Na podlagi 11. in 40. člena Zakona o javno-zasebnem partnerstvu (Uradni list RS, št. 127/06, v nadaljevanju: ZJZP), 21. in 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07-UPB, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12-ZUJF, 14/15-ZUUJFO, 11/18-ZSPDSLS-1, 30/18, 61/20 – ZIUZEOP-A in 80/20-ZIUO- OPE; v nadaljevanju ZLS) in 19. člena statuta (MUV št. 10/11, 8/14 in 12/19) ter Poslovnika Mestnega sveta Mestne občine Maribor (MUV št. 8/05, 11/11, 12/11-popr., 8/14, 4/15, 25/18 in 10/19), je Mestni svet Mestne občine Maribor na 17. redni seji dne 23 novembra 2020 sprejel

O D L O K

o javno-zasebnem partnerstvu za izvedbo projekta »garažna hiša, pomožno nogometno igrišče in poslovni prostori na območju Ljudskega vrta« v mestni občini Maribor

I.  SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

(uvodne določbe)

Ta akt vsebuje odločitev o ugotovitvi javnega interesa za sklenitev javno-zasebnega partnerstva za izvedbo projekta »Garažna hiša, pomožno nogometno igrišče in poslovni prostori na območju Ljudskega vrta« ( v nadaljevanju: projekt).

S tem aktom se določajo tudi predmet, pravice in obveznosti javnega in zasebnega partnerja, postopek izbire zasebnega partnerja, pravice uporabnikov in način financiranja izvedbe projekta.

2. člen

(pomen izrazov)

Posamezni izrazi imajo po tem odloku naslednji pomen:

»Javni partner« je Mestna občina Maribor.

»Zasebni partner« je pravna ali fizična oseba, ki bo za izvedbo projekta, skladno z določbami tega odloka, izbrana na javnem razpisu.

3. člen

(predhodni postopek)

(1)  Mestni svet uvodoma ugotavlja, da je bil izveden predhodni postopek, v katerem so bile skladno z 8. členom ZJZP ocenjene možnosti za izvedbo projekta »Garažna hiša, pomožno nogometno igrišče in poslovni prostori na območju Ljudskega vrta« s sklenitvijo javno-zasebnega partnerstva.

(2)  Predhodni postopek se je izvedel z izdelavo dokumenta identifikacije investicijskega projekta, ter izdelavo predhodnega testa upravičenosti z vključeno analizo stroškov in koristi.

(3)  Po pridobljenih ponudbah na osnovi razpisne dokumentacije bo izveden test javno zasebnega partnerstva v skladu z določili 8. člena ZJZP (predinvesticijska zasnova, test upravičenosti-2, IP z analizo stroškov in koristi).

4. člen

(ugotovitev obstoja javnega interesa za javni del projekta)

Mestni svet ugotavlja, da v Mestni občini Maribor skladno s trinajsto alinejo 21. člena ZLS obstaja javni interes za sklenitev pogodbenega koncesijskega javno-zasebnega partnerstva za izvedbo projekta.

II.  PREDMET JAVNO-ZASEBNEGA PARTNERSTVA

5. člen

(predmet)

(1)  Predmet tega javno-zasebnega partnerstva je izgradnja in upravljanje objekta garažne hiše in pomožnega nogometnega igrišča po modelu BOT (izgradi-upravljaj-prenesi v last) ali BTO (izgradi-prenesi v last-upravljaj). Ta del projekta se šteje za javni del projekta.

(2)  Del objektov, ki jih zasebni partner zgradi na nepremičninah, ki so predmet javno-zasebnega partnerstva, je mogoče nameniti za stanovanjsko gradnjo in/ali poslovno gradnjo. Ta del projekta se šteje za zasebni del projekta.

(3)  Javni del projekta se izvede na način, da javni partner na nepremičninah, ki so predvidene za izvedbo javnega dela projekta v korist zasebnega partnerja ustanovi stavbno pravico za namen izgradnje objekta garažne hiše in pomožnega nogometnega igrišča. Z ustanovitvijo stavbne pravice, zasebni partner pridobi pravico zgraditi objekte javnega dela projekta. Po prenehanju stavbne pravice, ki je vezana na čas trajanja javno-zasebnega partnerstva, ustanovljene v korist zasebnega partnerja, javni partner pridobi lastninsko pravico na objektih, ki so predmet stavbne pravice. Zasebnemu partnerju, ob prenehanju stavbne pravice, ne pripada nikakršno nadomestilo.

(4)  Zasebni del projekta se izvede na način, da javni partner

na nepremičninah, ki so predvidene za poslovno in/ali stanovanjsko gradnjo v korist zasebnega partnerja ustanovi stavbno pravico za namen izgradnje poslovne in/ali stanovanjske gradnje, kot je predvidena v občinskem prostorskem aktu. Z ustanovitvijo stavbne pravice, zasebni partner pridobi pravico zgraditi objekte zasebnega dela projekta.

(5)  Razmerje med javnim delom projekta in zasebnim delom projekta se uredi na način, da se po izvedeni gradnji javnega dela projekta in zasebnega dela projekta vzpostavi etažna lastnina na način, da postanejo garažna hiša in pomožno nogometno igrišče, ki predstavljajo javni del projekta, posamezni deli v etažni lastnini. Posameznim delom v etažni lastnini, ki predstavljajo javni del projekta, pripada ustrezen solastniški delež na nepremičninah, na katerih so zgrajeni objekti, ki predstavljajo javni del projekta in solastniški delež na skupnih delih stavbe. Zasebni partner z vzpostavitvijo etažne lastnine pridobi lastninsko pravico na posameznih delih, ki predstavljajo zasebni del projekta. Posameznim delom, ki predstavljajo zasebni del projekta, pripada ustrezen solastniški delež na nepremičninah, na katerih so zgrajeni objekti, ki predstavljajo zasebni del projekta in solastniški delež na skupnih delih stavbe. Razmerje se na zgoraj navedeni način uredi s sklenitvijo ustrezne pogodbe.

6. člen

(objekti)

(1)  V okviru javno-zasebnega partnerstva po tem odloku, se predvidoma izvedejo sledeči objekti:

POSLOVNI OBJEKT A

Etažnost P+5 - skupaj bruto kvadratura cca. 10.021 m2, bruto kvadratura P cca. 1.021 m2, bruto kvadratura 1-5 cca. 1.800 m2.

POSLOVNI OBJEKT B

Etažnost P+5 - skupaj bruto kvadratura cca. 3.048 m2, bruto kvadratura P cca. 307 m2, bruto kvadratura 1-4 cca. 607 m2, bruto kvadratura 5 cca. 313 m2.

POSLOVNI OBJEKT C

Etažnost P+3 - skupaj bruto kvadratura cca. 3.535 m2, bruto kvadratura P cca. 750 m2, bruto kvadratura 1 cca.

1.515 m2, bruto kvadratura 2 cca. 874 m2, bruto kvadratura 3 cca. 396 m2.

POSLOVNI OBJEKT D

P - bruto kvadratura objekta cca. 960 m2.

GARAŽNA HIŠA

2K+P - skupaj bruto kvadratura cca. 40.069 m2*, v primeru, da se objekt D ne izvede,

bruto kvadratura P cca. 10.945 m2 - 11.971 m2*, v primeru, da se objekt D ne izvede,

bruto kvadratura 1K cca. 14.049 m2, bruto kvadratura 2K cca. 14.049 m2.

2K+P - št. parkirnih mest: 1274-1316*, v primeru, da se objekt D ne izvede,

P - št. parkirnih mest: 350 -392*, v primeru, da se objekt D ne izvede,

1K - št. parkirnih mest: 462, 2K - št. parkirnih mest: 462.

(2)  Javni rabi bo namenjena celotna garažna hiša. Na platoju garažne hiše bo nogometno igrišče z naravno travo velikosti 64 x 100 m, ki bo prav tako namenjeno javni rabi.

(3)  Kvadrature, etažnosti in namembnosti objektov (razen javnega dela iz točke (2) tega člena, ki je zavezujoč), kot so določene v točki (1) tega člena so informativne in nima jo podlage za izvedbo v prostorskih aktih. Za umestitev načrtovanih ureditev v prostor je potrebna predhodna izdelava izvedbenega prostorskega akta (OPPN) ali pa umestitev načrtovanih ureditev v občinski prostorski načrt (OPN) s podrobnejšimi prostorski izvedbeni pogoji, ki se za enoto urejanja prostora določijo z enako natančnostjo in v taki vsebini, kot ju določa pravilnik, ki ureja vsebino, obliko in način priprave občinskega podrobnega prostorskega načrta. Ustrezna umestitev v OPPN ali OPN je potrebna tudi v primeru stanovanjske gradnje.

7. člen

(nepremičnine)

(1)  Objekti, ki so predmet javno-zasebnega partnerstva iz tega odloka, bodo izvedeni na nepremičninah parc. št. 1358, 1360, 1361, 1362, 1363, 1364, 1365, 1366 in 1367, vse k.o. Koroška vrata.

(2)  Javni partner je solastnik nepremičnin iz točke (1)

tega člena. Nepremičnine so v solastnini osebe zasebnega prava. Javni partner mora pred pričetkom izvedbe javno-

-zasebnega partnerstva pridobiti v last tudi nepremičnine, ki so v solastnini oseb zasebnega prava.

8. člen

(tveganja projekta)

Vsa tveganja javnega dela projekta, vezana na (i) izvedbo javno-zasebnega partnerstva (npr. tveganja, povezana s projektiranjem in tveganja, povezana z gradnjo objektov), (ii) upravljanje oziroma obratovanje javnega dela projekta ter (iii) financiranje javnega dela projekta, so na zasebnem partnerju. Javni partner ne prevzema nobenih tveganj, vezanih na (i) izvedbo javno-zasebnega partnerstva (npr. tveganja, povezana s projektiranjem in tveganja, povezana z gradnjo objektov), (ii) upravljanje oziroma obratovanje javnega dela projekta in (iii) financiranje javnega dela projekta.

FINANCIRANJE PROJEKTA

9. člen

(vložek javnega partnerja)

(1)  Vložek javnega partnerja v javno-zasebno partnerstvo zajema nepremičnine parc. št. 1358, 1360, 1361, 1362, 1363, 1364, 1365, 1366 in 1367, vse k.o. Koroška vrata, vendar izključno v delu in obsegu, kot je potreben za izvedbo javnega dela projekta.

(2)  Javni partner ne vlaga v zasebni del projekta. Nepremičnine parc. št. 1358, 1360, 1361, 1362, 1363, 1364, 1365, 1366 in 1367, vse k.o. Koroška vrata v delu in obsegu, kot je potreben za izvedbo zasebnega dela projekta ne predstavljajo vložka javnega partnerja.

10. člen

(financiranje projekta)

(1)  Javni partner, kot vložek javnega partnerja, skladno z veljavno zakonodajo, zagotovi nepremičnine za izgradnjo javnega dela projekta, zasebni partner pa zagotovi celotno financiranje javnega dela projekta. Vsa tveganja, vezana na financiranje javnega dela projekta, nosi zasebni partner. O vrsti financiranja in finančni konstrukciji, se bosta javni in zasebni partner dogovorila v postopku izbire zasebnega partnerja.

(2)  Zasebni partner, skladno z veljavno zakonodajo, ki ureja razpolaganje s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti, odplačno pridobi v last nepremičnine, v delu in obsegu,  ki so namenjene izvedbi zasebnega dela projekta, kot tudi dele objektov, ki predstavljajo zasebni del projekta. Vsa tveganja, vezana na financiranje zasebnega dela projekta, nosi zasebni partner.

(3)  Razdelitev projekta na javni in zasebni del ter vsebino dejavnosti, ki se bodo lahko izvajale v zasebnem delu projekta, določita javni in zasebni partner v postopku izbire zasebnega partnerja.

11. člen

(viri)

Zasebni partner vse obveznosti, vezane na financiranje javnega dela projekta, pokriva iz (i) prihodkov iz naslova obratovanja garažne hiše (trajni najemi, urno parkiranje, oglaševanje, itd...),

(ii) najemnin iz naslova oddaje pomožnega nogometnega igrišča in (iii) prihodkov iz naslova prodaje in/ali oddaje nepremičnin, ki predstavljajo zasebni del projekta. Cena parkiranja v garažni hiši mora biti primerljiva s cenami parkiranja v ostalih garažnih hišah na območju Mestne občine Maribor.

PRAVICE IN OBVEZNOSTI JAVNEGA IN ZASEBNEGA PARTNERJA

12. člen

(razmerje med javnim in zasebnim partnerjem)

(1) Pravice in obveznosti javnega in zasebnega partnerja se podrobneje uredijo s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu. Zasebni partner mora s pogodbo prevzeti vsa tveganja, vezana na projekt, predvsem tveganje financiranja celotnega projekta javno-zasebnega partnerstva, tveganje gradnje in tveganja, ki izvirajo iz gradnje. Javni partner mora s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu zagotoviti učinkovito zavarovanje javnega interesa.

13. člen

(izločitvena pravica)

Javni partner ima, skladno s posebnimi predpisi, na nepremičninah, ki predstavljajo javni del projekta, izločitveno pravico v primeru stečaja ali drugega načina prenehanja koncesionarja. O tem, na katerih objektih oziroma nepremičninah javni partner uveljavlja izločitveno pravico, odloči pristojni organ javnega partnerja. Pristojni organ lahko odloči, da objekti in nepremičnine ostanejo del stečajne oziroma likvidacijske mase. Javni partner je dolžan v stečajno oziroma likvidacijsko maso vplačati tolikšen delež od začetne vrednosti objektov in nepremičnin koncesije, kolikor je še preostalo časa od prenehanja koncesije zaradi stečaja oziroma likvidacije do poteka roka koncesije v primerjavi s celotnim rokom koncesije, zmanjšan za morebitne terjatve, ki jih ima do koncesionarja. Kot začetna vrednost objektov in nepremičnin, se šteje vrednost, kot jo je ponudil zasebni partner v postopku razpisa.

POSTOPEK IZBIRE ZASEBNEGA PARTNERJA

14. člen

(oblika javno-zasebnega partnerstva)

(1)  Glede na razporeditev tveganj med javnim in zasebnim partnerjem in vložkov partnerjev v projekt se javno-zasebno partnerstvo izvede v obliki koncesijskega javno-zasebnega partnerstva.

(2)  V primeru, da vrednost javno-zasebnega partnerstva doseže prag, določen v Zakonu o nekaterih koncesijskih pogodbah, se za izbiro zasebnega partnerja uporabijo postopki in določila Zakona o nekaterih koncesijskih pogodbah.

(3)  V primeru, da vrednost javno-zasebnega partnerstva ne doseže praga, določenega v Zakonu o nekaterih koncesijskih pogodbah, se uporabijo določila Zakona o javno zasebnem partnerstvu in določila tega odloka. Uporabi se postopek konkurenčnega dialoga.

(4)  Javni razpis se objavi na portalu javnih naročil v Republiki Sloveniji in v Uradnem glasilu EU.

15. člen

(faze postopka izbire zasebnega partnerja)

(1)  Postopek izbire zasebnega partnerja v obliki pogodbenega koncesijskega javno-zasebnega partnerstva po postopku konkurenčnega dialoga bo potekal po naslednjih fazah:

(I)  imenovanje strokovne komisije za izbiro zasebnega partnerja za izvedbo predmeta javno-zasebnega partnerstva,

(II)  priprava razpisne dokumentacije in objava javnega razpisa,

(III)  faza priznanja usposobljenosti,

(IV)  faza dialoga,

(V)  ponudbena faza,

(VI)  izdaja odločitve o izbiri izvajalca javno-zasebnega partnerstva,

(VII)  sklenitev pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu.

(2)  V fazi preverjanja usposobljenosti bo javni partner na podlagi predloženih prijav priznal usposobljenost kandidatov, v fazi dialoga bo javni partner vsakega kandidata, ki mu bo priznal usposobljenost v fazi preverjanja usposobljenosti, povabil k ločenemu dialogu, v katerem bosta v enem ali več krogih dialoga identificirala možne rešitve glede na potrebe javnega partnerja in ekonomsko korist, v ponudbeni fazi bo javni partner kandidate pozval k oddaji končnih ponudb.

16. člen

(pogoji, ki jih mora za priznanje usposobljenosti izpolnjevati zasebni partner)

V postopku izbire zasebnega partnerja mora javni partner preveriti, ali je zasebni partner sposoben izvesti predmet javno-

-zasebnega partnerstva. Javni partner pri tem preverja ekonomsko in finančno ter tehnično in kadrovsko sposobnost kandidata. Kandidati morajo izkazati, da imajo zagotovljen dostop do finančnih sredstev ali zaprto finančno konstrukcijo za realizacijo projekta javno-zasebnega partnerstva.

17. člen

(merila za presojo ponudb kandidatov)

(1)  Merila za izbor zasebnega partnerja morajo biti določena v skladu z ZJZP, torej jasno in transparentno ter na način, ki bo omogočil izbor ekonomsko najugodnejšo ponudbo.

(2)  Javni partner mora merila za izbor zasebnega partnerja oblikovati tako, da bodo višje ocenjene ponudbe ponudnikov, ki bodo ponudili krajši čas trajanja javno-zasebnega partnerstva za javni del projekta.

(3)  Merilo je lahko tudi cena parkirnine (uro parkiranje in mesečni najem) in višina najemnine za nogometno igrišče in poslovne prostore, ki predstavljajo javni del projekta.

18. člen

(komisija za pripravo in izvedbo javnega razpisa)

(1)  Za pripravo in izvedbo javnega razpisa, oceno prispelih vlog ter za pripravo poročila o izboru zasebnega partnerja imenuje župan strokovno komisijo. Strokovno komisijo sestavlja najmanj pet članov, od katerih je eden imenovan kot predsednik strokovne komisije. Vsi člani strokovne komisije morajo imeti ustrezna znanja ali izkušnje, ki omogočajo kvalitetno pripravo in izvedbo javnega razpisa ter kompetentno in strokovno oceno prispelih vlog.

(2)  Člani strokovne komisije morajo ob imenovanju in ves čas dela v strokovni komisiji izpolnjevati pogoje iz drugega odstavka 52. člena ZJZP, kar potrdijo s pisno izjavo. Odločitve sprejemajo člani strokovne komisije soglasno. Poročilo o izboru zasebnega partnerja je podlaga za pripravo akta o izbiri izvajalca javno-zasebnega partnerstva, ki ga izda župan.

19. člen

(nastanek in prenehanje javno-zasebnega partnerstva)

(1)  Pravice in obveznosti, ki izhajajo iz razmerja javno-zasebnega partnerstva, nastanejo s trenutkom sklenitve pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu. Akt izbire preneha veljati, če izbrani zasebni partner ne podpiše pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu v roku 60 dni od njegove pravnomočnosti.

(2)  Razmerje javno-zasebnega partnerstva preneha z izpolnitvijo vseh pogodbenih obveznosti obeh partnerjev. Pogoji in način predčasnega prenehanja razmerja javno-zasebnega partnerstva se določijo s pogodbo.

20. člen

(pooblastilo za izvedbo postopka javno-zasebnega partnerstva)

Za objavo javnega razpisa, izvedbo postopka izbire zasebnega partnerja in podpis pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu ter druga dejanja v postopku sklenitve in izvajanja javno-zasebnega partnerstva, se s tem aktom pooblasti župana. Predlog pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu in odločitev o izbiri zasebnega partnerja potrdi občinski svet.

21. člen

(ocena projekta)

Po prenehanju javno-zasebnega partnerstva se pripravi oceno projekta, s katero se ugotavlja, ali so bili doseženi postavljeni cilji ter ali so bile izpolnjene obveznosti partnerjev, kot izhajajo iz pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu.

22. člen

(veljavnost akta)

Ta akt stopi v veljavo 15 dan po objavi v Medobčinskem uradnem vestniku.

Številka: 41001-806/2019   

Datum: 25 november 2020 

  Župan mestne občine Maribor

Aleksander Saša Arsenovič, s.r.