Na podlagi 52. člena in v povezavi z drugim odstavkom 98. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Ur.l. RS, št. 33/2007 Spremembe: Ur.l. RS, št. 70/2008-ZVO-1B, 108/2009) ter 10. člena Statuta Občine Ruše (Medobčinski uradni vestnik, štev. 5/99 in 18/00) je Občinski svet Občine Ruše na 22. seji, dne 27. septembra 2010, sprejel

O D L O K

o občinskem prostorskem načrtu Občine Ruše

1. UVODNE DOLOČBE

1. člen

(predmet odloka)

(1) S tem odlokom sprejme Občina Ruše Občinski prostorski načrt Občine Ruše z uvodnim dopolnilnim strateškim delom.

2. člen

(vsebina odloka)

(1) V občinskem prostorskem načrtu Občine Ruše (v nadaljevanju: OPN) so v skladu z Uredbo o prostorskem redu Slovenije (Ur.l. RS, štev. 122/04) in Strategijo prostorskega razvoja Občine Ruše (MUV, štev. 11/09), določeni:

- krajši strateški del z dopolnilnimi vsebinami po Zakonu o prostorskem načrtovanju (Ur.l. RS, št. 33/2007, Ur.l. RS, št. 70/2008-ZVO-1B, 108/2009 in naslednje; v nadaljevanju: ZPNačrt);

- členitev prostora in območja namenske rabe prostora;

- prostorski izvedbeni pogoji (v nadaljevanju: PIP);

- območja, za katera se pripravi občinski podrobni prostorski načrt (v nadaljevanju: OPPN).

3. člen

(oblika odloka)

(1) Odlok je sestavljen iz besedila in kartografskega dela.

(2) OPN je izdelan v digitalni obliki, arhiviranje in vpogled sta zagotovljena v digitalni in analogni (izrisani) obliki, ki sta med seboj skladni. V primeru neskladnosti velja analogna oblika.

2. KRAJŠI STRATEŠKI DEL PO ZPNačrt-DOPOLNILNE VSEBINE

4. člen

(dopolnilne strateške vsebine)

(1) Odlok o strategiji prostorskega razvoja Občine Ruše, ki ostaja v celoti v veljavi (MUV, št. 11/09), je v OPN vsebinsko dopolnjen s strateškimi vsebinami, ki jih določa ZPNačrt.

(2) Splošni cilji prostorskega razvoja v Občini Ruše, določeni v Strategiji prostorskega razvoja občine, so naslednji:

- skladen, racionalen in učinkovit prostorski razvoj celotnega območja občine;

- skladen razvoj območij s skupnimi prostorsko razvojnimi značilnostmi (hribovito območje) in optimalno zasnovo poselitve, ki zagotavlja ohranjanje poselitve v hribovitih območjih občine;

- optimalna porazdelitev in razvoj dejavnosti v prostoru s ciljem izboljševanja stanja na področju posameznih dejavnosti;

- prostorske možnosti za razvojno usmerjenost pomembnejših naselij v občini;

- dobra infrastrukturna opremljenost in povezanost infrastrukturnih omrežij;

- preudarna raba naravnih virov z uravnoteženo namensko rabo prostora;

- prostorski razvoj, usklajen s prostorskimi omejitvami in upoštevanjem ohranjanja ali izboljšanja ekološkega ravnovesja;

- ohranjanje in varovanje okolja ter naravne in kulturne dediščine;

- prostorsko povezovanje s sosednjimi občinami.

(3) Občina Ruše je za uresničitev prednostnih razvojnih potreb posameznih obstoječih in predvidenih dejavnosti v prostoru določila naslednje cilje prostorskega razvoja:

- zagotovitev prostorskih pogojev za umestitev površin za sta novanja v občinskem središču in v strnjenih delih drugih naselij, v katera bo usmerjan razvoj poselitve v občini;

- zagotovitev prostorskih pogojev za umestitev in širitev centralnih dejavnosti v občinskem središču (območje Ruška vrata) in v ostalih naseljih, kjer so delno že razvite te dejavnosti ob pomembnejših prometnicah skozi naselja, posebej v novih centralnih območjih v Bezeni in Bistrici ob Dravi;

- zagotovitev prostorskih pogojev za umestitev in širitev ter prestrukturiranje obstoječih proizvodnih dejavnosti v občinskem središču in za ohranjanje proizvodnih dejavnosti v ostalih naseljih, kjer so te dejavnosti obstoječe;

- zagotavljanje prostorskih pogojev za umestitev posebnih dejavnosti v občinskem središču in v ostalih, turizmu in rekreaciji namenjenih območjih v občini;

- zagotovitev prostorskih pogojev za umestitev in širitev športno rekreacijskih območij zelenih površin in nanje vezanih dejavnosti, ki so pogoj za razvoj turističnih dejavnosti v občini;

- zagotavljanje infrastrukturne dostopnosti predvidenih turističnih območij z gradnjo ustrezne infrastrukture - žičniške povezave občinskega središča z vrhom Pohorja, cestne, kolesarske in pešaške povezave teh območij, vzpostavitev plovne poti po reki Dravi;

- zagotovitev prostorskih pogojev za premestitev in posodo­bitev prometne infrastrukture v naseljih v smislu razbremenjevanja naselbinskih središč in razreševanja mirujočega prometa (nova državna cesta Maribor-Ruše-Smolnik, t.i. »obvoznica Ruš«);

- zagotovitev prostorskih pogojev za ohranitev primarnih de­javnosti v občini, predvsem v hribovitem delu občine ter okoljsko sprejemljivejših oblik kmetovanja v območjih me­šanja poselitve, turizma in kmetovanja;

- zagotavljanje prostorskih pogojev za izboljševanje in dopolnjevanje okoljskih omrežij v občini – izboljšanje in širitev oz. povezovanje vodooskrbnega sistema, širitev omrežja zajemanja odpadnih vod z vzpostavitvijo sistema čiščenja odpadnih vod (dograditev omrežja javne kanalizacije in centralna čitilna naprava v Rušah ter manjše čistilne neprave v ostalih naseljih (Bistrica ob Dravi, Areh);

- zagotavljanje prostorskih pogojev za varovanje krajinsko vrednejših območij pred onesnaženjem in degradacijo;

- zagotavljanje prostorskih pogojev za trajnostno rabo naravnih virov in ohranjanje ali izboljšanje nanje vezanih dejavnosti gozdarstva, kmetijstva, preskrbe z vodo, energetske izrabe vode in ostalih dejavnosti.

(4) Za občinsko središče mesto Ruše ter lokalno središče Bistrica ob Dravi z Logom in Bezeno, v katerih Občina Ruše predvideva širitev poselitve, so izdelani urbanistični načrti.

(5) Območja naselij po ZPNačrt so območja strnjeno grajenih stavb različnih namembnosti s pripadajočimi površinami, potreb­nimi za njihovo uporabo in površinami, predvidenimi za njihovo širitev. Poleg naselij Ruše, Bezena, Bistrica ob Dravi z Logom, Log, Fala in Smolnik, opredeljenih v SPRO Ruše, so kot območja naselij opredeljene še manjše strnjene pozidave v Logu, na Gla­žuti in na Arehu.

(6) Kot sanacijski deli naselij po 28. členu Pravilnika o vse­bini, obliki in načinu priprave občinskega prostorskega načrta ter pogojih za določitev območij sanacije razpršene gradnje in ob­močij za razvoj in širitev naselij (Ur. l., št. 99/07-v nadaljevanju Pravilnik), so opredeljena tudi manjša območja razpršene poseli­tve in razpršene gradnje, ki se priključijo k naselju Ruše, naselju Bistrica ob Dravi in naselju Bezena.

(7) Kot nova sanacijska naselja po 29. členu Pravilnika so opredeljena manjša območja razpršene poselitve in razpršene gradnje, ki bodo dolgoročno s sanacijo priključena k naselju Bezena na njenem južnem in zahodnem robu dolgoročne zasnove naselja, večje samostojne slemenske pozidave, v katerih je pred­videna zgostitev poselitve: naselje Log ob cesti proti Meranove­mu in območja, predvidena za gradnjo manjših počitniških nase­lij: npr. Areh, Glažuta.

(8) Sanacije razpršene gradnje v občini bodo, ob varovanju naravnih virov – kmetijskih zemljišč in videza kulturne krajine, enako usmerjene v notranji razvoj sanacijskih delov naselij, v po­zidavo nepozidanih površin ter boljše izkoriščanje in kvalitetnej­šo rabo prostih ter neprimerno izkoriščenih površin z razvojem dejavnosti, ki so medsebojno združljive.

(9) Kot območje pojava razpršene gradnje je opredeljeno celotno območje odprtega krajinskega prostora izven naselij v Občini Ruše, razen območij, kjer se v obliki zaselkov in samotnih kmetij pojavlja območje avtohtone razpršene poselitve.

(10) Kot območje razpršene poselitve je opredeljeno celotno območje odprtega krajinskega prostora izven naselij v Občini Ruše, z manjšimi pojavi razpršene poselitve v nižinskem delu ob­močja občine in s pojavom samotnih kmetij, zaselkov, razloženih naselij kot avtohtonim vzorcem poselitve v hribovitem Pohorskem delu območja občine.

(11) Kot posebna območja odprtega prostora so določena t.i. vinogradniška območja, v katera bo občina usmerjala gradnjo vi­nogradniških objektov z ali brez dopolnilnih bivalnih prostorov za potrebe obdelave vinogradov in ostalih intenzivnih kmetijskih površin ob izpolnjevanju pogojev, ki so potrebni za umestitev ta­kšnih objektov.

(12) Občina bo usmerjala prostorski razvoj v ohranjanje raz­pršene poselitve, v kolikor bo dejavnost teh enot ohranjala poselitev območja in bistveno prispevala k ohranjanju videza kulturne krajine.

(13) V območju občine ni območij in naselij, za katera bi se izvajala celovita prenova.

(14) Izhodišče za določitev osnovne namenske rabe stavbnih zemljišč so veljavne prostorske sestavine prostorskega plana ob­čine (v nadaljevanju PSPA), pri določanju podrobnejše namenske rabe bodo uporabljene strokovne podlage z določeno dejansko namensko rabo, usmeritve iz Urbanistične zasnove mesta Ruše z načrtovano podrobnejšo rabo, veljavni prostorski akti in ostali prostorski dokumenti ter razvojne potrebe in težnje, ki vplivajo na določitev namenske rabe prostora.

(15) Namenska raba kmetijskih, gozdnih, vodnih in drugih zemljišč je določena na podlagi PSPA, smernic nosilcev urejanja prostora in izdelanih strokovnih podlag ter ob upoštevanju razvojnih potreb in teženj.

(16) Pri pripravi prostorskih izvedbenih pogojev se s členitvi­jo prostora zagotavlja nadaljevanje kakovostnega in trajnostnega razvoja naselij in kulturne krajine.

(17) Pri oblikovanju objektov v odprtem prostoru in v pode­želskih naseljih je potrebno upoštevati izhodiščno pripadnost tipu arhitekturne krajine Pohorje v hribovitem pohorskem delu obči­ne in tipu arhitekturne krajine Ruše-Maribor v nižinskem delu občine, vključno z uporabo materialov. Dopustna je kakovostna nadgraditev izhodiščnih elementov zaradi prilagajanja funkcio­nalnosti, izboljšanja energetske varčnosti objektov ter prilagaja­nja ostalim sodobnim zahtevam bivanja in poslovanja.

(18) Oblikovanje objektov v občinskem središču Ruše in lo­kalnem središču Bistrica ob Dravi z delom Loga in naseljem Bezena, ki mora enako upoštevati osnovna oblikovalska izho­dišča arhitekturne krajine, je lahko sodobnejše zasnovano, s po­udarkom na oblikovanju skladnosti ulične poteze in poudarjanjem javne funkcije posameznih objektov.

(19) Pri pripravi prostorskih izvedbenih pogojev je potrebno dosledno upoštevati veljavne predpise posameznih področij ter smernice in pogoje posameznih nosilcev urejanja prostora.

(20) Izboljšava preskrbe z energijo bo v občini usmerjena v racionalnejšo izrabo obstoječih virov energije, v večjo izrabo obnovljivih virov energije in v energetsko sanacijo obstoječih porabnikov energije (toplotne izolacije). Obstoječa proizvodna energetska območja (HE Fala, RTP Ruše, MRP Ruše1) in načr­tovani energetski objekti (fotovoltaična elektrarna v Rušah, MRP Ruše2, MHE Činžat) so opredeljeni kot območja energetske infrastrukture. Potencialne površine za tržno izrabo obnovljivih virov energije v Občini Ruše, zlasti sončne energije, so strehe ob­stoječih večjih objektov v mestu Ruše in v ostalih naseljih, ki ne poslabšajo bivalnih pogojev ali ne posegajo v objekte in območja posebnih varovanj (kulturna krajina, naselbinska dediščina ali po­samezni spomeniki in njihovo vplivno območje). Od obnovljivih virov energije je v območju občine razen sončne energije mogoče stroškovno opravičljivo izkoriščati tudi manjše vodotoke, kjer je gradnja MHE dovoljena in lesno biomaso, slednjo prednostno v območjih razpršene poselitve.

(21) Dopolnilne vsebine strateškega dela Občinskega prostor­skega načrta občine Ruše po ZPNačrtu so prikazane v grafičnem prikazu dopolnilne vsebine strateškega dela na karti 1. Zasnova okvirnih območij naselij vključno z območji razpršene gradnje in okvirnih območij razpršene poselitve ter karti 2. Usmeritve za razvoj poselitve in celovito prenovo.

(22) Koncept razvoja medobčinskega središča Ruše temelji na načrtovanem povezovanju razvojnih centrov, ki tvorijo zasno­vo dosedanjega razvoja mesta Ruše s priključenimi deli naselij Smolnik in Bezena. Povezava treh prostorsko in po dejavnosti ločenih centrov starega trškega jedra, proizvodnega območja nekdanje Tovarne dušika Ruše (v nadaljevanju: TDR) in meša­nega proizvodno storitvenega območja ob Viaduktu, bo potekala z izboljševanjem prometne dostopnosti z izgradnjo ruške obvoz­nice, s prestrukturiranjem dejavnosti ali dela dejavnosti v posa­meznih centrih razvoja, zlasti v večjih industrijskih območjih in z umeščanjem novih povezovalnih dejavnosti v dosedanji ločitveni prostor med vsemi prostorskimi enotami, ki so jih v dosedanjem razvoju zapolnjevale površine, namenjene bivanju in ostale neur­ bane namenske rabe. V naselju Ruše se bo po konceptu razvoja naselja:

- premostilo sedanjo prostorsko ločenost storitvenih dejavnosti, zlasti družbene infrastrukture s faznim povezovanjem central­nih dejavnosti v starem trškem jedru in ob proizvodnem ob­močju severno od železniške proge, s faznim dograjevanjem teh dejavnosti ob sedanji Industrijski cesti;

- fazno umeščalo nove dejavnosti turizma in spremljajoče dejavnosti na stik Pohorja in Dravske doline, med starim trškim jedrom in razvojnim centrom ob Viaduktu;

- postopno prestrukturiralo manjša industrijska območja v zahodnem delu naselja in potrebam prilagojeno razvijalo dejavnosti v vzhodnem delu mesta;

- urejalo površine za športne dejavnosti v severnem delu naselja, ločenih od izobraževalnih in stanovanjskih območij;

- ohranjalo in izboljševalo sistem zelenih površin v naselju, zlasti z možnostjo vključevanja obrobnih površin naselja v zeleni sistem mesta in povezovanjem športu in rekreaciji namenjenih površin na severnem robu mesta s turističnimi de­javnosti na južnem robu mesta (vstopna postaja žičnice, nočitvene zmogljivosti);

- s fazno pozidavo površin, namenjenih bivanju, zlasti na površinah med železniško progo, Falsko in industrijsko cesto, zagotavljalo kvalitetno in funkcionalno bivalno okolje z ohranjanjem identitete naselja;

- zagotavljalo prostorske pogoje za umestitev manjkajočih funkcij medobčinskega središča (dejavnost sodišč, socialne dejavnosti);

- z izboljševanjem zmogljivosti, kvalitete in varnosti izboljševalo infrastrukturne sisteme v naselju, zlasti na komunikacijskih omrežjih (ruška obvoznica, izgradnja vstopne postaje žičnice, povečanje površin za mirujoči promet, ureditev kolesarskih in pešaških površin, plovna pot, telekomunikacijska omrežja), okoljskih omrežjih (povezava in izboljšanje sistema oskrbe z vodo, širitev kanalizacijskega omrežja, gradnja či­stilne naprave, izboljšanje ravnanja z odpadki) in energetskih omrežjih (širitev plinifikacije mesta, uporaba obnovljivih virov energijefotovoltaika in sončni ogrevalni sistemi);

- z urejanjem poplavnih hudourniških površin zagotavljalo možnost izrabe novih površin za urbane namene v južnem delu naselja;

- z načrtovanim urbanim razvojem naselja zagotavljalo fazni razvoj naselja, v katerem bo imel prednost notranji razvoj pred širitvami, v širitvah pa tiste površine, ki zapolnjujejo urbani razvoj naselja med dosedanjimi centri razvoja pred novi­mi površinami na obrobju naselja.

(23) Lokalno središče z oskrbnimi funkcijami, funkcijami osnovnega izobraževanja, druženja in zaposlitvenimi funkcija­mi, Bistrica ob Dravi s sokrajema Bezeno(del) in Logom, temelji na funkcijski povezavi vseh treh dosedanjih naselij na področju dejavnosti osnovnega izobraževanja, storitvenih in zaposlitvenih dejavnosti ter druženja, pogojuje pa jih tudi urbana zraščenost naselij in neposredna prometna povezanost. Koncept nadaljnjega razvoja funkcijskega povezovanja temelji na krepitvi oskrbnih funkcij, funkcij osnovnega izobraževanja, informiranja, druženja in drugih javnih funkcij (umeščanje dejavnosti, ki krepijo funk­cijo lokalnega središča), ohranjanju oz. prestrukturiranju obstoje­čih zaposlitvenih funkcij v lokalnem središču in na izboljševanju prometne dostopnosti.

V lokalnem središču Bistrica ob Dravi s sokrajema Bezeno­del in Logom se bo po konceptu razvoja:

- z zagotavljanjem prostorskih pogojev za fazno umeščanje manjkajočih funkcij lokalnega središča (osnovno izobraževanje, dodatne društvene dejavnosti, umeščanje novih centralnih dejavnosti z izboljšanjem potrošniške ponudbe) v naselje Bistrica in v vzhodni del naselja Bezena, zagotavljalo krepi­tev funkcije lokalnega središča;

- z ohranjanjem in ustreznim prestrukturiranjem obstoječih proizvodnih dejavnosti ter umeščanjem drugih dejavnosti (malo gospodarstvo in druge samo zaposlitvene dejavnosti) zagotavljalo obstoj delovnih mest ter s tem ohranjanje in prestrukturiranje zaposlitev v samem lokalnem središču;

- z načrtovanim razvojem izboljševalo kvaliteto bivalnih pogojev in nadaljnjo širitev površin za bivanje v naseljih Bistrica, Bezena in Log;

- z načrtovanim urbanim razvojem naselij zagotavljalo fazni razvoj vseh treh funkcijsko povezanih naselij, v katerem bo imel prednost notranji razvoj pred širitvami, v širitvah pa tiste površine, ki zapolnjujejo urbani razvoj naselij med obstoječo pozidavo pred novimi površinami na obrobju naselij;

- ohranjalo prostorsko ločenost funkcijsko povezanih naselij med naseljema Bistrica in Bezena ter Log-jug in Log-sever z ohranjanjem zelenih kmetijskih ločilnih površin ali z drugimi sonaravnimi ureditvami, ki bodo ločevale obstoječe pozida­ve (ekološko-biološka ribogojnica med naseljema Log-jug in Log-sever);

- ohranjalo obstoječe zelene površine, ki jih tvorijo obrobne po­vršine naselij, obvodna zarast, ozelenjeni vrtovi in vaški rob, ob širitvah naselij pa ga kvalitetno vzpostavljalo kot ločitveno pregrado med kmetijskimi površinami in pozidavo (naselje Bezena in Bistrica);

- z izboljševanjem zmogljivosti, kvalitete in varnosti izboljševalo infrastrukturne sisteme v naseljih, zlasti na komunikacijskih omrežjih (podaljšek ruške obvoznice, rekonstrukcija ceste v Log, izgradnja novih prometnic v območjih pozidave, povečanje površin za mirujoči promet ob objektih z javno dejavnostjo, ureditev kolesarskih in pešakih poti, izboljšava telekomunikacijskih omrežij), okoljskih omrežjih (povezava in izboljšanje sistema oskrbe z vodo, širitev kanalizacijske­ga omrežja, gradnja čistilne naprave, izboljšanje ravnanja z odpadki) in energetskih omrežjih (uporaba obnovljivih virov energije-fotovoltaika in sončni ogrevalni sistemi);

- z načrtovanim urbanim razvojem zagotavljalo fazni razvoj naselja, v katerem bo imelo prednost notranji razvoj pred širitvami, v širitvah pa tiste površine, ki zapolnjujejo urbani razvoj naselja med dosedanjimi centri razvoja pred novimi površinami na obrobju naselja.

3. OBMOČJA NAMENSKE RABE PROSTORA

5. člen

(enote urejanja prostora)

(1) Območje Občine Ruše se po značilnostih prostora, omejitvah iz veljavnih pravnih režimov, strateških usmeritvah ter načr­tovanih prostorskih ureditvah, deli na enote urejanja prostora (v nadaljevanju tudi enote urejanja ali EUP), ki so po pretežnih tipih pozidave ali drugih ureditvah združene v naslednje skupine (tipe):

(2) Enote urejanja se zaradi posebnosti v merilih in pogojih poseganja v prostor lahko delijo na podenote.

(3) Območje Občine Ruše je razdeljeno na naslednje enote urejanja:

1. Naselje RUŠE (območje naselja Smolnik 2, K.O. SMOLNIK):

2. Naselje RUŠE (območje K.O. RUŠE):

3. Naselje RUŠE (območje naselja BEZENA_2, K.O. Bistrica ob Rušah):

3. Naselje RUŠE (območje naselja BEZENA_2, K.O. Bistrica ob Rušah):

4. Naselje SMOLNIK (območje naselja SMOLNIK_1, K.O. Smolnik):

5. Naselje BEZENA (območje naselja BEZENA_1, K.O. Bistrica pri Rušah):

6. Naselje BISTRICA (območje naselja Bistrica ob Dravi, Log 1, K.O. Bistrica pri Rušah, Spodnji Vrhov dol):

7. Naselje LOG 2(območje naselja LOG 2, K.O. Bistrica pri Rušah):

8. Naselje LOG 4(območje naselja LOG_3, K.O. Bistrica pri Rušah):

9. Naselje LOG 5 (območje naselja LOG_3, K.O. Bistrica pri Rušah):

10. Območje naselja Fala(območje naselja FALA, K.O. Ruta, Činžat):

11. Območje kulturne krajine Fala (del naselja Fala k.o. Ruta, Činžat):

12. Območje odprtega prostora Dravske doline (območje delov naselij Bezena, Bistrica ob Dravi, Ruše in Smolnik, K.O. Ruše, Bistri­ca pri Rušah):

13. Območje odprtega prostora Ruškega Pohorja (območje delov naselij Bezena, Bistrica ob Dravi, Lobnica, Ruše in Smolnik, K.O. Ruše, Bistrica pri Rušah):

14. Območje smučišča Uršankovo, K.O. Lobnica, Smolnik, Ruše:

15. Območje smučišča Areh-Faleževo, k.o. Lobnica:

16. Območje smučišča Partizanka (K.o. Lobnica):

17. Območje smučišča Videc (K.o. Lobnica):

18. Območja državnih cest (vsi k.o.):

19. Območja državnih železnic (vsi K.O.):

20. Območja voda (vsi K.O.):

Oznake v zgornjih tabelah imajo naslednji pomen

(4) Bilanca površin enot urejanja in delitev na podenote je prikazana v prilogi 1 tega odloka.

(5) Delitev območja občine na enote urejanja je prikazana v kartografskem delu odloka na kartah 3. Prikaz območij enot urejanja prostora, osnovne oziroma podrobnejše namenske rabe prostora in prostorskih izvedbenih pogojev ter na karti 4 Prikaz območij enot urejanja prostora, gospodarske javne infrastrukture ter vodnogospodarskih ureditev.

6. člen

(območja namenske rabe prostora)

(1) Za celotno območje občine je v skladu z zakonskimi predpisi in smernicami iz strateškega dela prostorskega načrta (v nadaljevanju tudi SPRO) določena osnovna namenska raba prostora.

(2) V območjih, kjer je v skladu s predpisi določena podrobnejša namenska raba prostora, je ta izhodišče za določitev prostorskih izvedbenih pogojev v enotah urejanja prostora.

(3) Manjše površine podrobnejše namenske rabe, ki so evi­dentirane ob pretežni namenski rabi znotraj posamezne enote urejanja, zlasti prometne površine, so zajete v prostorske izvedbene pogoje (v nadaljevanju: PIP) pretežne dejavnosti znotraj posamezne enote.

(4) Prostorska opredelitev območij namenske rabe prostora je prikazana v kartografskem delu odloka na karti 3. Prikaz območij enot urejanja, osnovne oziroma podrobnejše namenske rabe prostora in prostorskih izvedbenih pogojev.

4. PROSTORSKI IZVEDBENI POGOJI

4.1. Prostorski izvedbeni pogoji za naselja

7. člen

(PIP za EUP s samo stoječimi enodružinskimi hišami - TIP A)

(1) S prostorskimi izvedbenimi pogoji (v nadaljevanju odloka tudi: PIP) za individualno stanovanjsko gradnjo s samo stoječimi enodružinskimi hišami se urejajo EUP TIPa A v naseljih Bistrica ob Dravi (BI01, BI02, BI03, BI11, BI14, BI17, BI19, BI22, BI24), Bezena (BE01, BE04, BE06, BE07, BE09, BE10, BE11), Log (LO02) in Ruše (RU06, RU09, RU15, RU16, RU18, RU22, RU42, RU43, RU47, RU60, RU64, RU67, RU 68, RU 69, RU71, RU75).

Namenska raba v EUP

(2) Namenska raba v EUP je opredeljena kot območje stanovanj (S), podrobnejša pa kot stanovanjske površine (SS), ki so namenjene bivanju z ali brez spremljajočih dejavnosti, manjše površine pa kot druge zelene površine (ZD). Prometne površine so zajete v pretežno osnovno in podrobnejšo namensko rabo pro­stora v EUP.

Namembnost in vrste objektov

(3) V EUP je dovoljeno graditi objekte, ki so opredeljeni v prilogi 2 Odloka o OPN Ruše ter nezahtevne, enostavne in ostale objekte, ki so opredeljeni v prilogi 3 odloka o OPN Ruše.

(4) Dovoljeno je prepletanje bivanja in dejavnosti, ki so opredeljene v prilogi 4 odloka o OPN Ruše, v kolikor dejavnosti niso moteče za pretežno dejavnost v EUP.

(5) V EUP so dopustne naslednje vrste gradenj oz. posegov: gradnja novih objektov, rekonstrukcija, vzdrževanje, dozidava, nadzidava obstoječih objektov, dopolnilna gradnja, ponovna gradnja, sprememba namembnosti z možnostjo prepletanja dejavno­sti, rušitev objektov in dela za ureditev okolice objektov znotraj parcele, namenjene gradnji ter gradnja, vzdrževanje in rekon­strukcija objektov ter naprav gospodarske javne infrastrukture (v nadaljevanju tudi: GJI).

Lega objektov:

(6) Objekti morajo biti odmaknjeni od parcelne meje vsaj 4 m. Odmiki so lahko tudi manjši, v kolikor se strinja lastnik sosednje nepremičnine (overjena pisna izjava) in so zagotovljene varne poti, intervencijski dostop in higiensko sanitarni pogoji. Odmiki iz predhodnih stavkov ne veljajo za objekte gospodarske javne infrastrukture ter za nezahtevne in enostavne objekte.

(7) Lega objektov mora upoštevati obstoječo zasnovo prostora in lego objektov v prostoru, obstoječe in predvidene regulacijske črte kot so regulacijske linije, gradbene linije in gradbene meje ter mora pri novogradnjah upoštevati min. širino peš hodnika 1,2 m ali 5 m in širino peš hodnika od regulacijske linje za nemoten osebni dovoz in parkiranje avtomobila. V kolikor regulacijske črte niso določene v grafičnem delu OPN, se le te povzamejo iz vzorca postavitve obstoječih stavb v območju; nova postavitev objektov mora slediti obstoječi razpoznavni regulacijski črti na­selja ali dela naselja ali ulice.

(8) Lega objektov mora zagotavljati ustrezno število parkirnih mest v območju parcele, namenjene gradnji, razen v primerih, kjer je mirujoči promet urejen z drugim režimom.

(9) Gradbena meja novim objektom se določi v skladu z obstoječimi objekti.

Velikost objektov:

(10) Velikost objektov mora upoštevati naslednje določbe:

- enodružinska hiša ne sme presegati prostornine 850 m³, razen pri poslovno stanovanjski gradnji (dejavnost v objektu);

- dovoljena je višina objektov (K) +P+(1)+M na ravnem terenu in (K)+P+M na terenu z naklonom; -pri poslovnem namenu je dovoljena višina etaž K in P do 3,6 m,

objekt pa lahko presega višino sosednjih objektov do 10%;

- višina kolenčnega zida je max. 1m; -kota pritličja je odvisna od namembnosti gradnje in je lahko največ 1,4 m nad obstoječim terenom;

- pri gradnji v terenu z naklonom je klet lahko nad terenom v najnižji točki objekta, vkopani pa morata biti vsaj dve tretjini višine kleti na ostalih stranicah objekta.

(11) Izkoriščenost zemljišč mora težiti h gostoti nad 50 pre­bivalcev/ha.

(12) Faktor pozidanosti je max vrednosti Fz=0,4, faktor izrabe stavbne parcele (upoštevani le nadzemni deli stavbe) je max. vrednosti Fiz=1,2 .

(13) Velikost parcele, namenjene gradnji mora zagotavljati min. 125 m² površine na stanovalca, kar se ugotavlja po številu ležišč, razvidnih iz dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Oblikovanje objektov:

(14) Oblikovanje objektov mora izhajati iz arhitekturnih in prostorskih značilnosti arhitekturne krajine Maribor-Ruše in Pohorje ter jih kvalitetno nadgrajevati. Pri tem se morajo upoštevati naslednje določbe:

- vsi objekti in prostorske ureditve se morajo prilagoditi tradicionalnim oziroma sodobnim kvalitetnim objektom in ureditvam v EUP ali okolici po stavbni prostornini, višini in regulacijskih črtah, naklonu streh in smereh slemen, barvi in teksturi streh in fasad, načinu ureditve nepozidanega prostora, urbani opremi in drugih oblikovanih značilnostih prostora;

- vsi objekti in posamezni gabariti objektov na parceli morajo biti medsebojno oblikovno usklajeni;

- obliko, naklon in kritino ter smeri slemen je potrebno prilagoditi splošni oziroma kakovostni podobi v EUP, kritine morajo biti temnih barv od rjave do opečno rdeče in v značilni teksturi opečnih strešnikov, oziroma v skladu z obstoječim vzorcem v EUP, naklon naj bo 35-45°, strehe dvokapne s čopi ali brez, enokapne ali ravne so dovoljene, v kolikor je to v EUP oblikovalski vzorec (območja novih pozidav, ki predstavljajo oblikovalsko kvalitetno zaključeno celoto) ali kadar gre za bližino centralnih območjih oz. objektov centralnih dejavnosti;

- osvetlitev podstrešnih prostorov je dovoljena s terasami, frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin, ki ne smejo biti višje od osnovne strehe in po posamezni strehi (in liniji objektov) enotno oblikovane;

- sončni zbiralniki ne smejo presegati višine slemena;

- smer slemena mora biti vzporedna s plastnicami terena, razen ko prevladujoč vzorec odstopa od te oblike,

- pri oblikovanju fasad je potrebno upoštevati kakovostne oziroma prevladujoče okoliške objekte v EUP glede oblikovanja arhitekturnih elementov na fasadi: členitev, okna, portali, stebri, nadstreški, frčade, balkoni, ograje, fasadna dekoracija ter barve;

- barve fasad morajo biti v beli ali svetlih pastelnih tonih, ki mora biti usklajena z barvo stavbnega pohištva in barvo strehe oz. kritine;

- prepovedane so močnejše modre, rdeče, vijoličaste, zelene, rjave, sive, rumene, marelične in podobne barve, enako trajno sijoči odtenki kritin;

- prepovedani so nesprejemljivi dodatki (neznačilni arhitekturni elementi in detajli ter) na fasadah kot so več kotni izzidki, stolpiči, fasadni pomoli, arkade, netradicionalne barve in »preneseni« arhitekturni in hortikulturni elementi iz drugih okolij.

(15) Oblikovanje okolice objektov mora biti v skladu z obstoječim vzorcem oblikovanja v EUP, hkrati pa mora oblikovno in funkcionalno dopolnjevati povezavo objekta z urbanim prostorom, ali z odprtim prostorom, če je objekt grajen na stiku urbane­ga in odprtega prostora.

Parcelacija

(16) Parcelacija mora upoštevati naslednje določbe:

- oblika in velikost parcel morata nadaljevati začeti vzorec pose­litve, v kolikor se nadaljuje enaka vrsta objektov po namenu;

- oblika parcel mora slediti terenskim zahtevam – naklonu terena, dostopu do parcele in možnostim priključevanja na javno infrastrukturo;

- osnovni princip delitve parcel je zagotovitev priključka na ka­tegorizirano cestno omrežje za dostop in gradnjo infrastrukture; -gradnja mora potekati fazno, tako da se širi pozidana struktura od znotraj navzven; -po enakem principu mora gradnji slediti razvoj omrežij go­spodarske javne infrastrukture.

(17) Velikost parcel je določena z vrsto in lego gradnje glede na enoto urejanja prostora in naklonom terena-priporočene veli­kosti gradbenih parcel eno stanovanjske enote - hiše v m²:

(18) Velikost parcel za gradnjo počitniških hiš v teh naseljih ne sme presegati polovice priporočene velikosti parcel za stanovanjsko gradnjo.

(19) Ob robovih EUP so parcele lahko večje zaradi zaokrože­vanja meje gradbenih parcel po objektih v naravi.

Priključevanje objektov na gospodarsko javno infra­strukturo in grajeno javno dobro

(20) Priključevanje objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro:

- vsi objekti razen tistih, ki jih določa zakon, morajo biti priključeni na gospodarsko javno infrastrukturo (v nadaljevanju: GJI; minimalno dovoz, vodovod, elektrika, odvoz odpadkov in kanalizacija, ali drugo energetsko omrežje, če tako odloči občina);

- v kolikor kanalizacija ne obstaja, mora imeti objekt individualno čistilno napravo (v nadaljevanju: ČN) ali nepretočno greznico in pogodbo za odvoz fekalij z gospodarsko javno službo (v nadaljevanju: GJS), dovoljena pa je gradnja manjše ČN za več objektov skupaj;

- maksimalna oddaljenost novega objekta, za katerega je pri­ključitev na GJI obvezna, je 25 m – v večji oddaljenosti je dovoljena gradnja na stavbnih zemljiščih z upoštevanjem določb prejšnje alineje in možnostjo preskrbe iz lastnih virov (pitna voda) ter priključevanjem na energetsko omrežje v večji razdalji od predpisane. Četudi razdalja objekta od omrežja GJI presega 25 m, je možna priključitev objektov na vso GJI;

- pri večjih novih zazidljivih površinah morajo biti sekundarna omrežja izvedena tako, da omogočajo priključke dolžine do 10-15 m;

v območjih, kjer ni predviden OPPN, se javna infrastruktura lahko gradi z javno zasebnim partnerstvom ali zasebno, s tem da se vložek investitorja v javno infrastrukturo poračunava v skladu s pogodbo, sklenjeno med občino in investitorjem oz. v skladu z veljavno zakonodajo in občinskimi odloki;

če upravljavec javne infrastrukture zaradi preobremenjenosti ali dotrajanosti omrežja ne izda pozitivnega soglasja za priključitev posameznega objekta ali več objektov ali ne določi načina priključitve, gradnja novih stavb, za katere je potrebna priključitev na GJI, ni mogoča.

Upoštevanje varstvenih režimov v prostoru

(21) PIP za celostno ohranjanje kulturne dediščine, ohranjanje narave, varstva okolja in naravnih dobrin ter varstva pred narav­nimi in drugimi nesrečami, morajo upoštevati naslednje določbe:

- v kolikor gradnja ali ureditev posega v varstveni režim, je pri gradnji potrebno pridobiti projektne pogoje in soglasje pristojne službe;

-dopustna gradnja ne sme ogrožati varstvenih območij naravnih in kulturnih vrednot, varstva okolja, naravnih virov in varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Varovanje zdravja

(22) Varovanje zdravja mora upoštevati naslednje določbe:

- načrtovanje in gradnja objektov mora zagotavljati pravilno zadostno osončenost, osvetlitev in prevetrenost objektov ter varstvo pred hrupom, pri objektih javnega pomena pa tudi možnost dostopa funkcionalno oviranim osebam;

-varstvo pred požarom je potrebno zagotavljati s primernim odmikom objektov, požarnimi zidovi, varnimi potmi in dostopom interventnim vozilom;

- gradnja na ogroženih območjih – seizmičnih, visoki podtalnici, hidrološko neugodnih območjih, ni priporočljiva, ob poseganju pa je potrebno zagotoviti ukrepe za izničenje škodljivih vplivov gradnje ali območja;

- prepovedana je gradnja stanovanjskih in drugih objektov na potencialno poplavnem in plazovitem območju;

- posegi, ki bi lahko škodljivo vplivali na zdravje ljudi, so dopustni le v primerih, ko so s projektno dokumentacijo predvi­deni ukrepi, ki bodo škodljive vplive zmanjševali do stopenj, dovoljenih s predpisi;

- lastniki so dolžni sanirati obstoječe objekte in naprave, za katere je pristojna strokovna služba ugotovila, da s svojim delovanjem škodljivo delujejo na okolje (emisije nad dovoljeno stopnjo).

Posebnosti in dodatni pogoji

(23) Javne zelene površine in objekti, omrežja in ureditve GJI v EUP se urejajo po določbah 15. člena tega odloka.

(24) Večji del EUP št. RU43 je glede PNRP opredeljen kot ostale prometne površine in se zanj uporabljajo PIP, ki urejajo območja ostalih prometnih površin.

(25) Ne glede na določila priloge 4 odloka so za vse EUP v tipu A določeni obvezni deleži dejavnosti, po katerih mora zna­šati delež stanovanj najmanj 60 % skupne bruto tlorisne površine (BTP) v EUP. Enako velja za stanovanjska območja, za katera je predvidena priprava OPPN. Ta določila ne veljajo za obstoječe dejavnosti.

8. člen

(PIP za EUP z enodružinskimi vrstnimi hišami in dvojčki – TIP B)

(1) S prostorskimi izvedbenimi pogoji za EUP z enodružinskimi vrstnimi hišami in dvojčki se urejajo EUP TIP B v naselju Ruše (RU56, RU61).

Namenska raba v EUP

(2) Namenska raba v EUP je opredeljena kot območje stanovanj (S), podrobnejša pa kot stanovanjske površine (SS), ki so namenjene bivanju z ali brez spremljajočih dejavnosti, manjše površine pa kot druge zelene površine (ZD). Prometne površine so zajete v pretežno osnovno in podrobnejšo namensko rabo pro­stora v EUP.

Namembnost in vrste objektov

(3) V EUP je dovoljeno graditi objekte z namembnostjo, ki so opredeljeni v prilogi 2 Odloka o OPN Ruše ter nezahtevne, enostavne objekte in druge objekte, ki so opredeljeni v prilogi 3 odloka o OPN Ruše.

(4) Dovoljeno je prepletanje bivanja in dejavnosti, ki so opredeljene v prilogi 4 Odloka o OPN Ruše, v kolikor dejavnosti niso moteče za pretežno dejavnost v EUP.

(5) V EUP so dopustne naslednje vrste gradenj: gradnja novih objektov, rekonstrukcija, vzdrževanje, dozidava, nadzidava, če je predvidena ali možna (po ZN, URN, LN, OPPN, ki ureja ali je urejal to EUP) nadzidava celotnega niza stavb, obstoječih objek­tov, dopolnilna gradnja na odulični strani objektov, v kolikor so izpolnjeni prostorski pogoji o legi objektov (odmiki), ponovna gradnja, sprememba namembnosti z možnostjo prepletanja de­javnosti, rušitev objektov in dela za ureditev okolice objektov znotraj parcele, namenjene gradnji.

(6) Zaradi členitve niza objektov pozidava parcele 881 v k.o. Ruše (oz. parcel, ki bodo nastale po morebitni parcelaciji omenje­ne parcele) ni dovoljena.

Lega objektov:

(7) Objekti v nizu in objekti dvojčki so lahko s skupno stranjo objekta ali dvema skupnima stranema objekta s sosednjimi objekti na parcelni meji, od ostalih morajo biti odmaknjeni od parcelne meje vsaj 4 m. Odmiki so lahko tudi manjši, v kolikor se strinja lastnik sosednje nepremičnine (overjena pisna izjava) in so zagotovljene varne poti, intervencijski dostop in higiensko sanitarni pogoji (osončenje). Odmiki iz predhodnih stavkov ne veljajo za objekte gospodarske javne infrastrukture ter za nezah­tevne in enostavne objekte.

(8) Lega objektov mora upoštevati obstoječo zasnovo prostora in lego objektov v prostoru, obstoječe in predvidene regulacijske črte kot so regulacijske linije, gradbene linije in gradbene meje ter mora pri novogradnjah upoštevati min. širino peš hodnika 1,2 m ali 5 m in širino peš hodnika od regulacijske linje za nemo­ten osebni dovoz in parkiranje avtomobila. V kolikor regulacijske črte niso določene v grafičnem delu OPN, se le te povzamejo iz vzorca postavitve obstoječih stavb v območju; nova postavitev objektov mora slediti obstoječi razpoznavni regulacijski črti na­selja ali dela naselja ali ulice.

(9) Lega objektov mora zagotavljati ustrezno število parkirnih mest v območju parcele, namenjene gradnji, razen v primerih, kjer je mirujoči promet urejen z drugim režimom.

(10) Gradbena meja novim objektom se določi v skladu z ob­stoječimi objekti.

Velikost objektov:

(11) Velikost objektov mora upoštevati naslednje določbe:

- enodružinska hiša ne sme presegati prostornine 850 m³, razen pri poslovno stanovanjski gradnji-dejavnost v objektu;

-  dovoljena je višina objektov (K)+P+1 ali (K) +P+M;

- kota pritličja je odvisna od namembnosti gradnje in je lah  ko max. 1 m nad obstoječim terenom. Pri gradnji na terenu z naklonom je lahko klet nad višino terena v najnižji točki postavitve objekta;

- pri ponovni gradnji hiš v nizu ali dvojčkov je potrebno upoštevati višinske in tlorisne gabarite sosednjih objektov.

(12) Izkoriščenost zemljišč mora težiti h gostoti nad 90-150 prebivalcev/ha.

(13) Faktor zazidanosti zemljišča pri vrstnih hišah je do vrednosti 0,50, pri hišah dvojčkih in individualnih hišah pa do vrednosti 0,4, faktor izrabe zemljišča (upoštevani le nadzemni deli stavbe) je do vrednosti Fiz = 1,0 pri vrstnih hišah v nizu ter 0,75 pri hišah dvojčkih in individualnih hišah.

(14) Velikost parcele, namenjene gradnji, mora zagotavljati min vsaj 1,5 kratnik funkcionalne površine ob objektih, na kateri je dovoljeno postavljati nezahtevne in enostavne objekte.

Oblikovanje objektov:

(15) Oblikovanje objektov mora izhajati iz arhitekturnih in prostorskih značilnosti arhitekturne krajine Maribor-Ruše, jih kvalitetno nadgrajevati ter upoštevati naslednje določbe:

- vsi objekti in prostorske ureditve se morajo prilagoditi tradicionalnim oziroma sodobnim kvalitetnim objektom in ureditvam v EUP po stavbni prostornini, višini in regulacijskih črtah, naklonu streh in smereh slemen, barvi in teksturi streh in fasad, načinu ureditve nepozidanega prostora, urbani opremi in drugih oblikovanih značilnostih prostora;

- vsi objekti in posamezni gabariti objektov na parceli morajo biti medsebojno oblikovno usklajeni;

- obliko, naklon in kritino ter smeri slemen je potrebno prilagoditi splošni oziroma kakovostni podobi v EUP. Kritine naj bodo temnih barv od rjave do opečno rdeče v skladu z obstoječim vzorcem, naklon naj bo 35-45°, strehe pa dvokapne s čopi ali brez, enokapne ali ravne so dovoljene v naselju Ruše, v kolikor je to v enoti obstoječ vzorec;

- osvetlitev podstrešnih prostorov je dovoljena s terasami, frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin, ki ne smejo biti višje od osnovne strehe in po posamezni strehi oz. liniji objektov enotno oblikovane;

- sončni zbiralniki ne smejo presegati višine slemena;

- smer slemena mora biti vzporedna s plastnicami terena, razen ko prevladujoč vzorec odstopa od te oblike;

- pri oblikovanju fasad je potrebno upoštevati kakovostne oziroma prevladujoče okoliške objekte v EUP glede oblikovanja arhitekturnih elementov na fasadi: členitev, okna, portali, stebri, nadstreški, balkoni, ograje, fasadna dekoracija ter barve;

- barve fasad morajo biti v beli ali svetlih pastelnih tonih, ki mora biti usklajena z barvo stavbnega pohištva in barvo strehe oz. kritine;

-prepovedane so močnejše modre, rdeče, vijoličaste, zelene, rjave, sive, rumene, marelične in podobne barve, enako trajno sijoči odtenki kritin;

- prepovedani so nesprejemljivi dodatki (neznačilni arhitekturni elementi in detajli) na fasadah kot so več kotni izzidki, stolpiči, fasadni pomoli, arkade, netradicionalne barve in »preneseni« arhitekturni in hortikulturni elementi iz drugih okolij.

(16) Oblikovanje okolice objektov mora biti v skladu z obstoječim vzorcem oblikovanja v EUP, hkrati pa mora oblikovno in funkcionalno dopolnjevati povezavo objekta urbanim prostorom ali z odprtim prostorom, če je objekt grajen na stiku urbanega in odprtega prostora.

Parcelacija

(17) Parcelacija mora upoštevati naslednje določbe:

- oblika in velikost parcel morata nadaljevati začeti vzorec poselitve, v kolikor se nadaljuje enaka vrsta objektov po namenu;

- oblika parcel mora slediti terenskim zahtevam – naklonu terena, dostopu do parcele in možnostim priključevanja na javno infrastrukturo;

- osnovni princip delitve parcel je zagotovitev javnega dobra za dostop in gradnjo infrastrukture;

- gradnja mora potekati fazno, tako da se širi pozidana struktura od znotraj navzven;

- po enakem principu mora gradnji slediti razvoj omrežij gospodarske javne infrastrukture.

(18) Velikost parcel je določena z vrsto in lego gradnje glede na enoto urejanja prostora in naklonom terena-priporočene veli­kosti gradbenih parcel eno stanovanjske enote - hiše je 500 m² na ravnem terenu in 700 m² na terenu z nagibom do 25%.

(19) Ob robovih EUP so parcele lahko večje zaradi zaokrože­vanja meje gradbenih parcel po objektih v naravi.

Priključevanje objektov na gospodarsko javno infra­strukturo in grajeno javno dobro

(20) Priključevanje objektov na gospodarsko javno infra­strukturo in grajeno javno dobro:

-vsi objekti razen tistih, ki jih določa zakon, morajo biti pri­ ključeni na gospodarsko javno infrastrukturo (minimalno do­voz, vodovod, elektrika, odvoz odpadkov in kanalizacija, ali drugi, če tako odloči občina);

- v kolikor kanalizacija ne obstaja mora imeti objekt indivi­dualno oz. dva ali več objektov skupno ČN ali nepretočno greznico in pogodbo za odvoz fekalij z gospodarsko javno službo;

- maksimalna oddaljenost objekta za priključitev na javno in­frastrukturo je 25 m. Četudi razdalja objekta od omrežja GJI presega 25 m, je možna priključitev objektov na vso GJI. Pri večjih novo zazidljivih površinah morajo biti sekundarna omrežja izvedena tako, da omogočajo priključke dolžine do 10-15 m;

- v območjih, kjer ni predviden OPPN, se javna infrastruktura lahko gradi z javno zasebnim partnerstvom ali zasebno, s tem da se vložek investitorja v javno infrastrukturo poračunava v skladu s pogodbo, sklenjeno med občino in investitorjem oz. v skladu z veljavno zakonodajo in občinskimi odloki;

- če upravljavec javne infrastrukture zaradi preobremenjenosti ali dotrajanosti omrežja ne izda pozitivnega soglasja za priključitev posameznega objekta ali več objektov ali ne določi načina priključitve, gradnja ni mogoča.

Upoštevanje varstvenih režimov v prostoru

(21) PIP za celostno ohranjanje kulturne dediščine, ohranjanje narave, varstva okolja in naravnih dobrin ter varstva pred narav­nimi in drugimi nesrečami, morajo upoštevati naslednje določbe:

- v kolikor gradnja ali ureditev posega v varstveni režim, je pri

gradnji potrebno pridobiti projektne pogoje in soglasje pristojne službe;

- dopustna gradnja ne sme ogrožati varstvenih območij naravnih in kulturnih vrednot, varstva okolja, naravnih virov in varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Varovanje zdravja

(22) Varovanje zdravja mora upoštevati naslednje določbe:

- načrtovanje in gradnja objektov mora zagotavljati pravilno zadostno osončenost, osvetlitev in prevetrenost objektov ter varstvo pred hrupom in možnost dostopa funkcionalno oviranim osebam;

- varstvo pred požarom je potrebno zagotavljati s primernim odmikom objektov, varnimi potmi in dostopom interventnim vozilom;

- gradnja na ogroženih območjih – seizmičnih, visoki podtalnici, hidrološko neugodnih območjih ni priporočljiva, ob poseganju pa je potrebno zagotoviti ukrepe za izničenje škodljivih vplivov gradnje ali območja;

-prepovedana je gradnja stanovanjskih in drugih objektov na potencialno poplavnem in plazovitem območju;

- posegi, ki bi lahko škodljivo vplivali na zdravje ljudi, so dopustni le v primerih, ko so s projektno dokumentacijo predvi­deni ukrepi, ki bodo škodljive vplive zmanjševali do stopenj, dovoljenih s predpisi;

- lastniki so dolžni sanirati obstoječe objekte in naprave, za katere je pristojna strokovna služba ugotovila, da s svojim delovanjem škodljivo delujejo na okolje-emisije nad dovoljeno stopnjo.

Posebnosti in dodatni pogoji

(23) V delu EUP RU61 je dovoljena gradnja stanovanjskih enot v nizu, dovoljena pa je tudi gradnja samostoječih individualnih stanovanjskih enot.

(24) Ne glede na določila priloge 4 odloka so za vse EUP v tipu B določeni obvezni deleži dejavnosti, po katerih mora znašati delež stanovanj najmanj 60 % skupne bruto tlorisne površine (BTP) v EUP. Enako velja za stanovanjska območja, za katera je predvidena priprava OPPN. Ta določila ne veljajo za obstoječe dejavnosti.

9. člen

(PIP za EUP z večstanovanjskimi objekti – bloki - TIP C)

(1) S PIP-i za EUP z večstanovanjskimi objekti – bloki -TIP C se urejajo EUP RU41, RU 50, RU51, RU52, RU53, v naselju Ruše ter BI13 v naselju Bistrica ob Dravi.

Namenska raba v EUP

(2) Namenska raba v EUP je opredeljena kot območje stanovanj, podrobnejša pa kot stanovanjske površine (SS), ki so name­njene bivanju z ali brez spremljajočih dejavnosti.

Namembnost in vrste objektov

(3) V EUP je dovoljeno graditi objekte z namembnostjo, ki so opredeljeni v prilogi 2 tega odloka ter nezahtevne, enostavne in druge objekte, ki so opredeljeni v prilogi 3 tega odloka.

(4) Dovoljeno je prepletanje bivanja in dejavnosti, ki so opre­deljene v prilogi 4 tega odloka, v kolikor dejavnosti niso moteče za pretežno dejavnost v EUP.

(5) V EUP so dopustne naslednje vrste gradenj: rekonstruk­cija, vzdrževanje, dozidava, nadzidava obstoječih objektov, dopolnilna gradnja, ponovna gradnja, sprememba namembnosti z možnostjo prepletanja dejavnosti, rušitev objektov in dela za ure­ditev okolice objektov znotraj parcele, namenjene gradnji ter no­vogradnja nezahtevnih in enostavnih objektov, od manj zahtevnih objektov pa garaž v nizu.

Lega objektov:

(6) Objekti morajo biti odmaknjeni od parcelne meje za dolžino vplivne razdalje objekta ali vsaj 4 m.

Odmiki so lahko tudi manjši, v kolikor se strinja lastnik sosednje nepremičnine (overjena pisna izjava) in so zagotovljene varne poti, intervencijski dostop ter higiensko sanitarni pogoji (osončenje novih in obstoječih objektov). Odmiki iz predhodnih stavkov ne veljajo za objekte gospodarske javne infrastrukture ter za nezahtevne in enostavne objekte.

(7) Lega objektov mora upoštevati obstoječo zasnovo prostora in lego objektov v prostoru, obstoječe in predvidene regulacijske črte kot so regulacijske linije, gradbene linije in gradbene meje ter mora pri novogradnjah upoštevati min. širino peš hod­nika 1,2 m ali 5 m in širino peš hodnika od regulacijske linje za nemoten osebni dovoz in parkiranje avtomobila. V kolikor regulacijske črte niso določene v grafičnem delu OPN, se le te povzamejo iz vzorca postavitve obstoječih stavb v območju; nova postavitev objektov mora slediti obstoječi razpoznavni regulacij­ski črti naselja oz. dela naselja ali ulice.

(8) Lega objektov mora zagotavljati ustrezno število parkirnih mest v območju parcele, namenjene gradnji, razen v primerih, kjer je mirujoči promet urejen z drugim režimom.

(9) Gradbena meja novim objektom se določi v skladu z obstoječimi objekti.

Velikost objektov:

(10) Velikost objektov mora upoštevati naslednje določbe:

- dovoljena je max. višina objektov (nK)+P+4+M, višinski ga­bariti objektov se morajo proti meji EUP z nižjo gradnjo zni­ževati;

- kota pritličja je odvisna od namembnosti gradnje in je lahko max. 1 m nad obstoječim terenom;

-pri ponovni gradnji večstanovanjskih blokov je potrebno upoštevati višinske in tlorisne gabarite sosednjih objektov.

(11) Izkoriščenost zemljišč mora težiti k gostoti nad 150 pre­bivalcev/ha.

(12) Faktor zazidanosti zemljišča je do vrednosti 0,5, faktor izrabe zemljišča (upoštevani le nadzemni deli stavbe) je do vrednosti Fiz=1,2, lahko pa je tudi višji (do vrednosti 2,5), če je za EUP določena višja etažnost.

(13) Velikost parcele je odvisna od namembnosti površin v objektu, vendar največ 65 m² površine na stanovalca.

Oblikovanje objektov:

(14) Oblikovanje objektov mora izhajati iz arhitekturnih in prostorskih značilnosti arhitekturne krajine Maribor-Ruše, jih kvalitetno nadgrajevati ter upoštevati naslednje določbe:

- vsi objekti in prostorske ureditve se morajo prilagoditi tradicionalnim oziroma sodobnim kvalitetnim objektom in ureditvam v EUP po stavbni prostornini, višini in regulacijskih črtah, naklonu streh in smereh slemen, barvi in teksturi streh in fasad, načinu ureditve nepozidanega prostora, urbani opremi in drugih oblikovanih značilnostih prostora;

- vsi objekti in posamezni gabariti objektov na parceli morajo biti medsebojno oblikovno usklajeni;

- obliko, naklon in kritino ter smeri slemen je potrebno prilago­diti splošni oziroma kakovostni podobi v EUP, kritine morajo biti temnih barv od rjave do opečno rdeče in v značilni teksturi opečnih strešnikov, oziroma v skladu z obstoječim vzorcem v EUP, naklon naj bo 35-45°, strehe dvokapne s čopi ali brez, enokapne ali ravne, v kolikor je to v EUP oblikovalski vzorec (nove zazidave);

- možno je kombiniranje dvokapnih in enokapnih streh z ravnimi, predvsem v primeru pokritih teras, vetrolovov in zimskih vrtov;

- osvetlitev podstrešnih prostorov je dovoljena s terasami, frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin, ki ne smejo biti višje od osnovne strehe in po posamezni strehi enotno oblikovane, enakih naklonov kot pripadajoče strešine;

- sončni zbiralniki ne smejo presegati višine slemena;

- pri oblikovanju fasad je potrebno upoštevati kakovostne oziroma prevladujoče okoliške objekte v EUP glede oblikovanja arhitekturnih elementov na fasadi (členitev, okna, portali, stebri, nadstreški, balkoni, ograje, fasadna dekoracija ter barve);

- oblikovanje in horizontalna ter vertikalna členitev fasad, strukturiranje fasadnih odprtin oken in drugih fasadnih elementov, naj bo po vsej fasadi enovito in prilagojeno nizu ali kareju;

- barve fasad morajo biti v beli ali svetlih pastelnih tonih, ki mora biti usklajena z barvo stavbnega pohištva in barvo strehe oz. kritine;

- dovoljeno je tudi sodobnejše oblikovanje fasad z uporabo lesa, kovine, stekla in drugih sodobnih materialov in izjemoma izrazitejših fasadnih barv kot poudarkov;

- prepovedani so nesprejemljivi dodatki (neznačilni arhitekturni elementi in detajli ter) na fasadah kot so več kotni izzidki, stolpiči, fasadni pomoli, arkade, netradicionalne barve in »preneseni« arhitekturni in hortikulturni elementi iz drugih okolij.

(15) Oblikovanje okolice objektov mora biti v skladu z obstoječim vzorcem oblikovanja v EUP, hkrati pa mora oblikovno in funkcionalno dopolnjevati povezavo objekta z odprtim prostorom, če je objekt grajen na stiku urbanega in odprtega prostora.

Parcelacija

(16) Parcelacija mora upoštevati naslednje določbe:

- oblika in velikost parcel morata nadaljevati začeti vzorec poselitve, v kolikor se nadaljuje enaka vrsta objektov po namenu;

- oblika parcel mora slediti terenskim zahtevam (naklonu terena, dostopu do parcele in možnostim priključevanja na javno infrastrukturo);

- osnovni princip delitve parcel je zagotovitev javnega dobra za dostop in gradnjo infrastrukture ter možnost interventnega dostopa na vse stranice objekta;

- gradnja v EUP mora potekati fazno, tako da se širi pozidana struktura od znotraj navzven;

- po enakem principu mora gradnji slediti razvoj omrežij gospodarske javne infrastrukture.

(17) Velikost parcel je določena z vrsto in lego gradnje glede na enoto urejanja prostora in naklonom terena. Parcela mora za­dovoljevati nemoteno funkcionalnost stavbe ter zahteve po parkirnih in zelenih površinah na stanovanjsko enoto.

Priključevanje objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro

(18) Priključevanje objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro:

- vsi objekti, razen tistih, ki jih določa zakon, morajo biti priključeni na gospodarsko javno infrastrukturo (minimalno do­voz, vodovod, elektrika, odvoz odpadkov in kanalizacija ali drugi, če tako odloči občina);

- maksimalna oddaljenost objekta za priključitev na javno infrastrukturo je 25 m. Četudi razdalja objekta od omrežja GJI presega 25 m, je možna priključitev objektov na vso GJI. Pri večjih novo zazidljivih površinah morajo biti sekundarna omrežja izvedena tako, da omogočajo priključke dolžine do 10-15 m;

- v območjih, kjer ni predviden OPPN, se javna infrastruktura lahko gradi z javno zasebnim partnerstvom ali zasebno, s tem da se vložek investitorja v javno infrastrukturo poračunava s komunalnim prispevkom;

- če upravljavec javne infrastrukture zaradi preobremenjenosti ali dotrajanosti omrežja ne izda pozitivnega soglasja za priključitev posameznega objekta ali več objektov ali ne določi načina priključitve, gradnja ni mogoča.

Upoštevanje varstvenih režimov v prostoru

(19) PIP za celostno ohranjanje kulturne dediščine, ohranjanje narave, varstva okolja in naravnih dobrin ter varstva pred narav­nimi in drugimi nesrečami morajo upoštevati naslednje določbe:

- v kolikor gradnja ali ureditev posega v varstveni režim, je pri gradnji potrebno pridobiti projektne pogoje in soglasje pristojne službe;

- dopustna gradnja ne sme ogrožati varstvenih območij naravnih in kulturnih vrednot, varstva okolja, naravnih virov in varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Varovanje zdravja

(20) Varovanje zdravja mora upoštevati naslednje določbe:

- načrtovanje in gradnja objektov mora zagotavljati pravilno zadostno osončenost, osvetlitev in prevetrenost objektov ter varstvo pred hrupom in možnost dostopa funkcionalno oviranim osebam;

- varstvo pred požarom je potrebno zagotavljati s primernim odmikom objektov, varnimi potmi in dostopom interventnim vozilom;

- gradnja na ogroženih območjih – seizmičnih, visoki podtalnici, hidrološko neugodnih območjih ni priporočljiva, ob pose­ganju pa je potrebno zagotoviti ukrepe za izničenje škodljivih vplivov gradnje ali območja;

- prepovedana je gradnja stanovanjskih in drugih objektov na potencialno poplavnem in plazovitem območju;

- posegi, ki bi lahko škodljivo vplivali na zdravje ljudi, so dopustni le v primerih, ko so s projektno dokumentacijo predvi­deni ukrepi, ki bodo škodljive vplive zmanjševali do stopenj, dovoljenih s predpisi;

- lastniki so dolžni sanirati obstoječe objekte in naprave, za katere je pristojna strokovna služba ugotovila, da s svojim delovanjem škodljivo delujejo na okolje (emisije nad dovoljeno stopnjo).

(21) Ne glede na določila priloge 4 odloka so za vse EUP v tipu C določeni obvezni deleži dejavnosti, po katerih mora znašati delež stanovanj najmanj 70 % skupne bruto tlorisne površine (BTP) v EUP. Enako velja za stanovanjska območja, za katera je predvidena priprava OPPN. Ta določila ne veljajo za obstoječe dejavnosti.

10. člen

(PIP za EUP podeželskih naselij s kmetijami - TIP D)

(1) S PIP-i za EUP podeželskih naselij s kmetijami - TIP D se urejajo EUP RU05 v naselju Ruše, SM01 in SM03 v naselju Smolnik, BI04, BI05 in BI20 v naselju Bistrica ob Dravi, BE05, BE08 in BE12 v naselju Bezena, LO01 v naselju Log in FA01 v naselju Fala.

Namenska raba v EUP

(2) Namenska raba v EUP je opredeljena kot območje stanovanj, podrobnejša pa kot površine podeželskega naselja, ki so namenjene površinam kmetij z dopolnilnimi dejavnostmi in bivanjem (SK).

Namembnost in vrste objektov

(3) V EUP je dovoljeno graditi objekte z namembnostjo, kot so opredeljeni v PRILOGI 2 tega odloka ter nezahtevne, enostavne in druge objekte, ki so opredeljeni v PRILOGI 3 tega odloka.

(4) Dovoljeno je prepletanje bivanja in dejavnosti, ki so opredeljene v PRILOGI 4 tega odloka, v kolikor dejavnosti niso moteče za pretežno dejavnost v EUP. Med dopustnimi dejav­nostmi se daje prednost dejavnostim, ki so povezane s kmetijstvom (dopolnilne dejavnosti na kmetiji). Te dejavnosti lahko dosegajo 70 %, vseh dejavnosti, kar pa ne velja za nove objekte in naprave energetskih sistemov za proizvodnjo energije iz obno­ vljivih virov za lastno uporabo ali dopolnilno dejavnost na kmeti­ji, katerih površina mora biti manjša od skupne površine objekta oz. objektov, ob katere se umeščajo. Določila iz predhodnih stav­kov tega odstavka ne veljajo za obstoječe dejavnosti.

(5) V EUP so dopustne naslednje vrste gradenj: gradnja no­vih objektov, rekonstrukcija, vzdrževanje, dozidava, nadzidava obstoječih objektov, dopolnilna gradnja, ponovna gradnja, spre­memba namembnosti z možnostjo prepletanja dejavnosti, rušitev objektov in dela za ureditev okolice objektov znotraj parcele, na­menjene gradnji.

Lega objektov:

(6) Objekti morajo biti odmaknjeni od parcelne meje vsaj 4 m. Odmiki so lahko tudi manjši, v kolikor se strinja lastnik sosednje nepremičnine (overjena pisna izjava) in so zagotovljene varne poti, intervencijski dostop in higiensko sanitarni pogoji (osončenje). Odmiki iz predhodnih stavkov ne veljajo za objekte gospodarske javne infrastrukture ter za nezahtevne in enostavne objekte.

(7) Lega objektov mora upoštevati obstoječo zasnovo prostora in lego objektov v prostoru, obstoječe in predvidene regulacijske črte kot so regulacijske linije, gradbene linije in gradbene meje ter mora pri novogradnjah upoštevati min. širino peš hodnika 1,2 m ali 5 m in širino peš hodnika od regulacijske linje za nemoten osebni dovoz in parkiranje avtomobila. V kolikor regulacijske črte niso določene v grafičnem delu OPN, se le te povzamejo iz vzorca postavitve obstoječih stavb v območju; nova postavitev objektov mora slediti obstoječi razpoznavni regulacijski črti naselja ali dela naselja ali ulice.

(8) Lega objektov mora zagotavljati ustrezno število parkirnih mest v območju parcele, namenjene gradnji, razen v primerih, kjer je mirujoči promet urejen z drugim režimom ter možnost za širitev kmetije (vsaj ena stranica novo umeščene kmetije v na­selju mora mejiti na odprt prostor, ki dolgoročno ni namenjen pozidavi).

(9) Gradbena meja novim objektom se določi v skladu z ob­stoječimi objekti.

Velikost objektov:

(10) Velikost objektov mora upoštevati naslednje določbe:

- dovoljena je višina stanovanjskega dela objektov na kmetiji v višini (K) +P +(1) +M na ravnem terenu in (K)+P+M na terenu z naklonom ter višini (K)+P pri ostalih objektih;

- pri poslovnem namenu je dovoljena višina etaž K in P do 3,6 m,

objekt pa lahko presega višino sosednjih objektov do 10%;

- višina kolenčnega zida je max. 1m;

- kota pritličja je odvisna od namembnosti gradnje in je lahko

max 1 m nad obstoječim terenom pri stanovanjskih objektih in 0,3 m pri ostalih objektih;

- pri gradnji na terenu z naklonom je lahko klet v nadzemni izvedbi v najnižji točki postavitve objekta na teren, ostale kle­tne stranice objekta morajo biti vkopane do dveh tretjin.

(11) Izkoriščenost zemljišč mora težiti k gostoti do 50 prebivalcev/ha.

(12) Faktor zazidanosti parcele je do vrednosti 0,25, faktor izrabe stavbne parcele (upoštevani le nadzemni deli stavbe) je max. vrednosti Fiz=0,5

(13) Velikost parcele, namenjene gradnji, mora zagotavljati poleg površine za stanovalce še ustrezni del površine za gospodarski del kmetije.

Oblikovanje objektov:

(14) Oblikovanje objektov mora izhajati iz arhitekturnih in prostorskih značilnosti arhitekturne krajine Maribor-Ruše ali arhitekturne krajine Pohorje, jih kvalitetno nadgrajevati ter upoštevati naslednje določbe:

- vsi objekti in prostorske ureditve se morajo prilagoditi tradicionalnim oziroma sodobnim kvalitetnim objektom in ureditvam v EUP ali okolici po stavbni prostornini, višini in regulacijskih črtah, naklonu streh in smereh slemen, barvi in teksturi streh in fasad, načinu ureditve nepozidanega prostora, urbani opremi in drugih oblikovanih značilnostih prostora;

- tlorisna razmerja naj ohranjajo razmerja, značilna za arhitekturno krajino (od 1:2 ali manjše, razen kvadratne zasnove);

- gospodarski, dopolnilni in bivanjski objekti morajo biti prostorsko ločeni ali ločeni s požarnim zidom,

- stanovanjski objekti na kmetijah morajo biti ob javnem pro­storu, ostali objekti pa v nizu ali obzidanem dvorišču umaknjeni v notranjost parcele;

- vsi objekti in posamezni gabariti objektov na parceli morajo biti medsebojno oblikovno usklajeni;

- obliko, naklon, kritino in smeri slemen je potrebno prilagoditi splošni oziroma kakovostni podobi v EUP. Kritine naj bodo temnih barv od rjave do opečno rdeče v skladu z obstoječim vzorcem, naklon naj bo 35-45°, strehe pa dvokapne s čopi ali brez. Drugačen tip strehe je dovoljen le v primeru, da je predlagana streha obstoječ kakovosten vzorec v enoti ali v primeru, da gre za nov niz objektov z istim tipom strehe v liniji najmanj 6 novih objektov;

- objekti za industrijsko kmetijsko proizvodnjo prireje živali in vzgoje rastlin, v kolikor so v EUP okoljsko in prostorsko sprejemljivi, lahko odstopajo od teh zahtev v tlorisni in višinski zasnovi, ne pa v arhitekturni usklajenosti kmetije (streha, fasada), naklon strehe je lahko od 22,5 do 45°, v kolikor je to obstoječa oblika v EUP;

- osvetlitev podstrešnih prostorov je dovoljena s terasami, frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin, ki ne smejo biti višje od osnovne strehe in po posamezni strehi enotno obliko­vane ter enakega naklona kot je osnovna strešina;

- sončni zbiralniki ne smejo presegati višine slemena;

- smer slemena mora biti vzporedna s plastnicami terena, razen ko prevladujoč vzorec odstopa od te oblike;

- pri oblikovanju fasad je potrebno upoštevati kakovostne oziroma prevladujoče okoliške objekte v EUP glede oblikovanja arhitekturnih elementov na fasadi: členitev, okna, portali, stebri, nadstreški, balkoni, ograje, fasadna dekoracija ter barve;

- barve fasad morajo biti v beli ali svetlih pastelnih tonih, ki mora biti usklajena z barvo stavbnega pohištva in barvo strehe oz. kritine;

- prepovedane so močnejše modre, rdeče, vijoličaste, zelene, rjave, sive, rumene, marelične in podobne barve, enako trajno sijoči odtenki kritin;

- prepovedani so nesprejemljivi dodatki (neznačilni arhitekturni elementi in detajli) na fasadah kot so več kotni izzidki, stolpiči, fasadni pomoli, arkade, netradicionalne barve in »preneseni« arhitekturni in hortikulturni elementi iz drugih okolij.

(15) Oblikovanje okolice objektov mora biti v skladu z obsto­ječim vzorcem oblikovanja v EUP, hkrati pa mora oblikovno in funkcionalno dopolnjevati povezavo objekta z urbanim prosto­rom ali z odprtim prostorom, če je objekt grajen na stiku urbane­ga in odprtega prostora.

Parcelacija

(16) Parcelacija mora upoštevati naslednje določbe:

- oblika in velikost parcel morata nadaljevati začeti vzorec po­selitve, v kolikor se nadaljuje enaka vrsta objektov po namenu;

- oblika parcel mora slediti terenskim zahtevam: naklonu terena, dostopu do parcele in možnostim priključevanja na javno infrastrukturo;

- osnovni princip delitve parcel je zagotovitev javnega dobra za dostop in gradnjo infrastrukture;

- gradnja mora potekati fazno, tako da se širi pozidana struktura od znotraj navzven;

- po enakem principu mora gradnji slediti razvoj omrežij go­spodarske javne infrastrukture.

(17) Velikost parcel je določena z vrsto in lego gradnje glede na enoto urejanja prostora in naklonom terena. Priporočene velikosti gradbenih parcel ene enote-kmetije v m²:

(18) Ob robovih EUP so parcele lahko večje zaradi zaokrože­vanja meje gradbenih parcel po objektih v naravi.

Priključevanje objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro

(19) Priključevanje objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro:

- vsi objekti razen tistih, ki jih določa, zakon morajo biti pri ključeni na gospodarsko javno infrastrukturo (minimalno do­voz, vodovod, elektrika, odvoz odpadkov in kanalizacija, ali drugo energetsko omrežje, če tako odloči občina);

- v kolikor kanalizacija ne obstaja, mora imeti objekt individualno ČN ali nepretočno greznico in pogodbo za odvoz fekalij z GJS, dovoljena pa je gradnja manjše ČN za dva več objek­tov skupaj;

- maksimalna oddaljenost novega objekta za katerega je priključitev na GJI obvezna, je 25 m – v večji oddaljenosti je dovoljena gradnja na stavbnih zemljiščih z upoštevanjem določb prejšnje alineje in možnostjo preskrbe iz lastnih virov (pitna voda) ter priključevanjem na energetsko omrežje v večji raz­dalji od predpisane. Četudi razdalja objekta od omrežja GJI presega 25 m, je možna priključitev objektov na vso GJI;

- pri večjih novih zazidljivih površinah morajo biti sekundarna omrežja izvedena tako, da omogočajo priključke dolžine do 10-15 m;

- v območjih, kjer ni predviden OPPN, se javna infrastruktura lahko gradi z javno zasebnim partnerstvom ali zasebno, s tem da se vložek investitorja v javno infrastrukturo poračunava v skladu s pogodbo, sklenjeno med občino in investitorjem oz. v skladu z veljavno zakonodajo in občinskimi odloki;

- če upravljavec javne infrastrukture zaradi preobremenjenosti ali dotrajanosti omrežja ne izda pozitivnega soglasja za priključitev posameznega objekta ali več objektov ali ne določi načina priključitve, gradnja ni mogoča.

Upoštevanje varstvenih režimov v prostoru

(20) PIP za celostno ohranjanje kulturne dediščine, ohranjanje narave, varstva okolja in naravnih dobrin ter varstva pred narav­ nimi in drugimi nesrečami morajo upoštevati naslednje določbe:

- v kolikor gradnja ali ureditev posega v varstveni režim, je pri gradnji potrebno pridobiti projektne pogoje in soglasje pristojne službe,

- dopustna gradnja ne sme ogrožati varstvenih območij narav­nih in kulturnih vrednot, varstva okolja, naravnih virov in varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Varovanje zdravja

(21) Varovanje zdravja mora upoštevati naslednje določbe:

- načrtovanje in gradnja objektov mora zagotavljati pravilno in zadostno osončenost, osvetlitev in prevetrenost objektov, ter zagotavljati varstvo pred hrupom in možnost dostopa funkcionalno oviranim osebam;

- varstvo pred požarom je potrebno zagotavljati s primernim odmikom objektov, požarnimi zidovi, varnimi potmi in dostopu interventnim vozilom;

- gradnja na ogroženih območjih – seizmičnih, visoki podtalnici, hidrološko neugodnih območjih ni priporočljiva, ob poseganju pa je potrebno zagotoviti ukrepe za izničenje škodljivih vplivov gradnje ali območja;

- prepovedana je gradnja stanovanjskih in drugih objektov na potencialno poplavnem in plazovitem območju;

- posegi, ki bi lahko škodljivo vplivali na zdravje ljudi, so dopustni le v primerih, ko so s projektno dokumentacijo predvieni ukrepi, ki bodo škodljive vplive zmanjševali do stopenj, dovoljenih s predpisi;

- lastniki so dolžni sanirati obstoječe objekte in naprave, za ka­tere je pristojna strokovna služba ugotovila, da s svojim delovanjem škodljivo delujejo na okolje-emisije nad dovoljeno stopnjo.

Posebnosti in dodatni pogoji

(22) Nova kmetija in širitev kmetije v EUP je dopustna v ko­likor so za to izpolnjeni prostorski in okoljski pogoji.

(23) V EUP LO 01 je v območju med potokom in EUP LO 03 ter LO 02 dopustna postavitev vzorčnih hiš.

11. člen (PIP za EUP s centralnimi dejavnostmi TIP G, H in I)

(1) S PIP-i za območja centralnih dejavnosti se urejajo EUP RU01, RU04, RU21, RU24, RU29, RU37, RU38, RU40, RU48, RU49, RU55, RU62, RU72, RU73, RU77 in RU79 v naselju Ruše, BI09 v naselju Bistrica ob Dravi, BE03 v naselju Bezena.

Namenska raba v EUP

(2) Namenska raba v EUP je opredeljena kot območje centralnih dejavnosti (C), podrobnejša namenska raba kot osrednja območja centralnih dejavnosti (CU), v EUP brez bivanja pa kot druga območja centralnih dejavnosti (CD), kjer prevladuje dolo­čena dejavnost, razen stanovanj.

Namembnost in vrste objektov

(3) V EUP je dovoljeno graditi objekte z namembnostjo, ki so opredeljeni v prilogi 2 tega odloka ter nezahtevne, enostavne in druge objekte, ki so opredeljeni v prilogi 3 tega odloka, pri tem je potrebno upoštevati razlike med tipi G, H in I.

(4) Dovoljeno je prepletanje bivanja (razen novih bivalnih površin v drugih območjih centralnih dejavnosti) in dejavnosti, ki so opredeljene v prilogi 4 tega odloka, v kolikor dejavnosti niso moteče za pretežno dejavnost v EUP, pri tem je potrebno upoštevati razlike med tipi G, H in I.

(5) V EUP so dopustne naslednje vrste gradenj: gradnja novih objektov, rekonstrukcija, vzdrževanje, dozidava, nadzidava obstoječih objektov, dopolnilna gradnja, ponovna gradnja, spre­memba namembnosti z možnostjo prepletanja dejavnosti, rušitev objektov in dela za ureditev okolice objektov znotraj parcele, namenjene gradnji.

Lega objektov:

(6) Objekti morajo biti odmaknjeni od parcelne meje vsaj 4 m. Odmiki so lahko tudi manjši, v kolikor se strinja lastnik sosednje nepremičnine (overjena pisna izjava) in so zagotovljene varne poti, intervencijski dostop in higiensko sanitarni pogoji (osončenje). Odmiki iz predhodnih stavkov ne veljajo za objekte gospodarske javne infrastrukture ter za nezahtevne, enostavne objekte in obstoječe objekte, ki že obratujejo oz. v katerih se odvija dejavnost, vendar samo v primerih, ko se tlorisni in višinski gabariti teh obstoječih objektov ne spreminjajo.

(7) Lega objektov mora upoštevati obstoječo zasnovo prostora in lego objektov v prostoru, obstoječe in predvidene regulacijske črte kot so regulacijske linije, gradbene linije in gradbene meje ter mora pri novogradnjah upoštevati min. širino peš hodnika 1,2 m ali 5 m in širino peš hodnika od regulacijske linje za nemo­ten osebni dovoz in parkiranje avtomobila. V kolikor regulacijske črte niso določene v grafičnem delu OPN, se le te povzamejo iz vzorca postavitve obstoječih stavb v območju; nova postavitev objektov mora slediti obstoječi razpoznavni regulacijski črti naselja ali dela naselja ali ulice.

(8) Lega objektov mora zagotavljati funkcijo objektov in ostalih ureditev ter ustrezno število parkirnih mest v območju parcele, namenjene gradnji v skladu s predvideno namembnostjo in velikostjo objekta (po kapaciteti posameznih dejavnosti), razen v primerih, kjer je mirujoči promet urejen z drugim režimom.

(9) Gradbena meja novim objektom se določi v skladu z ob­stoječimi objekti.

Velikost objektov:

(10) Velikost objektov mora upoštevati naslednje določbe:

- tlorisna velikost objektov ni enovita in je odvisna od namembnosti objekta, potrebnih načrtovanih zmogljivosti,

- dovoljena je max.višina objektov (nK)+P+3+(M). Višinski gabariti objektov se morajo proti meji EUP z nižjo gradnjo zniževati, pri tem je višina poslovnih etaž (razen pri objektih z delavnicami oz. s proizvodnimi obrati) do 3,6 m;

- gradnja kleti je dovoljena v kolikor ne posega v podtalnico ali poplavno območje;

- kota pritličja je odvisna od namembnosti gradnje in je lahko max 1 m nad obstoječim terenom;

- pri gradnji na terenu z naklonom je lahko 1. klet v najnižji točki objekta v nadzemni izvedbi, ostale strani kleti objekta pa morajo biti vkopane do dveh tretjin višine;

- pri ponovni gradnji objektov je potrebno upoštevati višinske in tlorisne gabarite sosednjih objektov.

(11) Izkoriščenost zemljišč mora ustrezati predpisom posameznih dejavnosti.

(12) Faktor zazidanosti zemljišča je do vrednosti 0,5, v obmo­čjih mestnih jeder z bivanjem pa do 0,6, faktor izrabe zemljišča (upoštevan le nadzemni deli stavbe) je max. vrednosti Fiz=1,2 pri območjih z bivanjem in max. vrednosti 1,6 v ostalih območjih.

(13) Velikost parcele, namenjene gradnji, mora ustrezati zmo­gljivosti objektov po posameznih namembnostih (manipulativne ovršine in skladišča, parkirna mesta, zelene površine).

Oblikovanje objektov:

(14) Oblikovanje objektov mora izhajati iz arhitekturnih in prostorskih značilnosti arhitekturne krajine Maribor-Ruše, jih kvalitetno nadgrajevati ter upoštevati naslednje določbe:

- vsi objekti in prostorske ureditve se morajo prilagoditi tra dicionalnim oziroma sodobnim kvalitetnim objektom in ureditvam v EUP po stavbni prostornini, višini in regulacijskih črtah, naklonu streh in smereh slemen, barvi in teksturi streh in fasad, načinu ureditve nepozidanega prostora, urbani opremi in drugih oblikovanih značilnostih prostora;

- vsi objekti in posamezni gabariti objektov na parceli morajo biti medsebojno oblikovno usklajeni;

- obliko, naklon in kritino ter smeri slemen je potrebno prilagoditi splošni oziroma kakovostni podobi v EUP. Kritine naj bodo temnih barv in trajno od rjave do opečno rdeče v skladu z obstoječim vzorcem, naklon naj bo 30-45°, strehe pa dvokapne s čopi ali brez, enokapne, večkapne ali ravne, ki so dovoljene, v kolikor je to v enoti obstoječ vzorec;

- možno je kombiniranje dvokapnih in enokapnih streh z ravnimi, predvsem v primeru pokritih teras, vetrolovov in zimskih vrtov;

- osvetlitev podstrešnih prostorov je dovoljena s terasami, frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin, ki ne smejo biti višje od osnovne strehe in po posamezni strehi enotno oblikovane, enakih naklonov kot pripadajoče strešine;

- sončni zbiralniki ne smejo presegati višine slemena;

- pri oblikovanju fasad je potrebno upoštevati kakovostne ozi­roma prevladujoče okoliške objekte v EUP glede oblikovanja arhitekturnih elementov na fasadi: členitev, okna, portali, stebri, nadstreški, balkoni, ograje, fasadna dekoracija ter barve;

- oblikovanje in horizontalna ter vertikalna členitev fasad, strukturiranje fasadnih odprtin oken in drugih fasadnih ele­mentov, naj bo po vsej fasadi enovito in prilagojeno nizu ali kareju;

- barve fasad morajo biti v beli ali svetlih pastelnih tonih, ki mora biti usklajena z barvo stavbnega pohištva in barvo strehe oz. kritine;

- dovoljeno je tudi sodobnejše oblikovanje fasad z uporabo lesa, kovine, stekla in drugih sodobnih materialov in izjemo­ma izrazitejših fasadnih barv kot poudarkov;

- glavni vhod v stavbe javnega značaja ob pomembnem me­stnem prostoru mora biti na glavni fasadi objekta, ki mora biti mesto tvorno oblikovana;

- prepovedani so nesprejemljivi dodatki (neznačilni arhitekturni elementi in detajli) na fasadah kot so več kotni izzidki, stolpiči, fasadni pomoli, arkade, netradicionalne barve in »preneseni« arhitekturni in hortikulturni elementi iz drugih okolij.

(15) Oblikovanje okolice objektov mora biti v skladu z obstoječim vzorcem oblikovanja v EUP, hkrati pa mora oblikovno in funkcionalno dopolnjevati povezavo objekta z odprtim prostorom, če je objekt grajen na stiku urbanega in odprtega prostora.

Parcelacija

(16) Parcelacija mora upoštevati naslednje določbe:

- parcelacija mora funkcionalno in morfološko nadaljevati obstoječi vzorec naselja;

- oblika parcel mora slediti terenskim zahtevam – naklonu terena, dostopu do parcele in možnostim priključevanja na javno infrastrukturo;

- osnovni princip delitve parcel je zagotovitev javnega dobra za dostop in gradnjo infrastrukture ter možnost interventnega dostopa na vse stranice objekta.

(17) Velikost parcel je določena z vrsto in lego gradnje glede na enoto urejanja prostora in naklonom terena. Parcela mora za­dovoljevati nemoteno funkcionalnost objektov.

Priključevanje objektov na gospodarsko javno infra­strukturo in grajeno javno dobro

(18) Priključevanje objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro:

- vsi objekti, razen tistih, ki jih določa zakon, morajo biti pri ključeni na gospodarsko javno infrastrukturo (minimalno dovoz, vodovod, elektrika, odvoz odpadkov in kanalizacija ali tudi energetsko omrežje, če tako odloči občina);

- v kolikor kanalizacija ne obstaja, mora imeti objekt individualno ČN ali nepretočno greznico in pogodbo za odvoz fekalij z GJS, dovoljena pa je gradnja manjše ČN za dva ali več objektov skupaj;

- maksimalna oddaljenost novega objekta, za katerega je priključitev na GJI obvezna, je 25 m – v večji oddaljenosti je dovoljena gradnja na stavbnih zemljiščih z upoštevanjem določb prejšnje alineje in možnostjo preskrbe iz lastnih virov (pitna voda) ter priključevanjem na energetsko omrežje v večji razdalji od predpisane. Četudi razdalja objekta od omrežja GJI presega 25 m, je možna priključitev objektov na vso GJI;

- pri večjih novih zazidljivih površinah morajo biti sekundarna omrežja izvedena tako, da omogočajo priključke dolžine do 10-15 m;

- v območjih, kjer ni predviden, OPPN se javna infrastruktura lahko gradi z javno zasebnim partnerstvom ali zasebno, s tem da se vložek investitorja v javno infrastrukturo poračunava v skladu s pogodbo, sklenjeno med občino in investitorjem oz. v skladu z veljavno zakonodajo in občinskimi odloki;

- če upravljavec javne infrastrukture zaradi preobremenjenosti ali dotrajanosti omrežja ne izda pozitivnega soglasja za priključitev posameznega objekta ali več objektov ali ne določi načina priključitve, gradnja ni mogoča.

Upoštevanje varstvenih režimov v prostoru

(19) PIP za celostno ohranjanje kulturne dediščine, ohranjanje narave, varstva okolja in naravnih dobrin ter varstva pred narav­nimi in drugimi nesrečami morajo upoštevati naslednje določbe:

- v kolikor gradnja ali ureditev posega v varstveni režim, je pri gradnji potrebno pridobiti projektne pogoje in soglasje pristojne službe;

- dopustna gradnja ne sme ogrožati varstvenih območij naravnih in kulturnih vrednot, varstva okolja, naravnih virov in varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Varovanje zdravja

(20) Varovanje zdravja mora upoštevati naslednje določbe:

- načrtovanje in gradnja objektov mora zagotavljati pravilno zadostno osončenost, osvetlitev, in prevetrenost objektov ter varstvo pred hrupom in možnost dostopa funkcionalno ovira­nim osebam;

- varstvo pred požarom je potrebno zagotavljati s primernim odmikom objektov, varnimi potmi in dostopom interventnim vozilom;

- gradnja na ogroženih območjih – seizmičnih, visoki podtalnici, hidrološko neugodnih območjih ni priporočljiva, ob poseganju pa je potrebno zagotoviti ukrepe za izničenje škodljivih vplivov gradnje ali območja;

- prepovedana je gradnja stanovanjskih in drugih objektov na potencialno poplavnem in plazovitem območju,

- posegi, ki bi lahko škodljivo vplivali na zdravje ljudi, so dopustni le v primerih, ko so s projektno dokumentacijo predvideni ukrepi, ki bodo škodljive vplive zmanjševali do stopenj dovoljenih s predpisi;

- lastniki so dolžni sanirati obstoječe objekte in naprave, za ka­tere je pristojna strokovna služba ugotovila, da s svojim delovanjem škodljivo delujejo na okolje-emisije nad dovoljeno stopnjo.

Posebnosti in dodatni pogoji

(21) Pri EUP je potrebno navedene pogoje upoštevati selektivno, v skladu z določbami iz prilog in zgoraj navedenimi PIP.

(22) Dopustni deleži dejavnosti v posameznih EUP so naslednji:

- v EUP RU 01 lahko deleži dejavnost, ki so za tip enote dopustne po prilogi 4, zaseda 60 % BTP. Izmed vseh dejavnosti lahko zasedajo dejavnosti skupine I, ki so za tip enote dopustne po prilogi 4, 80 % od vseh dejavnosti. Za delež površin, namenjenih bivanju, ni omejitev. V primeru, da dejavnosti v EUP ni, je dopustna gradnja stanovanj. Določila glede dele­žev ne veljajo za obstoječe stanje (obstoječe dejavnosti in površine, ki jih zasedajo);

- v EUP Ru 04 lahko delež dejavnosti, ki so za tip enote dopustne po prilogi 4, zaseda 60 % BTP. Izmed vseh dejavnosti naj zasedajo dejavnosti skupine I, ki so za tip enote dopustne po prilogi 4, 80 %. Za delež površin, namenjenih bivanju, ni omejitev. V primeru, da dejavnosti v EUP ni, je dopustna gra­dnja stanovanj. Določila glede deležev ne veljajo za obstoječe stanje (obstoječe dejavnosti in površine, ki jih zasedajo);

- v EUP Ru 21 lahko od vseh dejavnosti, ki so dopustne po pri­logi 4 odloka, največji delež (80 % BPT) zasedajo dejavnosti skupine Q in znotraj te skupne 86. V EUP bivanje ni predvi­deno. Določila glede deležev ne veljajo za obstoječe stanje (obstoječe dejavnosti in površine, ki jih zasedajo);

- v EUP RU24 lahko 80 % BTP zasedajo dejavnosti skupine P ki so za tip enote dopustne