Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, 10/91, 17/91, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 – odločba US RS), Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07), Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07 in 94/07), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – ZLS-UPB2, 27/08 - odločba US RS in 76/08) ter 16. člena Statuta Občine Ormož (Uradni vestnik občine Ormož, št. 11/99, 7/01, 19/05 in 12/06) je Občinski svet Občine Ormož na 24. redni seji dne 25. 5. 2009 sprejel

PRAVILNIK

o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju najemnin

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

(vsebina pravilnika)

(1) Ta pravilnik določa postopek in pogoje za oddajo v najem poslovnih prostorov, trajanje, nastanek in prenehanje najemnega razmerja, ter merila za določanje najemnin za poslovne prostore v lasti Občine Ormož (v nadaljnjem besedilu: občina) in vlaganja v poslovni prostor.

(2) Pravilnik velja za vse upravljavce in uporabnike poslovnih prostorov občine, če ni z zakonom določeno drugače.

(3) Za poslovne prostore, ki so v lasti občine ter so dani v upravljanje drugi pravni osebi, ki ji je pravica upravljanja s stvarnim premoženjem občine podeljena v skladu z odlokom o gospodarskih javnih službah, določa postopek, pogoje in način določitve oddaje in določitve najemnin, upravljavec takšnega stvarnega premoženja oziroma koncesijska pogodba ali drugi pravni akt.

2. člen

(pomen poslovnega prostora)

(1) Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen glavni vhod ter so namenjeni za poslovno dejavnost.

(2) Če nastane dvom, ali se šteje posamezen prostor za poslovni prostor, odloči o tem pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve.

3. člen

(oddaja v najem)

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z prostorskimi izvedbenimi akti.

II. REGISTER POSLOVNIH PROSTOROV OBČINE ORMOŽ

4. člen

(register poslovnih prostorov)

(1) Register poslovnih prostorov občine in register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve.

(2) V register poslovnih prostorov občine se uvrščajo vsi poslovni prostori, ki so v lasti občine in z njimi razpolaga pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve.

III. POSTOPKI ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

5. člen

(metode oddaje v najem)

(1) Metode oddaje poslovnih prostorov v najem so:

1. javna dražba;

2. javno zbiranje ponudb in

3. neposredna pogodba.

(2) Oddajanje poslovnih prostorov v najem se praviloma odda v najem na podlagi metode:

– javne dražbe in

– javnega zbiranja ponudb.

(3) V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim višje najemnine.

IV. SESTAVA IN PRISTOJNOSTI KOMISIJE TER POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU JAVNE DRAŽBE ALI JAVNEGA ZBIRANJA PONUDB

6. člen

(določitev komisije)

(1) V primeru izvedbe javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb imenuje župan Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov Občine Ormož v najem (v nadaljevanju: komisija), ki vodi postopke oddajanje poslovnih prostorov v najem.

(2) Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana, ki na javni dražbi ali javnem zbiranju ponudb izberejo najugodnejšega ponudnika z večino glasov vseh članov.

(3) Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora o svojem delu tudi poročati.

7. člen

(javna dražba)

(1) Javna dražba se izvede kot javno oddajanje poslovnih prostorov v najem, pri kateri je najemna pogodba sklenjena s ponudnikom, ki pristane na vnaprej določene pogoje in ponudi najvišjo najemnino.

(2) Namera o oddaji poslovnega prostora v najem na podlagi javne dražbe se objavi na enotnem spletnem portalu najmanj 15 dni pred javno dražbo.

Objavijo se najmanj naslednji podatki:

–    naziv in sedež organizatorja javne dražbe ter naziv in sedež uporabnika, če ta ni obenem organizator javne dražbe;

–    opis predmeta oddaje v najem;

–    izklicno višino najemnine in najnižji znesek njenega višanja;

–    način in rok plačila najemnine;

–    kraj in čas javne dražbe;

–    višino varščine, ki jo je potrebno položiti pred začetkom javne dražbe in ki praviloma ne sme biti manjša od treh izklicnih najemnin;

–    številka transakcijskega računa, na katerega je potrebno vplačati varščino;

–    obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi varščina vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena;

–    informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji javne dražbe in si ogledajo predmet javne dražbe;

–    navedbo, da lahko organ pristojen za izvrševanje proračuna občine ali pooblaščena komisija, postopek ustavi do sklenitve najemnega razmerja, pri čemer se povrne stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije in

–    morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli dražitelj.

8. člen

(rok za izvedbo javne dražbe)

Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme poteči manj od 15 dni in več od 45 dni.

9. člen

(postopek)

(1) Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati člani komisije, ki vodijo javno dražbo in z njim povezane osebe. Za povezano osebo se po tem členu štejejo:

– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do drugega kolena ali če je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v zakonu ali v svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza prenehala ali ne;

– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v odnosu skrbništva ali posvojenec oziroma posvojitelj;

– druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnem koli pravnem temelju povezan član komisije, ki vodi javno dražbo, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi nepristranskosti pri opravljanju funkcije.

(2) Izklicna najemnina poslovnega prostora oziroma vsaka nadaljnja višina najemnine se izkliče trikrat. Če noben od udeležencev javne dražbe navedene višine ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje, da je sprejeta višina najemnine, ki je bila izklicana trikrat. Ko je višina najemnine izklicana trikrat, komisija, ki vodi javno dražbo ugotovi, komu in za kakšno višino najemnine je bil predmet javne dražbe oddan in najemnika pozove k podpisu najemne pogodbe.

(3) Če izklicna višina najemnine ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna.

10. člen

(zapisnik o javni dražbi)

O javni dražbi se piše zapisnik, ki vsebuje podatke o:

– kraju, kjer je javna dražba potekala, datumu in uri;

– imenih članov komisije;

– predmetu dražbe;

– izklicni višini najemnine;

– najnižjem znesku višanja;

– imenih dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma pooblaščencev;

– ugotovitvah o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki pristopijo k dražbi in

– najvišji izklicani višini najemnine in imenu najemnika ter ugotovitvah, da je bil najemnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe ali ugotovitev, da izklicna višina najemnine ni bila dosežena in javna dražba ni bila uspešna.

11. člen

(sklenitev najemne pogodbe)

Z najugodnejšim dražiteljem se sklene pogodba v 15 dneh po končani javni dražbi. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku, mu lahko ponudnik podaljša rok za sklenitev pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši dražitelj ne podpiše pogodbe v podaljšanem roku, ponudnik zadrži njegovo varščino.

12. člen

(javno zbiranje ponudb)

(1) Javno zbiranje ponudb se izvede kot na nedoločen ali določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju ponudb za najem poslovnih prostorov.

(2) Namera o oddaji poslovnega prostora v najem na podlagi javnega zbiranja ponudb se objavi na enotnem spletnem portalu najmanj 15 dni pred javnim zbiranjem ponudb.

Objavijo se najmanj naslednji podatki:

– ime in sedež organizatorja javnega zbiranja ponudb ter ime in sedež upravljavca, če ta ni obenem organizator javnega zbiranja ponudb;

– opis predmeta oddaje;

– navedbo, da je treba ponudbi priložiti potrdilo o vplačani varščini v višini, ki praviloma ne sme biti manjša od treh izklicnih najemnin;

– pogoje, po katerih bodo zainteresirani najemniki pridobivali podrobnejše informacije o predmetu oddaje v najem za namen oblikovanja ponudbe;

– obliko in pogoje, pod katerimi mora najemnik predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in morebitno navedbo, da se bodo po prejemu ponudb s ponudniki izvedla dodatna pogajanja;

– morebitne omejitve upravljavca v zvezi s postopkom oddaje;

– način in rok plačila najemnine;

– rok za oddajo ponudbe;

– rok vezanosti ponudnikov na dano ponudbo;

– navedbo, da lahko organ, pristojen za izvrševanje proračuna občine, ali komisija s soglasjem predstojnika postopek ustavi do sklenitve najemne pogodbe, pri čemer se ponudnikom povrnejo stroški v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije;

– kontaktne osebe najemodajalca in

– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli ponudnik.

13. člen

(postopek)

(1) Pred obravnavo prispelih ponudb komisija preveri ali so bile ponudbe pravočasne in popolne.

(2) Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku (nepravočasna ponudba), ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe, komisija, ki je pooblaščena za izvedbo postopka, izloči in o tem obvesti ponudnika.

(3) Ne glede na prejšnji odstavek, komisija pozove ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo, k dopolnitvi ponudbe, če ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo. Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.

(4) Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših ponudb, lahko komisija:

– pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe ali

– opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali

– opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri čemer za izklicno višino najemnine določi višino najemnine, ki so jo v svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki.

(5) Postopki iz prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v roku zavezanosti ponudnikov na dane ponudbe, drugače je javno zbiranje ponudb neuspešno.

(6) Če v postopku javnega zbiranja ponudb ni bila dosežena vsaj ocenjena višina najemnine poslovnega prostora ali v postopkih iz četrtega odstavka tega člena ni bila dosežena vsaj višina najemnine, ki so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši ponudniki, je javno zbiranje ponudb neuspešno.

14. člen

(zapisnik)

(1) Ponudbe se odpirajo na kraju in ob času, ki sta navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju ponudb. O odpiranju ponudb se piše zapisnik.

(2) Zapisnik iz prejšnjega odstavka vsebuje podatke o:

– kraju, datumu in uri odpiranja prispelih ponudb;

– imenih članov komisije;

– predmetu javnega zbiranja ponudb;

– imenih ponudnikov in ponujenih višinah najemnine;

– ugotovitvah o popolnosti in pravočasnosti ponudb;

– ugotovitvah o tem ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz zadnje alineje 12. člena;

– morebitnem sklepu o izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena;

– najvišji ponujeni višini najemnine in imenu najugodnejšega ponudnika ter ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe, ali ugotovitev, da ocenjena višina najemnine oziroma ob izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena višina najemnine, ki so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni bila dosežena in javno zbiranje ponudb ni bilo uspešno.

(3) O neuspelem javnem zbiranju ponudb upravljavec obvesti ponudnike v osmih dneh od odpiranja prispelih ponudb oziroma od izvedbe postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena.

15. člen

(sklenitev pogodbe)

(1) Z najugodnejšim ponudnikom se sklene pogodba najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika.

(2) Če najugodnejši ponudnik ne sklene pogodbe v roku iz prvega odstavka tega člena, lahko upravljavec podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, upravljavec zadrži njegovo varščino.

16. člen

(vračilo varščine)

(1) Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo na podlagi metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Plačana varščina se poračuna z najemno obveznostjo.

(2) Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka in se varščina ne vrne.

V. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU NEPOSREDNE POGODBE

17. člen

(metoda neposredne pogodbe)

Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je podan eden izmed naslednjih pogojev:

– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je občina manj kot 50 odstotna solastnica nepremičnine;

– če je predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora v najem nižji od 10.000 eurov;

– če oddaja poslovnega prostora v najem na podlagi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli metodi;

– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;

– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;

– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah.

18. člen

(postopek oddaje na podlagi neposredne metode)

Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najemu in za odločanje o pravicah in obveznostih v skladu s tem pravilnikom, je pristojen občinski organ za stanovanjske zadeve, kolikor izvedba javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb po tem pravilniku ni potrebna.

19. člen

(pristojnosti občinskega organa za stanovanjske zadeve)

Pristojen občinski organ za stanovanjske zadeve ima pri uporabi metode neposredne pogodbe naslednje pristojnosti:

– predlaga pristojnim organom spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov,

– predlaga spremembo o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi izvedbenimi akti,

– odloča o preureditvi poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti poslovnega prostora,

– odloča o izbiri najemnika,

– predlaga prenehanje najemnega razmerja,

– odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.

20. člen

(pritožbeni organ)

O pritožbah zoper sklepe pristojnega občinskega organa za stanovanjske zadeve odloča župan.

VI. TRAJANJE, NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA

21. člen

(trajanje najemnega razmerja)

(1) Poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas, vendar ne za dlje kot pet let.

(2) Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se lahko po poteku petih let izjemoma podaljša, če za to obstajajo utemeljeni razlogi.

(3) Poslovni prostori se lahko oddajo v najem za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta v primeru kadar postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.

(4) Pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve 30 dni pred potekom najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri, ali najemnik izpolnjuje vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če pravočasno plačuje najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki so povezani z najemom poslovnega prostora. Kolikor se ugotovi, da najemnik dolguje ob koncu najema za določen čas, več kot znaša enomesečna najemnina za najet poslovni prostor ali da dolguje dobaviteljem (kurjava, električna energija, voda, smeti, telefon itd.) več kot enomesečni znesek, pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve pozove najemnika, da dolg nemudoma poravna, sicer se najemna pogodba ne podaljša.

22. člen

(predmet najemne pogodbe)

(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe v pisni obliki.

(2) Najemna pogodba mora vsebovati:

– podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora,

– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,

– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,

– določila o trajanju najemnega razmerja,

– določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, o obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika po določbah tega pravilnika,

– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,

– določila o odpovedi in odpovednih rokih,

– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.

23. člen

(podnajem)

Najemnik ne sme oddajati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca.

24. člen

(prenehanje najemnega razmerja)

Najemno razmerje preneha:

– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,

– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom, določenim v najemni pogodbi,

– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena.

25. člen

(krivdni odpovedni razlogi)

Pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:

– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca,

– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj,

– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez predhodnega soglasja najemodajalca,

– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,

– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,

– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,

– če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost,

– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,

– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,

– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira,

– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.

VII. NAČIN IN MERILA DOLOČANJA NAJEMNIN

26. člen

(določitev mesečne najemnine)

(1) Višina izklicne najemnine za poslovni prostor se določi na podlagi Pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 127/04, 69/05 in 75/05-popr.).

(2) Višina izklicne najemnine je odvisna od vrednosti poslovnega prostora in letne stopnje najemnine in se izračuna po naslednji enačbi:

Vrednost poslovnega prostora: št. točk x vrednost točke x velikost posl. prostora x f

                                    Vp x K

Mesečna najemnina: ------------------

                                    12 x 100

pri čemer pomeni;

f = korekcijski faktor za popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov (konstrukcije)

Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora

K = letna stopnja najemnine

Letna stopnja najemnine (K) za poslovni prostor je odvisna od lokacije poslovnega prostora in dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru.

(3) Vrednost točke kot osnova za ugotovitev vrednosti poslovnega prostora se določi z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03 s sprem.).

27. člen

(namembnost in lokacija)

(1) Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v naslednje skupine:

SKUPINA 1:

- dejavnost umetnosti, kulture, političnih strank, humanitarnih organizacij, izobraževanja, športa, društev in državne uprave;

SKUPINA 2:

- dejavnost zdravstva, socialnega varstva, otroškega varstva in vse ostale dejavnosti, ki niso zajete v skupini A in C;

SKUPINA 3:

- dejavnost gostinstva, bančništva, zavarovalništva, iger na srečo in inženiringa.

(2) V primeru, da se v poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri oblikovanju najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino. O razvrstitvi poslovnega prostora v skupino odloča komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem.

(3) Lokacije na katerih se nahajajo poslovni prostori so naslednje:

OBMOČJE A:

Vrazova ulica od hš. št. 1 do 7, Kerenčičev trg, Ptujska cesta od hš. št. 1 do 6 in Kolodvorske cesta od hš. št. 1 do 6.

OBMOČJE B:

Ostala območje mesta Ormož, ki ni zajeto v območju 1.

OBMOČJE C:

Ostala območja občine Ormož.

Določitev letne stopnje najemnine (K):

                                                                         OBMOČJE

28. člen

(način plačila najemnine)

(1) Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do zadnjega dne v mesecu, razen v primerih, drugačne opredelitve v najemni pogodbi. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.

(2) Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je poslovni prostor.

29. člen

(znižanje najemnine)

(1) Če je poslovni prostor na podlagi Pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb ovrednoten z manj kot 200 točkami, se lahko najemnina zniža za največ 30% izhodiščne mesečne najemnine.

(2) Za pravne in fizične osebe, katerih dejavnost ni profitna, se opravlja v poslovnih prostorih lociranih v starem mestnem jedru in je pomembna za občino ter daje pečat staremu mestnemu jedru mesta Ormož, se na podlagi predloga pristojnega občinskega organa za stanovanjske zadeve, najemnina lahko zniža za največ 50% od izhodiščne mesečne najemnine.

(3) Za določen čas se lahko zniža najemnina v naslednjih primerih:

– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,

– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,

– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov s strani najemnika.

30. člen

(brezplačna uporaba)

Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko da v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:

– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem in

– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljeni.

31. člen

(predmet oddaje v brezplačno uporabo)

(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo.

(2) V brezplačno uporabo se lahko odda tudi poslovni prostor, ki je zajet v letnem načrtu razpolaganja, pa postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.

32. člen

(čas trajanja)

(1) Poslovni prostor iz prvega odstavka prejšnjega člena se lahko odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne za več kot pet let.

(2) Izjemoma se lahko poslovni prostor odda v brezplačno uporabo za 10 let, če gre za oddajo za potrebe obrambe, zaščite, reševanja in pomoči ob naravnih in drugih nesrečah.

(3) Poslovni prostor iz drugega odstavka prejšnjega člena se lahko odda v brezplačno uporabo za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta.

33. člen

(objava)

Namera o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se objavi na enotnem spletnem portalu najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe.

34. člen

(obvezne sestavine)

(1) V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške uporabe stavbnega zemljišča, stroške zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.

(2) Zavarovalne police, ki jih sklepa uporabnik, se morajo vinkulirati v korist občine.

35. člen

(predlagatelj znižanja najemnine)

O znižanju najemnine iz prvega in tretjega odstavka 29. člena tega pravilnika odloča pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve, o znižanju najemnine iz drugega odstavka 29. člena tega pravilnika pa občinski svet.

VIII. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR

36. člen

(primopredajni zapisnik)

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem urejen, delno urejen ali neurejen poslovni prostor. Stanje poslovnega prostora se ugotavlja na podlagi zapisnika o primopredaji poslovnega prostora.

37. člen

(dodatna vlaganja)

(1) Višina najemnine določena na podlagi 26. in 27. člena tega pravilnika, se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. Kolikor najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito (kot npr. trezor, zaklonišča, elektronske naprave in podobno), je dolžan, po pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam.

(2) V primerih, kadar najemnik v soglasju z lastnikom z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način obračuna vloženih sredstev. Vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo najemnika. Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino.

(3) Predmet obračuna vloženih sredstev je lahko samo vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega odstavka.

(4) Po prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor se najemnik z lastnikom dogovori morebitnem priznanju dodatnih vlaganj.

(5) V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno stanje.

38. člen

(soglasje)

(1) Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:

– spremeniti, zožiti ali razširiti predmet poslovanja v poslovnem prostoru,

– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,

– izvajati preureditvenih del v poslovnem prostoru.

(2) Soglasje k spremembam med trajanjem najemnega razmerja iz prejšnjega odstavka daje pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve.

IX. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE IN SEJNE SOBE)

39. člen

(postopek oddaje)

(1) Določeni prostori, kot so dvorane, sejne sobe in podobno, se oddajajo v najem po dnevih oziroma urah.

(2) Prostori iz prvega odstavka tega člena se oddajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem občinskem organu, ki razpolaga tudi s cenikom za oddajo tovrstnih prostorov v najem.

X. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

40. člen

(prehodno obdobje)

Pristojni občinski organ je dolžan v dvanajstih mesecih po uveljavitvi tega pravilnika uskladiti vse obstoječe najemne pogodbe z določili tega pravilnika.

41. člen

(prenehanje veljavnosti)

Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni vestnik občin Ptuj in Ormož, št. 21/92, 27/95 in Uradni vestnik občine Ormož, št. 16/07).

42. člen

(uveljavitev pravilnika)

Pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem vestniku Občine Ormož.

Št. 007-00006/2009 0007 9

Ormož, dne 25. 5. 2009

                                                                                                           ŽUPAN OBČIN ORMOŽ

Alojz Sok l.r.