti) |
Z dnem uveljavitve
tega odloka preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v
najem (Uradni list RS, št. 4/94). |
53. člen |
(začetek veljavnosti) |
Ta odlok začne
veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
Št. 3528-1/2012 |
Črnomelj, dne 27.
januarja 2012 |
Županja |
Občine Črnomelj
|
Mojca Čemas
Stjepanovič l.r. |