|
Na podlagi 29. člena
zakona
o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 57/94, 14/95,
26/97, 70/97, 10/98 in 74/98), 18. člena
statuta Občine Kobarid (Uradni list RS, št. 8/00, 79/00, 53/02,
17/99 in 28/00 ), je Občinski svet občine Kobarid na 7. seji dne 22. 7.
2003 sprejel |
|
|
P R A V I L N I K |
|
|
o oddajanju poslovnih prostorov v najem |
|
|
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
|
|
1. člen |
|
|
S pravilnikom o oddajanju poslovnih prostorov v najem (v
nadaljevanju: pravilnik) se ureja oddajanje stavb, delov stavb in
prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v lasti ali upravljanju
Občine Kobarid. |
|
|
2. člen |
|
|
Za poslovni prostor se štejejo eden ali več prostorov, ki
so praviloma gradbena celota in imajo skupen vhod, garaže v sklopu
poslovnih in stanovanjskih stavb ter samostojni montažni objekti,
namenjeni za poslovno in drugo dejavnost. |
|
|
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo za oddajo
zaklonišč, kioskov, stojnic in javnih površin za opravljanje poslovnih
in drugih dejavnosti, če to ni urejeno v kakšnem drugem občinskem
predpisu. |
|
|
Gospodarjenje in upravljanje s poslovnimi prostori je v
pristojnosti oddelka Občinske uprave občine Kobarid, pristojnega za
gospodarske dejavnosti. |
|
|
3. člen |
|
|
Register poslovnih prostorov, ki so v lasti ali
upravljanju Občine Kobarid in register sklenjenih najemnih pogodb za te
poslovne prostore vodi oddelek Občinske uprave občine Kobarid, pristojen
za gospodarske dejavnosti. |
|
|
II. KOMISIJA ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV |
|
|
V NAJEM |
|
|
4. člen |
|
|
Javni razpis oblikuje komisija, ki je imenovana v skladu z
veljavnimi predpisi, ki urejajo razpolaganje z občinskim in državnim
premoženjem (v nadaljnjem besedilu: komisija), in ki izvaja celoten
postopek oddaje poslovnih prostorov po tem pravilniku. |
|
|
5. člen |
|
|
Strokovno in administrativno-tehnična opravila opravlja
oddelek Občinske uprave občine Kobarid, pristojen za gospodarske
dejavnosti. |
|
|
III. POSTOPKI IN POGOJI ZA ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM |
|
|
6. člen |
|
|
Poslovni prostori se oddajo v najem na naslednja načina: |
|
|
– z javnim razpisom ali |
|
|
– z neposredno pogodbo v primerih, ki jih določa trinajsti
člen tega pravilnika. |
|
|
7. člen |
|
|
Sklep o javnem razpisu sprejme župan. |
|
|
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem se
objavi v sredstvih javnega obveščanja. Med objavo in javno dražbo ne sme
preteči manj kot 15 dni in ne več kot 45 dni. |
|
|
Javni razpis mora vsebovati: |
|
|
– sedež najemodajalca, |
|
|
– podatke o lokaciji in velikosti poslovnega prostora, |
|
|
– višino izklicne mesečne najemnine, |
|
|
– okvirno določeno namembnost poslovnega prostora, |
|
|
– zahtevo po dokazilu o usposobljenosti za opravljanje
dejavnosti (iz sodne ali druge registracije), |
|
|
– zahtevo po predložitvi dokazila o finančni sposobnosti
udeleženca razpisa, |
|
|
– zahtevo o dokazilu o stalnem prebivališču in
državljanstvu, |
|
|
– zahtevo po predložitvi programa dejavnosti, ki se bo v
poslovnem prostoru odvijala, |
|
|
– rok za prijavo, ki ne sme biti krajši od 8 dni od dneva
objave, in rok za objavo rezultatov razpisa, |
|
|
– varščino v višini treh izhodiščnih mesečnih najemnin, |
|
|
– obvestilo udeležencem, da bo po končani javni dražbi
varščina vrnjena tistim, ki na razpisu ne bodo uspeli, v roku 10 dni, |
|
|
– informacijo o tem kje in pod kakšnimi pogoji se lahko
interesenti pred začetkom javnega razpisa seznanijo s podrobnejšimi
pogoji in ogledajo poslovne prostore, ki so predmet razpisa, |
|
|
– izjavo, da ima udeleženec razpisa poravnane vse zapadle
obveznosti do Občine Kobarid, |
|
|
– druge pogoje, ki jih mora udeleženec javnega razpisa
izpolnjevati. |
|
|
8. člen |
|
|
Javno dražbo vodi predsednik komisije ob navzočnosti
članov komisije. |
|
|
Izhodiščna najemnina oziroma vsaka nadaljnja najemnina se
izkliče trikrat, v primeru da nobeden od udeležencev javnega razpisa
navedene najemnine ne zviša pred tretjim klicem, se šteje, da je
sprejeta tista najemnina, ki je bila izklicana trikrat. Ko je najemnina
izklicana trikrat, predsednik komisije ugotovi, komu je dodeljen
poslovni prostor in višino najemnine. |
|
|
Če izhodiščna najemnina ni bila dosežena, je javna dražba
neuspešna. |
|
|
9. člen |
|
|
Po zaključeni javni dražbi komisija sestavi zapisnik, ki
vsebuje naslednje podatke: |
|
|
– kraj, kjer se je javna dražba opravila, datum in uro, |
|
|
– imena članov komisije, |
|
|
– predmet javne dražbe, |
|
|
– imena udeležencev javne dražbe, |
|
|
– ugotovitev o izpolnjevanju pogojev udeležencev, ki
pristopijo k javni dražbi, |
|
|
– najvišjo doseženo najemnino in ime uspelega udeleženca. |
|
|
IV. DODELITEV POSLOVNEGA PROSTORA V NAJEM |
|
|
10. člen |
|
|
Direktor občinske uprave izda sklep o dodelitvi poslovnega
prostora v najem. |
|
|
11. člen |
|
|
Poslovni prostori se praviloma oddajo v najem za nedoločen
čas. |
|
|
Za določen čas, naveden v najemni pogodbi, ki pa ne sme
biti daljši od 10 let, se poslovni prostori oddajo v najem v naslednjih
primerih: |
|
|
– če se načrtuje in pričakuje odstranitev poslovnega
prostora iz urbanističnih razlogov, |
|
|
– če je za poslovni prostor vložena zahteva za
denacionalizacijo in je denacionalizacijski upravičenec dal pisno
soglasje k oddaji poslovnega prostora, |
|
|
– če se načrtuje sprememba namembnosti poslovnih
prostorov, |
|
|
– če se pričakuje in načrtuje sprememba lastništva ali
prodaja poslovnega prostora, |
|
|
– iz drugih utemeljenih razlogov glede na naravo
posameznega primera. |
|
|
Po preteku s pogodbo določenega časa najemno razmerje
preneha. |
|
|
12. člen |
|
|
Ob prekinitvi najemne pogodbe se najemnika na podlagi
vplačane varščine iz desete alinee tretjega odstavka sedmega člena tega
pravilnika oprosti plačila najemnine za dodeljen poslovni prostor za
zadnje 3 mesece, v primeru da ima poravnane vse obveznosti do Občine
Kobarid. V primeru, da najemnik nima poravnanih vseh obveznosti do
Občine Kobarid, varščina zapade na račun le-teh. |
|
|
13. člen |
|
|
Poslovni prostor se lahko odda v najem brez javnega
razpisa v naslednjih primerih: |
|
|
– če gre za nadomestni poslovni prostor v primeru, ko se
mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov Občine Kobarid
zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov, |
|
|
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove
ali rekonstrukcije, |
|
|
– v primeru elementarne nesreče, vendar največ za 6
mesecev, |
|
|
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni
prostor, pridobi dodatne poslovne prostore (ki ne predstavljajo
samostojnega poslovnega prostora), |
|
|
– če najemnik želi zamenjati poslovni prostor z drugim
najemnikom, ki je prav tako v lasti občine, pa komisija oceni, da je
taka zamenjava v korist Občine Kobarid, |
|
|
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika njegovi ožji
družinski člani, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje dejavnosti, |
|
|
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika delavci, ki so
bili pri njem zaposleni zadnji dve leti in izpolnjujejo pogoje za
opravljanje dejavnosti, |
|
|
– zaradi statusne spremembe najemnika v skladu z veljavno
zakonodajo za opravljanje iste dejavnosti, |
|
|
– če gre za začasni najem do javnega razpisa, |
|
|
– če javna dražba ni bila uspešna, v roku dveh mesecev po
neuspeli javni dražbi, za ceno najmanj 2/3 izklicne najemnine, |
|
|
– če letni znesek najemnine ne presega zneska določenega v
skladu z veljavnimi predpisi, ki urejajo razpolaganje z občinskim in
državnim premoženjem. |
|
|
Poslovni prostor se na podlagi šeste alinee prejšnjega
odstavka lahko odda v najem le, če je dosedanji najemnik dosegel
upokojitev ali če je umrl. |
|
|
O oddaji poslovnega prostora brez javnega razpisa odloči
župan. |
|
|
V. NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA |
|
|
14. člen |
|
|
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne
pogodbe, ki se sklene v roku 30 dni po zaključku javne dražbe. |
|
|
V primeru, da izbrani ponudnik v tem roku ne sklene
najemne pogodbe, se šteje, da odstopa od ponudbe. V tem primeru
najemodajalec varščino obdrži. |
|
|
Najemna pogodba mora vsebovati: |
|
|
– podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora, |
|
|
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru, |
|
|
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v
zgradbi, |
|
|
– določilo o trajanju najemnega razmerja, |
|
|
– določilo o višini najemnine in stroških vzdrževanja
skupnih delov in naprav zgradbe, obratovalnih stroških in drugih
stroških, ki bremenijo najemnika, |
|
|
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora, |
|
|
– odpovedni rok, |
|
|
– navedbo, da je najemnik seznanjen in sprejema pogoje za
najem poslovnega prostora, določene v pravilniku. |
|
|
15. člen |
|
|
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem ali
sonajem drugi pravni ali fizični osebi brez pisnega soglasja
najemodajalca. Če najemodajalec da soglasje za podnajem, z najemnikom in
podnajemnikom sklene dodatek k najemni pogodbi. |
|
|
Za podnajemno razmerje se uporabljajo določbe tega
pravilnika. |
|
|
16. člen |
|
|
Najemno razmerje preneha: |
|
|
– s sporazumno odpovedjo najemnega razmerja, |
|
|
– zaradi neizpolnjevanja pogodbenih določil, |
|
|
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu zaradi
rušitve ali preureditve objekta, |
|
|
– z odpovedjo najemne pogodbe najmanj eno leto pred
predajo izpraznjenega poslovnega prostora, |
|
|
– s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna
pogodba, |
|
|
– po samem zakonu. |
|
|
17. člen |
|
|
Občina Kobarid lahko odpove najemno pogodbo in zahteva
izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene
določbe o trajanju najemnega razmerja in odpovednem roku, v naslednjih
primerih: |
|
|
– če najemnik med trajanjem najemnega razmerja brez
soglasja najemodajalca spremeni ali razširi dejavnost v poslovnem
prostoru, |
|
|
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s
katerim druge najemnike ali stanovalce huje moti ali ovira pri normalni
uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj, |
|
|
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru
adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca, |
|
|
– če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja
poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne
skrbnosti, tako da se dela škoda, |
|
|
– če najemnik ne opravlja več dejavnosti, za katero je
pridobil poslovni prostor v najem, |
|
|
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in
obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih 30 dneh od
prejema opomina, |
|
|
– če najemnik na kakršen koli način ovira prenovo
poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor, |
|
|
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali najemno
pogodbo. |
|
|
VI. NAČIN IN MERILA ZA DOLOČANJE NAJEMNIN |
|
|
18. člen |
|
|
Občinski svet občine Kobarid sprejme in potrdi cenik
izhodiščne mesečne najemnine za poslovne prostore. |
|
|
Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v SIT/m2 in se
določi glede na: |
|
|
– območje, kjer se poslovni prostor nahaja, |
|
|
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru, |
|
|
– kvaliteto poslovnega prostora. |
|
|
19. člen |
|
|
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči
mesec, mesečno, in sicer do 15. v mesecu, razen v primerih, ko je to
drugače opredeljeno v najemni pogodbi. |
|
|
V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne
obresti. |
|
|
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške,
ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni
prostor. |
|
|
20. člen |
|
|
Na podlagi pisne prošnje najemnika lahko župan s sklepom
odobri znižanje najemnine največ do 50 odstotkov predvsem v naslednjih
primerih: |
|
|
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi
bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni
opravlja dejavnost v poslovnem prostoru, |
|
|
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim
pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja
del, |
|
|
– v drugih upravičenih in utemeljenih primerih. |
|
|
VII. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE, SEJNE SOBE IN PODOBNO) |
|
|
21. člen |
|
|
Določeni prostori, kot so dvorane, sejne sobe in drugo se
oddajajo v najem po dnevih oziroma po urah. |
|
|
Prostori iz prvega odstavka se oddajo v najem neposredno
na podlagi prošnje prosilca pri pristojnem organu. |
|
|
Namenskost prostorov po dejavnosti |
|
|
22. člen |
|
|
Namenskost prostorov kulturnega doma po dejavnosti je: |
|
|
1. dvorana – izvajanje kulturnih in drugih prireditev,
kinematografska dejavnost, izvajanje kongresov in drugih podobnih
srečanj; |
|
|
2. prostori v zaodrju (soba za rekvizite, garderobe za
nastopajoče) – za shranjevanje rekvizitov in pripravo nastopajočih; |
|
|
3. avla – galerijska dejavnost in druge prireditve; |
|
|
4. podstrešni del – kinooperativna infrastruktura; |
|
|
5. sanitarije; |
|
|
6. poslovni prostori. |
|
|
Dvorana in pripadajoči prostori se uporabljajo tudi za
redno delo (vaje in priprave) ljubiteljske kulture v Občini Kobarid. |
|
|
23. člen |
|
|
Namenskost prostorov Doma Andreja Manfrede po dejavnosti
je: |
|
|
1. dvorana – izvajanje kulturnih in drugih prireditev,
galerijska dejavnost, izvajanje kongresov, seminarjev, delavnic, drugih
podobnih srečanj in izobraževanj; |
|
|
2. sanitarije; |
|
|
3. poslovni prostori. |
|
|
Kategorije prireditev in izobraževanj |
|
|
24. člen |
|
|
Kategorije prireditev in izobraževanj: |
|
|
1. Prireditve občinskega pomena: prireditve, katerih
organizator je Občina Kobarid, oziroma so v občinskem interesu, se
obravnavajo kot prioritetne, za uporabo pa se ne zaračunava najemnina. |
|
|
2. Dobrodelne, humanitarne prireditve: za prireditve, ki
so humanitarnega oziroma dobrodelnega značaja in imajo prost vstop, se
ne zaračunava najemnina. |
|
|
3. Vsem kulturnim in ostalim društvom, političnim
strankam, registriranim na področju Občine Kobarid ter javnim zavodom
Občine Kobarid se dvorana odstopi 1 krat letno brezplačno ne glede na
to, ali se vstopnina zaračunava ali ne. |
|
|
4. Komercialne prireditve in prireditve sorodnega značaja:
za te prireditve se zaračunava najemnina. |
|
|
5. Kongresi, seminarji, delavnice in druga podobna
srečanja in izobraževanja, ki jih izvajajo in organizirajo organizacije
iz Občine Kobarid in nimajo kotizacije: za te uporabe prostora se ne
zaračunava najemnina. |
|
|
6. Kongresi, seminarji, delavnice in druga podobna
srečanja in izobraževanja, ki jih izvajajo in organizirajo organizacije,
ki niso iz Občine Kobarid in nimajo kotizacije: za te vrste uporabe
prostora se zaračunava najemnina. |
|
|
7. Kongresi, seminarji, delavnice in druga podobna
srečanja in izobraževanja, ki imajo kotizacijo: za te vrste uporabe
prostora se zaračunava najemnina. |
|
|
8. Za sestanke političnih strank, kulturnih in ostalih
društev ter javnih zavodov iz Občine Kobarid se brezplačno zagotovi
uporaba pisarne. |
|
|
25. člen |
|
|
Cenik za oddajo prostorov sprejme in potrdi Občinski svet
občine Kobarid. |
|
|
Popuste pri najemu lahko na podlagi pisne prošnje odobri
župan. |
|
|
Pravica uporabe |
|
|
26. člen |
|
|
Na podlagi podane vloge za koriščenje prostorov, ki se
vloži na Občini Kobarid praviloma 14 dni pred koriščenjem prostorov,
izda občinska uprava v roku treh dni interesentu soglasje za uporabo
prostorov, pri komercialnih prireditvah, opredeljenih pod 4. točko 24.
člena ter pri srečanjih in izobraževanjih pod 6. in 7. točko 24. člena
tega pravilnika, pa se sklene pogodba med lastnikom objekta in
uporabnikom prostorov. |
|
|
27. člen |
|
|
V primerih, ko je za isti termin podanih več vlog za
koriščenje prostora, imajo praviloma prednost dejavnosti iz 1. točke 24.
člena tega pravilnika, prireditve domicilnega kulturnega društva,
oziroma določi strokovna služba prioritetni vrstni red koriščenja
prostorov glede na specifike posameznih prireditev, srečanj ali
izobraževanj. |
|
|
28. člen |
|
|
Po končani prireditvi oziroma izobraževanju je najemnik
dolžan za seboj pospraviti opremo, ki jo je uporabil in se hkrati
obvezuje poravnati vso škodo, ki bi nastala v času najema prostorov. |
|
|
29. člen |
|
|
Za pomoč pri izvajanju tehničnih nalog pri prireditvah
opredeljenih pod 1. in 2. točko 24. člena župan lahko odredi pomoč
režijskega obrata Občine Kobarid. |
|
|
VIII. ODDAJANJE GARAŽ, GARAŽNIH BOKSOV |
|
|
IN PARKIRIŠČ V NAJEM |
|
|
30. člen |
|
|
Garaže, pokrita in druga parkirišča – boksi (v
nadaljevanju: garaže), ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov
posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem lastnikom in najemnikom
stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah. |
|
|
Prednost imajo upravičenci, ki so najemniki stanovanj in
poslovnih prostorov v lasti Občine Kobarid. |
|
|
V primeru, da garaže, pokrita in druga parkirišča – boksi
ostanejo nezasedeni, se lahko oddajo v najem tudi drugim osebam. |
|
|
Določbe tega člena se ne uporabljajo za garaže, pokrita in
druga parkirišča – boksi, ki so sestavni del posameznih stanovanj ali
poslovnih prostorov. |
|
|
31. člen |
|
|
Najemnik garaže, pokrita in druga parkirišča – boksov ne
sme oddajati drugim osebam v podnajem. |
|
|
32. člen |
|
|
Občinski svet sprejme in potrdi cenik mesečne najemnine za
garaže, pokrita in druga parkirišča – bokse. |
|
|
IX. VZDRŽEVANJE IN VLAGANJA V POSLOVNI |
|
|
PROSTOR |
|
|
33. člen |
|
|
Najemnik je dolžan najeti prostor vzdrževati v zapisniško
prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi
vzdrževanja. V primeru nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj
sporočiti najemodajalcu oziroma upravniku nepremičnin, vendar najkasneje
v 3 dneh. Najemnik je dolžan odpraviti škodo v poslovnem prostoru
oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam. |
|
|
Najemnik bo poslovni prostor uporabljal kot dober
gospodar. Stroške tekočega vzdrževanja plača najemnik. Po prenehanju
najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v
kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se
napiše primopredajni zapisnik. |
|
|
Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele
in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijska vzdrževalna
dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora. |
|
|
X. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE |
|
|
34. člen |
|
|
Ta pravilnik se smiselno uporablja tudi za poslovne
prostore, ki jih oddajajo v najem krajevne skupnosti, javne ustanove ali
podjetja v večinski lasti Občine Kobarid. |
|
|
Obstoječe najemne pogodbe je potrebno uskladiti v roku
šestih mesecev po uveljavitvi tega pravilnika. |
|
|
Za poslovne prostore, ki so bili oddani v najem na podlagi
javne dražbe, se višina najemnine uskladi le v primeru, da je izhodiščna
najemnina, določena po tem pravilniku, višja od izklicane. |
|
|
Z najemniki, ki imajo sklenjeno najemno razmerje za
določen čas in poravnane vse obveznosti do najemodajalca, se lahko
sklenejo najemne pogodbe za nedoločen čas. |
|
|
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove
najemne pogodbe po tem pravilniku, se to šteje kot odpoved najemnega
razmerja. |
|
|
Pogodbeno določena najemnina se povečuje oziroma spreminja
v skladu z odstotkom spremembe izhodiščne mesečne najemnine za isto
kategorijo, glede na lokacijo in dejavnost. |
|
|
35. člen |
|
|
Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem
listu Republike Slovenije. |
|
|
|
|
|
Št. 08506-1/03 |
|
|
Kobarid, dne 24. julija 2003. |
|
|
Župan
Občine Kobarid
Pavel Gregorčič, inž. l. r. |
|
|
|
|
Priloga:
Cenik najema poslovnih prostorov... |
|
|
Priloga
št. 1: Lokacije poslovnih prostorov |
|
|
Priloga
št. 2: Razvrstitev dejavnosti za določanje najemnin |
|
|
Priloga:
Cenik najema zemljišč |
|
|
Priloga:
Cenik najema prostorov v kulturnem domu... |
|