Na podlagi Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Ur. l. RS št.: 14/07), Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Ur. l. RS št.: 84/07 in 94/07), 9. člena Zakona o financiranju občin (Ur. l. RS št.: 123/06), 21. člena Zakona o lokalni samoupravi (Ur. l. RS št.: 100/05 – uradno prečiščeno besedilo in št.: 21/06 – odločba Ustavnega sodišča), 17. člena Zakona o prekrških (uradno prečiščeno besedilo) (ZP-1-UPB4) (Ur. l. RS št.: 03/07) in 16. člena Statuta Občine Hoče–Slivnica (MUV št.: 8/03) je Občinski svet Občine Hoče–Slivnica na 17. redni seji dne 19. januarja 2009 sprejel
O D L O K
o oddaji poslovnih prostorov v najem v Občini Hoče–Slivnica
SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se določa postopek, pogoji oddaje v najem za poslovne stavbe in poslovne prostore, ki so v lasti Občine Hoče–Slivnica in se nahajajo na območju Občine Hoče–Slivnica.
2. člen
(Pomen pojmov)
Uporabljeni pojmi v tej tarifi imajo naslednji pomen:
Poslovna stavba je stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Poslovni prostor je eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.
ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
3. člen
(Komisija za oddajo v najem)
Javni razpis razpiše komisija, ki je imenovana v skladu z veljavnimi predpisi, ki urejajo razpolaganje z občinskim in državnim premoženjem (v nadaljnjem besedilu: komisija) in ki izvaja celoten postopek oddaje poslovnih prostorov po tem odloku.
O oddaji poslovnega prostora ali poslovne stavbe ne more odločati član komisije, kadar je on ali njegov ožji družinski član prosilec za najem poslovnega prostora ali poslovne stavbe, ki je predmet odločanja.
4. člen
Strokovna, administrativna in tehnična opravila za komisijo opravlja občinska uprava občine.
5 . člen
Način sklicevanja sej in potek dela komisije je določen po postopku, ki ga določa Uredba o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Ur. l. RS št.: 84/07 in 94/07).
6. člen
(Način oddaje poslovnih stavb in poslovnih prostorov v najem)
Poslovne stavbe in poslovni prostori se oddajajo v najem:
- z javno ponudbo,
- z neposredno oddajo.
7. člen
(Oddaja na podlagi javne ponudbe)
Javna ponudba je na nedoločen oz. določljiv krog oseb naslovljeno javno vabilo k dajanju ponudb za najem pod vnaprej objavljenimi pogoji in se praviloma objavi v sredstvih javnega obveščanja oziroma na krajevno običajen način.
Javno ponudbo objavi strokovna služba pristojnega organa občine, ki jo predhodno posreduje v pregled županu.
Oddaja v najem na podlagi javne ponudbe se lahko prične po poteku petnajst dni od objave javnega vabila k dajanju ponudb za najem. Javna ponudba velja do poteka v vabilu določenega časa.
V objavi javne ponudbe mora biti navedeno:
- sedež najemodajalca,
- splošne podatke o poslovnem prostoru, ki se daje v najem (lokacija, velikost poslovnega prostora),
- predvidena dejavnost oz. prednostne dejavnosti ali omejitve,
- čas oddaje poslovne stavbe ali poslovnega prostora v najem,
- naslov in rok za prijavo na razpis ter rok vezanosti na ponudbo, ki začne teči od dneva oddaje ponudbe do sklenitve najemne pogodbe,
- rok, v katerem mora pristojni organ odločiti in ki začne teči od dneva poteka roka za oddajo ponudbe do odločitve o izbiri,
- višino izhodiščne najemnine, veljavno v času natečaja,
- višino in pogoje plačila za najem poslovne stavbe ali poslovnega prostora – za resnost ponudbe do višine šestih mesečnih najemnin, ki se plača pred podpisom pogodbe,
- obvestilo ponudnikom, da bo po odločitvi o izbiri varščina vrnjena tistim, ki so jo vplačali v občinski proračun in na izboru ne bodo uspeli ter navedbo roka, v katerem bo vrnjena,
- navedbo, da lahko župan sam ali na predlog komisije postopek oddaje v najem ustavi do sklenitve najemne pogodbe,
- obvestilo ponudnikom, da si občina pridržuje pravico, da izločijo ponudnike, ki do nje in do proračuna občine nimajo poravnanih zapadlih obveznosti,
- drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora, ki jih mora ponudnik izpolnjevati.
V objavi javne ponudbe za oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov morajo biti objavljeni tudi pogoji iz 8. člena tega odloka, ki jih morajo izpolnjevati ponudniki.
8. člen
Ponudniki dvignejo vlogo na sedežu občine. K izpolnjeni prijavnici morajo v predpisanem roku predložiti še dokumentacijo, ki dokazuje, da ponudniki izpolnjujejo naslednje splošne pogoje, in sicer:
- da proti ponudniku ni uveden postopek prisilne poravnave, stečajni postopek ali postopek likvidacije ali, da ni prenehal poslovati na podlagi sodne ali druge prisilne odločbe;
- da mu v zadnjih petih letih pred objavo javne ponudbe oz. sklenitve neposredne najemne pogodbe ni bila izdana pravnomočna odločba za kaznivo dejanje, ki je povezano z njegovim poslovanjem ali izdana pravnomočna sodna ali upravna odločba, s katero mu je prepovedano opravljanje dejavnosti, ki je predmet javne ponudbe oz. neposredne najemne pogodbe;
- da ima poravnane davke, prispevke in druge obvezne dajatve ali poslovne obveznosti v skladu s predpisi (potrdilo ne sme biti starejše od 30 dni);
- da ima veljavno dovoljenje pristojnega organa za opravljanje dejavnosti, ki je predmet javne ponudbe oz. neposredne najemne pogodbe;
- da je ponudnik finančno sposoben (podatki o boniteti poslovanja);
- potrdilo o poravnanih zapadlih obveznosti do občine in do njenega proračuna, ki ga na podlagi vloge izda občinska uprava;
- dokazilo o plačilu varščine v višini, določeni v javni ponudbi;
- druga dokazila.
Pri oddaji poslovnega prostora za opravljanje druge kulturne dejavnosti ali svobodnih poklicev, se poleg dokazil iz prvega odstavka tega člena zahtevajo tudi naslednja dokazila:
- o posebnih z zakonom določenih pogojih za opravljanje take dejavnosti;
- o članstvu v ustreznem društvu;
- o mnenju ustrezne strokovne organizacije oz. društva;
- da se prosilec ukvarja s tako dejavnostjo.
Vloge prosilcev z zahtevanimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti ali v vložišču na naslov in z oznako, ki sta navedena v razpisu.
Ponudbe, ki so prispele po roku (nepravočasne ponudbe) ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe komisija zavrže in o tem obvesti župana in ponudnike.
9. člen
Po izteku razpisnega roka odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo splošne pogoje določene v 8. členu tega odloka oz. pogoje javne ponudbe, opredeljene v 7. členu tega odloka.
10. člen
V primeru, ko je na objavo javne ponudbe za oddajo poslovnega prostora prispelo več ponudb, ki izpolnjujejo pogoje, imajo prednost ponudniki, ki izpolnjujejo naslednja merila:
- nova ali edina dejavnost v kraju;
- dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jih bo občina vzpodbujala;
- na novo odprta delovna mesta;
- prva zaposlitev ali brezposelni, prijavljeni za Zavodu RS za zaposlovanje;
- občani Občine Hoče–Slivnica.
Navedena merila se med seboj izključujejo po vrstnem redu.
11. člen
Najemodajalec ni dolžan oddati poslovnih prostorov najugodnejšemu ponudniku, če ugotovi, da najugodnejši ponudnik nima poravnanih vseh zapadlih obveznosti do Občine Hoče–Slivnica in njenega proračuna.
12. člen
(Neposredna oddaja)
Poslovne prostore lahko župan odda v najem na podlagi predloga komisije neposredno s pogodbo:
- v primeru, če je občina manj kot 50 % solastnik poslovnega prostora ali nepremičnine;
- če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanje najema predviden letni prihodek od oddaje posameznega poslovnega prostora nižji od 4.261,85 EUR;
- če javna ponudba ni uspela, v roku dveh mesecev po neuspeli javni ponudbi;
- v primeru oddaje poslovnega prostora izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oz. Društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture ali človekovih pravic;
- če se poslovni prostor odda osebi javnega prava in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od desetih let ali če se poslovni prostor odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne sme biti daljši od desetih let.
13. člen
Poslovne prostore lahko odda v najem župan ali na predlog komisije neposredno s pogodbo tudi v naslednjih primerih:
a) v posebnih okoliščinah in potrebah, za čas trajanja razloga neposredne oddaje, vendar najdalje za dobo petih let:
- v primerih potreb, ki so nastale ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile;
- za potrebe razvoja določene dejavnosti, ki je v interesu občine.
b) za nedoločen čas:
- družinskemu članu (zakoncu, otroku, bratu, sestri, posvojencu, snahi, zetu, vnuku ali delavcu, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen), v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo;
- če se ustanovijo nova ali reorganizirajo obstoječa podjetja, celotno podjetje ali posamezni deli podjetja pa so pravni nasledniki dosedanjega najemnika;
- zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
- če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije objekta ali za druga nujna dela na infrastrukturi objekta;
- če gre za razširitev poslovnega prostora zaradi opravljanja iste dejavnosti v prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati v isti zgradbi;
- če gre za zamenjavo poslovnega prostora, ki po velikosti in višini najemnine ne odstopa za več kot eno petino in če je to v interesu najemodajalca;
- če je dosedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame dolgove dosedanjega najemnika do najemodajalca ali delavce v redno delovno razmerje.
c) za določen čas dosedanjemu najemniku poslovnega prostora do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če je za poslovni prostor vložena zahteva za denacionalizacijo in je denacionalizacijski upravičenec dal pisno soglasje k oddaji.
POSTOPEK ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV IN STAVB V NAJEM
14. člen
O oddaji poslovnih stavb in poslovnih prostorov v najem odloča župan.
15. člen
(Sklenitev najemnega razmerja)
O odločitvi župana o izbiri ponudnika se obvesti vse ponudnike oz. udeležence s sklepom.
Zoper odločitev o izbiri ni pritožbe.
Z ponudnikom, ki je bil izbran se sklene najemna pogodba najkasneje v roku trideset dni po odločitvi o izbiri.
Če ponudnik ne podpiše najemne pogodbe v navedenem roku, občina zadrži plačano varščino v višini šestih mesečnih najemnin.
Ponudnikom, ki niso uspeli se varščina brez obresti vrne v roku določenem v objavi javne ponudbe. Od varščine oz. Plačila najemnine v višini šestih mesečnih najemnin iz 8. točke 7. Člena tega odloka se polovica tega zneska, to je tri mesečne najemnine, ponudniku vštejejo v najemnino, preostali znesek pa zadrži kot varščina, ki služi zavarovanju terjatev občine iz naslova neporavnanih pogodbenih obveznosti najemnika.
16. člen
(Čas najema)
Poslovne stavbe ali poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas oz. nedoločen čas. Najemna pogodba se lahko sklene tudi za določen čas v skladu z določbami tega odloka in ne sme biti daljši od desetih let.
17. člen
(Nastanek najemnega razmerja)
Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene občina z izbranim ponudnikom oz. najemnikom pisno najemno pogodbo v skladu z zakonom in določili tega odloka.
Pogodba o najemu poslovnega prostora mora vsebovati še naslednje sestavine in določila:
- naslov poslovnega prostora oz. stavbe, v kateri je poslovni prostor,
- površino vseh prostorov, ki sestavljajo poslovni prostor,
- višino najemnine in način plačila¸
- čas, za katerega se sklene najemna pogodba,
- podrobnejšo navedbo dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
- način oddaje poslovnega prostora (javna ponudba, neposredna oddaja),
- možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi in pogoji njihove souporabe,
- pravica vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravica ogleda,
- čas potreben za usposobitev poslovnega prostora, v katerem najemnik ne plačuje izračunane najemnine,
- določilo o stroških uporabe stavbnega zemljišča ter stroških zavarovanj in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
- dolžnost glede vzdrževanja poslovnega prostora,
- določilo o oddaji v podnajem,
- določilo, da se pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora sklene z najemnikom posebna pogodba glede vračila stroškov vlaganj,
- odpovedni rok,
- ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
18. člen
(Razvrstitev dejavnosti)
Dejavnosti, ki se opravljajo v poslovnih prostorih so razdeljene v:
a) neprofitne dejavnosti in
b) profitne dejavnosti.
19. člen
(Neprofitne dejavnosti)
1. dejavnosti, ki jih opravljajo:
- javni zavodi, katerih ustanoviteljica je občina, ki je večinski financer njihove dejavnosti ali pa je po predpisih odgovorna za zagotavljanje prostorskih pogojev za izvajanje njihovih dejavnosti,
- javni zavodi, katerih ustanoviteljica je občina in večinski financer Republika Slovenija,
- organizacije in društva s statusom društva, ki deluje v javnem interesu ali na osnovi posebne pogodbe sklenjene z občino in izvajajo v najetih prostorih programe, ki dopolnjujejo javne službe ali so v posebnem interesu občine,
- nevladne humanitarne organizacije ali organizacije oz. Društva mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture ali človekovih pravic in
- politične stranke.
20. člen
(Profitne dejavnosti)
Namembnost poslovnih prostorov je razdeljena v naslednje skupine:
1. skupina:
- zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo,
- izobraževanje in naravno raziskovalne dejavnosti, raziskovalci,
- varovanje kulturnih dobrin,
- kulturno umetniške in kulturno - izobraževalne dejavnosti,
- državni organi in organi lokalne skupnosti,
- nevladne humanitarne organizacije ali organizacije oz. Društva mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture ali človekovih pravic,
- politične stranke in društva.
2. skupina:
- proizvodne dejavnosti,
- storitvene dejavnosti,
- skladišča,
- garaže.
3. skupina:
- trgovina,
- gostinski lokali,
- lekarne,
- pisarne,
- druge dejavnosti.
V primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi v skupino župan občine na predlog komisije.
23. člen
(Območja v občini)
Poslovni prostori so glede na lego razporejeni v eno območje, ki obsega naselja: Spodnje Hoče, Zgornje Hoče, Bohova, Čreta, Slivnica, Radizel, Polana, Hotinja vas, Orehova vas, Pivola, Rogoza, Hočko Pohorje in Slivniško Pohorje.
24. člen
Vrednost najemnine oddanega poslovnega prostora oz. Stavbe se letno usklajuje v skladu z napovedano inflacijo, ki jo določi Ministrstvo za finance – Urad za makroekonomske analize in razvoj v poročilu.
Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino za tekoči mesec, mesečno in sicer najkasneje do zadnjega dne v mesecu oz. do roka navedenega v najemni pogodbi na transakcijski račun Občine Hoče–Slivnica.
25. člen
(Uporaba sredstev najemnin)
Poraba sredstev najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je sestavni del proračuna občine.
Sredstva, pridobljena s plačilom najemnin, se porabijo za obnovo poslovnih prostorov in njihovo pridobivanje.
VZDRŽEVANJE IN VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
26. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan poslovni prostor oziroma v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, razen, če sta se stranki v pogodbi dogovorili drugače.
Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško.
27. člen
Najemnik mora poslovni prostor uporabljati kot dober gospodar.
Stroške tekočega vzdrževanja plača najemnik, kakor tudi stroške uporabe stavbnega zemljišča ter stroške zavarovanj, če cena zavarovanja ni upoštevana v najemnini.
Najemnik je dolžan odpraviti škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam.
Najemnik je dolžan najeti prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja. V primeru nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj sporočiti najemodajalcu, vendar najkasneje v treh dneh.
Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijska dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora.
28. člen
Najemnik in najemodajalec se lahko dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora, če poslovni prostor ni usposobljen za opravljanje dejavnosti oziroma za namen določen z najemno pogodbo. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeni cenilec, opredelita obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.
Najemnik ima pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati stroške z najemnino.
Te pravice nima, če je izvršil popravilo, ne da bi bil poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in ne da bi mu dal za to primeren rok, razen v primeru, če gre za taka popravila ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru.
Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vla ganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije in računov.
29. člen
Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine.
Priznana vlaganja najemnika se lahko vračunajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.
30. člen
(Prenehanje najemnega razmerja)
Najemno razmerje lahko preneha sporazumno, z odpovedjo, s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena in z odstopom od pogodbe.
Najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, in sicer s potekom odpovednega roka, ki je določen v pogodbi.
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po njegovem pisnem opominu:
- uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela večja škoda,
- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
- če najemodajalec iz vzrokov, za katere ni odgovoren, trajno ali dalj časa ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor sam potrebuje,
- če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno,
- če ne uporablja poslovnega prostora v skladu z najemno pogodbo,
- če najemnik odda poslovni prostor v podnajem ali ga zamenja brez poprejšnjega soglasja najemodajalca,
- če najemnik preneha opravljati dejavnost ali če namesto dejavnosti, določene v pogodbi, brez soglasja najemodajalca opravlja drugo dejavnost, oziroma uporablja poslovni prostor v drug namen, kot je to določeno s pogodbo,
- če najemnik odpove pri pristojnem organu obrtno dejavnost, ali mu je ta odvzeta, oziroma je zoper njega zaključen stečajni postopek,
- če najemnik ne vzdržuje javne površine s skrbnostjo dobrega gospodarja po navodilih najemodajalca poslovnega prostora in inšpekcijske službe,
- če dalj časa ne plačuje obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor,
- če najemnik najemodajalcu v roku osem dni od datuma spremembe ne sporoči spremembe naslova stalnega bivališča ali spremembe številke transakcijskega računa oziroma drugih sprememb,
- če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu,
- ob upokojitvi najemnika.
V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in jih izročiti najemodajalcu oziroma rok, v katerem ga je najemodajalec dolžan prevzeti.
Po prenehanju najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel ob času najema ter po morebitnih opravljenih investicijskih vlaganjih v poslovni prostor, ki jih je opravil najemodajalec v času najema, kakor tudi za investicijska vlaganja najemnika, katerih stroški so mu bili priznani in povrnjeni s strani najemodajalca.
Ob predaji izpraznjenega prostora se sestavi zapisnik.
PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
31. člen
Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo v roku trideset dni po uveljavitvi tega odloka.
O spremembi najemnin najemodajalec pisno obvesti vse najemnike poslovnih stavb in poslovnih prostorov.
Vse obstoječe najemne pogodbe je potrebno uskladiti z določili tega odloka v roku treh mesecev po začetku veljavnosti tega odloka.
32. člen
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Medobčinskem uradnem vestniku.
Številka: 032-1/2009-7
Župan Občine Hoče–Slivnica
Datum: 19. januar 2009 Jožef Merkuš, s. r.