Na podlagi
Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin
(Uradni list RS, št. 14/07),
Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin
(Uradni list RS, št. 84/07, 94/07, Odl. US 55/09, 100/09) in 16. člena
Statuta Občine Divača
(Uradni list RS, št. 39/99, 77/06 in 115/07) je občinski svet na 31.
redni seji dne 8. 6. 2010 sprejel |
P R A V I L N I K |
o oddajanju
poslovnih prostorov v najem |
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
1. člen |
S tem pravilnikom se
določa postopek oddaje poslovnih prostorov v najem, ki so v lasti Občine
Divača in način določanja najemnin za te prostore. |
Za poslovni prostor
se šteje eden ali več prostorov, ki so namenjeni za opravljanje določene
dejavnosti (poslovna dejavnost, društvena dejavnost in druga dejavnost)
pravnih oseb in samostojnih podjetnikov. |
2. člen |
Namembnost poslovnih
prostorov je določena s prostorskimi in drugimi splošnimi in posamičnimi
akti. |
3. člen |
Oddajo poslovnih
prostorov vodi Komisija za poslovne prostore (v nadaljevanju: komisija),
ki jo s sklepom imenuje župan. |
II.
SESTAVA IN NALOGE KOMISIJE |
4. člen |
Komisijo sestavljajo
3 člani, od katerih sta 2 člana iz vrst občinskih svetnikov, 1 član pa
iz vrst ljudi, ki se ukvarjajo z imenovano tematiko in ga določi župan
po lastni presoji. Komisijo potrdi občinski svet. |
5. člen |
Strokovne naloge in
opravila za komisijo opravlja organ občinske uprave pristojen za
upravljanje in gospodarjenje s poslovnimi prostori. |
6. člen |
Naloge komisije so: |
– sodeluje v
postopkih oddaje poslovnih prostorov v najem na podlagi javnega razpisa, |
– določa o prednostni
listi oddaje poslovnega prostora v najem v primeru dveh ali več vlog
prispelih na javni razpis za oddajo enega poslovnega prostora v najem, |
– sodeluje pri
sestavi evidence poslovnih prostorov, |
– na predlog župana
ali pristojnega organa občinske uprave daje soglasje in obravnava druga
vprašanja, ki se nanašajo na poslovne prostore. |
III. NAČIN ODDAJE
POSLOVNEGA PROSTORA V NAJEM |
7. člen |
Poslovni prostor se
odda v najem z javnim razpisom državljanom Republike Slovenije in
pravnim osebam, registriranim na območju Republike Slovenije. |
Javni razpis se
izvede z zbiranjem pisnih ponudb. |
V posameznih
primerih, določenih s tem pravilnikom, se poslovni prostor lahko odda v
najem z neposredno pogodbo. |
V posameznih primerih
določenih s tem pravilnikom se lahko odda poslovni prostor v uporabo za
določen čas. |
Oddaja poslovnega
prostora v najem z neposredno pogodbo |
8. člen |
Župan lahko brez
javnega razpisa odda poslovni prostor v najem z neposredno pogodbo v
naslednjih primerih: |
1. če je predviden
letni prihodek od oddaje v najem nepremičnin nižji od 10.000,00 EUR, |
2. če oddaja
stvarnega premoženja v najem po metodi prvega odstavka 7. člena ni
uspela, v dveh mesecih po neuspeli metodi, |
3. če se premoženje
odda v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen
javnim podjetjem, |
4. če se premoženje
odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za
izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene, |
5. če se razširi
poslovni prostor za isto dejavnost, ki jo opravlja najemnik v isti
stavbi, |
6. zavodom, društvom,
zvezi društev, ki prejemajo del sredstev za izvajanje svojih dejavnosti
iz proračuna Občine Divača ter je njihova dejavnost v občinskem
interesu, in sicer na podlagi vloge ter predhodnega pisnega soglasja
komisije, |
7. v primeru
sklenitve najemne pogodbe z ožjim družinskim članom, najemnik pa preneha
opravljati dejavnost (upokojitev, zdravstveni razlogi idr.), s tem da
novi najemnik nadaljuje z isto dejavnostjo, |
8. v primeru, da
najemodajalec sklepa najemno pogodbo z delavcem dosedanjega najemnika,
pri katerem je bil v delovnem razmerju za nedoločen čas najmanj 5 let, s
tem da nadaljuje z isto dejavnostjo. Če je pod enakimi pogoji
zainteresiranih več delavcev, ima prednost tisti, ki je prvi vložil
vlogo, |
9. če se podjetje, ki
ima sklenjeno najemno pogodbo z Občino Divača, statusno preoblikuje v
osebno ali kapitalsko družbo ali v primeru da se samostojni podjetnik
preoblikuje v gospodarsko družbo in nadaljuje z opravljanjem iste
dejavnosti, |
10. v primeru, da se
najemnik spoji ali pripoji z drugo gospodarsko družbo in bo nova
gospodarska družba nadaljevala z isto dejavnostjo, kot jo je imel
najemnik, |
11. če gre za oddajo
dela poslovnega prostora in dosedanji najemnik s tem soglaša, |
12. v primeru oddaje
poslovnega prostora v najem, ki je v interesu Občine Divača in njenih
občanov, z namenom, da se navedena dejavnost na območju Občine Divača še
vedno opravlja ali da je navedena dejavnosti bistvenega pomena za občane
Občine Divača, |
13. v drugih primerih
na podlagi obrazložitve komisije, pod pogojem, da z navedeno oddajo
soglaša občinski svet. |
9. člen |
Ob vsaki spremembi
dejavnosti, spremembi pravne organiziranosti ali dopolnitve dejavnosti,
se lahko odda poslovni prostor v najem z novo najemno pogodbo. Pogoji za
sklepanje nove najemne pogodbe se ugotavljajo za vsak primer posebej,
upoštevajoč določila tega pravilnika. |
Kolikor je bilo
najemno razmerje sklenjeno na podlagi neposredne pogodbe se pri
sklepanju nove pogodbe preverja, ali še obstajajo osnovni pogoji za
sklepanje pogodbe. |
Oddaja poslovnih
prostorov z zbiranjem pisnih ponudb |
10. člen |
Javni razpis se
objavi najmanj 15 dni pred rokom za oddajo pisnih ponudb v Uradnem listu
RS. Ponudbe ponudniki oddajo na obrazcih razpisne dokumentacije, ki
vsebuje vse potrebne podatke in informacije o načinu in pogojih oddaje
poslovnega prostora v najem. |
11. člen |
Javni razpis vsebuje: |
1. lokacijo, velikost
poslovnega prostora, predvideno dejavnost, čas za katerega se poslovni
prostor oddaja v najem, višino izklicne najemnine; |
2. rok za zbiranje
pisnih ponudb z informacijo o tem kje pridobi razpisno dokumentacijo; |
3. druge pogoje v
zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora, kot npr. urejenost in
opremljenost poslovnega prostora, podatke o morebitnem deležu potrebnih
vlaganj ali sovlaganj najemnika pri obnovi ali prenovitvi poslovnega
prostora ter druge pomembne podatke; |
4. navedbo prilog in
dokazil, ki jih mora ponudnik priložiti ponudbi, kot npr: strokovna
usposobljenost, opis in program dejavnosti, dokazila o finančnem stanju
ponudnika, ter druga dokazila zahtevana z razpisom; |
5. način obveščanja o
oddaji poslovnega prostora oziroma izbiri ponudnika, način in rok
sklepanja pogodbe, pogoje plačila in višino varščine, ki je določena v
višini dveh izklicnih najemnin ter druga napotila in pojasnila, ki so
določena z razpisno dokumentacijo. |
12. člen |
Po poteku razpisnega
roka se prejete vloge komisijsko odprejo in vpišejo v zapisnik. |
Nepopolnih in
nepravočasnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v
najem ne upošteva. Komisija ne upošteva tudi vlog ponudnikov, ki že
imajo v najemu poslovni prostor, vendar kršijo določila najemne pogodbe.
|
V primeru, da je na
javni razpis za poslovni prostor prispelo več vlog ponudnikov, ki
izpolnjujejo pogoje javnega razpisa, komisija izmed njih izbere
najugodnejšega ponudnika ali odloči, da se izvede javna dražba, na
katero so vabljeni vsi ponudniki. |
Javno dražbo izvede
komisija skladno z določbami veljavne Uredbe o pridobivanju,
razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin. |
13. člen |
Pri izbiri
najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji: |
– izpolnjevanje vseh
razpisanih pogojev, |
– oceno primernosti
ponujene dejavnosti, ki jo ponudnik predlaga glede na stanje poslovnega
prostora, |
– reference
ponudnika, |
– drugi kriteriji,
določeni z razpisom. |
Kadar v razpisu ni
vnaprej točno določena namembnost poslovnega prostora, upošteva komisija
pri zbiri tiste ponudnike: |
– pri katerih je
dejavnost najbolj usklajena z opredelitvami o razvoju občine, |
– pri katerih gre za
najmanj zastopane dejavnosti, ali za dejavnosti, po katerih je največje
povpraševanje, |
– katerih dejavnosti
so združljive s prostorskimi, gradbenimi in arhitektonskimi pogoji
poslovnega prostora, |
– pri katerih je od
kandidatov, glede na njihovo dosedanjo delo, strokovno usposobljenost in
druge osebne reference mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali
poslovno dejavnost. |
14. člen |
Sklep o izbiri
najugodnejšega ponudnika na predlog komisije izda direktor občinske
uprave najkasneje v roku 15 dni. |
Zoper sklep je možna
pritožba o kateri odloča župan Občine Divača. |
Na podlagi sklepa
direktorja mora izbrani ponudnik skleniti najemno pogodbo, sicer se
šteje, da je od ponudbe odstopil. |
15. člen |
V primeru oddaje
poslovnega prostora se sklene z najemnikom najemna pogodba in morebitna
pogodba o lastnih ali skupnih vlaganjih, smiselno z določbami tega
pravilnika. Najemna pogodba se sklene za dobo največ 5-tih
let z možnostjo podaljšanja ponovno za določen čas za dobo 5-tih
let, če za to obstajajo utemeljini razlogi. Najemodajalec je dolžan
najmanj en mesec pred potekom najemnega razmerja podati vlogo za ponovno
podaljšanje najemnega razmerja. |
Ne glede na določbe
zgornjega odstavka se lahko premoženje odda v najem za daljši čas v
primerih, ko se oddaja v najem osebam javnega prava za uresničevanje
javnih nalog, ki so določene z zakonom. O tem odloča občinski svet. |
Oddaja poslovnega
prostora v uporabo za določen čas |
16. člen |
Poslovni prostor se
lahko odda v uporabo zainteresiranim pravnim osebam in samostojnim
podjetnikom za določen čas, |
ki ne sme biti daljši
od 5-tih mesecev, na podlagi vloge zainteresiranega uporabnika. |
O vlogi za oddajo
poslovnega prostora v uporabo odloči komisija. O oddaji poslovnega
prostora v uporabo se sklene pogodba za uporabo najemnega prostora. Čas
uporabe prostora se lahko z aneksom k pogodbi podaljša, v primeru, da
obstaja še vedno obojestranski interes o oddaji prostora v uporabo. |
Za uporabo prostora
se plača uporabnina, določena v tem pravilniku. V znesku uporabnine je
zajeta tudi uporaba opreme, ki se nahaja v prostoru. |
IV. PRENEHANJE
NAJEMNEGA RAZMERJA |
17. člen |
Najemna pogodba
preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena ali
z odpovedjo najemne pogodbe. |
18. člen |
Najemodajalec ima
pravico odpovedati najemno pogodbo v skladu z določbami zakona, tega
pravilnika in najemne pogodbe. |
19. člen |
Najemodajalec lahko
odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora v
naslednjih primerih: |
1. če najemnik dva
meseca zapored v tekočem letu ne plača najemnine; |
2. če najemnik v roku
treh mesecev od prejema opomina ne opravi del, potrebnih za vzdrževanje
poslovnega prostora, ki jih je dolžan opraviti na svoje stroške ali
poslovni prostor uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela
občutnejša škoda; |
3. če najemnik brez
predhodnega dovoljenja upravnega organa oziroma brez predhodnih soglasij
najemodajalca izvaja nedovoljene gradbene posege v poslovni prostor; |
4. če najemnik ne
pridobi ali izgubi dovoljenje za obratovanje v poslovnem prostoru; |
5. če najemnik brez
opravičenih razlogov preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva
meseca ali ga uporablja občasno; |
6. v zakonsko
določenem roku, če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu; |
7. če ima najemnik
neustrezen program opravljanja dejavnosti ali ureditev poslovnega
prostora in v ta namen ne pride do sporazuma; |
8. če najemnik brez
soglasja najemodajalca odda drugemu v podnajem celoten ali del prostora; |
9. če najemnik ne
pridobi predhodnih soglasij, navedenih v tem pravilniku; |
10. če najemnik ne
podpiše nove najemne pogodbe, skladno z določbami tega pravilnika; |
11. če najemnik kljub
opominu ne poravna stroškov upravljanja, obratovalnih ali drugih
stroškov ali ne odpravi pomanjkljivosti ugotovljene s strani
inšpekcijskih služb. |
20. člen |
Najemnik lahko
kadarkoli, brez navedbe razloga, odpove najemno pogodbo s trimesečnim
odpovednim rokom. |
V. OSNOVE IN
MERILA ZA DOLOČITEV NAJEMNINE |
21. člen |
Za določitev
najemnine se upoštevajo naslednji kriteriji: |
1. površina
poslovnega prostora, |
2. letna vrednost
točke, |
3. vrsta poslovnega
prostora, |
4. morebitne druge
omejitve. |
Najemnina se izračuna
po naslednji formuli: |
MN= P x
letna vrednost točke x Vpr |
1. MN = mesečna
najemnina, |
2. P = površina
poslovnega prostora v m2, |
3. Vpr = vrsta
poslovnega prostora, in sicer: |
|
Vrsta poslovnega prostora |
Faktor |
|
|
Pomožni prostori: Skladišča, garaže, druge lope |
faktor 0,30 |
|
|
Prostori namenjeni profitni dejavnosti: trgovine, frizerski
saloni, lokali vseh vrst in ostalo, fitnesi in ostalo |
faktor 1,5 |
|
|
Prostori namenjeni profitni dejavnosti: proizvodnja in ostale
gospodarske dejavnosti |
faktor 0,80 |
|
|
Prostori namenjeni delovanju društev in
zavodov |
faktor 0,20 |
|
|
Vse ostalo, kar ni mogoče uvrstiti v nobeno od zgoraj naštetih
vsebin |
faktor 0,50 |
|
|
Uporabnina za oddajo
poslovnega prostora v uporabo za določen čas se izračuna po naslednji
formuli: |
U = (P x letna
vrednost točke x št. dni uporabe) * 0,20 |
1. U = uporabnina |
22. člen |
V primeru oddaje v
najem je najemnina izračunana po tem pravilniku izklicna mesečna
najemnina. O znižanju najemnine iz 4. točke 21. člena odloči župan na
podlagi predloga komisije. |
23. člen |
Višina točke za
izračun najemnine za leto 2010 znaša 2,50 EUR/m2. Višina točke se letno
usklajuje s povprečnim indeksom rasti cen življenjskih potrebščin, ki ga
ugotavlja Statistični urad RS. |
24. člen |
Najemnina za poslovni
prostor se plačuje mesečno na podlagi računa, ki ga izstavi upravnik
prostora. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki
nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor
ter izvajati tekoča popravila in vzdrževanja poslovnega prostora in
opreme ter zamenjavo opreme, ki se poškoduje zaradi zunanjih vplivov,
poravnavo stroškov popravil, ki so posledica nepravilne oziroma
malomarne uporabe ter druge obveznosti skladno s predpisanimi standardi
vzdrževanja. |
25. člen |
Župan lahko oprosti
plačila najemnine invalidske in humanitarne organizacije, ki delujejo v
javnem interesu ali v primerih če več društev, skladov ali fundacij
souporablja poslovni prostor, na podlagi predhodnega mnenja komisije. |
Župan lahko oprosti
plačila najemnine ali dela najemnine organizacijam javne uprave, zveze
društev, društva, sklade (ali fondacije), na podlagi predhodnega mnenja
komisije. |
Najemniki iz zgornjih
odstavkov plačujejo za poslovne prostore stroške obratovanja, skupne
stroške in stroške upravljanja. |
Javna podjetja in
javni zavodi ne plačujejo najemnine po tem pravilniku za uporabo
prostorov, ki so jim z odlokom ali posebnim sklepom dodeljeni v uporabo
oziroma v upravljanje za izvajanje njihove dejavnosti. Način uporabe in
morebitne obveznosti se določijo s pogodbo. |
26. člen |
Župan lahko v
posameznih primerih določi nižjo najemnino, in sicer ob upoštevanju
naslednjih kriterijev: |
– da najemnik
opravlja dejavnost domače in umetne obrti, – da najemnik opravlja
dejavnost v interesu Občine Divača ali, da je interes Občine Divača
oddaja prostora v najem, |
– in v drugih
primerih (starost nepremičnine, zaradi interesa občine …). |
Najemnina se v teh
primerih lahko zmanjša do maksimalno 30%. |
Za določen čas se
lahko zniža ali oprosti plačevanje najemnine najemnika v naslednjih
primerih: |
– nezmožnosti
opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 60 dni,
če najemnik sam, kot edini zaposleni, opravlja dejavnost v poslovnem
prostoru, |
– za čas adaptacije
poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, |
– v primeri vlaganj
najemnika v poslovni prostor. |
VI. VZDRŽEVANJE
POSLOVNIH PROSTOROV |
27. člen |
Najemniku se lahko
odda v najem delno usposobljen poslovni prostor. |
Najemodajalec in
najemnik se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del ter
načinu izbire izvajalca za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi
ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor (ki jo pridobi najemodajalec)
in zbranih ponudb, se ugotovi potrebna višina investicijskih vlaganj
potrebnih za usposobitev poslovnega prostora. V primeru, da najemnikova
vlaganja presežejo dogovorjeni obseg potrebnih vlaganj se navedeni višek
vloženih sredstev praviloma šteje kot nepovratni vložek v breme
najemnika. |
Praviloma se lastna
vlaganja najemnika poračunavajo z najemnino, in sicer tako, da se
mesečna najemnina ne fakturira, temveč se pobota s terjatvijo najemnika
iz naslova vlaganj, do poplačila vloženih sredstev, kar se ugotovi v
aneksu k pogodbi. |
Po končanem poračunu
najemnine se določi nova višina najemnine glede na morebitno novo
vrednost poslovnega prostora, ki jo ugotovi sodni cenilec na podlagi
naročila najemodajalca. |
VII.
PREHODNE IN KONČNE ODLOČBE |
28. člen |
V primeru večletne
dobroverne posesti poslovnega prostora, ki je last najemodajalca, brez
ustrezne najemne pogodbe, se lahko sklene neposredna najemna pogodba po
pogojih iz tega pravilnika. V primeru odklonitve sklenitve najemne
pogodbe se uvede postopek za izpraznitev prostora. |
29. člen |
Ta pravilnik začne
veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
Št. 032-0007/2010-18 |
Divača, dne 8. junija
2010 |
Župan |
Občine Divača |
Matija Potokar
l.r. |