Na podlagi 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 11/18 – ZSPDSLS-1, 30/18, 61/20 – ZIUZEOP-A in 80/20 – ZIUOOPE), 16. člena Statuta Občine Radlje ob Dravi (MUV, št. 28/2016, 35/2017, 11/2019) ter v skladu z določili Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18 in 79/18) in Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18) je Občinski svet Občine Radlje ob Dravi na 18. redni seji, dne 27. septembra 2021, sprejel
P R AV I L N I K
o oddajanju zemljišč in poslovnih prostorov v lasti občine Radlje ob Dravi v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(vsebina pravilnika)
S tem pravilnikom se določi način, pogoji, postopek in merila za oddajo zemljišč v lasti Občine Radlje ob Dravi ter pogoji oddajanja v najem in določanja najemnin poslovnih prostorov ter drugih prostorov (v nadaljevanju nepremičnin), ki se nahajajo na območju Občine Radlje ob Dravi in so v lasti Občine Radlje ob Dravi.
Za postopke iz prvega odstavka tega člena se za poslovne prostore v lasti krajevne skupnosti, kot ožjega dela občine, smiselno uporabljajo določbe tega pravilnika.
Pravilnik se, ob pogoju predhodnega soglasja občin solastnic, smiselno uporablja tudi za oddajo v najem poslovnih prostorov, ki so v skupni lasti Občin Radlje ob Dravi, Muta, Vuzenica, Podvelka in Ribnica na Pohorju ter z njimi upravlja Občina Radlje ob Dravi.
2. člen
Stavbna zemljišča v lasti Občine Radlje ob Dravi se oddajajo v najem v skladu z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti ter Uredbo o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
Kmetijska zemljišča v lasti Občine Radlje ob Dravi se oddajo v zakup v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih, pri čemer se višina zakupnine za kmetijska zemljišča določi po ceniku najema in zakupa zemljišč v lasti Občine Radlje ob Dravi (v nadaljnjem besedilu: cenik).
3. člen
(pomen izrazov)
Posamezni izrazi, uporabljeni v pravilniku, imajo naslednji pomen:
Najem ali zakup oz. uporaba je dalj časa trajajoče pogodbeno razmerje, katerega predmet je najem ali zakup oz. uporaba.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo skupen vhod. Če nastane dvom, ali se šteje posamezen prostor za poslovni prostor, odloči o tem občinska uprava.
Za posebne prostore se štejejo dvorane, sejne sobe ipd., ki se praviloma v najem oziroma uporabo oddajo po dnevih oz. urah.
4. člen
( upravljavci stvarnega premoženja )
Upravljavci stvarnega premoženja samoupravnih lokalnih skupnosti so samoupravne lokalne skupnosti in osebe javnega prava, ki jih za upravljavca določa ustanovitveni akt ali akt organa, odgovornega za izvrševanje proračuna.
Za objekte javnega pomena in ostale poslovne površine, ki so v lasti občine ter so dani v upravljanje drugi pravni osebi, se smiselno uporabljajo določbe tega pravilnika.
Upravljavci nepremičnega premoženja pa lahko sprejmejo cenik oddaje poslovnih prostorov oz. zemljišč v najem, ki ga potrdi organ odločanja upravljavca.
V ceniku oddaje poslovnih prostorov oz. zemljišč v najem mora upravljavec stvarnega premoženja upoštevati:
- razvojni pomen premoženja, ki se oddaja v najem;
- funkcionalnost;
- dejavnosti posebnega pomena za lokalno skupnost;
- zagotavljanja zasedenosti in dejanske uporabe poslovnih prostorov.
II. POSTOPEK ODDAJE V NAJEM
5. člen
( oddaja v najem )
Nepremično premoženje v lasti Občine Radlje ob Dravi, ki ga občina začasno ne potrebuje, se lahko odda v najem skladno z določbami veljavne zakonodaje.
V najem se lahko oddajo tudi zemljišča, ki so zajeta v letnem načrtu razpolaganja, pa postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.
6. člen
Pri oddajanju nepremičnega premoženja v najem se upoštevajo pogoji in postopek, ki jih določata zakon in uredba, ki urejata stvarno premoženje samoupravnih lokalnih skupnosti.
7. člen
Postopek za oddajo v najem se začne na podlagi vloge stranke ali na pobudo upravljavca nepremičnine.
8. člen
( metode razpolaganja )
Oddaja nepremičnega premoženja v najem se izvede na podlagi ene izmed naslednjih metod:
- javna dražba,
- javno zbiranje ponudb,
- neposredna pogodba.
V postopku oddaje v najem se izbere tista metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj oddaje v najem, doseganje čim višje najemnine.
9. člen
Namera o oddaji nepremičnega premoženja v najem se pred sklenitvijo najemne pogodbe objavi na spletni strani občine, v roku, kot ga določa zakon oz. uredba.
10. člen
(sklenitev pogodbe)
Če ta pravilnik ne določa drugače, se nepremičnina odda v najem s sklenitvijo najemne pogodbe v pisni obliki.
11. člen
(podnajem)
Najemnik ne sme oddajati nepremičnega premoženja v podnajem brez predhodnega soglasja najemodajalca.
Najemnik lahko na podlagi predhodnega pisnega soglasja najemodajalca odda nepremično premoženje v podnajem, če se oddaja za krajše časovno obdobje ali v manjšem obsegu. Predhodno pisno soglasje najemodajalca mora biti podano k vsakemu konkretnemu pravnemu poslu posebej.
Splošno pogodbeno določilo najemne pogodbe o dopustnosti oddaje nepremičnega premoženja v podnajem je nično. Pravni posel o oddaji nepremičnega premoženja v podnajem brez predhodnega pisnega soglasja najemodajalca je ničen.
Najemnik je najemodajalcu dolžan izročiti neupravičeno pridobljeno premoženjsko korist, ki jo je prejel na podlagi oddaje v podnajem, ki je v nasprotju z določbami tega člena.
12. člen
(prenehanje najemnega razmerja)
Najemno razmerje preneha:
- s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
- z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom, določenim v najemni pogodbi;
- s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena.
Najemno razmerje se za poslovne prostore v lasti občine odpove z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev, s pisno odpovedjo.
Odpoved se najemniku posreduje po pošti s priporočeno pošiljko ali po pravni oziroma fizični osebi, ki vročanje opravlja kot registrirano dejavnost, tako da je razviden datum vročitve pisne odpovedi. Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve pisne odpovedi.
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.
III. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV IN ZEMLJIŠČ V NAJEM
1 . ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
13. člen
( obvezne sestavine pogodbe o najemu poslovnega prostora )
Najemna pogodba o oddaji poslovnih prostorov v najem mora poleg obveznih sestavin, ki jih določa uredba, vsebovati tudi:
- podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora,
- dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
- določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi, določila o trajanju najemnega razmerja,
- določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, o obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika po določbah tega
pravilnika,
- obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
- določila o odpovedi in odpovednih rokih,
- druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
14. člen
( primopredajni zapisnik )
Pred prevzemom poslovnega prostora v najem in ob predaji (vračilu) izpraznjenega poslovnega prostora se sestavi zapisnik, v katerem se popiše stanje prostora in opreme.
15. člen
Z najemno pogodbo se najemnika zaveže:
- da najet poslovni prostor uporablja kot dober gospodar;
- da najet poslovni prostor vzdržuje v skladu s standardi vzdrževanja;
- da je v primeru nujnega opravila najetega poslovnega prostora to dolžan takoj sporočiti občini oziroma upravitelju nepremičnine, vendar najkasneje v treh dneh;
- da je dolžan sam odpraviti oziroma povrniti vso škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam;
- da krije stroške obratovanja in tekočega vzdrževanja;
- da je po prenehanju najema dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevajoč normalno rabo;
- da krije stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.
1.1. MERILA ZA DOLOČANJE NAJEMNIN POSLOVNIH PROSTOROV
16. člen
( najemnina )
Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost, katera se bo v njem odvijala ter območje, na katerem se poslovni prostor nahaja.
17. člen
(namembnost)
Poslovni prostori v lasti občine se razdelijo v naslednje kategorije:
1.
kategorija
poslovni prostori za opravljanje dejavnosti posebnega pomena za lokalno skupnost
2.
poslovni prostori, kjer delujejo družbene organizacije širšega pomena
3.
obrtne storitvene dejavnosti
4.
poslovni prostori, v katerih se opravlja profitna (pridobitna) dejavnost (npr. pisarne, odvetništvo, banke, zavarovalnice, gostinski lokali,…)
18. člen
Območja občine kjer se nahaja poslovni prostor, so razdeljena na dve kakovostni območji:
I. območje: ureditveno območje mestnega naselja Radlje ob Dravi in poslovne cone.
II. območje: naselja in deli naselij, ki niso zajeti v I. območju.
19. člen
(izhodiščne mesečne najemnine)
Izhodiščne mesečne najemnine za poslovne prostore v EUR/ m2 so za navedene dejavnosti v določenih območjih naslednje:
Skupina dejavnosti
I. območje oz.
ureditveno območje mestnega naselja
Radlje ob Dravi in poslovne cone
ostala naselja in deli
naselij, ki niso zajeti v I. območju
1. skupina
2,00 €
1,50 €
2. skupina
3,00 €
3. skupina
5,00 €
3,50 €
4. skupina
7,50 €
Vrednost najemnine oddanega poslovnega oz. drugega prostora se letno usklajuje v skladu z indeksom cen življenjskih potrebščin.
Tako določena višina najemnine ne vsebuje davka, ki ga plačuje najemnik v skladu z veljavno zakonodajo.
20. člen
Občinski svet lahko iz utemeljenih razlogov s sklepom določi nižjo najemnino, kot je določena v prejšnjem členu.
21. člen
Za določen čas se lahko najemniku zniža najemnina, in sicer v naslednjih primerih:
- kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki traja neprekinjeno dlje kot 60 dni, če najemnik sam,
kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru;
- zaradi nezmožnosti opravljanja dejavnosti v poslovnem prostoru zaradi višje sile;
- zaradi dalj trajajočega slabega gospodarskega položaja najemnika;
- za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika.
Najemnina se na podlagi prošnje najemnika lahko zniža do največ 50 %.
Sklep o znižanju najemnine za poslovne prostore izda župan Občine Radlje ob Dravi po predhodno izvedenem ugotovitvenem postopku, vodenem s strani Občinske uprave Občine Radlje ob Dravi.
22. člen
( krivdni odpovedni razlog )
Najemodajalec lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
- če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez predhodnega soglasja najemodajalca,
- če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj,
- če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo oziroma investicijska vlaganja brez predhodnega soglasja najemodajalca,
- če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
- če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
- če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
- če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost,
- če najemnik izgubi status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
- če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,
- če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira,
- če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
- v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.
1.2. ODDAJA POSEBNIH PROSTOROV
23. člen
Če to ni v nasprotju z namembnostjo poslovnega prostora in se z uporabo ne krni ugled najemodajalca, se nepremično premoženje lahko oddaja v uporabo po posameznih urah ali dnevih, pri čemer oddaja po urah ne sme preseči povezanih 23 ur, oddaja po dnevih pa ne povezanih 31 dni.
Uporabnina za oddajo poslovnega prostora se v primerih iz prejšnjega odstavka določi s cenikom, ki ga sprejme župan. Cenik se objavi na javnem mestu in na spletni strani občine oziroma upravljavca.
Uporabnina, ki se določi s cenikom, predstavlja tržno odmero, ki se določi izkustveno ali s cenitvijo tako, da se z uporabnino pokrijejo obratovalni stroški in stroški manjših vzdrževalnih del. Uporabnina se plača na podlagi izstavljenega računa.
V primerih iz tega člena ni obvezna objava namere o oddaji nepremičnega premoženja v uporabo.
Za prihodke od oddaje v občasno uporabo se smiselno uporabljajo določbe, ki jih za najemnine določa zakon, ki ureja javne finance.
24. člen
Vloga za najem posebnih prostorov se vloži na občini, praviloma 7 dni pred njihovim koriščenjem.
V primeru, ko je za isti termin vloženih več vlog za najem istega posebnega prostora, imajo praviloma prednost:
- prireditve občinskega pomena,
- prireditve domicilnega kulturnega društva.
25. člen
Po končanem najemu je najemnik dolžan vzpostaviti prejšnje stanje oziroma prostor pustiti v stanju, v kakršnem ga je najel.
26. člen
Najemnina za posebne prostore se ne zaračunava za:
1. prireditve občinskega pomena, tj. prireditve, katerih organizator oziroma soorganizator je občina oziroma so v občinskem interesu,
2. dobrodelne in humanitarne prireditve, ki imajo prost vstop,
3. kongrese, seminarje, delavnice in druga podobna srečanja oziroma izobraževanja, ki jih organizirajo in izvajajo organizacije iz občine in nimajo kotizacije.
27. člen
Glede poslovnih prostorov in stavb v lasti Občine Radlje ob Dravi, ki jih Občina Radlje ob Dravi vključi v izvajanje dejavnosti regionalnega mrežnega podjetniškega inkubatorja Koroška (v nadaljevanju: MPIK) oziroma v enoto MPIK, ki deluje v okviru družbe RRA Koroška, regionalna razvojna agencija za Koroško regijo d.o.o., postopki oddaje v najem, brezplačno uporabo in v občasno uporabo izvajajo skladno s predpisi področij o inkubiranju v MPIK ter se določbe tega pravilnika ne uporabljajo.
2 . ODDAJA ZEMLJIŠČ V NAJEM/ZAKUP
2.1 . Oddaja kmetijskih zemljišč v zakup
28 . člen
Kmetijska zemljišča se oddajajo v zakup v skladu s pogoji in po postopku, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih.
Višina zakupnine za kmetijska zemljišča in stavbna zemljišča za najem kmetijske rabe, se določi po ceniku zakupnin za kmetijska zemljišča za tekoče leto, ki ga objavi Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.
Zakupnik kmetijskih zemljišč plačuje letno zakupnino za tekoče leto, in sicer do konca koledarskega leta, razen v primerih, ko je to drugače dogovorjeno z zakupno pogodbo.
2.2 . Oddaja stavbnih zemljišč v najem
29 . člen
Za pridobitev stavbnega zemljišča v najem mora zainteresirana pravna ali fizična oseba (v nadaljnjem besedilu: vlagatelj) vložiti pisno vlogo, ki mora vsebovati:
- ime in priimek oziroma naziv ter stalno ali začasno bivališče oziroma sedež vlagatelja,
- opredelitev namena rabe zemljišča,
- natančno lokacijo in čas trajanja najema zemljišča,
- podpis vlagatelja.
V primeru pozitivne rešitve, se z vlagateljem sklene najemna pogodba, v primeru negativne rešitve, pa se ga o tem pisno obvesti.
30 . člen
Pogodba za najem stavbnega zemljišča mora poleg z zakonom določenih sestavin vsebovati še naslednje:
- opis dejavnosti, ki se bo opravljal na stavbnem zemljišču,
- podatke o velikosti in legi zemljišča,
- trajanje najema,
- višino in način plačila najemnine,
- obveznosti najemnika glede vzdrževanja zemljišča in vzpostavitve prvotnega stanja po prenehanju najema,
- razloge za prenehanje najemne pogodbe,
- druge pogoje, ki izhajajo iz rabe stavbnega zemljišča.
31 . člen
Višina najemnine je odvisna od namembnosti in površine stavbnega zemljišča:
Namen uporabe
Minimalna najemnina
Funkcionalno zemljišče k stanovanjskemu objektu (dvorišče, dostopna pot, zelenica)
0,50 €/m2
( letna najemnina )
Funkcionalno zemljišče k poslovnemu objektu (dvorišče, parkirišče, dostopna pot, zelenica)
0,80 €/m2
Zemljišče za opravljanje trgovske, gostinske, obrtne, proizvodne in storitvene dejavnosti
1,5 €/m2
(letna najemnina)
Odprte površine (skladišča, park, skladiščenje gradbenega materiala…)
0 ,5 €/m 2
Športna igrišča (nogometno, tenis, vadišča za živali, …)
0,35 €/m2
Parkirišča za poslovne dejavnosti
60 €/parkirno mesto
( mesečna najemnina )
Avtomati za prodajo lokalnih
pridelkov/izdelkov
Avtomati za prodajo ostalih izdelkov/ blaga
40 eur/avtomat
70 eur/avtomat
(mesečna najemnina)
Najemnina se letno usklajuje z indeksom cen življenjskih potrebščin.
Najemnina za posamezno pogodbo, za katero se zaračunava letna najemnina, ne sme biti nižja od 100,00 eur letno.
IV. OBRAČUN IN NAČIN PLAČILA NAJEMNINE ZA POSLOVNE PROSTORE IN ZEMLJIŠČA
32. člen
( obračun najemnine )
Najemnik je dolžan plačevati najemnino za poslovne prostore za pretekli mesec na podlagi izstavljenega računa, in sicer v roku 30 dni od prejema računa. V obračun najemnine niso všteti obratovalni in drugi stroški.
Za najem zemljišča se najemnina odmeri letno in se zaračuna za tekoče leto.
33. člen
( dodatna vlaganja )
Višina najemnine določena na podlagi tega pravilnika, se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. Kolikor najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito, je dolžan, po pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam.
Investicijska vlaganja v poslovni prostor (celotna oziroma delna obnova poslovnega prostora) izvaja najemodajalec na podlagi področnih predpisov o javnem naročanju.
O morebitnih dodatnih vlaganjih mora najemnik predhodno obvestiti najemodajalca. Pogodbeni stranki v ta namen sklenete dogovor o lastnih vlaganjih. V kolikor najemnik najemodajalca ne obvesti o dodatnih vlaganjih oziroma jih najemodajalec ne odobri, najemnik po prenehanju najemnega razmerja nima pravice zahtevati povračila stroškov oziroma priznanje dodatnih vlaganj.
V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno stanje.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
34. člen
Za vse kar ni določeno s tem pravilnikom, se smiselno uporabljajo določila zakona in drugih predpisov, ki urejajo razpolaganje s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
35. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika za Občino Radlje ob Dravi preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov in zemljišč v najem in določanju najemnin v Občini Radlje ob Dravi (MUV, št. 16/2016).
36. člen
Pristojni občinski organ je dolžan v 3 mesecih po uveljavitvi tega pravilnika uskladiti vse obstoječe najemne pogodbe z določili tega pravilnika.
37. člen
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Medobčinskem uradnem vestniku.
Številka: 007-0007/2021-09
Datum: 27. september 2021
Župan Občine Radlje ob Dravi
mag. Alan Bukovnik, s.r.