Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Uradni list SRS, št. 18/1974, 34/1988, 5/1990, Uradni list RS, št. 10/1991, 17 I/1991-I-ZUDE, 13/1993-ZP-G, 66/1993-ZP-H, 32/2000, 102/2002 Odl.US, 87/2011-ZMVN-A), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPSLS, Uradni list RS, št. 86/2010, 75/2012, 47/2013-ZDU-1G), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/2011, 42/2012, 24/2013), 16. člena Statuta Občine Gorišnice (Uradno glasilo slovenskih občin, št. 25/2006) je Občinski svet Občine Gorišnica na 17. redni seji dne 24.9.2013 sprejel naslednji

PRAVILNIK

O ODDAJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM

I.     Splošne določbe

1.  člen

Ta pravilnik ureja način, pogoje in postopek za oddajanje v najem poslovnih prostorov in stavb (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori), na območju Občine Gorišnica (v nadaljnjem besedilu: občina), ki so v lasti občine.

2.  člen

Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota, s posebnim ali skupnim glavnim vhodom, ter so namenjeni za poslovno dejavnost. Poslovni prostor je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu.

V dvomu, ali se šteje določeni prostor za poslovni prostor, o tem odloči občinska uprava.

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen tudi pretežno uporablja.

3.  člen

Poslovni prostori se oddajo v najem za opravljanje dejavnosti, v skladu z veljavnimi prostorskimi akti.

4.  člen

Oddaja poslovnih prostorov v najem se opravi na podlagi javnega natečaja ali brez javnega natečaja neposredno s pogodbo, v primerih določenih s tem pravilnikom.

O oddaji poslovnega prostora z javnim natečajem odloči Občinski svet Občine Gorišnica (v nadaljnjem besedilu: občinski svet), na podlagi predhodnega predloga o izbiri, ki ga poda komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem.

V primeru oddaje poslovnih prostorov brez javnega natečaja odloča občinski svet, na predlog župana in odbora za gospodarsko dejavnost in gospodarsko infrastrukturo.

5.  člen

Komisijo za oddajo poslovnih prostorov v najem (v nadaljnjem besedilu:  komisija), ki šteje najmanj tri in največ pet članov, imenuje župan.

Komisija opravlja naslednje naloge:

·      obravnava dospele ponudbe za razpis javnega natečaja,

·      predlaga občinskemu svetu sklenitev najemne pogodbe z najugodnejšim ponudnikom za posamezen poslovni prostor,

·      posreduje občinskemu svetu mnenje in predloge o posameznem poslovnem prostoru.

6.  člen

Vsa administrativna in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov ter v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem brez javnega razpisa opravlja Občinska uprava Občine Gorišnica (v nadaljnjem besedilu: občinska uprava).

7.  člen

Za vse, kar ni določeno s tem pravilnikom se smiselno uporabljajo določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi.

II.       Postopek oddaje poslovnih prostorov v najem

1.      Javni natečaj

8.  člen

Javni natečaj se izvede z zbiranjem pisnih ponudb.

9.  člen

Ko občinska uprava ugotovi, da je določen prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga županu, ta pa občinskemu svetu, da sprejme sklep o razpisu javnega natečaja.

Sklep o razpisu javnega natečaja mora vsebovati:

·      lokacijo, velikost in namembnost poslovnega prostora;

·      urejenost in opremljenost poslovnega prostora;

·      čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem (določen, nedoločen);

·      začetno – izklicno ceno najemnine;

·      rok zbiranja ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni, in navedbo naslova, kamor se pošlje pismena ponudba s priloženimi zahtevanimi dokazili;

·      morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;

·      navedbo, da mora ponudba vsebovati opis in program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, ki ne sme biti nižja od začetne;

·      višino jamstva za resnost ponudbe, ki znaša tri mesečne začetne cene najemnine, ki jo morajo interesenti plačati v navedenem razpisnem roku, navedbo žiro računa, kamor se jamstvo za resnost ponudbe plača in navedbo, da je potrebno potrdilo o plačanem jamstvu za resnost ponudbe priložiti k ponudbi;

·      navedbo, da se plačano jamstvo za resnost ponudbe ponudnikom, ki na javnem natečaju ne bodo uspeli, povrne v roku 15 dni od dneva izbire najemnika;

·      navedbo, kje se lahko interesenti predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji javnega natečaja;

·      navedbo, da se lahko na javni natečaj prijavijo fizične in pravne osebe, ki morajo v času natečaja k ponudbi priložiti dokaz o izpolnjevanju pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja ali za pridobitev naziva samostojni podjetnik oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti s tem, da se morajo fizične osebe izkazati še s potrdilom o državljanstvu RS;

·      navedbo, da mora izbrani najemnik skleniti najemno pogodbo najkasneje v roku 15 dni od dneva sprejema sklepa o izbiri in da se v primeru, da pogodbe ne sklene, jamstvo za resnost ponudbe ne vrne.

10.  člen

Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi v sredstvih javnega obveščanja.

11.  člen

Pisna ponudba, mora vsebovati:

·      opis in program dejavnosti,

·      višino ponujene najemnine,

·      priložene dokaze o izpolnjevanju razpisnih pogojev navedenih v 9. členu tega pravilnika.

12.  člen

Ponudniku, ki uspe na javnem natečaju, se vplačano jamstvo za resnost ponudbe upošteva pri obračunu najemnine za prve tri mesece.

13.  člen

Pri dodelitvi poslovnega prostora oziroma izbiri najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji:

1.   izpolnjevanje vseh razpisnih pogojev;

2.   ponujena dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala;

3.   ponujena višina najemnine za poslovni prostor, ki ne more biti nižja od tiste, ki je navedena v razpisu.

V primeru enakovrednih ponudb ima prednost ponudnik, ki ima stalno bivališče oziroma sedež podjetja na območju Občine Gorišnica.

14.  člen

Po poteku roka za prijavo na javni natečaj komisija odpre prispele ponudbe in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega natečaja.

Ponudbe, ki ne izpolnjujejo pogojev javnega natečaja, izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev iz 9. in 13. člena tega pravilnika ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri pošlje občinski upravi, ta pa občinskemu svetu.

Na podlagi predloga komisije o izbiri, sprejme občinski svet sklep o oddaji poslovnega prostora v najem.

15.  člen

O izbiri najemnika se mora obvestiti vse ponudnike, ki so sodelovali na natečaju, in sicer v roku 15 dni od dneva izbire najugodnejšega ponudnika.

Zoper odločitev o oddaji poslovnega prostora v najem lahko vsak kandidat, ki se je udeležil javnega natečaja, v roku 15 dni od dneva, ko je prejel obvestilo o izbiri kandidata za najem poslovnega prostora, pri županu vloži ugovor.

Župan mora ugovor obravnavati najkasneje v roku 15 dni od dneva, ko je bil ugovor sprejet. Svoj predlog oziroma ugotovitev da v potrditev občinskemu svetu. Sklep občinskega sveta je dokončen in mora biti sprejet v roku 30 dni.

16.  člen

Ponudnik je dolžan skleniti pogodbo o najemu poslovnih prostorov najkasneje v roku 15 dni po obravnavi ugovorov na občinskem svetu.

Če ponudnik ne sklene pogodbe v navedenem roku, se šteje, da je odstopil od pogodbe in se v tem primeru vplačano jamstvo za resnost ponudbe ne povrne. V tem primeru se poslovni prostor lahko odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku oziroma se razpis ponovi.

Izbrani ponudnik – najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v  pogodbi.

17.  člen

O postopku izbire ponudnikov komisija vodi postopek.

Zapisnik mora vsebovati kraj in čas javnega natečaja, podatke o komisiji, navedbe o pogojih natečaja, poimensko navedbo priglašenih ponudnikov, ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev, navedbo začetne najemnine, ponudbe ponudnikov, najvišjo ponujeno najemnino, predlog za izbiro najugodnejšega ponudnika in višino njegove ponujene najemnine, podatke o ponudnikih, ki na javnem razpisu niso uspeli in navedbe o vračilu jamstva za resnost ponudbe.

V zapisnik se vpišejo tudi ostali podatki in pripombe pomembne za sprejem predloga o izbiri najugodnejšega ponudnika.

Zapisnik podpišejo vsi prisotni člani komisije.

2.      Oddajanje poslovnih prostorov v najem brez javnega naročila

18.  člen

Občinski svet lahko odda poslovni prostor v najem brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:

1.   če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorskemu izvedbenemu aktu;

2.   če nadaljuje z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegov ožji družinski član (zakonec, otroci);

3.   za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v celoti financirajo iz proračuna občine (kultura, športna društva, politične stranke ipd.);

4.   v primerih, ko bo prostor uporabljal javni zavod ali podjetje v lasti občine;

5.   podjetjem in posameznikom, ki nameravajo opravljati ali opravljajo dejavnost, ki je opredeljena kot dejavnost posebnega družbenega pomena;

6.   v primeru, da najemnik nudi v zamenjavo ali odstopi drug enakovreden poslovni prostor;

7.   v primeru, da najemodajalec sklepa najemno pogodbo z delavcem sedanjega najemnika, pri katerem je bil v rednem delovnem razmerju dve leti, pod pogojem, da nadaljuje z isto dejavnostjo;

8.   v primeru združitve dveh podjetjih oziroma odkupa podjetja, če se bo nadaljevala z isto ali sorodno dejavnostjo;

9.   v posebnih utemeljenih primerih, na predlog župana Občine Gorišnica (v nadaljevanju župan), ki ga potrdi občinski svet.

19.  člen

Brez javnega natečaja se oddajo v najem tudi dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori s katerimi razpolaga občina podjetjem in drugim pravnim osebam, društvom, političnim strankam ter drugim civilnim in pravnim osebam za opravljanje njihove dejavnosti, za določene dneve oziroma ure v tednu.

Na podlagi predloga župana občinski svet sprejme seznam poslovnih prostorov, ki se dajejo v najem na podlagi prvega odstavka tega člena, in cenik najemnin.

V primeru več interesentov se odda prostor v najem najugodnejšemu ponudniku.

III.    Najemno razmerje

1.      Sklenitev najemne pogodbe

20.  člen

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe v pisni obliki.

Najemna pogodba mora vsebovati:

·      naziv oziroma ime in priimek pogodbenih strank (najemodajalca in najemnika);

·      navedbo poslovnih prostorov in stavbe v kateri so poslovni prostori;

·      navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih;

·      določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v stavbi;

·      določila o trajanju najemne pogodbe;

·      pričetek veljavnosti najemne pogodbe;

·      pričetek najemnega razmerja;

·      določitev vrednosti poslovnega prostora;

·      višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov, naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah oziroma povišanju;

·      način plačevanja in pričetek odplačevanja najemnine;

·      rok za prevzem poslovnega prostora in pričetek uporabljanja;

·      v primerih, ko so potrebna koristna vlaganja, določilo kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora;

·      druge medsebojne pravice in obveznosti;

·      določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih prostorov;

·      način prenehanja najemnega razmerja;

·      določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih.

21.  člen

Zraven vsebine iz 20. člena tega pravilnika se mora v pogodbo vnesti določilo, da mora najemnik pred sklenitvijo najemne pogodbe položiti varščino v višini trimesečne najemnine.

Ob prekinitvi pogodbe se varščina najemniku vrne ob izpolnjevanju pogojev v roku in na način, ki se določi v pogodbi.

V primeru neporavnanih obveznosti najemnika iz naslova poslovnega prostora se varščina ne vrne, temveč se jo poračuna z neporavnanimi obveznostmi najemnika oziroma z morebitno škodo, ki jo je povzročil.

22.  člen

Pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem oziroma dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.

V primeru, da najemnik v soglasju z najemodajalcem, odda v podnajem del poslovnega prostora, vendar največ do 50% površine, se celotna najemnina zviša za 50%.

23.  člen

Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.

Najemna pogodba se sklene za določen čas:

·      kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta,

·      če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor, in

·      če to narekujejo posebne okoliščine.

2.    Prenehanje najemnega razmerja

24.  člen

Najemno razmerje preneha:

·      s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;

·      z odpovedjo najemne pogodbe sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta;

·      s potekom časa za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas;

·      z odstopom od najemne pogodbe;

·      po samem zakonu.

25.  člen

Občinski svet lahko na predlog občinske uprave s sklepom odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema, če:

·      najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja;

·      najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške;

·      najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;

·      najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne začne z opravljanjem dejavnosti;

·      najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;

·      najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti;

·      najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;

·      najemnik brez soglasja najemodajalca odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru;

·      je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;

·      najemnik dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor;

·      najemodajalec iz vzroka za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

V sklepu o odpovedi mora niti navedeno do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti najemodajalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

IV.    Osnove in merila za določitev najnižje najemnine za poslovne prostore

26.  člen

Višina najemnine za poslovne prostore je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, v katerem se nahaja poslovni prostor.

Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni na naslednja območja:

·      območje A: center Gorišnice

·      območje B: ostali del Gorišnice, vaška središča Gajevci, Formin, Mala vas, Moškanjci, Muretinci Zagojiči in Zamušani;

·      območje C: ostala območja Občine Gorišnica.

Glede na vrsto dejavnosti so poslovni prostori razvrščeni v naslednje skupine:

1.   skupina: dejavnost gostinstva, bančništva, zavarovalništva, iger na srečo in inženiringa;

2.   skupina: ostale storitvene dejavnosti in trgovinska dejavnost;

3.   skupina:poslovni prostori namenjeni dejavnosti društev, združenj, političnih strank ter policije;

4.   skupina: skladišča, pomožni prostori, garaže.

27.  člen

Mesečna najemnina za m² znaša (v Evrih):

28.  člen

Na izračunano najemnino se obračuna predpisani prometni davek in druge zakonske obveznosti.

Najemnina se plačuje do 15. v mesecu za tekoči mesec.

29.  člen

Javni zavodi in društva, ki se financirajo iz proračuna občine in je njihova dejavnost v občinskem interesu, ne plačujejo najemnine, temveč le stroške obratovanja in stroške upravljanja za poslovne prostore, ki so jim dodeljeni v najem ali uporabo.

Najemnine tudi ne plačujejo dejavnosti osnovnega zdravstvenega varstva, temveč le stroške obratovanja in stroške upravljanja za poslovne prostore, ki so jim dodeljeni v najem ali uporabo.

O opredelitvi občinskega interesa za dejavnosti, ki jih izvajajo posamezna društva, odloča občinski svet.

Javna podjetja in javni zavodi ne plačujejo najemnine po tem pravilniku za uporabo prostorov, ki so jim z odlokom oziroma posebnim sklepom občinskega sveta dodeljene v uporabo oziroma v upravljanje z njihovo dejavnostjo.

30.  člen

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno dokončane oziroma delno urejene poslovne prostore.

Najemnik lahko adaptira prostor le na podlagi predhodnega soglasja lastnika in potrditve predračuna.

Pred pričetkom del je potrebno oceniti stanje poslovnih prostorov. Stroški cenitve sodnega izvedenca bremenijo najemnika. Po opravljenih delih cenilec ovrednoti novonastalo vrednost.

Do pričetka del za usposobitev poslovnega prostora plačuje najemnik polno oziroma ponujeno najemnino, v času za usposobitev poslovnega prostora pa najemnik ne plačuje najemnine za pogodbeno dogovorjeni čas usposobitve oziroma največ šest mesecev.

Po usposobitvi poslovnega prostora se z najemnikom sklene dodatek k najemni pogodbi, v katerem se ugotovi koristna vlaganja v poslovni prostor in določi način povračila vloženih sredstev.

Praviloma se lastna vlaganja najemnika poračunajo z najemnino in sicer tako, da se del mesečne najemnine (največ 50%) ne zaračunava, ampak se pusti v mirovanju do poplačila višine vloženih sredstev, kar se ugotovi z najemno pogodbo oziroma z dodatkom k najemni pogodbi.

Če najemnik najemnine ne plačuje redno, se zaostala najemnina poračuna z lastnimi vlaganji najemnika.

31.  člen

Sredstva najemnin poslovnih prostorov se uporabljajo za kritje stroškov tekočega in investicijskega vzdrževanja skupnih delov in naprav stavb in poslovnih prostorov, za nakup in prenovo poslovnih prostorov ter za kritje amortizacije.

V.    Prehodne in končne določbe

32.  člen

Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika v roku enega meseca po začetku tega pravilnika.

Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to ali se sklepa za določen ali nedoločen čas.

33.  člen

Za izvajanje tega pravilnika je odgovorna občinska uprava.

34.  člen

Z uveljavitvijo tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 10/1997).

35.  člen

Ta pravilnik začne veljati dan po objavi v Uradnem glasilu slovenskih občin.

Št. 007-10/2013

Gorišnica, dne 24.9.2013