Na podlagi Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18 in 79/18), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18), 4. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS - stari, št. 10/91, Uradni list RS/I, št. 17/91 - ZUDE, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 - odl. US in 87/11 - ZMVN-A) in 14. člena Statuta Občine Juršinci (Uradni vestnik občine Juršinci, št. 5/2017, 3/2020), je Občinski svet Občine Juršinci na svoji 17. redni seji, dne 29. 3. 2021 sprejel
PRAVILNIK
O ODDAJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
V OBČINI JURŠINCI
1. člen
(vsebina pravilnika)
Poslovne stavbe in poslovni prostori, ki so last Občine Juršinci (v nadaljevanju: občina), se oddajajo v najem v skladu z določili tega pravilnika.
2. člen
(poslovni prostor)
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen glavni vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost.
Če nastane dvom, ali se šteje posamezen prostor za poslovni prostor, odloči o tem občinska uprava.
3. člen
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje tistih vrst dejavnosti, ki so v posameznem okolju dovoljene s prostorskimi izvedbenimi akti.
4. člen
(metode oddaje v najem)
Poslovni prostori se oddajo v najem na podlagi javne dražbe, javnega zbiranja ponudb ali neposredne pogodbe po postopku, kot ga določata zakon in uredba, ki urejata stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim višje najemnine.
Postopek oddaje v najem po metodi javne dražbe in javnega zbiranja ponudb vodi tri članska komisija, ki jo imenuje župan. Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana, ki izberejo najugodnejšega ponudnika z večino glasov vseh članov. Pred sklenitvijo neposredne pogodbe občina z zainteresiranimi osebami opravi pogajanja o ceni in o drugih pogojih pravnega posla.
5. člen
(povezane osebe)
Na javni dražbi, javnem zbiranju ponudb ali neposredni pogodbi ne morejo sodelovati cenilec in člani komisije ter z njimi povezane osebe.
Za povezano osebo se štejejo:
- fizična oseba, ki je s članom komisije ali cenilcem v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do tretjega kolena, ali ki je s članom komisije ali cenilcem v zakonu, zunajzakonski skupnosti, sklenjeni ali nesklenjeni partnerski zvezi ali v svaštvu do drugega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza oziroma partnerska zveza prenehala ali ne;
- fizična oseba, ki je s članom komisije ali cenilcem v odnosu skrbništva ali posvojenca oziroma posvojitelja;
- pravna oseba, v kapitalu katere ima član komisije ali cenilec delež večji od 50 odstotkov in
- druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnem koli pravnem temelju povezan član komisije ali cenilec, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi nepristranskosti pri opravljanju funkcije člana komisije ali cenilca.
6. člen
(objava)
Izbrana metoda oddaje poslovnih prostorov v najem se objavi na spletni strani Občine Juršinci, če je to v skladu z načelom gospodarnosti, pa tudi na drug krajevno običajen način ali na drugi spletni strani. Vsebino objave in rok, ki mora preteči do odpiranjem ponudb oziroma sklenitvijo neposredne pogodbe določata zakon in uredba, ki urejata stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
7. člen
(postopek)
Ponudbe z zahtevano dokumentacijo in dokazili se pošljejo po pošti ali oddajo na naslovu, ki je naveden v objavi v zaprti kuverti. Odpiranje ponudb je javno. Občina sme zaradi varovanja tajnih podatkov določiti, da postopek odpiranja ponudb ni javen.
Pred obravnavo prispelih ponudb komisija preveri, ali so bile ponudbe pravočasne in popolne.
Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku (nepravočasna ponudba), ali pravočasne pri kateri ni plačana varščina, komisija izloči in o tem obvesti ponudnika.
Komisija pozove ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo, k dopolnitvi ponudbe, če ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo. Rok za dopolnitev te ponudbe je 5 (pet) dni od prejema poziva za dopolnitev.
Komisija odloča o izbiri najugodnejšega ponudnika na podlagi naslednjih meril:
- ponudba najkvalitetnejšega programa v okviru predvidene dejavnosti,
- opravljanje redne dejavnosti kot edina dejavnost,
- odstotek vlaganj v obnovo,
- število zaposlenih z dnem, ko začne s poslovanjem.
Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših ponudb, komisija:
- pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe,
- opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja o ceni in o drugih pogojih pravnega posla, ali
- opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri čemer za izklicno ceno določi ceno, ki so jo v svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki.
Postopki iz prejšnjega odstavka tega člena morajo biti izvedeni v roku zavezanosti ponudnikov za dane ponudbe, sicer zbiranje ponudb ni uspešno.
Varščina se najugodnejšemu ponudniku vračuna v najemnino, ponudnikom, ki niso uspeli na razpisu, pa se vrne v roku 8 (osem) dni od izbire najugodnejšega ponudnika. V primeru neupravičenega odstopa najugodnejšega ponudnika od ponudbe, varščina zapade v korist občine za potrebe vzdrževanja stvarnega premoženja.
Z najugodnejšim ponudnikom se sklene pogodba najpozneje v 15 (petnajstih) dneh po opravljenem izboru najugodnejšega ponudnika. Če najugodnejši ponudnik ne sklene pogodbe v tem roku se mu lahko podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 (petnajst) dni. Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, se zadrži njegova varščina in se v enakem roku ponudi sklenitev pogodbe naslednjemu najugodnejšemu ponudniku, v kolikor v tem času ne preteče rok vezanosti ponudnika na dano ponudbo.
Zoper sklep o neizbiri je v roku 8 (osem) dni od vročitve dovoljena pritožba na župana občine. Župan odloči v roku 30 (trideset) dni, njegova odločitev je dokončna.
8. člen
(prednostni kriterij)
Kadar se nepremičnina lahko odda v najem z neposredno pogodbo, ima v primeru, ko je za isti poslovni prostor zainteresiranih več najemnikov, prednost tisti, ki:
- se preseli iz najetega občinskega poslovnega prostora zaradi rušenja zgradbe ali drugih gradbenih posegov v zgradbi ali pogodbe za določen čas,
- širi poslovni prostor na prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati v isti zgradbi, če gre za opravljanje iste dejavnosti,
- prevzame obstoječo dejavnost in jo namerava nadaljevati.
9. člen
(najemna pogodba)
Najemna pogodba mora poleg obveznih sestavin za najem poslovnih prostorov vsebovati tudi naslednje sestavine:
- naslov poslovne stavbe oziroma prostora,
- navedbo dejavnosti, za katero se oddaja poslovna stavba oziroma prostor v najem,
- navedbo skupnih prostorov oziroma morebitnega funkcionalnega prostora,
- čas, za katerega se poslovni prostor oddaje v najem,
- določbo o prepovedi oddaje poslovne stavbe oziroma prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca,
- razloge za prenehanje pogodbe,
- pravice in obveznosti pogodbenih strank glede vzdrževanja poslovnih prostorov in vzdrževanja morebitnih skupnih prostorov v objektu, kjer se nahaja poslovni prostor,
- določilo o položitvi varščine v višini treh mesečnih najemnin, ki se najemniku vrnejo ob izpolnjevanju pogodbenih določil oziroma poračunajo v primeru neporavnanih obveznosti ali morebitne škode, ki jo najemnik povzroči, ter
- ostale obveznosti in pogoje, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
10. člen
(prenehanje najemnega razmerja)
Najemno razmerje preneha:
- s sporazumnim prenehanjem pogodbe o oddaji v najem,
- s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena,
- z odpovedjo najemne pogodbe z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev,
- z odstopom od najemne pogodbe.
Občina lahko odstopi od pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema:
- če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja, če gre za poslovno stanovanjsko zgradbo;
- če najemnik tudi po pisnem opominu občine uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela škoda,
- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je občina na to opomnil;
- če občina iz vzroka, za katerega ni odgovorna, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljala svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma prostor sama potrebuje;
- če najemnik v roku enega meseca od prejema pisnega opomina ne opravi del rednega vzdrževanja, ki spadajo v njegove stroške;
- če najemnik spremeni namembnost poslovne stavbe oziroma prostora brez soglasja občine;
- če najemnik ne potrebuje več poslovne stavbe oz. prostorov, ker je prenehal z opravljanjem dejavnosti, zaradi katero je sklenil najemno pogodbo;
- če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot tri mesece;
- če najemnik odda poslovno stavbo oziroma prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovni stavbi oziroma prostoru brez soglasja občine,
- če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora ali zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor.
Občina v primeru iz prejšnjega odstavka določi rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma prostora, in v katerem mora občini izročiti poslovno stavbo oziroma prostor v stanju, v kakršnem ga je dobil v najem. Ob predaji izpraznjene poslovne stavbe oziroma prostora se sklene primopredajni zapisnik.
11. člen
(višina najemnine)
Višina mesečne najemnine za poslovni prostor je odvisna od vrste dejavnosti v poslovnem prostoru, in sicer so poslovni prostori razvrščeni v naslednje skupine:
I. skupina: dejavnost gostinstva, bančništva, pošte, zavarovalništva, trgovine, zdravstva, pravno svetovanje, iger na srečo in inženiringa in podobno.
II. skupina: skladišča, pomožni prostori, garaže, sanitarije, hodniki, čakalnice, kletni prostori.
Skupina
Pritličje
Nadstropje
I.
5,00 EUR/m2
4,3 EUR/ m2
II.
4,00 EUR/ m2
3,00 EUR/ m2
V ceno najema ni vključen DDV, druge zakonske obveznosti in morebitni drugi stroški za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino mesečno, in sicer v 15 (petnajstih) dneh po izstavitvi računa za pretekli mesec, razen v primerih, drugačnega dogovora v najemni pogodbi. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
12. člen
(znižanje najemnine)
Za določen čas se lahko s sklepom župana zniža najemnina:
- kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 (šestdeset) dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
- za čas adaptacije poslovnega prostora, ki se opravlja s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
- v drugih utemeljenih primerih, ki jih na predlog župana potrdi Občinski svet občine.
13. člen
(naloge občinske uprave)
Občinska uprava ima naslednje naloge:
- predlaga spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov,
- predlaga spremembo namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi izvedbenimi akti,
- odloča o preureditvi poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti poslovnega prostora,
- preverja izpolnjevanje obveznosti po najemni pogodbi,
- predlaga prenehanje najemnega razmerja,
- odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.
14. člen
(izjeme od obveznega plačila najemnine in poraba sredstev najemnine)
Izvajalcem javno veljavnih programov, ki so vpisani v razvid pri ministrstvu, se najemnina ne zaračuna, temveč krijejo le obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, druge zakonske obveznosti in stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
Najemnina je prihodek proračuna Občine Juršinci in se uporabi za kritje stroškov vzdrževanja, ki ne predstavlja rednega vzdrževanja, za kritje stroškov vzdrževanja skupnih delov in naprav, za nakup in prenovo poslovnih stavb oziroma prostorov ter za kritje amortizacije.
15. člen
(prenehanje veljavnosti)
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni vestnik Občine Juršinci št. 4/2005).
16. člen
(začetek veljavnosti)
Ta pravilnik začne veljati 15 (petnajsti) dan po objavi v Uradnem vestniku Občine Juršinci.
Številka: 007-0003/2021-4
Datum: 29. 3. 2021
Župan Občine Juršinci
Alojzij KAUČIČ l.r.