Na podlagi 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 6/94-odločba US, 45/94-odločba US, 57/94, 14/95, 20/95-odločba US, 63/95-obvezna razlaga, 9/96-odločba US, 44/96-odločba US, 26/97, 70/97, 10/98, 68/98-odločba US, 74/98, 59/99-odločba US in 70/2000), 3. odstavka 47. člena Zakona o stavbnih zemljiščih (Ur. I. RS, št. 44/97), 16. člena Statuta Občine Zagorje ob Savi (Uradni vestnik Zasavja, št. 6/99) in 75. člena Poslovnika Občinskega sveta Občine Zagorje ob Savi (Uradni vestnik Zasavja, št. 6/99), je Občinski svet Občine Zagorje na svoji 14. redni seji dne 23.11.2000 sprejel
PRAVILNIK
O PRODAJI, ODDAJI ZA GRADNJO, MENJAVI IN NAJEMU STAVBNIH ZEMLJIŠČ V LASTI OBČINE ZAGORJE OB SAVI
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se določajo način, pogoji in postopek prodaje, oddaje v najem, oddaje za gradnjo in zamenjave stavbnih zemljišč, ki so v lasti Občine Zagorje ob Savi (v nadaljevanju: občina).
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za prodajo, menjavo in oddajo v najem drugih nepremičnin, ki so v lasti občine, če zakon ali drugi predpis ne določa drugače.
2. člen
Odločitev o prodaji, oddaji za gradnjo, menjavi in oddaji v najem sprejme skladno s Statutom občine (Uradni vestnik Zasavja, št. 6/99), Odlokom o gospodarjenju s stavbnimi zemljišči (Uradni vestnik Zasavja, št. 8/98) in tem pravilnikom, občinski svet oziroma župan
3. člen
Pomen izrazov po tem pravilniku:
1 Prodaja stavbnega zemljišča je prenos lastninske pravice in neposredne posesti na stavbnem zemljišču, katerega lastnik je občina, na izbranega interesenta.
2. Oddaja stavbnega zemljišča za gradnjo pomeni prenos pravice gradnje na stavbnem zemljišču, ki ostane še naprej v lasti občine (t.i. stavbna pravica). Izbrani interesent pridobi s sklenitvijo pogodbe pravico gradnje objekta na občinskem stavbnem zemljišču v skladu s prostorskim izvedbenim načrtom za območje urejanja.
3 Oddaja stavbnega zemljišča v najem pomeni prenos neposredne posesti na stavbnem zemljišču, katerega lastnik je občina, na izbranega najemnika proti določeni najemnini.
4. Menjava stavbnega zemljišča pomeni prenos lastninske pravice občinskega stavbnega zemljišča na sopogodbenika z istočasno pridobitvijo lastninske pravice bremen prostega zemljišča, ki ga v zameno daje sopogodbenik.
4. člen
Občina lahko proda, odda za gradnjo, zamenja ali odda v najem stavbno zemljišče, če je predmet prometa evidentiran v njenih poslovnih knjigah.
Stavbno zemljišče, ki ni evidentirano v poslovnih knjigah občine, je pred izvedbo prometa z njim, potrebno evidentirati.
5. člen
Vloge, katere podajo interesenti za pridobitev občinskih zemljišč in postopke po tam pravilniku obravnava in vodi komisija za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči, ustanovljena z Odlokom o gospodarjenju s stavbnimi zemljišči (Ur. vestnik Zasavja, št. 8/98). Po pregledu in analizi prispelih vlog komisija v skladu s svojimi pristojnostmi predlaga županu rešitve posameznih vlog oziroma nadaljnji postopek.
II. PRODAJA, ODDAJA ZA GRADNJO IN MENJAVA STAVBNEGA ZEMLJIŠČA
6. člen
Občina proda, odda zemljišče za gradnjo ali zamenja stavbno zemljišče na podlagi predhodno izvedenega javnega razpisa z zbiranjem pisnih ponudb ali javno dražbe, če v zakonu, statutu občine ali v tem pravilniku ni določeno drugače.
1. PRODAJA, ODDAJA ZA GRADNJO IN MENJAVA STAVBNIH ZEMLJIŠČ BREZ JAVNEGA RAZPISA
7. člen
Občina lahko na podlagi zakona o stavbnih zemljiščih proda ali odda stavbno zemljišče za gradnjo brez javnega razpisa s sklenitvijo neposredne pogodbo, če je izpolnjen vsaj eden izmed naslednjih pogojev:
- če gre za gradnjo objektov za potrebe obrambe
- če gre za gradnjo objektov javne infrastrukture
- če gre za gradnjo objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, kulture, znanosti, športa in javne upravo
- če gre za gradnjo socialnih in neprofitnih ter zadružnih stanovanj in stanovanjskih hiš
- če gre za gradnjo nadomestnih objektov
- če gre za gradnjo na zemljišču, ki je s prostorskim izvedbenim načrtom predvideno za določenega investitorja
- če gre za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev stavbnega zemljišča
- če gre za zemljišča, za katera je bil javni razpis ali javna dražba dvakrat neuspešen/a če gre za gradnjo objektov za potrebe pravosodja
8. člen
Občina lahko zamenja stavbno zemljišče za drugo enakovredno stavbno zemljišče brez javnega razpisa. Vrednost zamenjanih stavbnih zemljišč se določi na podlagi uradne cenitve. Ce vrednost stavbnih zemljišč, ki so predmet zamenjave ni enaka, se plača razlika po pogojih, ki veljajo za prodajo.
9. člen
Gradnja se, na stavbnih zemljiščih v lasti občine, s prostorskim izvedbenim načrtom lahko predvidi za konkretnega investitorja v primeru, da investitor v celoti poravna vse stroške priprave prostorskega izvedbenega načrta in stroške opremljanja stavbnih zemljišč. Občinski svet lahko delno ali v celoti oprosti investitorja plačila stroškov priprave prostorskega izvedbenega načrta in opremljanja stavbnih zemljišč, če ugotovi, da je gradnja na tem zemljišču tudi v interesu občine.
10. člen
Kadar je po 7. alinei 7. člena tega pravilnika možno iz razloga zaokrožitve in smotrnega izkoriščanja stavbnega zemljišča to zemljišče prodati brez javnega razpisa, vendar pa hkrati obstaja več interesentov (npr. sosedov), ki se medsebojno ne morejo sporazumeti o delitvi zemljišča, se lahko izvede postopek z javnim razpisom oziroma z javno dražbo.
2. JAVNI RAZPIS Z ZBIRANJEM PONUDB IN JAVNA DRAŽBA
11. člen
Postopek prodaje in oddaje za gradnjo se izvede preko
javnega razpisa z zbiranjem pisnih ponudb, kadar tako določa zakon ali kadar občina želi pridobiti nedoločeno število konkurenčnih vlog za posamezno stavbno zemljišče.
Javna dražba se praviloma okliče v primeru. ko je znano končno število interesentov in se ne išče nedoločenega števila vlog.
12. člen
Odločitev o izvedbi javnega razpisa ali javne dražbe sprejme občinski svet.
V primeru izvedenega javnega razpisa, ko je za isto zemljišče skladno z vsemi razpisnimi pogoji pravočasno in pravilno prispelo več enakovrednih vlog, pa lahko župan na predlog komisije odloči o preoblikovanju javnega razpisa v javno dražbo, na katero se povabi vse interesente, ki so že v postopku javnega razpisa predložili enakovredno vlogo za isto zemljišče
13. člen
Javni razpis z zbiranjem pisnih ponudb in javno dražbo objavi župan na krajevno običajen način.
14. člen
Določbe tega pravilnika, ki se nanašajo na javni razpis se smiselno uporabljajo tudi za javno dražbo, če ni s tem pravilnikom izrecno drugače določeno.
A/ Objava javnega razpisa oz. javne dražbe ter varščina
15. člen
Vsebina objave javnega razpisa ali javne dražbe:
- ime oziroma naziv in sedež naročnika
- vrsto pravnega posla, katerega sklenitev se predvideva
- označbo in opis stavbnega zemljišča (z.k. podatki, lega, status, površina, kultura ipd.)
- podatke o namembnosti zemljišča
- izhodiščno ceno zemljišča in način revalorizacije do sklenitve pogodbe
- rok pričetka in dokončanja gradnje na stavbnem zemljišču
- navedbo ali gre za javni razpis s končnim rokom oddaje vlog ali za javni razpis, ki je odprt do prodaje oziroma oddaje vseh stavbnih zemljišč
- navedbo, da mora ponudba vsebovati program z opisom dejavnosti ter višino ponujene cene, ki ne sme biti nižja od izhodiščne cene stavbnega zemljišča
- navedbo, kdo je lahko udeleženec razpisa oziroma dražbe
- poziv ponudnikom, da v ponudbi navedejo svoj polni naziv oziroma ime ter sedež oziroma naslov
višino varščine za resnost ponudbe, ki jo je treba položiti in ki ne sme biti nižja od 5% izhodiščne cene stavbnega zemljišča, navedbo do kdaj mora biti varščina vplačana in na kateri račun ter opozorilo, da se po sklenjenem pravnem poslu varščina brez obresti vrne neuspelim ponudnikom, uspelemu ponudniku pa se vplačana varščina brezobrestno všteje v kupnino oziroma zadrži, v kolikor pravnega posla ne sklene
- kraj, čas in kontaktno osebo, pri kateri lahko zainteresirani ponudniki dvignejo razpisno dokumentacijo, ceno dokumentacije in način plačila dokumentacije z navedbo o možnosti ogleda razpisanega zemljišča
- način predložitve ponudbe (datum, čas, naslov, oznaka - pri čemer rok za zbiranje ponudb ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave)
- obvezne sestavine ponudbe-dokumenti, dokazila -način in rok plačila kupnine
- merila za izbiro najugodnejše ponudbe in kakršnekoli omejitve, ki bodo upoštevane pri ocenjevanju ponudb ter navedbo ali se merila uporabljajo posamično ali kumulativno
- naslov, prostor, datum in uro javnega odpiranja ponudb oz. izvedbe javne dražbe
- rok, v katerem bodo ponudniki obveščeni o izidu javnega razpisa
- druge morebitne pogoje in zahteve, ki jih morajo ponudniki izpolnjevati
Vsebina objave se glede zgoraj navedenih sestavine prilagaja konkretnemu primeru in dejstvu ali gre za objavo javnega razpisa ali za objavo javne dražbe.
16. člen
Pri javnem razpisu z zbiranjem pisnih ponudb ni višanja ponudb. Kot najugodnejša se šteje najvišja prejeta pisna ponudba ob izpolnitvi vseh drugih razpisnih pogojev.
Pri javni dražbi pa se ponudbe višajo s tem, da se najnižji možni znesek višanja ponudbe navede že v objavi, sicer pa na sami javni dražbi.
17. člen
Višino varščine, ki je sestavni del objave javnega razpisa ali javne dražbe, določi župan in je odvisna od ocenjenih tržnih možnosti prodaje ali oddaje stavbnega zemljišča. Ne sme pa biti nižja od 5% izhodiščne cene iz javnega razpisa.
Ponudnik lahko svojo ponudbo umakne, nadomesti z drugo ali jo dopolni do roka za prejem ponudb, ki je določen v objavi javnega razpisa. V primeru umika do roka iz javnega razpisa se že plačana varščina ponudniku vrne.
B/ Javno odpiranje in obravnavanje ponudb ter izbor najugodnejše ponudbe
18. člen
Odpiranje ponudb je javno in ga opravi komisija iz 5. člena tega pravilnika na naslovu, v prostorih in v času, določenem v objavi javnega razpisa. Predstavniki ponudnikov pred začetkom odpiranja ponudb izročijo komisiji pisna pooblastila za sodelovanje na javnem odpiranju.
Komisija na podlagi določil predpisov o javnih naročilih oceni prispele ponudbe in ugotovi, če izpolnjujejo razpisne pogoje. Ponudbe, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo komisija izloči, ostale pa obravnava na podlagi meril iz naslednjega člena tega pravilnika.
Ponudnik, ki ne predloži pravočasno popolne vloge, se v primeru javnega razpisa s končnim rokom, izloči iz nadaljnjega postopka izbire.
V primeru razpisa z odprtim rokom se lahko ponudnika pozove k dopolnitvi vloge, če za isto stavbno zemljišče ni prispela tudi druga popolna vloga.
Po oceni prispelih ponudb komisija na podlagi meril za izbor najugodnejšega ponudnika, svoje ugotovitve in predloge posreduje županu, ki na podlagi teh ugotovitev in predloga o izbiri ponudnika sprejme sklep o prodaji oziroma oddaji stavbnega zemljišča izbranemu najugodnejšemu ponudniku. Za izdajo sklepa lahko župan pooblasti tudi tajnika občine.
19. člen
V postopku primerjave prispelih ponudb se lahko upoštevajo naslednja merila:
- ponujena cena za zemljišče in rok plačila
- rok pričetka in dokončanja gradnje objekta
- predvideni program dejavnosti ponudnika z opisom, usklajenim s konceptom razvoja občine
- mnenje občinskega organa za okolje in prostor
- druga merila, navedena v objavi javnega razpisa ali javne dražbe, ki so glede na predmet razpisa specifična
Merila iz predhodnega odstavka se upoštevajo posamično ali kumulativno, kar se določi v objavi razpisa.
20. člen
O poteku javnega razpisa ali javne dražbe komisija vodi zapisnik, v katerega vpisuje zlasti naslednje podatke:
- kraj in čas odpiranja ponudb oziroma izvedbe javne dražbe
- imena navzočih članov komisije
- predmet javnega razpisa oziroma javne dražbe
- imena navzočih ponudnikov ali dražiteljev oziroma njihovih pooblaščencev
- podatke o nepravočasno prispelih ali nepravilno opremljenih ponudbah, ki se neodprte vrnejo ponudnikom oziroma ugotovitve o izpolnitvi razpisanih pogojev priglašenih dražiteljev
- glavne podatke iz ponudb, ki se odpirajo oziroma ponudbe dražiteljev in najvišjo ponujeno ceno
- ugotovitev o popolnosti oz. nepopolnosti odprtih ponudb, v primeru dražbe pa razglasitev zdražitelja, - ki je na dražbi uspel, doseženo ceno in podatke o neuspelih dražiteljih
- morebitne pripombe navzočih
21. člen
Sklep o izbiri najugodnejše ponudbe mora biti izdan najpozneje v roku 15 dni od dneva odpiranja ponudb ali izvedbe javne dražbe.
Ponudnike se o izbiri najugodnejše ponudbe obvesti v roku 7 dni od dneva izdaje sklepa o izbiri.
Zoper sklep župana oziroma po pooblastilu tajnika občine o izbiri najugodnejšega ponudnika, se lahko vsak neuspeli ponudnik pritoži na župana v roku 8 dni od dneva vročitve sklepa o izbiri. O pritožbi na podlagi ponovne presoje in predloga komisije odloči župan z odločbo, ki mora biti izdana najpozneje v 30 dneh od dneva vložitve popolne pritožbe. Odločba župana je dokončna, zoper odločbo pa je dopusten upravni spor.
C/ Posebne določbe o poteku javne dražbe
22. člen
Javna dražba je ustna. Pred začetkom dražbe se ugotovi podatke o dražiteljih in ali so plačali določeno varščino.
Predsednik komisije začne javno dražbo ob napovedanem času tako, da prisotne seznani s pogoji dražbe, predvsem pa:
- da lahko draži samo tisti, ki je plačal varščino
- določi najmanjši znesek, za katerega lahko dražitelj dviguje ceno, če ta znesek ni določen že v objavi javne dražbe
- da na dražbi uspe tisti dražitelj, ki ponudi najvišjo ceno
- da bo dražiteljem, ki na dražbi niso uspeli, povrnjena vplačana varščina, najboljšemu ponudniku pa bo varščina vračunana v kupnino po pogodbi.
Nato komisija prebere razpisane podatke ter ostale pogoje ter začne z dražbo tako, da član komisije-izklicatelj, javno izkliče začetno izklicno ceno. Če nepremičnino draži samo en dražitelj, ki nedvoumno izjavi, da se z izklicno ceno strinja, mora izklicatelj glasno ponoviti izklicno ceno, nato pa razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel:
Če nepremičnino draži več dražiteljev, začne izklicatelj dražbo tako, da izkliče začetno ceno in vpraša dražitelje, kdo sprejema izklicno ceno. Nato izklicno ceno prvič ponovi in dražitelje vpraša »kdo da več«, če kdo od dražiteljev ponudi višjo ceno, nadaljuje izklicatelj dražbo tako, da prvič ponovi višjo ceno in spet vpraša ostale dražitelje »kdo da več«.To se ponavlja, dokler noben od dražiteljev ne ponudi višje cene. Ponudnik je vezan na svojo ponudbo, dokler ni podane višje ponudbe.
Zadnjo najvišjo ponudbo izklicatelj trikrat ponovi. Uspeli ponudnik, ki odstopi od svoje ponudbe, izgubi pravico do vračila varščine.
Po končani dražbi se razglasi dražitelja, ki je uspel na dražbi in doseženo ceno zdražene nepremičnine.
D/ Ponovitev razpisa oz. javne dražbe in sklenitev pogodbe
23. člen
Če župan ugotovi, da se postopek javnega razpisa oz. sik javne dražbe ni vodil skladno z določili tega pravilnika ali da so bile v postopku storjene bistvene nepravilnosti, ki bi lahko vplivale na drugačno odločitev o izbiri ponudnika, lahko postopek javnega razpisa razveljavi. Vsem ponudnikom se vplačana varščina brezobrestno vrne.
Če je javni razpis uspešen le za posamezna stavbna zemljišča v kompleksu, ki se prodajajo ali oddajajo posamezno, se lahko javni razpis za preostala stavbna zemljišča ponovi.
24. člen
Pogodba mora biti sklenjena v petnajstih dneh od dneva dokončnosti sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika oziroma najkasneje v petnajstih dneh od dneva, ko je bil izbrani ponudnik pozvan k sklenitvi kupoprodajne pogodbe.
Če izbrani ponudnik v tem roku pogodbe iz neopravičljivih razlogov ne sklene se šteje, da je od ponudbe odstopil. Vplačana varščina se v tem primeru ne vrne. Zupan lahko s sklepom na predlog komisije odloči, da se pogodba sklene z drugim najugodnejšim ponudnikom, ki izpolnjuje razpisne pogoje. Vplačana varščina se izbranemu ponudniku vračuna v ceno.
III. NAJEM STAVBNEGA ZEMLJIŠČA
25. člen
Interesenti lahko pridobijo v najem stavbno zemljišče, ki je v lasti občine, na podlagi javnega razpisa z zbiranjem pisnih ponudb ali s sklenitvijo neposredne najemne pogodbe na podlagi pisne vloge, vložene pri komisiji za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči.
Javni razpis za oddajo stavbnega zemljišča v najem se na predlog komisije izvede predvsem v primeru večjega števila vlog za isto zemljišče in če med interesenti dogovor o razdelitvi zemljišča ni mogoč.
V primeru oddaje stavbnega zemljišča v najem preko javnega razpisa z zbiranjem pisnih vlog, se smiselno uporabljajo določila točke 11/2 tega pravilnika.
26. člen
Stavbno zemljišče, ki je v lasti občine, se na pisno vlogo posamezne pravne ali fizične osebe lahko odda v uporabo za določen čas in za konkretno določen namen (npr. za prireditev, predstavitev ipd.) na podlagi mnenja občinskega upravnega organa, pristojnega za okolje in prostor.
Soglasje izda župan. V njem se navede namen rabe zemljišča, čas rabe, v primeru odplačnosti višina odškodnine ter drugi pogoji, ki jih določi oddelek za okolje in prostor in ki jih mora pridobitelj izpolnjevati.
IV. DOLOČITEV VREDNOSTI STAVBNEGA ZEMLJIŠČA
Vrednost stavbnega zemljišča, ki je predmet prodaje, oddaje za gradnjo ali zamenjave, se za stavbna zemljišča, za katera je izdelan prostorski izvedbeni načrt, določi skladno s programom komunalnega opremljanja in s sklepom občinskega sveta o povprečni gradbeni ceni stavbnega zemljišča na območju občine. Za zemljišča, za katera prostorski izvedbeni načrt ni izdelan, pa se vrednost določi s cenitvijo ustrezno usposobljenega cenilca, ki ne sme biti starejša od 45 dni. Ce je cenitev starejša od 45 dni, mora občina zahtevati od cenilca, ki je opravil prvo cenitev, uskladitev cenitve.
Občinski svet lahko določi, da se opravi cenitev po metodologiji za ugotavljanje tržne vrednosti, ki jo lahko izdela samo sodno zapriseženi cenilec in izvedenec.
Vrednost stavbnega zemljišča, ki jo določi sodni cenilec ali vrednost stavbnega zemljišča določena s programom opremljanja se poveča za stroške cenitve, parcelacije in stroške notarskega zapisa.
28. člen
Pri zamenjavi mora biti stavbno zemljišče, ki ga interesent ponudi v zamenjavo, praviloma ocenjeno po isti metodi. Ce zemljišči, ki sta predmet zamenjave nista enakovredni, mora lastnik nižje ocenjenega zemljišča doplačati razliko do polne cene.
29. člen
Višina najemnine za posamezne vrste rabe stavbnih zemljišč in višina odškodnine za zemljišča, ki se oddajo v uporabo na podlagi soglasja iz 26. člena tega pravilnika, se določi s sklepom o določitvi cene najemnin za stavbna zemljišča, ki ga sprejme občinski svet na predlog župana.
V. KONČNE DOLOČBE
30. člen
Na vlogo interesenta lahko občina proda, odda v najem ali zamenja tudi nepremičnino, ki ima status javnega dobra, če se takšna nepremičnina kot javno dobro ne uporablja oziroma ne služi več temu namenu in če se status javnega dobra predhodno ukine.
O ukinitvi statusa javnega dobra odloča občinski svet na predlog župana.
Nadaljnji postopki za prodajo, oddajo v najem ali zamenjavo potekajo v skladu z določbami tega pravilnika
31. člen
Določbe tega pravilnika, ki se nanašajo na oddajo stavbnih zemljišč za gradnjo, se pričnejo uporabljati po uveljavitvi zakona, ki bo v okviru sistema stvarnih pravic na nepremičninah urejal tudi t.i. stavbno pravico.
32. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o postopku in pogojih prodaje nepremičnin občanom in drugim pravnim osebam (Ur. vestnik Zasavja, št. 17/92).
33. člen
Ta pravilnik se objavi v Uradnem vestniku Zasavja in prične veljati petnajsti dan po objavi.
Številka: 012-10/00 Datum: 23.11.2000
ŽUPAN
OBČINE ZAGORJE OB SAVI Matjaž ŠVAGAN
s. r.