Na podlagi 23. ter 175. člena Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1, Ur. list RS, št. 110/2002 in popravek Ur. l. št. 8/2003), 16. člena Statuta Občine Pesnica (MUV, št. 6/99 in 4/2001), je Občinski svet Občine Pesnica na svoji 12. redni seji, dne 15. junija 2004, sprejel
ODLOK
o zazidalnem načrtu za stanovanjsko cono v naselju Pernica v občini Pesnica
I. UVODNA DOLOČILA
1. člen
S tem odlokom se sprejme Zazidalni načrt za stanovanjsko cono v naselju Pernica v občini Pesnica, ki ga je izdelal URBIS d. o. o., Svetozarevska ul. 6 Maribor, pod številko naloge 269/2002 (v nadaljevanju: ZN).
2. člen
Zazidalni načrt iz prejšnjega člena vsebuje tekstualni del z mnenji pristojnih nosilcev urejanja prostora ter grafični del:
A: TEKSTUALNI DEL
Obrazložitev pogojev za posege v prostor;
Odlok o zazidalnem načrtu;
Mnenja nosilcev urejanja prostora;
Izjave;
B. GRAFIČNI DEL
1. Pregledna karta obravnavanega območja M - 1 : 5.000
2. Izsek iz prostorskih sestavin planskih aktov občine Pesnica M - 1 : 25000
3. Izsek iz PUP-a za območje obdelave M - 1 : 25000
4. Situacija obstoječega stanja z mejo območja obdelave M - 1 : 500
5. Ureditvena situacija M - 1 : 500
6. Funkcionalno oblikovalski pogoji M - 1 : 500
7. Situacija komunalnih naprav M - 1 : 500
8. Situacija prometne ureditve M - 1 : 500
8.1 Prečni profili (idejni) M - 1 : 500
8.2 Vzdolžni profili (idejni) M - 1 : 500
8.3 Vzdolžni profili (idejni) M - 1 : 1000
9. Situacija obstoječih gradbenih parcel glede na predvidene gradbene parcele M - 1 : 500
10. Uradna katastrska kopija M - 1 : 2000
II. MEJA IN OPIS UREDITVENEGA OBMOČJA
3. člen
Območje obravnave je del ureditvenega območja naselja Pernica, ki se nahaja med lokalno cesto Pernica - Dragučova na severu, zelenimi površinami znotraj ureditvenega območja naselja na jugu, pokopališčem na vzhodu in pozidanimi površinami novega dela naselja Pernica na zahodu.
Velikost območja meri 3 ha.
Znotraj meje območja, ki se bo urejalo s predmetnim zazidalnim načrtom, so naslednje parcele ali deli parcel, vse k. o. Pernica: 71, 77/1, 78/1, 78/2, 83/1, 96/11, 96/12, 96/13, 96/15, 96/16, 96/17, 96/18, 96/19, 96/20, 96/42,.
III. FUNKCIJA OBMOČJA
4. člen
Funkcija območja je stanovanjska z mirno storitveno dejavnostjo.
Na območju, so predvideni naslednji posegi:
- ureditev glavne dostopne ceste z navezavo na interne dostopne ceste,
- gradnja 13 individualnih enodružinskih stanovanjskih objektov,
- ureditev javne gospodarske infrastrukture.
5. člen
Grafične priloge zazidalnega načrta prikazujejo:
- razporeditve predvidenih objektov ter zelenih, manipulativnih in ostalih površin,
- maksimalne gabarite možne pozidave,
- smeri dostopov in dovozov,
- ureditev utrjenih in zelenih površin,
- ureditev parkirnih mest znotraj posameznih parcel.
Detajlnejši pogoji za oblikovanje posameznih objektov se izvedejo v fazi izdelave projektno tehnične dokumentacije.
IV. URBANISTIČNO IN ARHITEKTURNO OBLIKOVANJE OBJEKTOV
6. člen
Pogoji urbanističnega urejanja
Pri urbanističnem urejanju je potrebno upoštevati pogoje za funkcionalne in oblikovalske rešitve območja, opredeljene v tekstualnem delu in prikazane v grafičnem delu zazidalnega načrta, ki se nanašajo na:
- razporeditev objektov in odprtih površin,
- maksimalne horizontalne in vertikalne gabarite predvidenih objektov,
- namembnost objektov ter odprtih prostorov,
- ureditev utrjenih in zelenih površin.
7. člen
Urbanistični pogoji za posege na obstoječih objektih
Na območju, ki ga ureja predmetni zazidalni načrt, so dovoljeni naslednji posegi:
- spreminjanje namembnosti, kot dopolnitev pretežne namembnosti, pod pogojem, da nova namembnost ne presega z zakonom določenih dopustnih ravni vplivov na okolje in da funkcionalno zemljišče ustreza normativnim pogojem za posamezne dejavnosti,
- rekonstrukcija objektov in naprav brez večjih kapacitetnih, gabaritnih, oblikovnih in namenskih sprememb,
- gradnja objektov in naprav za potrebe komunale, energetike, prometa in zvez,
- postavitev vseh vrst enostavnih objektov, kot jih opredeljuje oz. klasificira Zakon o graditvi objektov (Ur. l. RS, št. 110/02) in na njegovi osnovi izdani podzakonski akti na gradbeni parceli obstoječih objektov tako, da ni ovirana njihova redna raba,
- urejanje in vzdrževanje odprtih površin, zelenic, peš poti,
- gradnja, ki odpravlja negativne vplive na okolje in zagotavlja večjo varnost ljudi in objektov,
- nadzidave in dozidave objektov in naprav s ciljem funkcionalne dopolnitve in povečanja zmogljivosti obstoječih objektov, pri čemer mora biti maksimalna etažnost prilagojena etažnosti okoliških objektov,
- odstranitev obstoječih objektov in delne rušitve stavb zaradi očiščenja stavbnega fonda nefunkcionalnih oziroma neestetskih sestavin s ciljem prezentacije kulturne dediščine oziroma ekološke sanacije,
- tekoča vzdrževalna dela na objektih in napravah,
- rušenja objektov in naprav in druga dela v zvezi s pripravo stavbnega zemljišča,
- novogradnje v primeru rušitev obstoječih objektov, pri čemer so pogoji za novogradnje enaki kot pri nadzidavah in dozidavah,
- izgradnja mansard,
- adaptacija ali rekonstrukcija podstrešij.
Ulična oprema
Ulična oprema (napisi, oznake, luči, klopi, smetnjaki …) mora biti postavljena tako, da ne ovira funkcionalno oviranih oseb, zastira značilnih pogledov ter ne ovira dostopa za interventna vozila in vzdrževalce infrastrukturnih objektov in naprav.
Napisi in reklame ne smejo biti postavljeni nad slemenom hiš. Napisi, nadstrešnice in izvesne table morajo biti najmanj 2.5 m nad pločnikom.
Postavitev ulične opreme ne sme preprečiti izvedbe prometnic s predpisanim uličnim profilom oziroma mora biti njihova višina in pozicija usklajena s prometno varstvenimi predpisi glede zahtevanih preglednih kotov vožnje.
Utripajoče svetlobne reklame niso dopustne.
Javna razsvetljava
Javna razsvetljava se načrtuje in izvede tako, da se uporabljajo svetila, ki ne sevajo UV svetlobe in so oblikovana tako, da osvetljujejo samo želene talne površine, ne pa tudi neba, zato, da se ne povečuje negativni vpliv na nočno aktivne ali seleče ptice in žuželke.
8. člen
Urbanistični pogoji za predvidene objekte
Postavitev in oblika objektov je določena v okviru predvidenih gabaritov, pri kateri so upoštevani minimalni potrebni odmiki od parcelnih mej. Dostopi do predvidenih objektov so urejeni iz skupne dostopne ceste.
Pri vseh objektih je potrebno upoštevati regulacijske elemente ter smeri dovozov na parcele, ki so razvidni iz grafične priloge "Situacija prometnega režima".
Pomen regulacijskih elementov:
- minimalni odmik od ceste je obvezen najmanjši odmik objekta od ceste, ki ga je nujno potrebno upoštevati in znaša 5.0 m,
- minimalni odmik od sosednje parcele.
Omenjeni regulacijski elementi so razvidni iz grafičnih prilog karta 6 "Funkcionalno oblikovalski pogoji".
9. člen
Pogoji arhitekturnega oblikovanja
Horizontalni in vertikalni gabariti objektov so razvidni iz grafične priloge št. 6 "Funkcionalno oblikovalski pogoji".
10. člen
Pogoji za arhitekturno oblikovanje obstoječih objektov
- dovoljena je klasična ali montažna gradnja,
- dovoljena je členitev fasade do maksimalne gradbene meje,
- višinski gabarit objektov mora biti skladen z okoliškimi objekti.
11. člen
Podrobnejši pogoji za arhitekturno oblikovanje
Opis načrtovanih objektov
predvidenih je 13 novogradenj znotraj območja obdelave, gabariti objektov so tlorisno fleksibilni.
Pogoji za oblikovanje objektov
- tlorisne zasnove objektov naj bodo čim bliže razmerju 1:1.5 do 1:2,
- fasade so svetlih, zemeljskih tonov, lahko so lesene ali opažene z lesom,
- strehe so dvokapnice ali več kapnice praviloma v naklonu 35 - 45 stopinj,
- nad sestavljenimi tlorisi so možne tudi več slemenske in več kapne strehe,
- sleme strešine mora potekati v smeri daljše stranice in vzporedno z brežino,
- odpiranje strešin je dovoljeno v obliki frčad, pri čemer morajo imeti enak naklon kot osnovni objekt,
- celotna širina frčad ali strešnih oken ne sme presegati ene tretjine dolžine strehe.
Kleti
Po predhodno pridobljenih geotehničnih mnenjih so dovoljene tudi kleti. Kleti so lahko vkopane, pol vkopane ali v celoti z eno stranico (proti dostopni cesti) izven zemljišča.
Dostopi
Do vseh objektov morajo biti zagotovljeni dostopi iz najbližje javne poti ali tako, kot je predvideno v grafičnih prilogah. Pri ureditvi dostopov se ne smejo poslabšati prometno-varnostne razmere ter dostopnost za kolesarje in funkcionalno ovirane osebe.
Dostopi do objektov morajo biti projektirani brez ovir. Pri nivojskih razlikah terena mora biti poleg stopnic izvedena tudi položna klančina.
Brežine in oporni zidovi
Nasipe, odkopne brežine in druga izpostavljena pobočja je potrebno varovati pred erozijo. Brežine z blagim naklonom je potrebno zavarovati pred erozijo in jih ozeleniti. V primeru strmejših brežin, kjer naravna zavarovanja niso zadostna je treba uporabljati za zavarovanje takšne elemente, ki omogočajo zatravitev ali zasaditev z grmovnicami.
Betonski oporni elementi morajo biti arhitekturno oblikovani in obloženi z avtohtonim kamnom.
12. člen
Pogoji krajinskega urejanja:
Za zunanjo ureditev veljajo naslednji pogoji:
- izvedba skladna z namembnostjo območja,
- funkcionalne enote so določene v grafičnih prilogah ZN,
- ureditev gradbene parcele kot dovozne, parkirne površine ter zelenice,
- izvedba utrjenih površin znotraj gradbene parcele v asfaltu ali betonskih tlakovcih,
- obveznost ureditve parkirišč za obiskovalce v sklopu gradbene parcele posameznih objektov,
- ograjevaje gradbenih parcel mora biti izvedena tako, da omogoča transparentnost in da ograja ni višja od 2.0 m (priporočene so ograje iz živih mej).
VI. POGOJI ZA UREJANJE PROMETNIH POVRŠIN
13. člen
Za prometno omrežje in ostale utrjene površine veljajo naslednji pogoji:
- celotno območje je dostopno z lokalne ceste Pernica - Dragučova št. 310120, na le to se priključuje nova dostopna cesta v smislu podrejene navezave,
- na celotni potezi zazidalnega načrta so vsi predvideni komunalni vodi v pločniku, ki je širine 2.0 m ob glavni dostopni cesti in v cestišču na internih dostopnih cestah,
- izvedba dostopne ceste, hodnikov za pešce in parkirišč je v asfaltu, možna uporaba betonskih tlakovcev,
- parkirna mesta se v odvisnosti od zahtev in obsega programa izvedejo na gradbenih parcelah objektov v skladu s Temeljnimi predpisi o projektiranju mestnih površin,
- ureditev dodatnih parkirišč za obiskovalce so znotraj gradbenih parcel predvidenih objektov,
- tehnični elementi parkirišč: parkirni prostor za osebna vozila v velikosti 5.0 m x 2.5 m,
- na celotni trasi dostopne ceste je potrebno predvideti ustrezno vertikalno in horizontalno prometno signalizacijo skladno z veljavnimi predpisi, zakoni in pravilniki,
- pred izgradnjo cestnega omrežja je potrebno izdelati projekt za izvedbo, pred ureditvijo gradbenih parcel posameznih objektov pa projekte zunanje ureditve.
Peš promet
Pločniki so z robniki ločeni od cestišča. Na teh površinah je potrebno zagotoviti tudi neovirano gibanje invalidov. Po novih internih dostopnih cestah poteka peš promet po cestišču.
Kolesarski promet
Kolesarski promet se odvija po cestišču.
Dostava in intervencija
Poti za intervencijska vozila (rešilna, gasilska in policijska vozila, vozila zaradi intervencijskega vzdrževanja in podobno), so speljane z vozišča. Dostavne poti so prav tako speljane z vozišča.
VII. POGOJI ZA UREJANJE KOMUNALNE IN ENERGETSKE INFRASTRUKTURE
14. člen
Za predvideno infrastrukturo se izdela tehnična dokumentacija, v skladu z veljavno zakonodajo.
Pri izdelavi tehnične dokumentacije je potrebno upoštevati predpisane minimalne horizontalne in vertikalne odmike, zahteve upravljavcev, vsa zakonska določila predpisov o sanitarnem, higienskem in požarnem varstvu.
Upoštevati je potrebno tudi predpisani medsebojni odmik med vodovodom in kanalizacijo, ki znaša: minimalni vertikalni odmik 0.5 m, minimalni horizontalni odmik 3.0 m. V kolikor tega odmika ni mogoče doseči, je potrebno vodovod primerno zaščititi (glineni naboj).
15. člen
Vodooskrba:
Za zagotovitev oskrbe s pitno vodo in požarno zaščito se izvede vodovodno omrežje DN 100 z navezavo na obstoječi vodovod.
Vodovodno omrežje se položi v dostopnih cestah.
Elektro omrežje:
Predvideni objekti se navežejo na obstoječo TP Pernica 1. Iz TP se položi ustrezno nizkonapetostno omrežje do posameznih objektov.
TK omrežje:
Za potrebe predvidenih objektov se položi TK omrežje v skladu s pogoji upravljalca
KTV omrežje:
Za potrebe predvidenih objektov se položi TK omrežje v skladu s pogoji upravljalca.
Kanalizacija:
V prvi fazi se pri posameznih objektih predvidijo ustrezno dimenzionirane greznice brez odtoka.
V drugi fazi po izgradnji kanalizacijskega omrežja, se objekti priključijo na javno kanalizacijo.
V sklopu komunalne opreme načrtovane soseske se že predvidi izgradnja kanalizacijskega omrežja, ki pa ne bo v funkciji.
Ogrevanje:
Predvideni objekti se lahko ogrevajo na lahko kurilno olje ali utekočinjen naftni plin. Cisterne za gorivo so lahko v zemlji, objekti oziroma prosto stoječe (UNP). Postavitev cistern se izvede v skladu s požarnovarnostnimi zahtevami predpisanimi odmiki od objektov in parcelnih mej.
Odstranjevanje odpadkov:
Odstranjevanje odpadkov bo potekalo v skladu z Odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki v občini Pesnica (MUV, št. 15/96).
VIII. OHRANJANJE NARAVE IN VAROVANJE KULTURNE DEDIŠČINE, KRAJINSKIH ZNAČILNOSTI IN DOBRIN SPLOŠNEGA POMENA
16. člen
Na območju zazidalnega načrta ne evidentiramo objektov kulturne dediščine.
Obravnavano zemljišče se nahaja znotraj območja, ki je z Odlokom o razglasitvi naravnih znamenitosti na območju občine Maribor (MUV, št. 17/92) zavarovano kot Krajinski park Jareninski dol. Zemljišče se nahaja znotraj ureditvenega območja naselja Pernica. Varstveni režim, ki je predpisan za območje krajinskega parka Jareninski dol so naslednja:
- prepovedano je graditi večja urbana naselja, naselja počitniških hišic, turistična središča in industrijske objekte,
- prepovedano je graditi izven strnjenih naselij, dovoljeno je graditi v sklopu obstoječih kmetij,
- prepovedano je graditi objekte, ki niso usklajeni z lokalnimi značilnostmi urbanizacije, arhitekture in stavbarstva,
- prepovedano je urejati in vzdrževati vodne površine na način, ki ni v skladu z njihovimi ekološkimi in krajinsko estetskimi značilnostmi,
- prepovedano je izvajati večje hidromelioracije in komasacije,
- prepovedano je odlagati ali odmetavati odpadke vseh vrst izven za to določenih in ustrezno urejenih mest in kakršnokoli onesnaževanje voda,
- prepovedano je locirati trajna odlagališča odpadkov,
- prepovedano je izkoriščanje rudnin,
- prepovedano je spreminjati namembnost zemljišča brez usklajevanja in soglasja Zavoda za varstvo naravne in Zavoda za varstvo kulturne dediščine,
- prepovedano je uporabljati agrokemična sredstva za zatiranje in uničevanje rastlin in živali zunaj obdelovalnih površin,
- prepovedano je v gozdovih sekati na golo,
prepovedano je naseljevanje tujih rastlinskih in živalskih vrst v prosto naravo.
IX. POGOJI ZA VAROVANJE OKOLJA
17. člen
Onesnaženost zraka
Po odloku o razvrstitvi območij v SR Sloveniji v območja onesnaženosti zraka za potrebe varstva zraka (Ur. l. SRS, št. 19/88) spada območje obravnave tega ZN v I. območje onesnaženosti zraka, v katerem je zrak onesnažen do ene petine dovoljene meje. V izogib onesnaženju zraka se kot splošno navodilo priporoča ogrevanje z ekološko neoporečnimi gorivi (ekstra lahko kurilno olje, tekoči naftni plin).
Voda
Na obravnavanem območju se v prvi fazi predvidijo ustrezne greznice, v drugi fazi se izvede vodotesna kanalizacija. Ker so objekti stanovanjski je možnost onesnaženja manjša. Do onesnaženja lahko pride iz cistern za kurilno olje, ki pa morajo biti izvedene v skladu z zakonskimi predpisi.
Obravnavano območje leži izven varstvenih pasov in ukrepov za zavarovanje pitne vode.
Hrup
Novogradnje in nove dejavnosti je potrebno locirati tako, da ravni hrupa ne presegajo stopenj, določenih z Uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Ur. l. RS, št. 45/95 in 66/96). Upoštevati je potrebno tudi Uredbo o hrupu zaradi cestnega in železniškega prometa (Ur. l. RS, št. 45/95).
Pri posameznih virih prekomernega hrupa je potrebno nivo hrupa meriti in izvesti ustrezno protihrupno zaščito ali sanacijo. V lokacijski in projektni dokumentaciji za nove objekte oziroma spremembe namembnosti obstoječih, mora biti glede na stopnjo obremenitve s hrupom, predvidena ustrezna aktivna zaščita ter podana izjava o varstvu pred hrupom.
Odvoz odpadkov
Zbiranje in odvoz odpadkov se uredi v skladu z odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki (Ur. l. RS, št. 84/98, 45/00, 20/01, 13/30), upoštevati je potrebno Odlok o ravnanju z odpadki na območju občine Pesnica (MUV, št. 15/96).
Požarno varstvo
Urbanistično arhitektonska zasnova omogoča dovoz urgentnih vozil. Z izgradnjo vodovodnega in hidrantnega omrežja je zagotovljena zadostna količina požarne vode.
Pri načrtovanju in izvajanju prostorskega izvedbenega akta je potrebno upoštevati prostorske, gradbene in tehnične ukrepe varstva pred požarom, zlasti pa zagotoviti:
- pogoje za varen umik ljudi, živali in premoženja,
- potrebne odmike med objekti ali potrebne protipožarne ločitve,
- prometne in delovne površine za intervencijska vozila,
- vire za zadostno oskrbo z vodo za gašenje.
Poleg tega je potrebno upoštevati:
- Zakon o varstvu pred požarom (Ur. l., št. 71/93) in Zakon o varstvu pred naravnimi in drugimi nesrečami (Ur. l. RS, št. 64/94),
- Pravilnik o požarno varstvenih zahtevah, ki jih je potrebno upoštevati pri izdelavi prostorskega izvedbenega akta, pri projektiranju, gradnji, rekonstrukciji in vzdrževanju objektov (Ur. l. SRS, št. 42/85),
- Standard SIST DIN 14090,
- Uredbe o gradnji in vzdrževanju zaklonišč (Ur. l. RS, št. 57/96).
Smer evakuacijskih poti določi projektant.
Po Pravilniku o tehničnih normativih za zunanje in notranje hidrantno omrežje za gašenje požarov (Ur. l. SFRJ, št. 30/91, RS, št. 52/00) je potrebno zagotoviti v vodovodnem omrežju zadostne količine vode za gašenje, prednost imajo nadzemni hidranti.
Dovozne piti morajo biti izvedene tako, da omogočajo obremenitev 100kN.
Pri projektiranju je potrebno upoštevati Pravilnik o zahtevah za projektiranje objektov brez grajenih ovir (Uradni list RS, št. 92/99).
X. FAZNOST IZVAJANJA IN TOLERANCE NA ZAZIDALNEM NAČRTU
18. člen
Zazidalni načrt se lahko izvaja v več fazah, ki so med seboj časovno neodvisne. Posamezna faza se mora izvesti z vsemi elementi zunanje ureditve.
19. člen
Tolerance:
ZN določa okvirne namembnosti objektov, tlorisne in višinske gabarite. V grafičnih prilogah so določeni okvirni tlorisni gabariti, ki upoštevajo odmike od prometnic in med objekti, oziroma gradbene meje.
Kot tolerance so tudi dovoljene:
- spremembe dimenzij tlorisnih in višinskih gabaritov objektov v skladu s tehnološkimi potrebami posameznih investitorjev in ob upoštevanju ostalih pogojev ZN,
- na podlagi ustrezne projektno - tehnične dokumentacije so dopustne tolerance pri prometnem, komunalnem in energetskem urejanju (tudi na območju lokalnih cest v območju ZN), bolj ekonomična investicijska vlaganja in v kolikor te spremembe oziroma prestavitve ne spreminjajo vsebinskega koncepta ZN.
Spremembe, dovoljene s tolerancami, ne smejo ovirati realizacije ZN in morajo biti v skladu s predpisi, zakoni, navodili in pravilniki, ki se nanašajo na posege v prostor in na varovanje okolja. Tolerance se lahko izvajajo le na podlagi predhodne prostorske preveritve.
XI. KONČNE DOLOČBE
20. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja pristojni Inšpektorat RS.
21. člen
Zazidalni načrt je stalno na vpogled pri Občinski upravi občine Pesnica in Upravni enoti Maribor.
22. člen
Ta odlok začne veljati naslednji dan po objavi v Medobčinskem uradnem vestniku.
Župan
Venčeslav Senekovič, inž., s. r.
Številka: 35005-1/2002
Datum: 16. junij 2004