Na podlagi 33. člena
Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – UPB/2,
76/08, 79/09 in 51/10) in 31. člena
Statuta Občine Piran – UPB (Uradne objave Primorskih novic, št.
46/2007) |
R A Z G L A Š A M O D L O K |
o občinskem podrobnem prostorskem
načrtu (OPPN) Hotel Marko, |
ki ga je sprejel
Občinski svet Občine Piran na seji dne 18. decembra 2012. |
|
Št. 3505-4/2011 |
Piran, dne 29. januarja
2013 |
|
Župan |
Občine Piran |
Peter Bossman l.r. |
|
|
Na podlagi petega
odstavka 61. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št.
33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09, 80/10 – ZUPUDPP, 43/11 – ZKZ-C, 57/12,
57/12 – ZUPUDPP-A), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (ZLS-UPB2,
Uradni list RS, št. 94/07, 27/08, 76/08, 100/08, 79/09, 14/10, 51/10,
84/10) in 17. člena Statuta Občine Piran (Uradne objave Primorskih
novic, št. 46/2007, UPB) je Občinski svet Občine Piran na 15. redni seji
dne 18. 12. 2012 sprejel |
O D L O K |
o občinskem podrobnem prostorskem
načrtu (OPPN) Hotel Marko |
I. PREDMET OBČINSKEGA PODROBNEGA
PROSTORSKEGA NAČRTA |
1. člen |
(naziv OPPN-ja in njegov
izdelovalec) |
(1) S tem odlokom se
sprejme občinski podrobni prostorski načrt Hotel Marko (v nadaljevanju:
OPPN). |
(2) OPPN za gradnjo
stanovanjskega kompleksa Hotel Marko v Portorožu je izdelalo podjetje
PIA Studio, d.o.o., Portorož, Obala 26, Portorož, pod številko projekta
št. 6/11. |
2. člen |
(sestavni deli OPPN) |
(1) OPPN vsebuje
besedni in grafični del. |
(2) Besedni del vsebuje
odlok. |
(3) Grafični del OPPN
vsebuje: |
1. Izsek iz
kartografskega dela občinskega prostorskega plana |
2. Območje OPPN z
obstoječim parcelnim stanjem |
3. Prikaz vplivov in
povezav s sosednjimi območji |
4. Ureditvena situacija |
4.a Geodetska zazidalna
situacija |
4.b Prerez A-A, prerez
B-B, prerez C-C |
5. Zasnova komunalne in
energetske infrastrukture ter omrežja zvez |
6. Prikaz ureditev,
potrebnih za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami,
vključno z varstvom pred požarom |
7. Načrt parcelacije |
(4) Priloge OPPN so: |
1. izvleček iz
strateškega prostorskega plana, |
2. prikaz stanja v
prostoru, |
3. strokovne podlage,
na katerih temeljijo rešitve prostorskega akta, |
4. smernice in mnenja, |
5. obrazložitev in
utemeljitev OPPN, |
6. povzetek za javnost, |
7. program opremljanja. |
II. OBMOČJE OBČINSKEGA PODROBNEGA
PROSTORSKEGA NAČRTA |
3. člen |
(lega območja in
njegova meja) |
(1) Območje OPPN obsega
površine zaključenega kompleksa Hotela Marko v Portorožu ter obsega
parcele št. 1560/3, 1560/4, 1560/5 in 1559/6, vse k.o. Portorož. |
(2) Komunalna
infrastruktura poteka na območju OPPN ter po parcelah 1317, 7703/8,
7723, vse k.o. Portorož, ki so izven območja OPPN. |
(3) Grafično je meja
območja, prikazana v grafičnem delu OPPN, grafični načrt št. 2 – Območje
OPPN z obstoječim parcelnim stanjem. |
4. člen |
(vplivi in povezave s sosednjimi
enotami urejanja prostora) |
(1) Vplivi in povezave
s sosednjimi enotami urejanja prostora so razvidni iz grafičnega dela
OPPN, grafičnega načrta št. 3 – Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi
območji. |
(2) Posegi na območju
OPPN bodo na sosednja območja urejanja vplivali predvsem glede povečanja
obremenitev javne gospodarske infrastrukture (električne napeljave,
kanalizacije, vodovoda ipd.). |
III. POGOJI ZA URBANISTIČNO IN
ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE OBMOČJA, OBJEKTOV IN DRUGIH POSEGOV |
5. člen |
(koncept ureditve OPPN ter
urbanistični pogoji) |
(1) Na obravnavanem
območju je predvidena nadzidava, dozidava in rekonstrukcija hotelske
stavbe. Po enotni klasifikaciji vrst objektov CC-SI spada obravnavani
objekt med gostinske stavbe – 12111 Hotelske in podobne stavbe za
kratkotrajno nastanitev. Objekt bo namenjen gostinski nastanitveni
dejavnosti. Kot dopolnilne dejavnosti so v stavbi predvidene tudi
naslednje dejavnosti: prehrambeni gostinski obrat – restavracija,
kongresna dejavnost, wellness. |
(2) Programsko in
oblikovno se ureditveno območje deli na dva dela: |
– nadzidava, dozidava
in rekonstrukcija hotela, |
– ureditev zunanjega
bazena. |
(3) Obstoječemu objektu
je predvideno odstraniti mansardo ter ga nadzidati za tri etaže. V
spodnjih dveh od treh novih etaž so umeščene hotelske sobe. V zadnji
etaži je v jugovzhodnem delu stavbe lociran wellness v zahodnem delu
stanovanje ter v severnem delu skladišče. V pritličju je predvidena
preureditev vhodnega dela z dozidavo zimskega vrta restavracije,
umestitvijo točilnice in bara zahodno od vhoda v hotel z novim
nadstreškom ter preureditev recepcije. V vzhodnem delu pritličja se
uredi konferenčna dvorana. Pred zimskim vrtom restavracije je predvideno
razširiti obstoječo gostinsko teraso, na vzhodni strani obstoječega
parka pa se umesti bazenska ploščad s plavalnim bazenom. Parkiranje je
predvideno v obstoječi garaži hotela. |
(4) Novogradnje in
urbanistični pogoji so prikazani na grafičnem načrtu št. 4-Ureditvena
situacija in v grafičnem načrtu št. 4a-Geodetska zazidalna situacija ter
grafičnem načrtu št. 4b-Prerez. Višinske kote so podane tabelarično in
so sestavni del odloka. |
(5) Urbanistični pogoji
so v grafičnem delu določeni z gradbenimi mejami, ki predstavljajo
linije, ki jih predvidena nadzidava in dozidava ter ureditev bazena ne
smejo presegati, lahko pa se jih dotikajo ali so od njih odmaknjeni v
notranjost. |
(6) Za nadzidavo je
gradbena meja določena posebej za tretje in četrto nadstropje ter
posebej za peto nadstropje in za ureditev tehničnega prostora na strehi.
Za dozidavo v pritličju je določena posebna gradbena meja. Za ureditev
bazena z bazensko ploščadjo in vkopano etažo, je določena posebna
gradbena meja. |
(7) Nadzidava in
dozidava objekta sta višinsko omejeni s kotami strehe, ki so podane kot
maksimalne absolutne kote. |
6. člen |
(nadzidava, dozidava,
rekonstrukcija hotela in obstoječa garaža) |
(1) Obravnava se
nadzidava in dozidava obstoječega hotela, ki po etažnosti trenutno
obsega pritličje, dve nadstropji in mansardo. |
(2) Objektu je
predvideno odstraniti mansardo ter ga nadzidati za tri etaže, tako da v
končni fazi obsega etažnost P+5. Nadzidava je dostopna po centralnem
stopnišču ter z dvigali. Obstoječ dvigalni jašek je razširjen, tako da
je vanj možno umestiti dve dvigali. Nad dvigalnim jaškom je na strehi
lociran tehnični prostor oziroma terasa za klimatske naprave. Streha
objekta je ravna, z minimalnim naklonom, ki omogoča odvodnjavanje. |
(3) Dozidava je
predvidena v pritličju objekta, in sicer v njegovem jugozahodnem vogalu.
Načrtovana je dozidava vhodnega dela objekta z novim nadstreškom ter
dozidava zimskega vrta restavracije. |
(4) Na jugovzhodnem
vogalu stavbe je predvideno umestiti odprto stopnišče, ki povezuje
hodnik v prvem nadstropju z nivojem pritličja. |
(5) V objektu so
dovoljeni rekonstrukcijski posegi in tehnične izboljšave, ki so potrebni
zaradi nadzidave in dozidave. |
(6) Območje obstoječe
garaže se uredi tako, da se objekt legalizira v obstoječih gabaritih.
Dovoljena je rekonstrukcija, sanacija in novogradnja v obstoječih
gabaritih. |
7. člen |
(izgradnja bazena) |
(1) Na vzhodno stran
parka se umesti bazenska ploščad s plavalnim bazenom pravokotne oblike.
Bazenska ploščad je iz prvega nadstropja dostopna preko novega zunanjega
stopnišča, lociranega na jugovzhodnem vogalu stavbe. Servisni prostori
bazena in strojnica se nahajajo pod bazensko ploščadjo in so dostopni
preko zunanjega stopnišča. |
(2) Bazenska ploščad je
omejena z gradbenimi mejami, ki so prikazane v grafični prilogi 4a
Geodetska zazidalna situacija. Bazen se umesti na bazensko ploščad z
upoštevanjem ustreznih predpisov. Servisni prostori bazena in strojnica
obsegajo eno kletno etažo (1K) ter jih je mogoče umestiti v okviru
gradbenih mej bazenske ploščadi. |
8. člen |
(odprte površine) |
Ohranijo se obstoječi
uvoz na parcelo ter peš dostopi. Na zahodni strani je pred zimskim vrtom
restavracije predvideno razširiti obstoječo gostinsko teraso ter
preurediti obstoječe pešpoti v parku. V vzhodnem delu je predvidena
ureditev bazenske ploščadi, vključno s hortikulturno ureditvijo, ki
omejuje ploščad. Zunanje ureditve delno posegajo v obstoječi park pred
stavbo, vendar so zasnovane tako, da se obstoječa drevesa ohranijo.
Predvidena je dodatna zasaditev grmovnic in drugih parkovnih rastlin.
Vse parkovne površine se opremijo z mikrourbano opremo in se uredijo
tako, da je možen neoviran dostop in gibanje funkcionalno oviranim
osebam. Predvidena je ambientalna razsvetljava parka in bazenske
ploščadi. |
9. člen |
(načrt parcelacije) |
(1) Načrt gradbenih
parcel, ki je prikazan v grafičnem delu OPPN, grafični načrt št. 8,
temelji na določitvi posameznih gradbenih sklopov ter upošteva potrebne
prometne ureditve, odprte zelene površine in manipulativne površine. |
(2) Gradbene parcele se
v smislu funkcionalnih zemljišč lahko delijo ali združujejo, pri čemer
se ne sme slabšati koncepta pozidave in predvidenih ureditev javnih
površin. |
IV. PROMET |
10. člen |
(prometna infrastruktura) |
(1) Na območju ni
predvidena gradnja nove prometne infrastrukture. Objekti in naprave
prometne infrastrukture so razvidni iz grafičnega dela OPPN, grafični
načrt št. 5 – Zasnova komunalne in energetske infrastrukture ter omrežja
zvez. |
(2) Obstoječi objekt
ima urejen dovoz iz ulice Med vrtovi (JP 812921), ki se navezuje na
glavno portoroško ulico Obala (LC 312271). Ta dovoz je predvideno
ohraniti. Prav tako se ohrani peš dostop iz ulice Obala. |
(3) Parkiranje je
mogoče v dveh etažah obstoječe garažne hiše ter na strehi garaže. Skupno
je v garaži urejenih približno 60 parkirnih mestih (PM). Dostop iz
garaže v hotel je urejen preko dvigala in pokritega povezovalnega
hodnika. |
(4) Za stanovanjsko
enoto v petem nadstropju je potrebno predvideti dve parkirni mesti. Za
gostinsko nastanitveno dejavnost je potrebno predvideti najmanj eno
parkirno mesto na pet hotelskih sob. Za gostinsko prehrambeno dejavnost
je potrebno predvideti najmanj eno PM na deset sedežev. |
V. KOMUNALNA IN ENERGETSKA
INFRASTRUKTURA |
11. člen |
(kanalizacija) |
(1) Upošteva se
obstoječ ločen sistem odvajanja padavinskih in komunalnih odpadnih voda.
Obstoječi priključki na javno napeljavo in druge že vgrajene komunalne
naprave se ohranijo. Interni sistem kanalizacije se prilagodi novim
kapacitetam. |
(2) Fekalne vode
obstoječega objekta so speljane v javno kanalizacijo, ki poteka v
cestnem telesu ulice Obala. Interna fekalna kanalizacija se na javno
priključuje s cevjo BC Ø 30. Končna dispozicija fekalnih voda je
centralna čistilna naprava Piran. Na priključno kanalizacijo se lahko
izvedejo priklopi odpadne fekalne vode, ki ustrezajo pravilnikom o
kvaliteti odpadne vode, ki se priključuje na javno kanalizacijo. |
(3) Interna meteorna
kanalizacija se na javno priključuje s cevjo PVC Ø 30. Padavinske vode
se preko meteorne kanalizacije preko izpustov odvajajo v končni
recipient padavinskih odpadnih vod, to je obalno morje. |
(4) Padavinske vode s
strešin se vodijo preko peskolovov neposredno v meteorno kanalizacijo,
medtem ko se odpadna meteorna voda s parkirišč in manipulativnih površin
vodi preko ustrezno dimenzioniranih lovilcev olj in maščob. |
(5) Bazenske vode se
spelje v javno meteorno kanalizacijo. Priključna cev na jašek javne
meteorne kanalizacije je maks. premera 30 cm. Količina in sestava
odpadne bazenske vode mora ustrezati določilom Uredbe o emisiji snovi in
toplote pri odvajanju odpadnih vod v vode in javno kanalizacijo (Uradni
list RS, št. 47/05, 79/09, 64/12). |
12. člen |
(elektroenergetsko omrežje) |
(1) Obstoječi kompleks
Hotela Marko se napaja z obstoječim podzemnim kablovodom v kabelski
kanalizaciji tipa PP00-A 4x150 mm2 iz transformatorske postaje TP Vila
Marija. |
(2) Zaradi nadzidave in
dozidave je predvideno, da se bo končna električna moč povečala za več
kot 200 kW, zato je predvidena gradnja nove transformatorske postaje ter
vzankanje v obstoječo 20 kV kabelsko zanko. Za novo transformatorsko
postajo je izbrana lokacija na stalno dostopnem mestu na parceli št.
1317, k.o. Portorož. Zgraditi bo potrebno tudi srednjenapetostne
kablovode in nizkonapetostni priključek do Hotela Marko. Srednje
napetostni priključek se izvede iz obstoječega srednjenapetostnega
omrežja – zanke v transformatorski postaji TP Vila Marija.
Srednjenapetostni priključek v obstoječi kabelski kanalizaciji poteka od
TP Vila Marija po Prečni poti in cesti Obala do jaška Jp. Od obstoječega
jaška Jp do TP Hotel Marko se izvede nova kabelska kanalizacija. |
(3) Nova
transformatorska postaja mora biti zgrajena za napetost 20/0,4 kV in za
ustrezno nazivno moč, z urejenim dostopom za tovornjak z dvigalom skupne
teže 20 t. |
(4) Nizkonapetostno
kabelsko omrežje mora biti zgrajeno kot kabelsko omrežje, položeno v PVC
kabelski kanalizaciji v težki radialni izvedbi s povezovanjem
prostostoječih razdelilnih omar z zaščitnimi ukrepom pred električnim
udarom s samodejnim odklopom napajanja. |
13. člen |
(vodovodno omrežje) |
(1) Območje je
opremljeno z javnim vodovodnim omrežjem in se z vodo oskrbuje iz
cevovoda NL DN 100 mm, ki poteka v cestnem telesu ulice Med vrtovi preko
vodohrana RZ Bernardin 1000 m3 na koti 60,00 m nm v. Obstoječi objekt
hotela je priključen na javno vodovodno omrežje NL DN 100 preko
kombiniranega vodomera DN 50/20. |
(2) V fazi pridobivanja
gradbenega dovoljenja je potrebno upravljavcu vodovodnega omrežja
dostaviti v pregled študijo požarne varnosti. V primeru zahteve po
dodatnih hidrantih se le-te izvede podzemno. |
(3) Za stanovanjsko
enoto je potrebno predvideti samostojno odjemno mesto. |
(4) Pri umeščanju
objektov v prostor je potrebno upoštevati določila 49.b člena Zakona o
graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04, 126/09). |
14. člen |
(telekomunikacijsko omrežje) |
(1) Na obravnavanem
območju je urejen sistem kabelske kanalizacije. |
(2) V primeru posega v
bližini kabelske kanalizacije je potrebno izvesti zaščito ali
prestavitev TK vodov, če bi le-ti bili ogroženi. |
15. člen |
(ogrevanje) |
(1) Obravnavani
obstoječi objekt se ogreva na ekološko primerna goriva: zemeljski plin
in elektriko (toplotna črpalka). Skladno s povečanjem kapacitet je
predvidena prenova ogrevalnega sistema. |
(2) Načrtovana je
plinifikacija območja, zato je pri izvedbi strojnih instalacij potrebno
upoštevati prehod na zemeljski plin (tlaki do 3 bar), pri prehodu na
zemeljski plin bo predhodna vmesna faza OMP (mešanica UNP/zrak). |
(3) Do izvedbe
plinifikacije je načrtovano ogrevanje z utekočinjenim naftnim plinom
(lokalno s postavitvijo plinohramov) oziroma na ekološko primerna goriva
(ekstra lahko kurilno olje, zemeljski plin ipd.). Način skladiščenja
tekočih naftnih derivatov mora biti v skladu s pravilnikom o tem, kako
morajo biti zgrajena in opremljena skladišča ter transportne naprave za
nevarne in škodljive snovi. Ogrevanje na ekološko nesprejemljive
energente ni dopustno. |
(4) V stavbah se mora
zagotavljati najmanj 25 odstotkov moči za gretje, prezračevanje,
hlajenje in toplo pitno vodo z obnovljivimi viri energije. |
(5) Pri vseh posegih v
prostor je potrebno upoštevati predpisane odmike od trase plinskega
omrežja po zahtevanih in veljavnih tehničnih predpisih in normativih. |
(6) V sklopu izdelave
projektne dokumentacije projekta za gradbeno dovoljenje je potrebno
pridobiti soglasje operaterja distribucijskega omrežja zemeljskega
plina. |
16. člen |
(odstranjevanje odpadkov) |
Na ureditvenem območju
se izvede ločeni sistem zbiranja in odvoza odpadkov. Odjemna mesta
morajo biti dostopna za komunalna vozila. Odjemna mesta in ekološki otok
morajo biti usklajena z občinskim programom ravnanja z odpadki. |
VI. REŠITVE IN UKREPI ZA VAROVANJE
OKOLJA, OHRANJANJE NARAVE, VAROVANJE KULTURNE DEDIŠČINE IN TRAJNOSTNO
RABO NARAVNIH DOBRIN |
17. člen |
(varovanje kulturne dediščine) |
(1) Območje OPPN se ne
nahaja na območju varovanja kulturne dediščine. V neposredni bližini
območja se nahaja enota stavbne dediščine EŠD 28350 Portorož – Vila
Obala 29. |
(2) Na območju OPPN je
priporočljivo izvesti predhodne arheološke raziskave, ki obsegajo
predvsem izvedbo ustreznih predhodnih predizkopavalnih arheoloških
raziskav, na osnovi katerih so lahko naknadno določeni in posredovani
natančnejši pogoji za varstvo, vključno z vsemi poizkopavalnimi
postopki. V primeru odkritja najdb izjemnega pomena, ki zahtevajo
prezentacijo na mestu odkritja (in situ) oziroma ne dopuščajo sprostitve
območja z arheološkimi izkopavanji, se tehnične rešitve spremenijo. |
(3) Če predhodne
arheološke raziskave ne bodo opravljene pred začetkom izvedbe zemeljskih
del, je zaradi varstva arheoloških ostalin potrebno ZVKDS omogočiti
dostop do zemljišč, kjer se bodo izvajala zemeljska dela in opravljanje
strokovnega nadzora nad posegi. Lastnik zemljišča/investitor/odgovorni
vodja naj o dinamiki gradbenih del pisno obvesti ZVKDS OE Piran vsaj
deset dni pred pričetkom zemeljskih del. |
(4) Ob odkritju
dediščine je potrebno najdbo zavarovati nepoškodovano na mestu odkritja
in o najdbi obvestiti pristojno enoto ZVKDS, ki situacijo dokumentira
oziroma zemljišče z izdajo odločbe določi za arheološko najdišče, če
arheološkim ostalinam grozi nevarnost uničenja. |
18. člen |
(varstvo zraka in voda) |
(1) Predvsem v času
gradnje je treba preprečevati prašenje. Objekti izpustnih plinov morajo
biti ustrezno opremljeni in ustrezno nameščeni. |
(2) V času gradnje je
treba zagotoviti vse potrebne varnostne ukrepe, da bo preprečeno
onesnaženje vode, ki bi nastalo zaradi transporta, skladiščenja in
uporabe tekočih goriv in drugih nevarnih snovi oziroma v primeru nezgod
zagotoviti takojšnje ukrepanje za to usposobljenih delavcev.
Skladiščenje nevarnih snovi naj se na območju ne izvaja. |
(3) Projektne rešitve
odvajanja in čiščenja komunalnih in padavinskih odpadnih voda morajo
biti usklajene z Uredbo o emisiji snovi in toplote pri odvajanju
odpadnih vod v vode in javno kanalizacijo (Uradni list RS, št. 47/05,
45/07, 79/09 in njene spremembe), Pravilnikom o nalogah, ki se izvajajo
v okviru obvezne občinske gospodarske javne službe odvajanja in čiščenja
komunalne in padavinske odpadne vode (Uradni list RS, št. 109/07, 33/08,
28/11, 88/11 in njegove spremembe) ter z Uredbo o odvajanju in čiščenju
komunalne in padavinske odpadne vode (Uradni list RS, št. 88/11, 8/12 in
njene spremembe). |
(4) Projektne rešitve
odvajanja in čiščenja padavinskih odpadnih voda z javnih cest morajo
biti usklajene z Uredbo o emisiji snovi pri odvajanju padavinske vode z
javnih cest (Uradni list RS, št. 47/05 in njene spremembe) in Uredbo o
emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod v vode in javno
kanalizacijo (Uradni list RS, št. 47/05, 45/07, 79/09 in njene
spremembe). |
(5) Padavinske odpadne
vode s parkirnih površin morajo biti prečiščene preko ustreznega lovilca
olj (skladno s SIST EN 858-2). |
(6) Načrtovanje in
izvedba predvidenih posegov ne smeta poslabšati odvodnih razmer
padavinskih voda in poplavne ogroženosti obravnavanega območja in
območij dolvodno od njega. Odvod zalednih padavinskih vod je potrebno
ustrezno urediti. |
(7) V projektni
dokumentaciji je potrebno prikazati zajem in izpust bazenske vode, za
katero je treba pred izpustom zagotoviti ustrezno čiščenje, skladno z
veljavnimi predpisi. Za dejavnost bazenskega kopališča je pred izdajo
vodnega soglasja treba pridobiti vodno dovoljenje. V primeru, da bi se
za zajem in izpust morske vode za polnjenje bazena posegalo na vodno
zemljišče v državni lasti, pa je treba po pridobitvi vodnega soglasja
pridobiti pogodbo o služnosti. Vloga za vodno soglasje mora vsebovati
vse podatke, potrebne za pridobitev služnosti. |
(8) Morebitno
skladiščenje ekološko primernih goriv mora biti načrtovano v skladu z
veljavnimi predpisi. |
19. člen |
(varstvo pred hrupom) |
(1) Pri projektiranju,
gradnji in obratovanju objektov morajo projektanti, izvajalci in
investitorji upoštevati določbe o maksimalnih dovoljenih ravneh hrupa za
taka okolja. |
(2) Ravni hrupa
dejavnosti v okolici objekta ne smejo presegati vrednosti predpisane za
III. stopnjo varstva pred hrupom skladno z Uredbo o mejnih vrednostih
kazalcev hrupa v okolju (Uradni list RS, št. 105/05, 34/08, 109/09,
62/10 in njene spremembe). |
(3) Glede hrupa je
potrebno upoštevati: |
– Uredbo o mejnih
vrednostih kazalcev hrupa v okolju (Uradni list RS, št. 105/05, 34/08,
109/09, 62/10 in njene spremembe) in |
– Pravilnik o prvih
meritvah in obratovalnem monitoringu hrupa za vire hrupa ter o pogojih
za njihovo izvajanje (Uradni list RS, št. 70/96, 45/02, 105/08 in
njegove spremembe). |
VII. REŠITVE IN UKREPI ZA OBRAMBO
TER VARSTVO PRED NARAVNIMI IN DRUGIMI NESREČAMI |
20. člen |
(obramba in varstvo pred požarom) |
(1) Na območju ni
objektov ali ureditev za obrambo. |
(2) Predvidena pozidava
območja mora skladno z 22. in 23. členom Zakona o varstvu pred požarom
(Uradni list RS, št. 3/07 – UPB, 9/11) zagotavljati pogoje za varen umik
ljudi in premoženja, zadostne prometne in delovne površine za
intervencijska vozila ter zadostne vire za oskrbo z vodo za gašenje.
Zagotovljeni morajo biti potrebni odmiki med objektom in parcelnimi
mejami oziroma ustrezna ločitev med samimi deli objekta, s čimer bodo
zagotovljeni pogoji za omejevanje širjenja ognja ob požaru. |
Potrebno je upoštevati
tudi požarna tveganja, ki so povezana s povečano možnostjo nastanka
požara v naseljih, zaradi uporabe požarno nevarnih snovi in tehnoloških
postopkov ter širjenja požara med posameznimi poselitvenimi območji. |
(3) Požarno varnost je
potrebno zagotoviti v skladu z Zakonom o varstvu pred požarom (Uradni
list RS, št. 3/07 – UPB, 9/11). |
Pri projektiranju in
izgradnji posameznih objektov je treba upoštevati določila: |
– 3. člena Pravilnika o
požarni varnosti v stavbah (Uradni list RS, št. 31/04, 10/05, 83/05,
14/07) – Zunanje stene in strehe objekta morajo biti projektirani tako,
da je z upoštevanjem odmika od meje gradbene parcele omejeno širjenje
požara na sosednje stavbe. Ločilne stene, skupaj z vrati, okni in
drugimi preboji, med posameznimi stavbami morajo biti projektirane in
grajene tako, da je omejeno širjenje požara na sosednje objekte; |
– 6. člena Pravilnika o
požarni varnosti v stavbah (Uradni list RS, št. 31/04, 10/05, 83/05 in
14/07) in zahteve od 3. do 12. člena II. poglavja in III. poglavja
Pravilnika o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje
požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91, Uradni list RS, št. 31/04) –
Stavbe morajo biti projektirane in grajene tako, da so ob požaru
zagotovljene naprave in oprema za gašenje začetnih požarov, ki jih lahko
uporabijo vsi uporabniki, da so zagotovljene naprave za usposobljene
uporabnike in gasilce ter da so vgrajeni ustrezni sistemi za gašenje
požara; |
– 6. člena Pravilnika o
požarni varnosti v stavbah (Uradni list RS, št. 31/04, 10/05, 83/05 in
14/07) – V stavbah mora biti zagotovljen neoviran in varen dostop za
gašenje in reševanje. |
(4) V sklopu izdelave
projektne dokumentacije projekta za gradbeno dovoljenje je potrebno
izdelati študijo požarne varnosti ter pridobiti soglasje k projektnim
rešitvam pri Upravi RS za zaščito in reševanje. |
(5) Ureditveno območje
je opremljeno s hidrantnim omrežjem, ki bo zagotavljalo zadostno oskrbo
z vodo za gašenje (vsaj 10 l/s za čas 120 minut). Na dovoznih poteh
(glavne in povezovalne ceste) je potrebno urediti intervencijske
površine za gasilska vozila. Ureditev dovozov, dostopov in delovnih
površin je potrebno urediti v skladu s standardom DIN 14090, ki pa
morajo biti v času uporabe objektov vedno proste in dostopne.
Intervencijske poti bodo istočasno namenjene za umik ljudi in
premoženja. |
21. člen |
(varstvo pred poplavami in zaščita
pred erozijo) |
(1) Obravnavana gradnja
se nahaja na poplavno varnem območju, zagotovljena je 100-letna varnost
pred poplavami. Na območju se ne nahaja visoka podtalnica. |
(2) Pred začetkom
gradnje je potrebno izvesti ustrezne hidrološke in geološke raziskave
ter predvideti rezultatom teh raziskav primerne tehnične rešitve in
ukrepe. |
(3) Območje obravnave
spada v območje 7. stopnje potresne jakosti po MCS 10-stopenjski
lestvici in temu primerno je potrebno predvideti način gradnje. |
VIII. ZAČASNA RABA ZEMLJIŠČ |
22. člen |
Do pričetka gradnje
predvidenih objektov in naprav se zemljišča lahko uporabljajo v sedanje
in druge namene pod pogojem, da to ne vpliva moteče na sosednja
zemljišča, funkcijo in urejenost območja in ne ovira načrtovanih
posegov. |
IX. ETAPNOST IZVAJANJA IN
ODSTOPANJA |
23. člen |
(faznost izvajanja) |
Gradnja lahko poteka
etapno. Vsaka etapa mora tvoriti zaključen prostorski del – posamezno
stavbo oziroma del stavbe z vsemi funkcionalnimi površinami in
priključki na javno gospodarsko infrastrukturo ter drugimi varstvenimi
in varovalnimi ukrepi. |
24. člen |
(dovoljena odstopanja) |
(1) Višinske kote
osnovnih gradbenih gabaritov so podane kot maksimalne absolutne kote in
odstopanje je možno samo navzdol, in sicer neomejeno. Nad temi kotami so
lahko jaški dvigal in posamezni manjši konstrukcijski oziroma
infrastrukturni elementi (odduhi, antene …). |
(2) V okviru gradbenih
mej je dovoljeno zmanjšanje horizontalnih dimenzij nadzidave in
dozidave. |
(3) V okviru gradbenih
mej in ob upoštevanju ustreznih pravilnikov je možno drugačno
oblikovanje bazena, bazenske ploščadi ter stopnišča v kletno etažo pod
ploščadjo. |
(4) Dovoljeno je
preoblikovanje odprtih površin, pri čemer je potrebno upoštevati vse
pogoje, določene s tem odlokom. Na zunanjih površinah, prikazanih v
grafičnem delu, je možno izvesti pešpoti in parkovne ureditve tudi
drugače, kot je prikazano v grafičnih prilogah. |
25. člen |
(odstopanja pri gradnji
infrastrukture) |
Pri realizaciji OPPN so
dopustni odmiki tras komunalnih naprav in prometnih ureditev od
prikazanih (tudi izven meje ureditvenega območja), če gre za
prilagajanje stanju na terenu, prilagajanju zasnovi objektov in
konstrukciji podzemnih etaž, izboljšavam tehničnih rešitev, ki so
primernejše z oblikovalskega, prometnotehničnega, ozelenitvenega ali
okoljevarstvenega vidika, s katerimi pa se ne smejo poslabšati
prostorski in okoljski pogoji ali prejudicirati in ovirati bodoče
ureditve ob upoštevanju veljavnih predpisov za tovrstna omrežja in
naprave. Pod enakimi pogoji je za izboljšanje stanja opremljenosti
območja možno izvesti dodatna podzemna omrežja in naprave. |
X. DRUGI POGOJI IN ZAHTEVE ZA
IZVAJANJE OBČINSKEGA PODROBNEGA PROSTORSKEGA NAČRTA |
26. člen |
(obveznosti investitorjev in
izvajalcev pri izvajanju prostorskega akta) |
(1) Poleg splošnih
pogojev morata investitor in izvajalec upoštevati določilo, da se
načrtovanje in izvedba posegov opravi na tak način, da so ti čim manj
moteči, ter tako, da ohranijo ali celo izboljšajo gradbenotehnične in
prometnovarnostne, infrastrukturne ter okoljevarstvene razmere. |
(2) Pri zemeljskih
izkopih se morajo upoštevati določila predpisov o ravnanju s plodno
zemljo. Izkopani material se uporabi za nasipe, planiranje terena in
zunanjo ureditev, preostanek pa se mora tretirati in deponirati skladno
z veljavno zakonodajo. |
(3) Med gradnjo je
potrebno omogočiti čim manj moteno funkcioniranje sosednjih objektov in
površin, kar mora biti zagotovljeno z načrti ureditve gradbišč. Poleg
tega je potrebno izvajati omilitvene ukrepe za preprečevanje
prekomernega prašenja, prekomernih hrupnih obremenitev in vibracij. S
ciljem, da se zagotovi čim manjše vplive na bivalne razmere v soseščini
(predvsem: hrup, prah in tresljaji) je potrebno v načrtih za izbor
tehnologije in organizacijo gradbišča razčleniti tehnične rešitve in
način izvajanja gradbenih del. |
(4) Morebitne poškodbe
na obstoječih objektih in napravah je potrebno reševati v skladu z 32.
in 33. členom (ZGO-1 spremembe), kjer je opisano, da investitor
nameravanega objekta, projektant, izvajalec gradnje takšnega objekta,
nadzornik nad gradnjo takšnega objekta in revident projektne
dokumentacije odgovarjajo za neposredno škodo, ki nastane tretjim osebam
in izvirajo iz njihovega dela in njihovih pogodbenih obveznosti. |
XI. PROGRAM OPREMLJANJA ZEMLJIŠČ ZA
GRADNJO |
27. člen |
(program opremljanja zemljišč za
gradnjo) |
(1) Podlaga za odmero
komunalnega prispevka je Program opremljanja stavbnih zemljišč za
območje OPPN Hotel Marko, ki ga je izdelal Inštitut za urbano ekonomiko,
d.o.o., Petkova ul. 69, Ljubljana, v maju 2012. |
Podlage za odmero
komunalnega prispevka: |
– skupni stroški
gradnje nove komunalne opreme, ki zajemajo stroške izgradnje
srednjenapetostnega in nizkonapetostnega električnega omrežja, trafo
postaje ter izdelavo investicijske dokumentacije, so 152.335,80 EUR; |
– obračunski stroški
gradnje nove komunalne opreme, ki zajemajo stroške izdelave
investicijske dokumentacije, so 4.740,00 EUR; |
– obračunski stroški za
obstoječo komunalno opremo pred spremembo neto tlorisne površine objekta
so 396.491,24 EUR, po spremembi neto tlorisne površine objekta so
600.073,41 EUR, tako da znaša razlika za plačilo 203.582,17 EUR; |
– obračunski stroški
komunalne opreme so enaki vsoti obračunskih stroškov za novo komunalno
opremo in obračunskih stroškov za obstoječo komunalno opremo in znašajo
208.322,17 EUR; |
– obračunski stroški
komunalne opreme, preračunani na m2 parcele, so 89,04 EUR/m2, od tega
1,55 EUR/m2 za novo komunalno opremo in 87,49 EUR/m2 za obstoječo
komunalno opremo. Obračunski stroški komunalne opreme, preračunani na m2
neto tlorisne površine, so 232,13 EUR/m2, od tega 0,97 EUR/m2 za novo
komunalno opremo in 231,16 EUR/m2 za obstoječo komunalno opremo.
Preračun obračunskih stroškov po posamezni komunalni opremi je v
programu opremljanja; |
– obračunsko območje za
gradnjo nove komunalne opreme je enako območju OPPN; |
– obračunska območja za
obstoječo primarno in sekundarno komunalno opremo so obračunska območja,
ki so določena v prvem in drugem odstavku 7. člena Odloka o programu
opremljanja in merilih za odmero komunalnega prispevka za Občino Piran
in vključujejo obračunska območja, ki zajemajo primarno komunalno
opremo: CE-PIRAN, VO-PIRAN, KA-PIRAN, JP-PIRAN, OD-PIRAN in sekundarno
komunalno opremo: CE1-2-3, VO2, KA2; |
– podrobnejša merila za
odmero komunalnega prispevka: razmerje med merilom parcele in merilom
neto tlorisne površine je 0,3:0,7. Faktor dejavnosti je za celoten
objekt enak in je 0,7, za kletne etaže, namenjene parkiranju in
servisnim prostorom, se upošteva obračunski strošek samo za ceste in
vodovodno omrežje; |
– pri izračunu
komunalnega prispevka se zaradi nadzidave, dozidave in rekonstrukcije
hotelske stavbe upošteva prvi in drugi odstavek 13. člena Odloka o
programu opremljanja in merilih za odmero komunalnega prispevka za
Občino Piran; |
– pri izračunu
komunalnega prispevka se upoštevajo neto tlorisne površine zaprtih
prostorov; |
– pri odmeri
komunalnega prispevka se upošteva v preteklosti že plačani komunalni
prispevek za objekt, za katerega se odmerja komunalni prispevek, za neto
tlorisne površine objekta, ki so bile upoštevane v odmernih odločbah, na
podlagi dokazil o plačilih; |
– pri odmeri
komunalnega prispevka se na podlagi dokazil o plačilih upoštevajo že
izvršena plačila financiranja izdelave OPPN, projektne dokumentacije za
javno komunalno infrastrukturo in izdelavo programa opremljanja; |
– v vseh stroških je
vključen DDV; |
– za indeksiranje
stroškov opremljanja kvadratnega metra parcele in stroškov opremljanja
kvadratnega metra neto tlorisne površine objekta z določeno komunalno
opremo se uporabi povprečni letni indeks cen za posamezno leto, ki ga
objavlja Združenje za gradbeništvo v okviru Gospodarske zbornice
Slovenije, pod »gradbena dela – ostala nizka gradnja«. Za izhodiščni
datum za indeksiranje se uporablja datum uveljavitve tega odloka; |
– če bodo površine
parcele in/ali neto tlorisne površine objektov večje/manjše od navedenih
v programu opremljanja, se obračunski stroški za obstoječo komunalno
opremo povečajo oziroma zmanjšajo skladno z izračunom v programu
opremljanja. |
(2) Izračun komunalnega
prispevka: |
– komunalni prispevek
za nadzidavo, dozidavo in rekonstrukcijo hotelske stavbe na območju OPPN
se obračuna kot razlika med obstoječo in novo neto tlorisno površino
objekta in znaša 208.322,17 EUR z DDV. |
28. člen |
(pogodba o opremljanju) |
Če bi se izkazala
potreba po izgradnji dodatne komunalne opreme za funkcioniranje objekta,
sklene občina z investitorjem pogodbo o opremljanju, v kateri se
določijo obveznosti investitorja pri izgradnji nove komunalne opreme. S
pogodbo o opremljanju se investitor in občina dogovorita, da bo
investitor zgradil novo komunalno opremo za zemljišče, na katerem
namerava graditi. Stroške izgradnje nove komunalne opreme nosi
investitor. Šteje se, da je investitor na ta način v naravi plačal
komunalni prispevek za komunalno opremo, ki jo je sam zgradil. Občina je
dolžna prevzeti komunalno opremo, za katero je izdano uporabno
dovoljenje in je zgrajena skladno s pogodbo o opremljanju. |
29. člen |
(veljavnost programa opremljanja) |
Določbe tega poglavja
po svoji vsebini in program opremljanja nista sestavni del predmetnega
OPPN. |
Program opremljanja je
mogoče spreminjati in dopolnjevati skladno s splošnimi postopkovnimi
predpisi, ki sicer veljajo za sprejemanje drugih aktov. |
XII. GRADNJA ENOSTAVNIH IN
NEZAHTEVNIH OBJEKTOV |
30. člen |
(gradnja enostavnih in nezahtevnih
objektov) |
(1) Gradnja enostavnih
in nezahtevnih objektov se izvaja skladno z veljavnimi zakoni in
pravilniki, pri čemer je upoštevati vse zahteve glede načina gradnje
objektov, ki so določene v Uredbi o vrstah objektov glede na zahtevnost
(Uradni list RS, št. 37/08, 99/08 in njene spremembe), oziroma v drugih
predpisih. |
(2) Pri lociranju
objektov je treba upoštevati vse predpisane varstvene, varovalne in
prometno-varnostne režime. |
(3) Postavitev urbane
opreme ne sme onemogočati ali ovirati poteka prometa in ovirati
vzdrževanja infrastrukturnega omrežja. |
XIII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE |
31. člen |
S sprejetjem tega
odloka prenehajo na ureditvenem območju, ki je predmet tega OPPN,
veljati določila Odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za območje
planskih celot: Strunjan (1), Fiesa-Pacug (2), Piran (3), Razgled-Moštra
Piranska Vrata (4), Portorož (5), Lucija (7), Seča (8), Sečoveljske
soline (10), Dragonja (12), M ST/1 in M SE/2 v Občini Piran (Uradne
objave Primorskih novic, št. 25/93, 14/97, 19/99, 23/00, 28/03, 14/05,
31/06, 40/07, 28/08, 5/09, 15/09, 4/10) |
32. člen |
OPPN je stalno na
vpogled pri pristojnem organu Občine Piran. |
33. člen |
Ta odlok začne veljati
naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. |
|
Št. 3505-4/2011 |
Piran, dne 18. decembra
2012 |
|
Župan |
Občine Piran |
Peter Bossman l.r. |
|
|
Tabela maksimalnih
višinskih kot |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|KOTA |ABSOLUTNA VIŠINSKA|RELATIVNA VIŠINSKA| |
|
|KOTA |KOTA | |
| |(m n.m.v.) |(m) | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|KP – kota
pritličja |5,10 |0,00 | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|Kota 1 – kota
tehničnega |29,77 |24,67 | |
|prostora na
strehi | | | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|Kota 2 – kota
strehe 5. |26,77 |21,67 | |
|nadstropja | | | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|Kota 3 – kota
terase 5. |21,97 |16,87 | |
|nadstropja | | | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|Kota 4 – kota
strehe |8,90 |3,80 | |
|dozidave v
pritličju | | | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|Kota 5 – kota
bazenske |4,95 |–0,15 | |
|ploščadi | | | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|Kota 6 – kota
kleti |1,95 |–3,15 | |
+-------------------------+------------------+------------------+ |
|
|
Visto l’articolo 33
della Legge sulle autonomie locali (Gazzetta Ufficiale della RS., n.
94/07 – testo unico/2, 76/08, 79/09 e 51/10) e visto l’articolo 31 dello
Statuto del Comune di Pirano – testo unico (Bollettino Ufficiale, n.
46/2007) |
P R O M U L G O I L D
E C R E T O |
sul Piano regolatore
particolareggiato comunale (PRPC) “Hotel Marko” |
approvato dal Consiglio
comunale del Comune di Pirano nella seduta del 18 dicembre 2012. |
|
N. 3505-4/2011 |
Pirano, 29 gennaio 2013 |
|
Il Sindaco |
del Comune di Pirano |
Peter Bossman m.p. |
|
|
|
Visto l’art. 61, comma
5, della Legge sulla pianificazione del territorio (Gazzetta Ufficiale
della RS, n. 33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09, 80/10 – ZUPUDPP, 43/11 –
ZKZ-C, 57/12, 57/12 – ZUPUDPP-A), l’art. 29 della Legge sulle autonomie
locali (ZLS-testo unico 2, Gazzetta Ufficiale della RS, n. 94/07, 27/08,
76/08, 100/08, 79/09, 14/2010, 51/10, 84/10) e l’art. 17 dello Statuto
del Comune di Pirano – testo unico (Bollettino ufficiale delle Primorske
novice, n. 46/2007) il Consiglio comunale del Comune di Pirano nella 15ª
seduta ordinaria del 18 dicembre 2012 approva il seguente |
D E C R E T O |
sul piano regolatore
particolareggiato comunale (PRPC) “Hotel Marko” |
I. OGGETTO DEL PIANO REGOLATORE
PARTICOLAREGGIATO COMUNALE |
Art. 1 |
(Denominazione del PRPC e suo
redattore) |
(1) Con il presente
decreto è approvato il Piano regolatore particolareggiato comunale
“Hotel Marko” (nel prosieguo: il PRPC). |
(2) Il Piano regolatore
particolareggiato comunale predisposto per la costruzione del complesso
residenziale “Hotel Marko” è stato elaborato dalla società PIA Studio,
s.r.l., Portorose, Lungomare 26, Portorose, al numero del progetto 6/11. |
Art. 2 |
(Parti integranti del PRPC) |
(1) Il piano regolatore
particolareggiato comunale comprende la parte testuale e cartografica.
|
(2) La parte testuale
contiene il decreto. |
(3) La parte
cartografica del PRPC include: |
1. l’estratto dalla
sezione cartografica del piano regolatore comunale, |
2. la zona del piano
regolatore particolareggiato comunale con l’esistente lottizzazione, |
3. la presentazione
dell’impatto ambientale e i collegamenti con le aree limitrofe,
|
4. la regolamentazione
dello stato di fatto, |
4.a la situazione
geodetica di edificazione, |
4.b la sezione A-A, la
sezione B-B e la sezione C-C, |
5. il progetto delle
infrastrutture urbane, energetiche e di rete, |
6. la presentazione
delle opere necessarie di prevenzione e protezione contro le calamità
naturali, inclusa la protezione antincendio, |
7. il piano di
lottizzazione. |
(4) Sono allegati al
PRPC: |
1. l’estratto del piano
strategico territoriale, |
2. la presentazione
dello stato di fatto del territorio, |
3. le basi
professionali su cui poggiano le soluzioni del PRPC, |
4. gli indirizzi e i
pareri, |
5. la motivazione e la
giustificazione del PRPC, |
6. la sintesi per il
pubblico, |
7. il programma di
urbanizzazione. |
II. ZONA DEL PIANO REGOLATORE
PARTICOLAREGGIATO COMUNALE |
Art. 3 |
(Ubicazione della zona e relativa
delimitazione) |
(1) L’area del PRPC
comprende un’area circoscritta pertinente all’Hotel Marko, costituita
dai seguenti lotti e cioè le particelle catastali n. 1560/3, 1560/4,
1560/5 e 1559/6, tutte nel c.c. di Portorose. |
(2) Le infrastrutture
comunali sono ubicate all’interno dell’area di riferimento del PRPC ed
esternamente ad essa insistono sulle particelle n. 1317, 7703/8, 7723,
tutte c.c. di Portorose. |
(3) La definizione
dettagliata della zona è data nella parte cartografica del PRPC,
allegato grafico No. 2 – Area del piano particolareggiato con stato di
fatto delle particelle. |
Art. 4 |
(Impatto ambientale e collegamenti
con le unità di pianificazione contermini) |
(1) L’impatto
ambientale e i collegamenti con le unità di pianificazione adiacenti
sono evidenziati negli allegati grafici del PRPC, allegato N. 3 –
Presentazione dell’impatto ambientale e dei collegamenti con le aree
limitrofe. |
(2) Gli interventi
nell’area di riferimento del PRPC interesseranno le zone adiacenti
soprattutto per il sovraccarico delle infrastrutture pubbliche di
rilevanza economica (rete di energia elettrica, fognature, rete idrica
ecc). |
III. CONDIZIONI PER LA
PROGETTAZIONE URBANISTICO ARCHITETTONICA DELLA ZONA, DEGLI EDIFICI E DI
ALTRI INTERVENTI SUL TERRITORIO |
Art. 5 |
(Concetto della pianificazione nel
PRPC e requisiti urbanistici) |
(1) Nella zona
interessata sono previsti i lavori di sopraedificazione, costruzione
aggiuntiva e ristrutturazione dell'edificio alberghiero. Secondo la
classificazione unitaria delle categorie di edificazione CC-SI,
l'edificio trattato è annoverato tra le strutture di ristorazione ed
ospitalità – 12 111 Alberghi ed altri edifici per alloggio a breve
termine. L'edificio sarà destinato all'attività ricettiva. Come attività
complementari sono previste le attività di ristorazione – un ristorante,
la ricezione congressuale ed un centro di benessere. |
(2) Il programma
nell'area d'assetto, per forma e contenuti, si suddivide in due parti
che comprendono: |
– la sovrastruttura,
l'estensione e la ricostruzione dell'hotel e |
– l'adeguamento di una
piscina all'aperto. |
(3) È prevista la
rimozione del piano di mansarda dell'edificio esistente e l'innalzamento
di una sovrastruttura di tre piani. I due piani inferiori saranno
allestiti a scopi ricettivi. All'ultimo piano del palazzo, nella parte
sud-orientale, è previsto un centro benessere, nella parte occidentale
troverà spazio un appartamento e nella parte settentrionale un locale
adibito a magazzino. Al piano terra si intende riorganizzare la hall
(dell'aula d'ingresso), affiancando al ristorante un giardino d’inverno,
e collocando un pub ed uno snack bar ad ovest dell'ingresso dell'hotel,
che risulterà protetto da una nuova pensilina; inoltre sarà ridisegnata
pure la reception. Nella parte orientale del piano terra è disposta una
sala conferenze. È previsto un ampliamento della terrazza esistente
davanti al giardino d’inverno, e sul lato est dell'attuale parco è
disposta un'area di balneazione dotata di piscina natatoria. Il
parcheggio è previsto presso l'esistente garage dell'hotel. |
(4) Le nuove
costruzioni e le condizioni urbanistiche sono indicate nel piano grafico
n. 4 Situazione di assetto e piano grafico n. 4a Situazione geodetica di
edificazione e piano grafico n. 4b Sezione. Le quote di elevazione sono
riportate nella tabella e costituiscono parte integrante del decreto. |
(5) Le condizioni
urbanistiche sono parzialmente determinate dai limiti in altezza, che
costituiscono le linee da non superarsi negli elementi di innalzamento
della struttura e di adeguamento della piscina. Detti interventi
potranno tuttavia raggiungerne il livello a raso, eventualmente
scostandosi dagli stessi verso l'interno dell'isolato. |
(6) Le strutture di
sopraedificazione rispetteranno i limiti di costruzione determinati
rispettivamente per il terzo e il quarto piano, e separatamente per il
quinto piano, compreso l'allestimento di un locale di manutenzione
tecnica a livello del tetto. Sono determinati speciali limiti di
costruzione rispettivamente per le estensioni al piano terra come pure
nell'adeguamento della piscina con piattaforma natatoria ed il piano
interrato. |
(7) Le opere di
sopraedificazione e di estensione dell'edificio dovranno osservare le
altezze limitatamente alle quote di livello della copertura, espresse
quali quote massime assolute. |
Art. 6 |
(Sopraedificazione, costruzioni
aggiuntive e ristrutturazione dell’albergo e dell’esistente garage) |
(1) Sono previsti
interventi di sopraedificazione, costruzione aggiuntiva e
ristrutturazione dell’edificio alberghiero, attualmente composto da
piano terra, due piani e mansarda. |
(2) È prevista la
rimozione del piano di sottotetto e la realizzazione di una
sovrastruttura a tre piani, in modo che la portata massima di piani
corrisponda a P+5. La sovrastruttura sarà accessibile tramite la scala
centrale e gli ascensori. Il vano ascensore esistente sarà ampliato al
fine di ammettere l'installazione di due elevatori. Sul tetto, in
coincidenza del vano ascensore, sarà predisposto un piano terrazzato,
ovvero un locale da adibirsi alla manutenzione tecnica dell'impianto di
climatizzazione. La copertura dell'edificio risulterà piana, ammettendo
una pendenza minima per permettere il drenaggio. |
(3) Una struttura
aggiuntiva è prevista al piano terra dell'edificio, presso l'angolo a
sud-ovest dello stesso. Le estensioni pianificate riguardano l'ingresso
del palazzo, con una pensilina nuova e un giardino d’inverno annesso al
ristorante. |
(4) In corrispondenza
dell'angolo a sud-est della costruzione è prevista l'installazione di
una scala scoperta, che collegherà il corridoio del primo piano al piano
terra. |
(5) Durante
l'esecuzione sono autorizzate le operazioni di adeguamento strutturale
ed impiantistico che si rendano necessarie per le nuove edificazioni ed
estensioni. |
(6) L'area del garage
esistente viene sistemata in modo che sia possibile la legalizzazione
dell’impianto nelle altezze esistenti. Sono consentiti i lavori di
ristrutturazione, sanatoria e nuova costruzione, sempre nelle altezze
esistenti. |
Art. 7 |
(Realizzazione di una piscina) |
(1) Sul lato est del
parco sarà allestita una piattaforma di balneazione dotata di piscina
natatoria rettangolare. La piattaforma della piscina risulterà
accessibile dal primo piano attraverso la nuova scala esterna, posta in
corrispondenza dell'angolo sud-est del palazzo. Le aree di servizio e
l'ambiente tecnico di gestione della piscina saranno situati sotto la
terrazza della piscina, con l'accesso mediante scala esterna. |
(2) La piattaforma
natatoria si conforma ai limiti di costruzione indicati negli allegati
grafici 4a Rilievo geodetico di edificazione dell'edificio. La vasca
natatoria risulterà situata sulla piattaforma di balneazione, con
osservanza delle vigenti norme in materia. Le aree di servizio e
l'ambiente tecnico di gestione della piscina occuperanno un intero piano
interrato (1K) e dovranno essere definiti entro i termini ammessi per la
piattaforma della piscina. |
Art. 8 |
(Organizzazione degli spazi aperti) |
Dovranno essere
mantenuti l’esistente accesso autoveicoli (passo carrabile) ed i
percorsi pedonali. Sul lato ovest, di fronte al giardino d'inverno del
ristorante, è in programma un ampliamento della terrazza del ristorante
attuale e la riorganizzare dei sentieri esistenti nel parco. Sulla parte
orientale è previsto l'adeguamento di una piattaforma natatoria,
compreso l’arredo a verde che ad essa si affianca. Gli arredi esterni
insistono su una parte dell’esistente parco dinanzi all’edificio, ma
sono progettati in modo da preservare gli alberi esistenti. È previsto
un impianto supplementare di arbusti e di altra vegetazione tipica del
parco. Tutte le aree verdi dovranno essere provviste di attrezzature di
piccolo arredo urbano, in modo da consentire il libero accesso ai
diversamente abili. L’illuminazione del parco e della piattaforma
natatoria è prevista con la luce d’ambiente. |
Art. 9 |
(Piano di lottizzazione) |
(1) Il piano dei lotti
fabbricabili, come evidente nella parte grafica del PRPC (piano N. 8), è
basato sulla definizione dei singoli elementi di edificazione e tiene
conto delle modalità di trasporto, della sistemazione delle aree verdi e
delle superfici di movimentazione. |
(2) Le particelle
edificabili potranno venir divise ovvero unite, in qualità di aree di
pertinenza, a condizione che non si configurino effetti peggiorativi sul
concetto d’edificazione e sulla prevista organizzazione degli spazi
pubblici. |
IV. TRAFFICO |
Art. 10 |
(Infrastrutture viarie) |
(1) Sul comprensorio
non è prevista la realizzazione di nuove infrastrutture stradali. Gli
impianti e le attrezzature facenti parte del sistema infrastrutturale
viario sono rappresentati nella documentazione cartografica del PRPC,
Progetto No. 5 – Disegno delle infrastrutture comunali, delle
infrastrutture energetiche e le connessioni di rete. |
(2) L'edificio
esistente dispone di un accesso organizzato dal vialetto “Fra gli Orti”
(JP – superfici pubbliche – 812921), che è collegato alla strada
principale di Portorose – la Via Lungomare (LC – strade locali –
312271). Questo accesso è destinato a restare in servizio. Sarà inoltre
sarà mantenuto anche l'accesso pedonale dalla via Lungomare. |
(3) Il parcheggio sarà
disponibile nei due piani del garage esistente e sulla copertura dello
stesso. In totale, nel garage saranno disponibili ca. 60 posti macchina.
L'accesso dal garage verso l'hotel sarà garantito attraverso l'ascensore
ed un corridoio di collegamento coperto. |
(4) Per l'abitazione
del quinto piano sarà necessario prevedere due posti auto. Per l'
attività alberghiera ricettiva dovrà garantirsi almeno un posto auto
ogni 5 camere d'albergo. Per l'attività alberghiera di ristorazione si
prevedono altresì almeno un posto auto ogni 10 posti a sedere. |
V. INFRASTRUTTURE URBANE ED
ENERGETICHE |
Art. 11 |
(Rete fognaria) |
(1) Si dovrà tener
conto dell’esistente rete separata di scarico delle acque meteoriche e
delle reflue urbane. Verranno mantenuti gli allacciamenti ed altri
impianti delle pubbliche infrastrutture esistenti. Il sistema delle
fognature interne dovrà esser adeguato alle nuove capienze. |
(2) Le acque scure
dell’esistente impianto dovranno essere convogliate nelle fognature
pubbliche installate nel corpo stradale della Via Lungomare. Gli
scarichi di reflue urbane si collegheranno alle infrastrutture pubbliche
con una tubazione BC Ø 30 e la disposizione finale degli stessi si
collocherà nell’impianto centrale di depurazione di Pirano. Si potranno
convogliare nelle fognature pubbliche gli scarichi rispondenti in
caratteristiche alle norme sulla qualità delle acque reflue destinate
alla rete fognaria pubblica. |
(3) La rete interna
delle acque reflue piovane si collega alla rete pubblica con tubature in
PVC Ø 30. Le acque piovane verranno convogliate mediante canalizzazione
meteorica attraverso il sistema di drenaggio, con destinazione finale a
mare. |
(4) Le acque piovane
provenienti dai tetti saranno convogliate attraverso gli impianti di
dissabbiatura direttamente nelle fognature meteoriche, mentre le acque
piovane provenienti dai parcheggi e dalle superfici di stazionamento
temporaneo dovranno essere sottoposte, prima del rilascio in fognatura,
ad un trattamento nei disoleatori e collettori di grassi appositamente
dimensionati e posti in rete. |
(5) Le acque reflue
della piscina verranno convogliate nelle fognature pubbliche meteoriche.
Il tubo di allacciamento al pozzetto delle fognature meteoriche potrà
avere un diametro massimo di 30 cm. La quantità e la composizione delle
acque reflue della piscina dovranno essere conformi alle disposizioni
del Regolamento sulle emissioni di sostanze e calore allo scarico nei
corsi d’acqua e nelle fognature pubbliche (Gazzetta Ufficiale della RS,
n. 47/05, 79/09, 64/12). |
Art. 12 |
(Energia elettrica di rete) |
(1) L'attuale complesso
dell'Hotel Marko è alimentato dal trasformatore sito presso Villa Maria,
mediante l’esistente cavo interrato nelle canaline tipo PP00-A 4x150
mm2. |
(2) In ragione delle
sopraedificazioni programmate e del conseguente aumento complessivo del
carico di consumo elettrico per oltre 200 kW, è prevista la costruzione
di un nuovo trasformatore e la connessione dello stesso all'attuale
allacciamento via cavo di 20 kV. Per l'ubicazione del nuovo
trasformatore è stata individuata un'area di facile e permanente accesso
in corrispondenza della particella catastale n 1317 c.c. Portorose.
Risulterà inoltre necessario posizionare le linee via cavo di media
tensione e procedere ad un allacciamento di bassa tensione fino
all'Hotel Marko. La connessione di media tensione sarà realizzata
dall'esistente rete di media tensione – che si allaccia al trasformatore
presso Villa Maria. Il collegamento via cavo di media tensione seguirà
il percorso dal trasformatore di Villa Maria lungo la Via Trasversale e
la Via Lungomare, fino al pozzetto di allacciamento pubblico.
Dall'esistente pozzetto di allacciamento pubblico fino al trasformatore
presso l’Hotel Marko si dovranno posizionare canaline nuove. |
(3) Il nuovo
trasformatore dovrà essere appositamente dimensionato per fornire 20/0,4
kV e per la corrispondente potenza nominale, con possibilità di accesso
regolato per autocarri con gru con un peso totale di 20 t. |
(4) Le reti di cavi di
bassa tensione dovranno essere eseguite in pesante realizzazione
radiale, in canaline in PVC, dotate di giunzioni in armadio di
allacciamento, adottando ogni accorgimento di protezione contro gli
sbalzi elettrici, mediante disconnessione automatica dell’alimentatore. |
Art. 13 |
(Rete idrica) |
(1)
L’approvvigionamento idrico nella zona di regolamentazione è garantito
dalle tubazioni della rete di distribuzione, delle dimensioni minime NL
DN 100 mm, realizzata nel corpo stradale della via Fra gli orti,
collegandosi all’esistente acquedotto RZ Bernardin di 1000 m3 a quota di
69 m s.l.m.. L’attuale edificio alberghiero è allacciato alla rete
idrica pubblica NL DN 100 attraverso un contatore d’acqua combinato DN
50/20. |
(2) Nel processo di
acquisizione della concessione edilizia è necessario inviare in visione
al gestore della rete idrica lo studio – analisi della sicurezza
antincendio. In caso venga ravvisata la necessità di installare idranti
supplementari gli stessi si dovranno posizionare nel sottosuolo. |
(3) Per l’unità
abitativa è necessario prevedere un punto di utenza autonomo. |
(4) All’atto di
posizionamento delle strutture nell’area si dovrà prendere in
considerazione le disposizioni 49.b della Legge sulle costruzioni
(Gazzetta Ufficiale della RS, n. 102/04, 126/09). |
Art. 14 |
(Rete di telecomunicazione) |
(1) La zona trattata è
dotata della rete di telecomunicazione realizzata mediante il sistema
via cavo. |
(2) In caso si
effettuino interventi in prossimità del sistema via cavo si dovranno
adottare i necessari accorgimenti di protezione ovvero si dovrà
provvedere al trasferimento dei cablaggi in presenza di potenziale
rischio di loro danneggiamento. |
Art. 15 |
(Riscaldamento) |
(1) È previsto un
sistema di riscaldamento a combustibile eco-compatibile: gas naturale o
E.E. (pompa di calore). In ragione dell'aumento delle capacità ricettive
si considera l'ammodernamento del sistema di riscaldamento. |
(2) È in progetto la
gassificazione della zona e risulta pertanto necessario, nella
realizzazione di impianti meccanici, tenere in considerare il passaggio
al gas naturale (pressioni fino a 3 bar), intesa una fase intermedia che
preveda l’utilizzo di una miscela di GPL/aria. |
(3) Fino
all'attivazione della rete gas il riscaldamento sarà garantito mediante
gas petrolio liquefatto (impostando depositi locali) o con combustibili
ecocompatibili (olio combustibile extra leggero, gas naturale ecc). La
modalità di stoccaggio dei prodotti petroliferi liquidi dovrà essere
conforme al Regolamento disciplinante le modalità di costruzione dei
magazzini e delle attrezzature per la movimentazione di sostanze
pericolose e nocive. Non è ammesso il riscaldamento con combustibili
ecologicamente incompatibili. |
(4) Nelle strutture si
dovrà provvedere a che almeno il 25 % della potenza necessaria per il
riscaldamento, ventilazione, raffreddamento e acqua potabile calda, sia
ricavata da fonti di energia rinnovabile. |
(5) Per tutte le
attività che insistono sull'ambiente si dovranno osservare le distanze
prescritte dal tracciato della rete gas in conformità alle richieste, le
regole tecniche e le norme vigenti. |
(6) Nell'ambito
dell’elaborazione della documentazione di progetto per il rilascio della
concessione edilizia è necessario ottenere il consenso del gestore della
rete di distribuzione del gas naturale. |
Art. 16 |
(Smaltimento rifiuti) |
Nella zona di
regolamentazione viene effettuato il sistema di raccolta e di trasporto
differenziati dei rifiuti. I punti di prelievo dovranno essere
accessibili agli automezzi della nettezza urbana. I punti di prelievo e
le isole ecologiche dovranno essere individuati in conformità al
programma comunale di gestione dei rifiuti urbani. |
VI. SOLUZIONI E PROVVEDIMENTI PER
LA TUTELA DELL'AMBIENTE, PRESERVAZIONE DELLA NATURA, TUTELA DEL
PATRIMONIO CULTURALE E USO SOSTENIBILE DELLE RISORSE NATURALI |
Art. 17 |
(Tutela del patrimonio culturale) |
(1) L’area relativa al
PRPC non è situata nel comprensorio interessato da tutela del patrimonio
culturale. Nelle immediate vicinanze si trova tuttavia un’unità di
patrimonio architettonico rappresentato dalla Villa in via Lungomare 29,
n. EŠD 28350. |
(2) Nell’area
interessata dal PRPC è auspicabile l'esecuzione di ricerche
archeologiche preliminari, che consistono principalmente nella
realizzazione propedeutica di scavi di ricerca archeologica, da cui
potranno essere successivamente elaborate e diffuse le condizioni più
precise per la protezione, comprese tutte le procedure post-scavo. In
caso di rinvenimenti archeologici di particolare rilievo, che richiedono
la presentazione in situ o non consentono la prosecuzione del progetto
come approvato, le soluzioni tecniche potranno ammettere varianti. |
(3) Se la ricerca
archeologica preliminare non sarà completata prima dell’avvio dei lavori
di movimentazione terra, a tutela dei reperti archeologici sarà dato
libero accesso in cantiere ai responsabili della Sovrintendenza ai beni
culturali, allo scopo di garantire la supervisione scientifica degli
interventi. Il proprietario/l’investitore e/o il dirigente responsabile
per l'esecuzione lavori è tenuto ad informare per iscritto l’Istituto
per la tutela dei beni culturali di Pirano dell'inizio attività, con un
preavviso di almeno 10 giorni. |
(4) In caso di
rinvenimento di un reperto di patrimonio culturale, è necessario
proteggerlo e conservarlo intatto presso il sito della scoperta, nonché
notificare le circostanze all’unità della competente Sovrintendenza, la
quale procederà a documentare lo stato di fatto, ovvero ad adottare
specifica ordinanza di dichiarazione e tutela del valore archeologico
dell'area, ove individui un concreto rischio di compromissione dei
reperti identificati. |
Art. 18 |
(Protezione dell’aria e dell’acqua) |
(1) È opportuno evitare
la formazione di polveri in particolare durante le attività edili. Gli
impianti di scarico dei gas dovranno essere adeguatamente attrezzati e
correttamente installati. |
(2) All’avvio delle
opere edili è necessario predisporre tutte le misure di sicurezza e di
prevenzione dell'inquinamento dell’acqua, eventualmente causabile dal
trasporto, dallo stoccaggio e dall'utilizzo di combustibili liquidi e di
altre sostanze pericolose. In caso di incidenti dovrà garantirsi
l’intervento immediato di operatori specializzati. Nella zona non è
ammesso il deposito di sostanze pericolose. |
(3) Il progetto delle
soluzioni di smaltimento e trattamento delle acque reflue urbane e delle
acque piovane dovrà essere in linea con il Regolamento sulle emissioni
di sostanze e di calore allo scarico di acque reflue in fognature
pubbliche (Gazzetta Ufficiale RS, n. 47/05, 45/07, 79709 e successive
modifiche) e con il Regolamento degli adempimenti nell'ambito del
servizio comunale pubblico obbligatorio di raccolta e depurazione delle
acque reflue urbane e piovane (Gazzetta Ufficiale RS, n. 109/07, 33/08,
28/11, 88/11 e successive modifiche) nonché con il Regolamento
concernente lo smaltimento e il trattamento delle acque reflue urbane e
delle acque piovane (Gazzetta Ufficiale RS, n. 88/11, 8/12 e successive
modifiche). |
(4) Il progetto delle
soluzioni di depurazione delle acque reflue piovane provenienti da
strade pubbliche dovrà essere in linea con il Regolamento delle
emissioni di sostanze negli scarichi delle acque piovane da strade
pubbliche (Gazzetta Ufficiale RS, n. 47/05 e successive modifiche) e con
il Regolamento sulle emissioni di sostanze e di calore degli scarichi di
acque reflue in fognature pubbliche (Gazzetta Ufficiale RS, n. 47/05,
45/07, 79/09 e successive modifiche). |
(5) Le acque piovane di
deflusso dalle superfici di parcheggio dovranno essere depurate mediante
un apposito disoleatore (conformemente alla norma SIST EN 858-2). |
(6) La progettazione e
la realizzazione di interventi programmati non dovrebbero peggiorare la
situazione di drenaggio delle acque piovane o costituire rischio di
alluvione della zona in questione o delle zone a valle della stessa. Si
dovrà provvedere all’apposito drenaggio delle acque piovane periferiche. |
(7) Nella
documentazione del progetto è necessario presentare le modalità di
captazione e/o prelievo e scarico dell’acqua della piscina, garantendo
preliminarmente allo scarico la corretta depurazione in conformità ai
regolamenti applicabili. Per l'attività di balneazione in piscina,
previo rilascio del nullaosta all'attivazione dell'impianto idrico,
dovrà essere ottenuta l'autorizzazione specifica. Nel caso in cui le
modalità di captazione e scarico dalla piscina potessero influenzare le
pertinenze idriche demaniali, successivamente all’ottenimento del
nullaosta detto è necessario provvedere all'acquisizione del contratto
di servitù. L’istanza per l’autorizzazione idrica dovrà contenere tutte
le informazioni necessarie per ottenere il diritto di servitù. |
(8) L'eventuale
stoccaggio di combustibili ecocompatibili dovrà essere progettato in
conformità alle norme vigenti. |
Art. 19 |
(Tutela dal rumore) |
(1) Durante le fasi di
progettazione, costruzione ed esercizio degli impianti, i progettisti,
gli esecutori ed i committenti sono tenuti al rispetto delle
disposizioni in materia di inquinamento acustico e delle tolleranze
ammesse in un simile contesto ambientale. |
(2) Le emissioni sonore
in prossimità degli edifici non dovranno superare i limiti disposti con
ragione del III. grado di protezione acustica, in conformità con il
Regolamento concernente i valori limite degli indicatori del rumore
ambientale (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 105/05, 345/08, 109/09,
62/10 e le sue modifiche). |
(3) Per quanto concerne
il rumore, si dovranno osservare: |
– il Regolamento
concernente i valori limite degli indicatori del rumore ambientale
(Gazzetta Ufficiale della RS, n. 105/05, 34/08, 109/09, 62/10 e le
successive modifiche) e |
– le Norme sulle
misurazioni iniziali e sul monitoraggio operativo del rumore per le
fonti di rumore e le condizioni per la loro attuazione (Gazzetta
ufficiale della RS, No. 70/96, 45/02, 105/08 e le successive modifiche). |
VII. SOLUZIONI E MISURE DI DIFESA E
PROTEZIONE CONTRO LE CALAMITÀ NATURALI E DI ALTRA ORIGINE |
Art. 20 |
(Difesa e protezione antincendio) |
(1) L'area non è dotata
di strutture o impianti di difesa. |
(2) L’edificazione
proposta, in conformità agli artt. 22, 23 della Legge sulla protezione
antincendio (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 3/07 testo unico, 9/11)
dovrà prevedere le condizioni per l'evacuazione in sicurezza delle
persone e delle proprietà, nonché sufficiente area di manovra per i
veicoli di emergenza ed adeguate fonti di approvvigionamento idrico in
funzione antincendio. Dovranno essere garantite le necessarie distanze
tra gli edifici e con osservanza dei confini delle particelle catastali,
favorendo un appropriato distanziamento tra le costruzioni, a
contenimento della potenziale propagazione delle fiamme. |
È necessario tener
conto del rischio incendio, associato ai maggiori carichi nelle zone
residenziali, incluso l'utilizzo di elementi di combustione, di sostanze
pericolose e di tecnologie, nonché la potenziale propagazione tra le
aree di insediamento. |
(3) La sicurezza
antincendio dovrà essere garantita in conformità alla Legge sulla
protezione antincendio (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 3/07 – Testo
unico, 9/11). |
All’atto di
progettazione e di costruzione di singoli edifici ci si dovrà attenere
alle seguenti disposizioni: |
– art. 3 del
Regolamento sulla sicurezza antincendio negli edifici (Gazzetta
Ufficiale della RS, n. 31/04, 10/05, 83/05, 14/07.) – Le pareti esterne
e il tetto dell'edificio dovranno essere progettati in modo che, tenendo
conto delle distanze dai confini del lotto fabbricabile, sia contenuta
la potenziale propagazione del fuoco agli edifici adiacenti. Le pareti
divisorie, le porte, le finestre ed altre aperture tra i singoli edifici
dovranno essere progettate e realizzate in modo che sia limitata la
propagazione del fuoco agli edifici adiacenti; |
– art. 6 del
Regolamento sulla sicurezza antincendio negli edifici (Gazzetta
Ufficiale della RS, n. 31/04, 10/05, 83/05 e 14/07) e le condizioni di
cui negli artt da 3 a 12, Capitolo II e III delle Norme tecniche
relative al sistema di idranti antincendio (Gazzetta Ufficiale RSFJ, n.
30/91 e Gazzetta Ufficiale della RS, n. 31/04) – Gli edifici dovranno
essere progettati e costruiti in modo che in caso di incendio siano
assicurati gli impianti e le attrezzature ad estinzione delle
combustioni preliminari utilizzabili da tutti gli utenti ed in
particolare quelle per gli operatori qualificati e per i vigili del
fuoco, nonché siano installati nelle stesse strutture appositi sistemi
di estinzione incendi; |
– art. 6 del
Regolamento sulla sicurezza antincendio negli edifici (Gazzetta
Ufficiale della RS, n. 31/04, 10/05, 83/05 e 14/07.) – Gli edifici
dovranno essere forniti di un accesso sicuro e non ostacolato destinato
agli interventi antincendio e di soccorso. |
(4) Nell'ambito
dell’elaborazione della documentazione di progetto finalizzato alla
concessione edilizia, l'investitore dovrà eseguire uno studio sulla
sicurezza antincendio ed ottenere il nullaosta approvativo relativo al
progetto e alle soluzioni presentate, rilasciato dall’Amministrazione
della RS per la protezione civile e il soccorso. |
(5) L'intera area di
pianificazione dovrà essere dotata del sistema di idranti, per fornire
sufficiente approvvigionamento di acqua in funzione antincendio (almeno
10 l/s per una durata di 120 minuti). Nelle aree di accesso e di
intervento sono da predisporsi postazioni di stazionamento dei mezzi dei
vigili del fuoco. La configurazione degli accessi e delle aree di
manovra dovrà essere eseguita in accordo con le norme DIN 14090 e gli
stessi dovranno essere resi, nel corso dell’utilizzo degli edifici,
sempre disponibili e percorribili. Le aree d’intervento costituiranno
anche percorsi di evacuazione di persone e cose in caso di pericolo. |
Art. 21 |
(Protezione contro le inondazioni e
l'erosione) |
(1) L'area di
realizzazione degli edifici previsti non è soggetta ad alluvioni e vi è
garanzia secolare d’assenza di fenomeni d’inondazione. La zona non è
interessata da alte falde acquifere. |
(2) Preliminarmente
all’avvio delle opere edili è necessario dar corso ad adeguate indagini
ideologiche e geologiche, nonché sulla scorta dei risultati delle
stesse, produrre idonee soluzioni ed accorgimenti tecnici. |
(3) La zona si
configura nel settore di trattamento del 7˚ grado d’intensità sismica
MCS, su una scala di dieci gradi, e conseguentemente è preferibile
un'edificazione compatibile con le dette condizioni. |
VIII. USO TEMPORANEO DEL SUOLO |
Art. 22 |
Fino all’avvio delle
opere di edificazione dei fabbricati previsti, i lotti potranno essere
utilizzati con ragione dell’attuale destinazione d’uso ovvero
diversamente, a condizione che ciò non pregiudichi il territorio
adiacente, le finalità e lo stato di fatto dell’area e non ostacoli gli
interventi previsti. |
IX. ESECUZIONE IN FASI E TOLLERANZE |
Art. 23 |
(esecuzione in fasi) |
La costruzione può
avvenire a tappe. Ogni tappa dovrà comprendere una parte edificata e
circoscritta – ciascun edificio o parte dello stesso dovrà essere dotato
di aree funzionali e pertinenti, allacciamenti all’infrastruttura
pubblica, nonché rispondere alle altre misure di tutela e di protezione. |
Art. 24 |
(Tolleranze consentite) |
(1) Le elevazioni di
ogni singolo edificio sono indicate quali quote massime assolute e gli
scostamenti, anche se illimitati, sono consentiti solo verso basso.
Sopra tali quote si potranno ergere solamente elementi di costruzione o
impiantistici minori (aeratori, antenne, pozzi degli ascensori …). |
(2) Entro i limiti di
costruzione (in osservanza dei confini del lotto fabbricabile) è
consentita una riduzione nelle dimensioni orizzontali per quanto
concerne gli interventi di sopraedificazione e di estensione. |
(3) Entro i limiti di
costruzione e in osservanza delle disposizioni in materia si potranno
eseguire diversamente anche i progetti riguardanti la piscina, la
piattaforma di balneazione e la scala esterna che porta al piano
interrato sotto la piattaforma stessa. |
(4) È consentita la
riconversione di superfici aperte, tenendo conto di tutte le condizioni
previste dal presente decreto. Sulle superfici esterne, mostrate nella
parte cartografica del decreto, è reso possibile eseguire percorsi
pedonali, arredi del verde urbano, ecc. anche diversamente da quanto ivi
presentato con la cartografia. |
Art. 25 |
(Deroghe alle norme di costruzione
delle infrastrutture) |
(1) Nella realizzazione
del piano regolatore particolareggiato comunale sono ammesse varianti
dei percorsi delle opere di urbanizzazione e della sistemazione del
traffico indicati (anche fuori della zona di regolamentazione), ove
trattasi dell’implementazione dello stato tavolare alla situazione sul
territorio, di adeguamento alla pianificazione di edifici e alla
costruzione dei piani interrati, dell’individuazione di soluzioni
tecniche più consone dal punto di vista del design, della tecnica dei
trasporti, delle aree verdi ed in ottica ambientale. Le stesse però non
dovranno compromettere le condizioni spaziali ed ambientali, né
ostacolare o pregiudicare la futura regolamentazione, tenendo conto
delle norme applicabili per tali reti ed impianti. Alle stesse
condizioni, al fine di migliorare lo stato delle opere di urbanizzazione
è possibile realizzare ulteriori accorgimenti impiantistici e reti
sotterranee. |
X. ALTRE CONDIZIONI E REQUISITI PER
L’ATTUAZIONE DEL PIANO REGOLATORE PARTICOLAREGGIATO COMUNALE |
Art. 26 |
(Obblighi dei committenti e degli
esecutori nell’attuazione dell’atto urbanistico) |
(1) Il committente e
l'appaltatore, in aggiunta alle prescrizioni generali, dovranno
osservare la norma secondo cui la progettazione e l'attuazione di
interventi dovranno essere effettuati in modo da recare il minimo
disturbo, mantenendo o anche migliorando le condizioni tecniche di
edificazione, la sicurezza dei trasporti e le condizioni ambientali.
|
(2) Le opere di scavo
sono soggette a regole specifiche per la movimentazione di terra
fertile. Il materiale di scavo dovrà essere utilizzato per i terrapieni,
lo spianamento del terreno e le sistemazioni esterne. Altri inerti da
scavi dovranno essere trattati e depositati conformemente alle
disposizioni di legge vigenti. |
(3) Durante l'attività
di edificazione è necessario consentire lo svolgimento quanto più
indisturbato delle funzioni in capo agli edifici e terreni adiacenti,
condizione da garantirsi mediante il piano di organizzazione dei
cantieri edili. Contestualmente, è necessario adottare apposite misure
contro l’eccessiva formazione di polveri, l’inquinamento acustico ed i
carichi vibratori. Al fine di garantire il minimo impatto sulle
condizioni di vita nella zona (trattandosi in particolare di rumori,
polveri e vibrazioni) nei piani per la selezione delle tecnologie e
l’organizzazione del cantiere edile è necessario analizzare
dettagliatamente le soluzioni tecniche e le modalità di attuazione delle
opere edili. |
(4) Eventuali danni
arrecati alle strutture esistenti dovranno essere trattati in conformità
a quanto negli artt. 32 e 33 (Legge ZGP-1, modifiche), che prevedono la
responsabilità dell'investitore, dell’architetto, dell’appaltatore e del
supervisore del progetto per i danni diretti causati a terzi e derivanti
dall’inadempimento del loro lavoro e dei loro obblighi contrattuali. |
XI. PROGRAMMA DI URBANIZZAZIONE DEI
TERRENI EDIFICABILI |
Art. 27 |
(Programma di costruzione delle
opere di urbanizzazione primaria) |
(1) La commisurazione
degli oneri di urbanizzazione è attuata in base al »Programma di
urbanizzazione delle aree fabbricabili nella zona del PRPC Hotel Marko,
elaborato dall’Istituto “Inštitut za urbano ekonomiko d.o.o.”, Petkova
ul. 69, di Lubiana, in maggio 2012. |
(2) Base imponibile per
la commisurazione del contributo comunale (oneri di urbanizzazione): |
– i costi totali di
costruzione delle nuove opere di urbanizzazione, che coprono il costo di
costruzione della rete di media e bassa tensione, il trasformatore e la
predisposizione della documentazione di investimento, sono di €
152,335.80; |
– i costi di calcolo
per la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione, che comprendono
il costo di preparazione della documentazione di investimento, sono pari
a € 4,740.00; |
– i costi di calcolo
concernenti le opere di urbanizzazione prima variazione della superficie
netta sono pari a € 396,491.24, mentre dopo la variazione della
superficie netta in oggetto sono pari a € 600,073.41, con una differenza
dovuta di € 203,582.17; |
– i costi di calcolo
delle opere di urbanizzazione equivalgono alla somma dei costi calcolati
per la costruzione di nuove opere di urbanizzazione e dei costi di
calcolo delle strutture esistenti ed ammontano a € 208,322.17; |
– i costi di calcolo
per le opere di urbanizzazione, commisurati a metro quadro corrispondono
a 89,04 EUR/mq, di cui 1,55 EUR/mq per le nuove opere di urbanizzazione
e 87,49 EUR/mq per le strutture esistenti. I costi di calcolo per le
opere di urbanizzazione, commisurati a metro quadro di superficie netta
sono pari a 232,13 EUR/mq, di cui 0,97 EUR/mq per le nuove opere di
urbanizzazione, e 231,16 EUR/mq per quelle esistenti. I costi di calcolo
con ragione delle singole tipologie in opere di urbanizzazione sono
esplicitati nel programma di urbanizzazione; |
– il valore tariffario
della zona destinata alla realizzazione di nuove opere di urbanizzazione
corrisponde alla stessa area del PRPC; |
– le zone tariffarie
per le esistenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria
corrispondono a quanto previsto nel primo e secondo comma dell’art. 7
del Decreto sul programma di realizzazione delle opere d’urbanizzazione
e sui criteri di commisurazione degli oneri di urbanizzazione nel Comune
di Pirano, e comprendono le zone tariffarie per le opere di
urbanizzazione primaria: RE-STRA PIRANO (rete stradale), RE-IDR-PIRANO
(rete idrica), RE-FO PIRANO (fognature), SU-PUB PIRANO (superfici
pubbliche) e le opere di urbanizzazione secondaria RE-STRA 1-2-3,
RE-IDR2 e RE-FO2; |
– criteri dettagliati
per la commisurazione degli oneri di urbanizzazione: il rapporto tra la
quota di particella e la quota di superficie utile netta per il calcolo
del contributo comunale è 0,3:0,7; il fattore di attività per l’intera
struttura è lo stesso ed equivale allo 0,7, per i piani interrati
adibiti al parcheggio e per i locali di servizio si conteggiano solo i
costi di calcolo per la rete stradale e la rete idrica; |
– il calcolo
dell'imposta comunale (relativa agli oneri di urbanizzazione) dovuta per
la modifica, l'estensione e la ricostruzione del edificio è compiuto in
considerazione del primo e del secondo comma dell'articolo 13 del
Decreto sul programma di realizzazione delle opere d’urbanizzazione e
sui criteri di commisurazione degli oneri di urbanizzazione nel Comune
di Pirano; |
– nel computo di detta
imposta si tiene conto della superficie netta di pianta degli interni; |
– nella commisurazione
dell’imposta comunale (concernente oneri di urbanizzazione) si tiene
conto dell’ammontare dell’imposta già precedentemente versato per
l'edificio considerato – i versamenti che si riferivano alle superfici
nette di pianta dell’edificio e che sono stati presi in considerazione
al rilascio delle decisioni di commisurazione, in base alle le prove
(quietanze) di pagamento esibite; |
– nella commisurazione
dell’imposta comunale (relativa agli oneri di urbanizzazione) si tiene
conto, sulla scorta degli elementi provati, dei versamenti in conto già
effettuati, e relativi al finanziamento a realizzazione del PRPC, della
documentazione di progetto delle infrastrutture pubbliche e del
programma delle opere di urbanizzazione; |
– tutti i costi sono
comprensivi di IVA; |
– le spese di
allestimento per mq con specifiche opere di urbanizzazione ed il costo
di allestimento per mq di superficie netta di pianta incluse le
specifiche opere di urbanizzazione, per la quantificazione degli oneri
di urbanizzazione, vengono parametrati (rapportati) con ragione
dell'indice medio annuo pubblicato per ogni anno dall'Associazione per
l’ Ingegneria Civile nell’ambito della Camera di Commercio slovena, alla
voce “Lavori di costruzione – altri edifici bassi”. Come momento
iniziale per l'indicizzazione si considera la data dell’entrata in
vigore del presente decreto; |
– se le dimensioni
delle particelle e/o della superficie netta di pianta delle strutture
risulteranno superiori/inferiori di quanto indicato dal programma di
urbanizzazione, i costi di calcolo per le esistenti opere di
urbanizzazione aumenteranno o diminuiranno in proporzione, come dal
calcolo definitivo dei costi effettuato in base al programma di
urbanizzazione. |
(2) Calcolo del
contributo comunale – ovvero oneri di urbanizzazione: |
– gli oneri di
urbanizzazione relativi alle opere di sovraedificiazione, le estensioni
e la ristrutturazione dell’edificio alberghiero sito nella zona
interessata dal PRPC, sono calcolati n base alla differenza tra la
superficie netta della pianta esistente e la superficie netta della
nuova pianta dell'edificio ed ammontano pari a € 208,322.17, IVA
inclusa. |
Art. 28 |
(Contratto di costruzione delle
opere di urbanizzazione) |
Nel caso di rendesse
necessaria la costruzione di ulteriori opere di urbanizzazione al fine
di rendere operativa la struttura, il Comune può stipulare con il
committente un contratto in cui vengono stabiliti gli obblighi del
committente relativi alla costruzione delle stesse. Il committente ed il
Comune potranno pattuire con il contratto concernente la costruzione
delle opere di urbanizzazione che il committente, in armonia con il
programma di urbanizzazione, eseguirà le opere di urbanizzazione
previste per il lotto di terreno sul quale quest’ultimo intende
costruire. Le spese per le opere di urbanizzazione sono a carico del
committente. Si considera che quest'ultimo, in questo modo abbia
adempiuto in pratica agli oneri per le opere di urbanizzazione,
realizzate da egli stesso. Il Comune è tenuto a prendere in consegna le
opere di urbanizzazione per le quali è stato rilasciato il permesso di
agibilità e sono state costruite conformemente al contratto. |
Art. 29 |
(Validità del programma di
urbanizzazione) |
Le disposizioni del
presente capitolo, per quanto concerne il suo contenuto e il programma
di urbanizzazione, non sono parte integrante del PRPC in oggetto. |
Il programma di
urbanizzazione può essere modificato ed integrato in base alle norme
generali di procedura, che si applicano per l'accettazione di altri
atti. |
XII. COSTRUZIONE DI SEMPLICI
MANUFATTI EDILIZI |
Art. 30 |
(Semplici manufatti edilizi) |
(1) La costruzione di
semplici e non esigenti manufatti edilizi si esegue conformemente alle
leggi ed ai regolamenti vigenti, tenendo conto di tutti i requisiti
concernenti le modalità di costruzione di semplici strutture edilizie,
come stabilito dal Regolamento sulla tipologia di costruzioni secondo la
loro complessità (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 37/08, 99/08 e
successive modificazioni), o in altre prescrizioni. |
(2) Le semplici
strutture edilizie si potranno collocare in osservanza del regime
prescritto di tutela, di protezione e di sicurezza del traffico. |
(3) La collocazione
dell’arredo urbano non dovrà, in nessun modo, impedire od ostacolare il
traffico, ovvero costituire un impedimento alla manutenzione della rete
di infrastrutture. |
XIII. DISPOSIZIONI TRANSITORIE E
FINALI |
Art. 31 |
Con l'approvazione del
presente decreto, nella zona oggetto del presente PRPC, sono abrogate le
disposizioni del Decreto sulle condizioni di assetto territoriale delle
unità di pianificazione: Strugnano (1), Fiesso – Pazzugo (2), Pirano
(3), Belvedere – Mostra – Porta di Pirano (4), Portorose (5), Lucia (7),
Sezza (8), Saline di Sicciole (10), Dragogna (12), M ST/1 e M SE/2, site
nel Comune di Pirano (Bollettino Ufficiale delle PN, n. 25/93, 14/97,
19/99, 23/00, 28/03, 14/05, 31/06, 40/07, 28/08, 5/09, 15/09, 4/10). |
Art. 32 |
Il PRPC è disponibile
in libera visione del pubblico presso l’organo competente del Comune di
Pirano. |
Art. 33 |
Il presente decreto
entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione
sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica di Slovenia. |
|
N. 3505-4/2011 |
Pirano, 18 dicembre
2012 |
|
Il Sindaco |
del Comune di Pirano |
Peter Bossman m.p. |
|
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Tabella della quote
massime di elevazione |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|QUOTA |QUOTA DI |QUOTA DI | |
| |ALTEZZA |ALTEZZA | |
| |ASSOLUTA (m |RELATIVA (m)| |
| |s.l.m.) | | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|KP – quota del
piano terra |5,10 |0,00 | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|Kota 1 – quota
del locale di |29,77 |24,67 | |
|manutenzione
tecnica sul tetto | | | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|Kota 2 – quota
del tetto del quinto |26,77 |21,67 | |
|piano | | | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|Kota 3 – quota
della terrazza del |21,97 |16,87 | |
|quinto
piano | | | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|Kota 4 – quota
del tetto dell'annesso|8,90 |3,80 | |
|al piano
terra | | | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|Kota 5 – quota
della piattaforma |4,95 |–0,15 | |
|della
piscina | | | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |
|Kota 6 – quota
del piano interrato |1,95 |–3,15 | |
+-------------------------------------+------------+------------+ |